Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Орловского областного суда административное дело по административному иску Кустова Д.Н. к Правительству Орловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Орловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя Кустова Д.Н. – Торсуковой Ю.В. на решение Орловского областного суда от 17 сентября 2018 г., которым постановлено:

«Административное исковое заявление Кустова Д.Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 383 квадратных метров, расположенного по адресу: Орловская область, <адрес>, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для индивидуального жилищного строительства, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой подачи заявления Кустова Д.Н. о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 июня 2018 г.».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Сорокина С.В., объяснения представителя административного истца Кустова Д.Н. – Торсуковой Ю.В., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя заинтересованного лица администрации Орловского района Орловской области Деминой Н.А., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия по административным делам Орловского областного суда

установила:

Кустов Д.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Орловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Орловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указывал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 383 кв. м., расположенного по адресу: Орловская область, <адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – для индивидуального жилищного строительства.

Ссылался на то, что арендная плата данного земельного участка рассчитывается на основании его кадастровой стоимости, которая определена в размере <...>, что значительно превышает рыночную стоимость указанного земельного участка, составляющую <...> согласно отчёту об оценке № 23/03-О/2018 от 26 марта 2018 г., составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценка+» (далее - ООО «Оценка+»).

По данным основаниям просил установить кадастровую стоимость арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости в размере <...> рублей.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Орловского района Орловской области и общество с ограниченной ответственностью «Белоберезовские пруды».

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Кустова Д.Н. – Торсукова Ю.В. просит решение отменить, принять по делу новое решение.

Указывает, что в основу обжалуемого решения положена судебная экспертиза закрытого акционерного общества «Эксперт» (далее – ЗАО «Экперт») от 21 августа 2018 г., выполненная экспертом Баниным С.Н., с результатами которой административный истец не согласен.

Приводит доводы о том, что эксперт обосновывает отказ от применения корректировки на экономические характеристики тем, что рыночная стоимость сельскохозяйственной продукции не зависит от района области, где она была выращена, в то время как оцениваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов; аналог № 5, используемый экспертом, имеет разрешение на строительство, в то время как объект оценки и другие аналоги такого разрешения не имеют, при этом эксперт не делает никаких корректировок на наличие разрешения на строительство, хотя это является ценообразующим фактором и повышает цену предложения; объекты-аналоги подобраны некачественно, так как коэффициент вариации превышает 33 процента, что свидетельствует о неоднородности изучаемой статистической совокупности, при этом аналог № 4 не относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении экспертом при проведении экспертизы нормативных правовых актов регламентирующих порядок проведения оценки.

Считает, что письменные объяснения эксперта являются противоречивыми и не соответствуют нормативным правовым актам регламентирующим порядок проведения оценки.

Указывает на то, что судом первой инстанции необоснованно не был допрошен эксперт Банин С.Н., не назначены дополнительная либо повторная экспертизы, о чем стороной административного истца было заявлено в суде первой инстанции.

Обращает внимание на то, что при проведении экспертизы эксперт исходил из наличия на земельном участке всех коммуникаций, в то время как таковые по состоянию на 1 января 2014 г. на земельном участке отсутствовали, поэтому полагает, что по делу следует назначить повторную судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка, по состоянию на 1 января 2014 г. с учетом того обстоятельства, что на дату оценки у указанного земельного участка коммуникаций не имелось.

Полагает, что в результате суд установил кадастровую стоимость в размере, не соответствующем его действительной рыночной стоимости на дату оценки, что нарушает права административного истца, так как влечет завышенную арендную плату и завышенную выкупную стоимость земельного участка.

Административный истец Кустов Д.Н., представители административных ответчиков - Правительства Орловской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Орловской области, представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Белоберезовские пруды» надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили.

При изложенных обстоятельствах, учитывая положения статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Судебная коллегия, рассмотрев административное дело в полном объеме, в соответствии с положениями статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены состоявшегося по делу решения.

Согласно пункту 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

В силу части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно частей 1 и 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статьей 24.18 названного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 19, 23 и 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости

Как усматривается из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции между администрацией Орловского района Орловской области и обществом с ограниченной ответственностью «Белоберезовские пруды» 30 мая 2011 г. был заключен договор аренды земли № №, по которому последнему на условиях аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу Орловская область, <адрес>, общей площадью 1 383 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, при этом размер арендной платы определен исходя из показателя кадастровой стоимости земельного участка, которая на 1 января 2014 г. составила <...> рублей.

На основании соглашения об уступке права аренды от 12 октября 2012 г. обязанности арендатора названного земельного участка перешли к Кустову Д.Н. на срок до 23 декабря 2019 г.

В обоснование своей позиции административным истцом представлен отчет ООО «Оценка+» № 23/03-О/2018 от 26 марта 2018 г. об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка, стоимость которого на 1 января 2014 г. составила <...> рублей.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции принял во внимание возражения администрации Орловского района Орловской области по заявленным требованиям и поскольку для разрешения вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка требовались специальные знания, назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости указанного земельного участка.

Согласно заключению ЗАО «Эксперт» от 21 августа 2018 г., выполненному экспертом Баниным С.Н., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 383 квадратных метров, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет <...> рублей.

Оценивая имеющиеся деле доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что заключение подготовлено экспертом ЗАО «Эксперт» Баниным С.Н., имеющим высшее юридическое образование, соответствующую квалификацию и достаточный профессиональный стаж в области оценочной деятельности; об уголовной ответственности, за дачу заведомо ложного заключения, эксперт предупрежден; при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки; экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость; корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, приведены соответствующие расчеты; экспертом подробно описан процесс оценки земельного участка и расчет его рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода, проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произведены необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, приведено подробное обоснование поправок и расчет их значений; информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, содержащихся в газете «Моя реклама»; характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке, и пришел к верному выводу о том, что оснований ставить под сомнение выводы эксперта не имеется.

Также судом было установлено, что при проведении экспертизы ЗАО «Эксперт» использовалась справка о наличии коммуникаций на земельном участке административного истца, подписанная административным истцом, и эти же сведения использовал при проведении оценки оценщик ООО «Оценка+», на отчет которого в обоснование своей позиции ссылался административный истец.

С учетом письменных объяснений эксперта Банина С.Н., исследованных судом первой инстанции, в которых подробно и развернуто даны пояснения по всем указанным административным истцом письменным возражениям, суд первой инстанции, дал надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, и пришел к правильному выводу о том, что основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы отсутствуют и правомерно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей.

С учетом изложенного, а также показаний эксперта Банина С.Н. в суде апелляционной инстанции, который подтвердил выводы изложенные в заключении ЗАО «Эксперт» от 21 августа 2018 г., а также дал по указанному заключению необходимые пояснения, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, и с принятым по делу решением, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, нормам материального и процессуального права, и не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом Баниным С.Н. при проведении экспертизы нарушены положения нормативных правовых актов регламентирующих порядок проведения оценки и о том, что по делу следует назначить повторную судебную экспертизу, судебная коллегия находит несостоятельными.

При этом судебная коллегия считает, что отказ эксперта Банина С.Н. от применения корректировки на экономические характеристики, использование экспертом аналога, имеющего разрешение на строительство и превышение коэффициента вариации более чем на 33 процента не опровергают правильность выводов изложенных в заключении ЗАО «Эксперт» от 21 августа 2018 г.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на его законность и обоснованность либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Орловского областного суда

определила:

решение Орловского областного суда от 17 сентября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Кустова Д.Н. – Торсуковой Ю.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи