Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «ОЭЗ «ВладМиВа» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе АО «ОЭЗ «ВладМиВа»

на решение Белгородского областного суда от 03.04.2017.

Заслушав доклад судьи Самыгиной С.Л., объяснения представителей административного ответчика администрации г.Белгорода ФИО1, заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО2, считавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

акционерное общество «Опытно-экспериментальный завод» «ВладМиВа» (далее по тексту – АО «ОЭЗ «ВладМиВа», Общество) является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью *** кв.м, отнесенного к землям населенных пунктов, предназначенного для эксплуатации нежилого здания (складские помещения с ремонтной мастерской) производственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с Постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составила 3 034 682,28 руб.

Не согласившись с определенной в Постановлении администрации города Белгорода от 27.11.2014 №236 кадастровой стоимостью объекта недвижимости, 31.05.2016 АО «ОЭЗ «ВладМиВа» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области, а затем 22.11.2016 – в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной оценщиками ООО «Центр независимой оценки» в отчете №УК 20/01 от 26.01.2016 в размере 2 187 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере; представил положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» №262/2016/3 от 08.04.2016 на отчет №УК 20/01 от 26.01.2016 о соответствии последнего требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Решением Белгородского областного суда от 03.04.2017 административное исковое заявление АО «ОЭЗ «ВладМиВа» удовлетворено: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в равном его рыночной стоимости размере – 2 960 000 руб. Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 01.01.2014. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, признано 31.05.2016. Кроме того, с АО «ОЭЗ «ВладМиВа» в пользу администрации города Белгорода взысканы *** руб. в счет возмещения расходов на экспертизу.

В апелляционной жалобе Общество просит отменить судебный акт как постановленный с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение об удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.

Относительно апелляционной жалобы административным ответчиком администрацией города Белгорода и заинтересованным лицом Правительством Белгородской области представлены возражения о необоснованности доводов жалобы и законности судебного постановления.

АО «ОЭЗ «ВладМиВа» своего представителя в суд апелляционной инстанции не направило. О времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении заказного отправления 27.06.2017.

Представители Управления Росреестра по Белгородской области и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Белгородской области в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно нарочным лицом, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 22.06.2017 № и №).

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам статьи 308 КАС Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая дело, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, применил подлежащий применению закон (статьи 65 и 66 ЗК Российской Федерации; статьи 3, 11, 12, 17.1, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности); статью 72 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297); Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299; Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 №508;) с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и постановил решение, отвечающее нормам административного процессуального законодательства.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что административным истцом соблюден установленный абзацем 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц досудебный порядок урегулирования спора.

Дата, на которую подлежит установлению рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания, определена судом правильно – на 01.01.2014, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участков и в достоверности представленного отчета об оценке №УК 20/01 от 26.01.2016, обусловленных, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, с целью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству административного ответчика администрации города Белгорода назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту-оценщику ООО «Бизнес Партнер+» Т.

Согласно заключению названного эксперта №440-17 от 15.03.2017 рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости на указанную ранее дату составила 2 960 000 руб. Эксперт также установил, что отчет оценщиков ООО «Центр независимой оценки» К. и П. №УК 20/01 от 26.01.2016 не в полной мере отвечает требованиям федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта №440-17 от 15.03.2017 по правилам названной статьи, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для сомнений в правильности выводов экспертизы.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, имеющихся в материалах дела.

Отдавая предпочтение заключению эксперта по сравнению с отчетом об оценке, суд исходил из того, что в отчете об оценке №УК 20/01 от 26.01.2016 имеются существенные недостатки и нарушения законодательства об оценочной деятельности (подробно перечисленные в экспертном заключении на страницах заключения 53-67), которые влияют на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка. В то время как оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется.

Суд первой инстанции учел, что эксперт Т. был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав экспертное заключение, суд пришел к правильному выводу о его соответствии положениям статьи 82 КАС Российской Федерации, поскольку оно является обоснованным и объективным, содержит подробное описание и результаты исследований с указанием примененных методов, а также выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Судом было установлено, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства в области оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в том числе ФСО №3 и ФСО №7, а также иными используемыми специалистами в области оценочной деятельности источниками.

В заключении экспертом дана надлежащая оценка анализу рынка недвижимости, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельного участка.

Экспертом составлено подробное описание объекта оценки, предоставлена информация о его количественных и качественных характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Неуказание экспертом в заключении об отсутствующих у объекта оценки обременениях, а также о его износе и устареваниях, притом что земельный участок им не подвержен, недостоверность данного доказательство не влечет.

В заключении произведен подробный анализ сегмента рынка объекта оценки.

При выборе используемых при проведении оценки подходов эксперт учел возможность применения каждого из трех подходов, цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновал выбор подходов, подлежащих использованию при производстве экспертизы (сравнительный и доходный подходы). В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.

Эксперт воспользовался предоставленным статьей 14 Закона об оценочной деятельности правом и самостоятельно определил методы проведения оценки объектов оценки в соответствии со стандартами оценки.

В рамках доходного подхода экспертом был выбран метод капитализации земельной ренты, применение которого целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Экспертом соблюдено условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Определение стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполнено путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на 01.01.2014 составила 2 630 897 руб.

Кроме того эксперт применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений объектов недвижимости в городе Белгороде. В качестве аналогов объектов оценки экспертом выбрано 5 схожих по качественным и количественным характеристикам объектов, имеющих аналогичные параметры по основным критериям сравнения.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, опубликованных в рекламно-информационной газете «Моя реклама. Белгород» №72/1449 от 12.09.2013, №78/1455 от 03.10.2013, №95/1472 от 02.12.2013 и №100/1477 от 19.12.2013. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице (страница 28 заключения).

На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято 14 ценообразующих факторов. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении экспертизы.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2014 составила 3 288 416 руб.

После согласования методом причинно-следственного анализа результатов, полученных с использованием двух подходов, эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2014 составляет 3 628 000 руб.

Суд первой инстанции при оценке заключения учел, что выводы эксперта обусловлены применением присущих ему специальных познаний, наличие которых подтверждено документально, и сомневаться в достаточности этих познаний оснований не имеется исходя из образования, стажа работы и других характеристик эксперта, а наличие иного мнения не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.

Вопреки утверждению автора жалобы, содержание заключения судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 КАС Российской Федерации, а также федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части, подлежащей применению при производстве судебных экспертиз.

Сведения о страховании оценщика размещены в сети Интернет на сайте Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, членом которой является Т., в соответствии с которыми его ответственность застрахована в ОАО «***» по договору № от 23.12.2016.

Довод апеллянта о неверном подборе экспертом аналогов ввиду значительной разницы в их стоимости после всех корректировок, что привело к удорожанию объекта оценки, является неубедительным.

Действительно, после проведения экспертом необходимых корректировок имеются различия в стоимости объектов-аналогов, при этом каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что на момент проведения экспертизы имелись аналоги, наиболее схожие с оцениваемым участком, применение которых привело бы к занижению рыночной стоимости, как указывает апеллянт, в материалы дела не представлено. Как было установлено экспертом, использованные в представленном административным истцом отчете объекты-аналоги (№2 и №5) не относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, а потому не опровергают выводы эксперта.

Утверждение представителя административного истца о невозможности использования экспертом при проведении экспертизы Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО3 за 2014 год, переданный в печать только 14.10.2014, является ошибочным. Для составления данного справочника использовались и анализировались данные за 2013 год, то есть за период предшествовавший дате оценки. За этот же период производился анализ рынка, подбирались аналоги для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Таким образом, нарушений требований пункта 8 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, предусматривающего, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки, экспертом Т. не допущено.

Эксперт Т. подробно, со ссылкой на источник информации (Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3 под редакцией ФИО3. – Нижний Новгород, 2014) обосновал отсутствие необходимости в применении корректировки на площадь. Само по себе несогласие с таким решением эксперта не свидетельствует о его ошибочности.

Убедительных доводов, подтверждающих несопоставимость исследуемых экспертом объектов-аналогов, административным истцом не представлено.

Ссылки административного истца на то, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу в связи с наличием в нем ошибок и противоречий, которые не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, не подтверждаются материалами дела.

Судебная коллегия, исследовав заключение эксперта №440-17 от 15.03.2017 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, а также о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта Т., заключение которого мотивированно и не содержит противоречий.

Указывая на отсутствие в заключении эксперта информации о величине расхождений между аналогами по итогу расчета с использованием сравнительного подхода, границ интервала полученной стоимости объекта оценки, неуказание в задании на оценку на то, что определяется дискретное значение рыночной стоимости, а не интервал, податель жалобы не представил суду убедительных доказательств, что данное обстоятельство привело к увеличению определенной экспертом рыночной стоимости земельного участка.

Несогласие административного истца с тем, что представленный им отчет отвергнут судом как ненадлежащее доказательство, не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Доводы представителя административного ответчика об отсутствии у эксперта Т. полномочий на проведение экспертизы отчетов других оценщиков, поскольку в соответствии со статьей 16.2 Закона об оценочной деятельности экспертом саморегулируемой организации оценщиков – членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается только лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков, являются несостоятельными.

Действующее законодательство, регламентирующее вопросы проведения судебной экспертизы, не содержит указанных административным истцом условий для лица, которому судом поручается проведение судебной экспертизы. Закон об оценочной деятельности не регулирует данные вопросы.

В силу статьи 77 КАС Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В соответствии с частью 1 статьи 49 КАС Российской Федерации экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил в пункте 23 Постановления от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», что с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности). Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Осуществление профессиональной деятельности эксперта Т. в области оценки (более 6 лет), а также наличие у него соответствующей квалификации (оценщик) проверены судом первой инстанции и подтверждаются имеющимися в материалах дела дипломами, свидетельствами и удостоверениями. В материалах дела имеются документы, подтверждающие членство Т. в саморегулируемой организации оценщиков и стаж его работы в области оценочной деятельности.

Более того, при разрешении судом вопроса о назначении экспертизы возражений по поводу квалификации эксперта, наличия специальных знаний у данного лица, от участвующих в деле лиц не поступило. Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы не заявлены.

Утверждение административного истца о нарушении судом норм процессуального права в связи с привлечением к участию в деле Правительства Белгородской области и департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, является необоснованным.

Состав лиц, участвующих в деле, определяется судом.

Привлекая в качестве заинтересованных лиц Правительство Белгородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, в определении от 25.11.2016 о принятии административного искового заявления к производству, подготовке административного дела к судебному разбирательству, проведении предварительного судебного заседания, суд, руководствуясь положениями статьи 47 КАС Российской Федерации, указал основания для привлечения их к участию в данном деле (л.д. 1-5 тома 1), не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется причин.

Вопреки мнению апеллянта, представителем администрации города Белгорода подобное ходатайство не заявлялось. Кроме того, материалы дела не содержат данных о том, что к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлекался департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области.

Доводы апелляционной жалобы Общества не ставят под сомнение законность и обоснованность решения суда, поскольку по существу направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств дела на основании представленных доказательств.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает предусмотренных статьей 310 КАС Российской Федерации оснований для отмены решения суда, которое является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Белгородского областного суда от 03.04.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «ОЭЗ «ВладМиВа» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи