Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании <данные изъяты> апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 на решение Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Управлению Росреестра по <данные изъяты> о признании незаконным решения от <данные изъяты> об отказе в государственной регистрации права собственности, об обязании совершить действия,

заслушав доклад судьи Редченко Е.В.,

объяснения ФИО2,

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным иском к Управлению Росреестра по <данные изъяты> о признании незаконным решения от <данные изъяты><данные изъяты> об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: <данные изъяты>А, <данные изъяты>; обязании зарегистрировать право собственности на указанный объект.

В обоснование требований указывалось, что административные истцы являются собственниками указанного объекта недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты><данные изъяты>-К-18/227//4-10.

<данные изъяты> в целях регистрации прав на квартиру административные истцы обратились в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, приложив, договор участия в долевом строительстве от <данные изъяты>г., акт приема-передачи квартиры от <данные изъяты>г., свидетельство о заключении брака от <данные изъяты>г., квитанции об уплате госпошлины.

Решением Управления Росреестра от <данные изъяты>г. государственная регистрация права приостановлена в связи с тем, что в договоре долевого участия и в акте приема-передачи квартиры не совпадает нумерация и площадь квартир.

Во исполнение данного решения административные истцы представили документы от застройщика о том, что нумерация квартир и их площадь была изменена застройщиком в связи с внесением изменений в проектную документацию. Так, были представлены: информационное письмо о смене нумерации и площади квартиры, экспликация из технического плана дома.

Оспариваемым решением от <данные изъяты> было отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

В судебном заседании суда первой инстанции административный истец ФИО1 требования поддержала.

Административный истец ФИО2 не явился, был извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <данные изъяты> по доверенности ФИО3, требования не признала.

Решением Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении требований было отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 просят об отмене решения суд, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившегося лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 11 статьи 48 Федерального закона от <данные изъяты> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение на ввод в эксплуатацию путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;

2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 1 статьи 29 данного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 указанного Федерального закона о регистрации определен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. К числу таких оснований относятся случаи, когда: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Согласно статье 27 этого Федерального закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного закона.

Приведенные в статье 27 Федерального закона положения следует применять во взаимосвязи со статьей 26 этого же Федерального закона, поскольку отказ в осуществлении кадастрового учета является продолжением единой процедуры осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и рассматривается именно исходя из оснований, послуживших в итоге причиной отказа, то есть оснований, которые ранее являлись основаниями для приостановления кадастрового учета объекта недвижимости.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что <данные изъяты>г. между МКП «Управление капитального ремонта и строительства <данные изъяты>» (Застройщик) и ФИО1, ФИО2 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>-К-18/227/4-10, по условиям которого Застройщик обязуется своими силами в предусмотренный настоящим договором срок построить 17-этажный 4-секционный жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства: однокомнатную квартиру, номер по проекту <данные изъяты>, расположенную в доме на 10 этаже, секция 4, <данные изъяты> от лифта (слева направо) общей площадью по проекту 35,79 кв.м. Адрес объекта, его характеристики могут быть уточнены после окончания строительства многоквартирного дома, в составе которого находится объект долевого строительства, и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При этом площадь объекта долевого строительства уточняется по данным технической инвентаризации.

<данные изъяты>г. между МКП <данные изъяты> Подольск «Управление капитального ремонта и строительства» и ФИО1, ФИО2 составлен акт приема-передачи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: <данные изъяты>, Г.о. Подольск, <данные изъяты>, общей площадью 41,3 кв.м.

<данные изъяты>г. ФИО1, ФИО2 обратились в Управление Росреестра по <данные изъяты> с заявлением о государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости, приложив договор участия в долевом строительстве от <данные изъяты>г., акт приема-передачи квартиры от <данные изъяты>г., свидетельство о заключении брака от <данные изъяты>г., квитанции об уплате госпошлины.

Решением Управления Росреестра по <данные изъяты> от <данные изъяты>г. <данные изъяты> государственная регистрация права приостановлена на основании пунктов 3, 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что по сведениям ЕГРН на основании договора зарегистрировано право требования ФИО1 и ФИО2 в отношении <данные изъяты> общей площадью 35,79 кв.м. По акту для оформления права общей совместной собственности передается <данные изъяты> общей площадью 41,3 кв.м. По сведениям кадастра недвижимости, площадь и конфигурация квартиры не соответствует договору. Для устранения причин, препятствующих осуществлению регистрации права, рекомендовано обратиться в орган регистрации прав с совместным заявлением с застройщиком МКП <данные изъяты> Подольск «Управление капитального ремонта и строительства» о государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении объекта долевого строительства с приложением необходимых документов.

<данные изъяты>ФИО1, ФИО2 во исполнение уведомления о приостановлении государственной регистрации представлены документы от застройщика, а именно: информационное письмо о смене нумерации и площади квартиры, экспликация из технического плана дома.

Оспариваемым решением Управления Росреестра по <данные изъяты> от <данные изъяты>г. <данные изъяты> на основании статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» ФИО1, ФИО2 отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Разрешая при изложенных обстоятельствах требования об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации прав и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для государственной регистрации прав не имелось.

Судом было отмечено, что государственный регистратор обязан был провести правовую экспертизу документов, при этом установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами и отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации. Из анализа характеристик объекта, указанных в договоре долевого участия от <данные изъяты>г. <данные изъяты>-К-18/227/4-10, и акта приема-передачи квартиры от <данные изъяты>г., представленных на регистрацию следует, что основные характеристики заявленного объекта не совпадают, а именно: площадь и конфигурация квартиры. При этом административными истцами для подтверждения идентификации объекта, заявленного к регистрации, представлено информационное письмо от <данные изъяты>г., составленное ООО «УКРиС», согласно которому <данные изъяты>, расположенная в жилом доме по адресу: <данные изъяты>, на 10 этаже в 4 подъезде, общей площадью 41,3 кв.м., имеет те же технические характеристики, которые были указаны в договоре участия в долевом строительстве <данные изъяты>-К-18/227/4-10 от <данные изъяты>, а изменилась только нумерация и фактическая площадь объекта.

Между тем, как указал суд, внесение изменений в договор совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ), в связи с чем все изменения и дополнения к договору также подлежат обязательной государственной регистрации, а вышеуказанное письмо носит информационный характер и не является документом, на основании которого внесены изменения в договор долевого участия от <данные изъяты>г. <данные изъяты>-К-18/227/4-10. Следовательно, при осуществлении регистрационных действий государственный регистратор не должен руководствоваться данным письмом для идентификации объекта, заявленного к регистрации.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что государственный регистратор, обнаружив наличие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными, не мог идентифицировать два различных объекта как один, поскольку они имеют разное описание, в связи с чем правомерно приостановил и впоследствии отказал в государственной регистрации права собственности административных истцов на объект недвижимости.

При этом суд отметил, что административные истцы не лишены возможности признать за собой право собственности на квартиру в порядке гражданского судопроизводства.

Однако судебная коллегия не может согласиться с таким решением суда ввиду следующего.

Из положений действующего законодательства следует, что внесение изменений в исполненный договор дополнительным соглашением, подписанным после исполнения основного договора, либо изменение исполненного договора иным способом, противоречит нормам права, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации (в том числе, положениям пункта 1 статьи 452, пункта 3 статьи 425).

Из материалов дела усматривается, что обе стороны договора долевого участия считали свои обязательства исполненными (административные истцы - по оплате и принятию объекта недвижимости, застройщик - по строительству и передаче объекта).

Следовательно, даже в случае внесения соответствующих изменений в договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию, эти изменения не могли быть зарегистрированы, поскольку обязательства, вытекающие из такого договора, считаются прекращенными.

В связи с этим указание регистрирующего органа на препятствие для регистрации прав в виде отсутствия зарегистрированного дополнительного соглашения к договору долевого участия и на рекомендацию обратиться в орган регистрации прав с совместным заявлением с застройщиком МКП городского округа Подольск «Управление капитального ремонта и строительства» о государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении объекта долевого строительства с приложением необходимых документов, является необоснованным.

При этом из материалов дела не усматривается, что регистрирующим органом проверялось бы наличие задвоения прав на спорный объект недвижимости или наличие зарегистрированных ограничений на этот объект недвижимости, в том числе исходя из того, что имело место исполнение договора долевого участия за счет кредитных средств.

Учитывая изложенные обстоятельства и принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в постановлении Пленума от <данные изъяты> N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", судебная коллегия не может выяснять обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

С учетом изложенного, оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации прав на квартиру по изложенным в решениях регистрирующего органа мотивам, не может быть признано законным.

В связи с этим решение суда, которым отказано в удовлетворении административного иска, подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении административного иска - о признании незаконным оспариваемого решения и с возложением на регистрирующий орган обязанности повторно рассмотреть заявление административных истцов.

Руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить, постановить по делу новое решение, которым административный иск ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> об отказе в государственной регистрации права собственности.

Обязать Управление Росреестра по <данные изъяты> повторно рассмотреть заявление ФИО1, ФИО2 от <данные изъяты><данные изъяты> с приложенными документами.

Отказать в удовлетворении требований об обязании Управления Росреестра по <данные изъяты> зарегистрировать право собственности ФИО1, ФИО2 на объект недвижимого имущества – 50:55:0020250:263, расположенный по адресу: <данные изъяты>А, <данные изъяты>.

Председательствующий

Судьи