Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе Руководителя Управления Росреестра ФИО1 на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 18 января 2016 года, которым признан незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации уступки права требования, оформленного сообщением от <...>, об отказе в государственной регистрации замены залогодержателя в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от <...>, заключенном между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «ПСФ «Полет и К», возложена обязанность в установленном законом порядке осуществить на основании заключенного между ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» и ФИО2 договоры уступки прав (требований) от <...> регистрационные действия по замене залогодержателя в договоре ипотеки (залоге недвижимости) от <...>.

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском к У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области об оспаривании отказа в регистрации уступки права (требования) на объекты недвижимого имущества.

В обоснование заявленного требования указала, что <...> между нею и ПАО Банк «ФК Открытие» заключены договоры уступки прав (требований) № <...> и № <...>, в соответствии с условиями которых Банк в полном объеме уступил истцу права требования к ООО «ПСФ «Полет и К», основанные на договоре Кредитной линии от <...>№ <...>, договоре о предоставлении банковской гарантии от <...>№ <...>.

Цессионарию переданы права, обеспечивающие исполнение обязательств должника по кредитному договору, в том числе основанные на договоре ипотеки (залога недвижимости) от <...>№ <...>, заключенном между Банком и ООО «ПСФ «Полет и К», который зарегистрирован УФРС России по Омской области <...> в редакции Дополнительного соглашения от <...>№ <...>, зарегистрированного <...>.

На основании договора ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право залога ОАО «НОМОС-Банк» (впоследствии ПАО Банк «ФК Открытие»)на перечисленные объекты недвижимости, собственником которых является ООО «ПСФ «Полет и К».

Решением Арбитражного суда Омской области от <...> в отношении ООО «ПСФ «Полет и К» введена процедура конкурсного производства, назначен конкурсный управляющий ФИО3

<...>ФИО2 обратилась в Управление Росреестра Омской области с заявлением о государственной регистрации договоров уступки права (требования), в удовлетворении которого истцу было отказано, о чем она уведомлена сообщением от <...>№ <...> по причине разночтения площадей объектов недвижимости и отсутствии документов, подтверждающих полномочия представителя ПАО Банк «ФК Открытие».

Полагая отказ неправомерным, ФИО2 обратилась в суд с настоящим административным иском, в котором просит признать отказ Управления Росреестра по Омской области от <...> незаконным, возложить на ответчика обязанность осуществить государственную регистрацию уступки права требования.

Административный истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимала.

Ее представитель ФИО4 требования поддержал. Пояснил, что нормы законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество не содержат требования об актуальности информации ГКН, указания на действительное состояние объекта для целей государственной регистрации. Отметил, что сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав, правообладателях, имеющиеся в ЕГРП, имеют приоритет над соответствующими сведениями ГКН.

Представитель Управления Росреестра по Омской области ФИО5 требования не признала. Настаивала на правомерности действий регистрирующего органа, поскольку документы, подтверждающие изменение площади объектов недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства, истцом представлены не были. Также ФИО2 не представлена доверенность на имя ФИО6, подтверждающая его полномочия на подписание договора уступки права (требования) от имени ПАО Банк «ФК Открытие».

Представитель ПАО Банк «ФК Открытие» ФИО7 поддержала позицию истца ФИО2 Указала, что уведомление о приостановлении регистрации права не содержит требования предоставить доверенность на имя ФИО6, в связи с чем указанный документ представлен не был, хотя в наличии имеется.

Представитель ООО «ПСФ «Полет и К» ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, представил отзыв, в котором просил требования истца удовлетворить.

Судом постановлено изложенное решение.

В апелляционной жалобе Руководитель Управления Росреестра по Омской области ФИО1 с решением не согласился, просит его отменить, полагая выводы суда относительно того, что уступка прав кредитора по договору ипотеки не затрагивает права, обязанности залогодателя, имущество собственника, необоснованными. Государственная регистрация права может быть осуществлена лишь в отношении объекта недвижимости, учтенного в ГКН с законными характеристиками, позволяющими не только идентифицировать объект, но и признать его объектом гражданских прав. Изменение площади нежилых помещений возможно лишь путем проведения реконструкции, требующей получения разрешения на строительство, выдача которого отнесена к компетенции органов местного самоуправления. Данных о том, что реконструкция произведена в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, истцом не представлено, по запросу регистратора такая информация также не поступила. Фактически оспариваемым решением залогодатель и залогодержатель освобождены от принятия мер по легализации самовольной реконструкции, возлагает на регистрирующий орган произвести регистрацию сделки в отношении несуществующих объектов недвижимости.

Представителем Управления Росреестра по Омской области ФИО5 поданы дополнения к апелляционной жалобе, в которых указывает на обязанность государственного регистратора отказать в государственной регистрации права в случае установления по итогам процедуры правовой экспертизы представленных документов несоответствия сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в этих документах, сведениям об объекте, содержащимся в государственном кадастре недвижимости.

В отзывах на апелляционную жалобу административный истец ФИО2 и конкурсный управляющий ФИО3 полагают решение законным и обоснованным.

В суде апелляционной инстанции стороны позицию, изложенную в суде первой инстанции, поддержали.

В силу положений ст.308 Кодекса административного судопроизводства РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле доказательства, а также дополнительно представленные доказательства, если они не могли быть представлены в суд первой инстанции по уважительной причине.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст.310 КАС РФ).

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Из материалов дела следует, что <...> между ОАО «НОМОС-Банк» (с <...> – ОАО «Банк «ФК Открытие») и ООО «ПСФ «Полет и К» заключен договор № <...>/КЛ, в соответствии с которым обществу предоставлены денежные средства в виде кредитной линии с лимитом выдачи 97000000 рублей с <...> по <...> с начислением процентов из расчета 14% годовых для погашения иных кредитных обязательств общества.

Исполнение заемщиком обязательств обеспечено залогом по договорам ипотеки № <...>/И-1 от <...>, № <...>/И-2, договорами поручительства юридического лица ООО «АСФ «Полет и К» от <...>№ <...>/И-1, договором поручительства физического лица ФИО8 от <...>№ <...>/П-2.

Из договора об ипотеке от <...>№ <...>/И-2 следует, что обществом в обеспечение надлежащего исполнения обязательств перед Банком в залог передано следующее имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности:

- нежилое помещение № <...>П, площадью <...> кв.м., номера на поэтажном плане <...>, этаж 4, Литер А, расположенное в г,Омске по адресу: <...> (площадь в соответствии с кадастровым паспортом от <...> составляет <...> кв.м.);

- нежилое помещение № <...>П, площадью <...> кв.м., номера на поэтажном плане <...>, подвал жилого дома, Литер А, расположенное в г.Омске по адресу: <...>;

- цех по сборке пластиковых оконных и дверных систем, площадью <...> кв.м., Литер А, этажность 2, расположенный в г.Омске по адресу: <...>, Восточный промузел (площадь в соответствии с кадастровым паспортом на <...> составляет <...> кв.м.);

- механический цех, столярный цех, сушилка, площадью <...> кв.м., Литер Б, Б1, Б2, Б3, этажность 1, расположенный в г.Омске по адресу: <...>д;

- ремонтный цех автомобилей, склады, общей площадь. <...> кв.м., Литер В, В1, этажность 2,1, расположенный в г.Омске по адресу: <...>.

Общая стоимость предметов залога определена сторонами в размере <...> рублей. В соответствии с пунктом 4.2.7 договора залогодержатель вправе передать свои права по настоящему договору без согласия залогодателя третьему лицу с одновременной передачей прав по обеспеченному залогом обязательству.

Договор зарегистрирован надлежащим образом У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области <...>.

Дополнительным соглашением № <...> от <...> в договор об ипотеке от <...> внесены изменения, не коснувшиеся объектов недвижимости.

<...> ООО «Омский причал» в отношении ООО «ПСФ «Полет и К» инициирована процедура банкротства, определением Арбитражного суда Омской области от <...> введена процедура наблюдения, назначен временный управляющий ФИО9, определением от <...> введено внешнее У., в рамках процедуры требования ОАО «НОМОС-Банк» включены в реестр требований кредиторов.

<...> ПАО Банк «ФК Открытие» (ранее ОАО «НОМОС-Банк») в соответствии с договором № <...>/Ц-1Ф.9 уступило ФИО2 право требования по всем обязательствам, вытекающим из договора кредитной линии от <...>№ <...>/КЛ с учетом положений дополнительного соглашения № <...> от <...> и договора о предоставлении банковской гарантии от <...>№ <...>/БГ, заключенных между ОАО «НОМОС-Банк» и ООО «ПСФ «Полет и К», в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент заключения договора, в частности к цессионарию переходят право по договорам, обеспечивающим исполнение обязательств, а также иные связанные с требованием права, в том числе на неуплаченные проценты. В Приложении № <...> к договору приведена характеристика уступаемых прав (требований).

Также в указанную дату <...> между ПАО Банк «ФК Открытие» и ФИО2 заключен договор уступки прав (требований) № <...>/ЦИ-1Ф.9, в соответствии с условиями которого ФИО2 переданы права (требования), обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств ООО «АСФ «Полет и К» перед банком, в том числе основанные на договоре ипотеки от <...>№ <...>/И-2. В приложении № <...> к указанному договору зафиксирован перечень недвижимого имущества в количестве 4 единиц, в том числе нежилое помещение № <...>П площадью <...> кв.м. в <...> в г.Омске и механический цех, столярный цех, сушилка, площадью <...> кв.м., расположенные в г.Омске по адресу: <...>, Восточный промузел. Здесь же приведены данные о площади объектов недвижимости в соответствии с кадастровыми паспортами – <...> кв.м. и <...> кв.м.

Определением Арбитражного суда Омской области от <...> в реестре требований кредиторов ООО «ПСФ «Полет и К» произведена замена кредитора ПАО «ФК Открытие» на кредитора ФИО2, в рамках четвертой очереди.

<...>ФИО2 и представитель ПАО Банк «ФК Открытие» обратились с заявлениями в У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о регистрации соглашения об уступке права требования.

Уведомлением от <...>№ <...>ФИО2 уведомлена о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поскольку выявлены разночтения в отношении площадей объектов недвижимого имущества. Указано, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора уступки права (требования), учтены с иными индивидуальными характеристиками в части размера площади, что свидетельствует о проведении перестройки помещений, однако документы, подтверждающие правомерность проведенных работ, заявителем представлены не были, а сделать вывод об отсутствии необходимости получения разрешения на проведение реконструкции, возможности не имеется.

На запрос регистрирующего органа <...> получен ответ из Департамента архитектуры и градостроительства, из которого следует, что разрешение на реконструкцию поименованных в запросе объектов недвижимости выдано не было.

<...>ФИО2 отказано в государственной регистрации договора уступки права (требования) ввиду наличия разночтений в площади объектов недвижимости, имеющихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости. Кроме того, договор уступки права требования подписан от имени ПАО Банк «ФК Открытие» ФИО6, полномочия которого не подтверждены, доверенность на государственную регистрацию не представлена.

Не согласившись с решением регистрирующего органа, ФИО2 обратилась в суд с административным иском о признании отказа незаконным, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию уступки прав (требований) на объекты недвижимости.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сделка, о регистрации которой просит заявитель, осуществляется без участия залогодателя, не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости. Не являясь собственниками объектов недвижимости, заявители лишены возможности совершать действия, направленные на устранение разночтений в сведениях о характеристиках объектов, содержащихся в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в Государственном кадастре недвижимости.

С выводами районного суда судебная коллегия соглашается.

Оценивая правовую основу заявленного требования, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, правильно применил нормы действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения.

Как установлено ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат: вещные права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) этих прав, а также сделки с недвижимостью. Ограничение вещных прав является правоотношением, при котором праву лица, в пользу которого установлено ограничение, или неограниченного круга лиц корреспондирует обязанность субъекта вещного права – владельца недвижимости.

Ипотека как залог недвижимости является обязательственным правом. Право залога предоставляет кредитору возможность получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, но не получить непосредственно предмет залога во владение.

Залог возникает в силу договора или в силу закона (п.3 ст.334 ГК РФ), независимо от основания возникновения ипотека должна быть зарегистрирована как ограничение (обременение) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация ипотеки осуществляется внесением записи по Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219. В соответствии с п.п.47-49 Правил запись вносится в подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях (обременениях), а именно в часть III-2 (записи об ипотеке) с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Как установлено п.43 Правил, источником данных для записей об ограничениях служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

Правомочиями на передачу имущества в залог обладают собственники. Соответственно перед регистрацией ипотеки в Едином реестре должно быть зарегистрировано право собственности залогодателя.

Передача прав залогодержателя по договору об ипотеке возможна следующими способами:

заключением договора уступки требования (цессии) между первоначальным кредитором (залогодержателем) и другим лицом (п.ст.47 Закона об ипотеке);

заключением договора уступки требования (цессии) между первоначальным кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству и новым кредитором (ст.384 ГК РФ);

передачей прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу нового владельца закладной и передачи ему закладной (ст.48 Закона об ипотеке).

Договор уступки залогодержателем прав по договору об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Едином реестре в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью. Регистрация договора уступки прав осуществляется внесением новой записи об ипотеке в подраздел III-2. Предыдущая запись об ипотеке погашается, но в с тем, что обременение преобразуется в пользу третьего лица.

При таком положении выводы суда первой инстанции относительно того, что уступка права требования фактически не затрагивает права залогодателя, имущество собственника, судебная коллегия полагает правомерными, поскольку в результате договора уступки права (требования) фактически происходит замена лица, в пользу которого зарегистрировано обременение, сама недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя, залогодержатель не получает права владения вещью. Право обратить взыскание появляется у залогодержателя только в случае неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства, чего может и не произойти. Доводы апелляционной жалобы об обратном судебная коллегия отклоняет, как основанные на неверном толковании норм материального права.

В силу абз.4, 10, 12, 13 п.1 ст.20 Федерального закона № 122-ФЗ, указание на которые имеется в оспариваемом отказе, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.

Таких оснований у регистрирующего органа не имелось.

Пределы осуществления правовой экспертизы, как верно указано судом первой инстанции, регламентированы Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 № 184.

Представленные на государственную регистрацию договоры соответствуют требованиям действующего законодательства. Кроме того, размеры площади, которые не могут быть устранены залогодержателем и лицом, которому права передаются, указаны сторонами как в договоре ипотеки, так и в договоре уступки права (требования) в соответствии с данными как Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и Государственного кадастра недвижимости.

Технические сложности, возникающие у регистрирующего органа в указанной связи, основанием для отказа в государственной регистрации права являться не могут.

Относительно отсутствия в представленных на государственную регистрацию документах копии доверенности лица, подписавшего от имени Банка договор уступки права (требования), и сторонами, и судом обоснованно отмечено, что уведомление о приостановлении государственной регистрации не содержит указания на данное основание, в связи с чем стороны сделки были лишены объективной возможности представить указанный документ, который, как установлено в судебном заседании, существует.

Доводы апелляционной жалобы относительно законности либо незаконности произведенной собственником помещений реконструкции, перепланировки, переустройства, судебная коллегия отклоняет, как не имеющие отношения к рассматриваемому спору, поскольку указанные действия в правомочие залогодержателя не входят.

Указание на положения договора ипотеки в части обязанности залогодателя в случае переоборудования предмета залога осуществить учет такого переоборудования и государственную регистрацию соответствующего дополнительного соглашения к договору, также не может быт принято.

В случае проведения переоборудования (переустройства) либо реконструкции обязанность по внесению изменений в правоустанавливающие документы лежит на собственнике объектов недвижимости. Поскольку право требования Банком уступлено ФИО2, оснований для понуждения собственника к каким бы то ни было действиям, у Банка не имеется.

Таким образом, судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по настоящему делу не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Куйбышевского районного суда города Омска от 18 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи