Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Калининградской области на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 16 апреля 2018 года, которым административный иск Стугиревой М.В. об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности удовлетворен: признано незаконным решение Управления Росреестра по Калининградской области от 18 января 2018 г. № об отказе в государственной регистрации права собственности Стугиревой М.В. на гараж, КН/УН №, расположенный по <адрес>, и на Управление Росреестра по Калининградской области возложена обязанность зарегистрировать право собственности Стугиревой М.В. на указанный объект.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя Управления Росреестра по Калининградской области – Ковальчук В.К., поддержавшей жалобу, возражения против доводов жалобы Стугиревой М.В. и представителя ООО «Ремитэкс» - Шелудько С.Е., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Стугирева М.В. обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что 4 октября 2017 года она представила в Управление Росреестра заявление о государственной регистрации права собственности на гараж площадью <данные изъяты> кв.м, КН/УН №, приложив к заявлению договор долевого участия от 5 сентября 2007 года №, акт приема-передачи гаража от 5 сентября 2009 года, подписанные ею и застройщиком ООО «Ремитэкс». Решением Управления от 11 октября 2017 года № приостановлена государственная регистрация права по мотиву отсутствия зарегистрированного в установленном законом порядке договора долевого участия, после чего решением от 18 января 2018 года № отказано в государственной регистрации права в связи с неустранением причин, явившихся основанием для приостановления государственной регистрации. По мнению Стугиревой М.В., отказ в государственной регистрации права собственности нарушает ее права и интересы и не основан на законе, поскольку разрешение на строительство многоквартирного жилого дома с гаражами было получено застройщиком 26 ноября 2003 года, то есть до введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в связи с чем государственная регистрация договора долевого участия № от 5 сентября 2007 года не требуется. С учетом изложенного Стугирева М.В. просила признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности и обязать административного ответчика зарегистрировать право собственности на гараж.

Судом вынесено решение, изложенное выше.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Калининградской области просит решение отменить и принять новое решение об отказе в административном иске в полном объеме, ссылаясь на то, что в представленных для государственной регистрации права договоре долевого участия и акте приема-передачи отсутствует указание на разрешение на строительство от 26 ноября 2003 года, копия разрешения на строительство от 26 ноября 2003 года не была представлена Стугиревой М.В., регистрирующему органу не было известно о выдаче застройщику разрешения на строительство до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и, следовательно, у суда не имелось достаточных оснований для признания незаконным отказа в государственной регистрации права. Кроме того, для принятия решения о государственной регистрации права собственности Стугиревой М.В. необходимо первоначально, до государственной регистрации перехода права собственности, зарегистрировать право собственности продавца гаража – ООО «Ремитэкс», что не сделано, вследствие чего суд неправомерно возложил на административного ответчика обязанность по государственной регистрации права собственности Стугиревой М.В.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения, судебная коллегия полагает решение подлежащим оставлению без изменения.

На основании п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ вступил в законную силу 1 апреля 2005 года.

Поскольку разрешение на строительство квартала жилых домов с объектами обслуживания населения выдано ООО «Ремитэкс» до 1 апреля 2005 года, договор долевого участия гаража не подлежал государственной регистрации.

Ссылки административного ответчика на неосведомленность о выдаче разрешения на строительство в период до 1 апреля 2005 года являются неубедительными при том, что привлеченным к участию в деле в качестве заинтересованного лица застройщиком - ООО «Ремитэкс» - представлена расписка ответчика в получении разрешительных документов в отношении многоквартирного жилого дома № по <адрес> от 14 августа 2009 года, в которой под № 1 значится нотариально заверенная копия разрешения на строительство.

В 2008 года регистрирующим органом было сформировано дело №: том 1 – в отношении дома №, том 2 – в отношении дома № и том 3 – в отношении дома №.

Таким образом, в распоряжении регистрирующего органа имелось три экземпляра разрешения на строительство от 26 ноября 2003 года, в том числе в составе комплекта документов по дому №.

В этой связи отказ в государственной регистрации права собственности по тем основаниям, что договор долевого участия в строительстве не зарегистрирован в установленном порядке, является неправомерным.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» разъяснено, что суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения.

Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

Принимая во внимание, что иных оснований к отказу в государственной регистрации права собственности в решении регистрирующего органа от 18 января 2018 года не приведено, суд первой инстанции правомерно признал такой отказ незаконным и нарушающим права и интересы административного истца.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ в случае удовлетворения требований об оспаривании решения органа или лица, наделенных публичными полномочиями, суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.

Избирая способ восстановления нарушенного права Стугиревой М.В., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации права является незаконным, а иных оснований к отказу в государственной регистрации права не имелось, в связи с чем возложил на административного ответчика обязанность по государственной регистрации права собственности Стугиревой М.В. на гараж.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о необходимости первоначальной регистрации права собственности застройщика и последующей регистрации перехода права собственности на гараж в данной ситуации являются ошибочными.

Действительно, в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Однако эти разъяснения применяются, если не установлено иное и одновременно разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

По условиям договора долевого участия от 5 сентября 2007 года, заключенного между Стугиревой М.В. и ООО «Ремитэкс», участник вносит свои денежные средства в строительство жилого дома в размере установленной настоящим договором доли, составляющей в натуре один гараж, а застройщик строит и вводит законченный строительством объект в эксплуатацию, после чего передает участнику гараж с пакетом документов, необходимых для оформления гаража в собственность участника (п.п. 1.1, 1.2), участник обязуется зарегистрировать право собственности на гараж самостоятельно и за свой счет (п. 2.2.3).

Из приведенных условий договора видно, что он не направлен на возникновение у застройщика права собственности на объект строительства.

В обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в 2003 году, указано, что поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, договор, по условиям которого привлечены денежные средства гражданина для финансирования строительства многоквартирного жилого здания, не является договором купли-продажи недвижимости как не отвечающий положениям ст.ст. 549, 554 ГК РФ, а застройщик не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В этой связи судебная коллегия полагает необоснованными ссылки административного ответчика на то, что договор долевого участия от 5 сентября 2007 года, заключенный между Стугиревой М.В. и ООО «Ремитэкс», по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи, на основании которого должна быть произведена регистрация права собственности застройщика на объект строительства.

Кроме того, как видно из материалов дела, регистрирующий орган во внесудебном порядке произвел в 2016 году государственную регистрацию права собственности на иные объекты, расположенные в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, без предварительной регистрации права собственности застройщика на квартиры и нежилые помещения, в том числе зарегистрировал право собственности Стугиревой М.В. на иные два гаража в этом же доме, возникшее на основании аналогичных договоров.

При таких обстоятельствах решение суда в части возложения на административного ответчика обязанности по государственной регистрации закону не противоречит и является исполнимым.

В связи с изложенным оснований к отмене решения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 16 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: