Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 ноября 2021 года апелляционные жалобы ФИО1 ича, ФИО2 АлексА.ны, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Раменского городского суда Московской области от 30 августа 2021 года по делу по административному исковому заявлению ФИО1 ича, ФИО2 АлексА.ны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, заинтересованное лицо: ООО «Торгово-промышленная фирма АРС» о признании незаконным решения.

Заслушав доклад судьи Бакулина А.А., объяснения ФИО1, ФИО2, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ФИО3, поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд, с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области заинтересованное лицо: ООО «Торгово-промышленная фирма АРС» о признании незаконным решения регистрирующего органа в отказе в государственной регистрации прав от 08 июля 2021 года № КУВД-001/2021-11443971/3 и обязать УФРС по Московской области договора переуступки прав и обязанностей от 13.03.2021, заключенного между ООО «ТПФ АРС» с одной стороны и ФИО1 и ФИО2, с другой стороны в отношении объекта недвижимого имущества, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 287 кв. м, расположенного по адресу: <...> по договору аренды земельного участка № 109 от 22 июня 2001 года.

В обоснование своих требований указали, что 08 июля 2021 года по заявлению ФИО1, ФИО2, ООО «ТПФ АРС» регистратором Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району Управления Росреестра по Московской области ФИО4 было вынесено уведомление об отказе государственной регистрации права № КУВД-001/2021-11443971/3 по договору переуступки прав и обязанностей от 13.03.2021 г. по договору аренды земельного участка № 109 от 22.06.2001 г. В качестве причины отказа в государственной регистрации указано, что действующее законодательство не содержит требований о необходимости регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок. Административные истцы полагали оспариваемым отказом нарушаются их права и законные интересы.

Решением Раменского городского суда Московской области от 30 августа 2021 года административный иск удовлетворен частично.

Судом признано незаконным уведомление Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району Управления Россреетра по Московской области об отказе в государственной регистрации прав от 08 июля 2021 года № КУВД001/2021- 11443971/3.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в лице Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району возложена обязанность рассмотреть вопрос о регистрации договора переуступки прав и обязанностей от 13.03.2021, заключенного между ООО «ТПФ АРС» и ФИО1, ФИО2 в отношении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 287 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 ставится вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении требований о возложении обязанности на административного ответчика зарегистрировать договор аренды имущества по мотивам его незаконности.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области просит об отмене данного решения, ссылаясь на неправильное истолкование материального закона, подлежащего применению к возникшим правоотношениям.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет полностью или в части заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Так, судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте недвижимости - земельный участок площадью 287 кв. м, с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <...> вид разрешенного использования – под торговый павильон по продаже ювелирных изделий. На земельном участке расположен торговый павильон, в котором ООО «ТПФ-АРС» осуществляет торговую деятельность.

В отношении указанного земельного участка зарегистрировано право аренды в пользу ООО «ТПФ - АРС», на основании договора аренды земельного участка N 109 от 22.06.2001 г., арендодателем по которому является Комитет по управлению имуществом Раменского района, Московской области, срок аренды с 22.06.2001 года по 21.06.2011, о чем в реестре прав на недвижимость имеется запись № 50-01.23-22.2001-46.2 от 14.08.2001 года.

29 июля 2012 года на земельном участке зарегистрировано право собственности на здание за административными истцами с кадастровым номером <данные изъяты>

Административные истцы обратились в Управление Росреестра по Московской области (Межмуниципальный отдела по г. Жуковский и Раменскому району) с заявлениями о государственной регистрации права на недвижимое имущество, предоставив документы основания - договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.03.2021, передаточный акт от 13.03.2021, уведомление от 13.03.2021, договор об уступке права аренды от 26.03.2021, договор аренды земельного участка 22.06.2001, решение суда от 26.08.2016, решение суда от 30.04.2015. Указанное обращение было зарегистрировано за номером КУВД-001/2021-11443971/1.

По результатам проведения в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, государственным регистратором прав было установлено, что имеются основания для приостановления государственной регистрации прав, а именно: по условиям представленного на регистрацию Договора уступка прав не осуществляется по договору аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомлением от 08.07.2021 г. № КУВД-001/2021-11443971/1 Управлением Росреестра по Московской области в лице Межмуниципальный отдела по г. Жуковский и Раменскому району отказано в регистрации прав в отношении объектов недвижимости земельного участка площадью 287 кв. м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <...> в связи с тем, что Гражданский кодекс РФ не предусматривает необходимость государственной регистрации договоров, заключенных на неопределенный срок, соответственно не подлежит государственной регистрации и соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Судом установлено, что 26.03.2021 административные истцы обратились в Межмуниципальный отдел по г. Жуковский и Раменскому району за регистрацией договора об уступке прав по договору аренды от 13 марта 2021 года.

На основании постановления Главы Раменского района Московской области от 19.06.2001 № 1093 между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (арендодатель) и ООО «ТПФ-АРС» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 109 от 22.06.2001, согласно условиям, которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 287 кв. м, расположенный по адресу: <...> под торговый павильон по продаже ювелирных изделий на срок с 22.06.2001 по 21.06.2011. Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой на самом договоре. ООО «ТПФ-АРС» 16.03.2011 переуступило права и обязанности по договору аренды индивидуальному предпринимателю ФИО5 по договору переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.03.2011.

03.06.201 между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (цедент) и ООО «ТПФ -АРС» (цессионарий) подписан договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 109. В соответствии, с которым цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка № 109 от 22.06.2001.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, 23.08.2001 в Московский областной регистрационной палате, о чем имеется запись регистрации 50-50-23/114/2013.004.

ООО «ТПФ-АРС» является правообладателем (арендатором) названного земельного участка на основании договора № 109 от 22.06.2001 аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 287 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствуясь вышеприведенными нормами права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к правильному выводу о том, что решение Управления Росреестра Московской области (Межмуниципальный отдела по г. Жуковский и Раменскому району) от 08.07.2021 г. № КУВД001/2021- 11443971/3 в регистрации договора передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности незаконный и подлежит отмене.

Как установлено судом, по истечении срока действия договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что не оспаривается административным ответчиком (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Запись об обременении земельного участка в виде аренды в пользу ООО «ТПФ-АРС» в ЕГРН не погашена.

Учитывая, что договор возобновлен на неопределенный срок, стороны в соответствии со статьей 450 ГК РФ вправе внести в него изменения, не противоречащие действующему законодательству.

Договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.03.2021, также должен быть зарегистрировано в силу статей 131, 433, 452, 609 ГК РФ.

Согласно пунктам 1 статей 25 и 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В данном случае документами, подтверждающими право нового арендатора на землепользование, является акт о приеме - передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Довод регистрирующего органа о том, что регистрации подлежат договоры аренды в пределах срока действия договора, а договоры аренды на неопределенный срок не подлежат регистрации, не основаны на законе.

Так, по правилам статьи 22 Земельного кодекса РФ, статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется

В силу ст. ст. 389, 391 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках с недвижимостью, подлежат государственной регистрации.

Продление договора аренды на неопределенный срок не отменяет регистрацию переуступки прав и обязанностей по этому договору, поскольку, договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к зарегистрированному ранее договору аренды земельного участка вступают в силу и становятся обязательным для сторон таких сделок с момента регистрации. В данном случае перемена лиц в обязательстве привела к замене первоначального арендатора на нового.

При этом законодатель в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ указал, что любая из сторон вправе в любое время отказаться от бессрочного договора аренды.

Из этого следует, что даже бессрочный договор аренды имеет срок, окончание которого зависит от воли и волеизъявления любой из сторон сделки.

В силу этого доводы административного ответчика о том, что переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, несостоятелен.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Согласно статьям 9 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке который установлен законодательством действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

По смыслу статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" контроль регистрирующего органа за содержанием представляемых документов исчерпывается проверкой соответствия их требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и наличием информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 20 данного Закона).

Основания для отказа в государственной регистрации прав названы в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Из изложенного следует, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации. Оспариваемый отказ в регистрации сделки противоречат закону и нарушают права заявителя, охраняемые законом.

Судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что разрешение вопроса о регистрации договора переуступки прав и обязанностей от 13 марта 2021 года, относится к исключительной компетенции уполномоченного органа – Управление Росреестра по Московской области в лице Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району, соответственно, поэтому суд не вправе предрешать результат рассмотрения уполномоченным органом заявления. В связи с этим суд при указанных выше обстоятельствах не вправе возложить на регистрирующий орган обязанность осуществить государственную регистрацию договора переуступки прав и обязанностей от 13.03.2021, права административного истца подлежат защите в соответствии положениями Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве способа восстановления нарушенного права административного истца (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ) суд обосновано посчитал необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в лице Межмуниципального отдела по г. Жуковский и Раменскому району рассмотреть вопрос о регистрации договора переуступки прав и обязанностей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования и оценки по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации имеющихся в материалах административного дела доказательств.

Доводы административного истца и ответчика, изложенные в апелляционных жалобах, повторяют правовую позицию сторон, изложенную в судебном заседании суда первой инстанции, они основаны на неправильном понимании и толковании норм материального права, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и выводов суда не опровергают, в силу чего эти доводы не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для настоящего административного дела, суд первой инстанции установил правильно, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, вопреки доводам административного истца и ответчика, не допустил, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Раменского городского суда Московской области от 30 августа2021 года без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 ча, ФИО2 А.ы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области – без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи