Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Карачаевского городского суда от 21 февраля 2018 года по делу по исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике об оспаривании отказа в регистрации права собственности и обязании зарегистрировать право собственности.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Дзыба З.И., объяснения ФИО1 и его представителя ФИО2, поддержавших доводы жалобы, возражения представителей ответчика – ФИО3 и ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике о признании незаконным и отмене решения об отказе в государственной регистрации права собственности на созданный жилой дом и обязании зарегистрировать право собственности на основании заявления от 02.10.2017 и представленных документов. В обоснование требований указал, что в 2003 году приобрел недостроенный дом 12% готовности по адресу: <адрес>. 24.12.2004 получил разрешение на строительство недостроенного жилого дома. Постановлением мэра КГО от 23.12.2009 №... земельный участок под домом был передан ему в аренду. 28.12.2010 получил второе разрешение на строительство жилого дома, 09.01.2017 земельный участок под домом передан ему в аренду на 20 лет. В 2017 г. на дом составлен технический план и технический паспорт. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 09.11.2016 г. Он подал документы для регистрации права собственности на построенный жилой дом, однако получил отказ, поскольку разрешение на строительство от 28.12.2010 выдано в отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок. Административный истец считает, что у него есть все необходимые документы на земельный участок, однако ответчик не истребовал их не у него, ни в иных ведомствах, что привело к необоснованному отказу в регистрации права.

В судебном заседании суда первой инстанции ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика иск не признал, т.к. у ФИО1 отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок на момент выдачи разрешения на строительство от 28.12.2010. Регистрация заявленных прав на недвижимость осуществляется на основании полного перечня документов, соответствующих требованиям законодательства - ст.51 ГрК РФ.

Решением Карачаевского городского суда от 21 февраля 2018 года в удовлетворении требований истца отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в ином составе.

Согласно 218 КАС РФ гражданин, организация могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

На основании ч.12 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено следующее.

Согласно постановления мэра Карачаевского ГМО от 25.09.2003 г. №... и заключенного на его основании договора аренды от 26.09.2003 г. №..., мэрия Карачаевского ГМО предоставила А.М.И. в аренду земельный участок площадью 1260 кв.м. по адресу: <адрес>, б\н для индивидуального жилищного строительства. Срок договора 11 месяцев (л.д.150, 152).

14.11.2003 г., т.е. в период действия договора аренды земельного участка, А.М.И. продал расположенный на данном земельном участке недостроенный жилой дом ФИО1 (л.д.149).

Из свидетельства о государственной регистрации права от 06.12.2003 следует, что ФИО1 является собственником недостроенного жилого дома – 12% готовности, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.148).

Постановлением мэра Карачаевского ГМО от 08.12.2004 г. №... ФИО1 было разрешено продолжить строительство недостроенного жилого дома по <адрес> в <адрес>, о чем ему было выдано разрешение от 24.12.2004 г. №..., действительное до 24.12.2007 г. (л.д.11, 12).

Постановлением мэра Карачаевского ГМО от 23.12.2009 г. №... по заявлению ФИО1 утверждена площадь земельного участка по <адрес> в <адрес> в фактически сложившихся границах мерою 1258 кв.м., данный участок передан ФИО1 под ИЖЗ в аренду (л.д.13).

28.12.10 г. ФИО1 было выдано новое разрешение на строительство №..., действительное до 28.12.2020 г. (л.д.14).

Согласно договора аренды земель на территории Карачаевского ГО от 08.04.2011 г. №..., ФИО1 передан в аренду на 11 месяцев земельный участок по <адрес> в <адрес> (л.д.156).

Постановлением мэра Карачаевского ГМО от 27.05.2011г. ФИО1 разрешено приватизировать земельный участок по <адрес> в <адрес> в границах, указанных в кадастровой карте участка, для строительства индивидуального жилого дома (л.д.159), однако земельный участок приватизирован не был.

09.01.2017 г. Управление имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского ГМО по итогам открытого аукциона заключило с ФИО1 новый договор аренды земельного участка №... сроком до 09.01.2037 г. (л.д.88).

На жилой дом в 2017 г. составлен технический план и технический паспорт, составлен межевой план. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 09.11.2016 г.

2.10.2017 г. истец обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество – здания, расположенного по ул. Горького, 31 в г. Карачаевске.

В государственной регистрации истцу было отказано по тем основаниям, что разрешение на строительство дома выдано 28.12.10 г. в отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, т.к. по сведениям ЕГРН право аренды на земельный участок за заявителем зарегистрировано 09.01.2017 г., чем нарушены требования ст. 51 ГрК РФ.

Административным истцом в рамках настоящего дела поставлен вопрос о незаконности отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в регистрации права собственности на созданный им жилой дом и обязании зарегистрировать право собственности на основании документов, представленных 02.10.2017.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п.6 ст.131 ГК РФ).

Согласно ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимость производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В силу п.З ч.1 ст.29 Закона о регистрации, государственная регистрация прав включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч.ч.1, 8 ст.21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Особенности осуществления государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости предусмотрены ст.40 Закона о регистрации.

В силу требований ч.1 и ч.10 указанной нормы для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: представление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Во исполнение указанной нормы Закона истцом 02.10.2017 ответчику был предоставлен кадастровый паспорт жилого дома, кадастровый план, разрешение на строительство от 28.12.2010 №..., договор аренды земельного участка.

04.10.2017 истец представил заявление о прекращении права собственности на недостроенный дом.

Проверив представленные истцом документы, регистратор по итогам их правовой экспертизы пришел к выводу о несоответствии разрешения на строительство от 28.12.2010 №... требованиям законодательства ввиду отсутствия на дату получения разрешения на строительство правоустанавливающих документов на земельный участок.

Суд первой инстанции согласился с указанным выводом регистратора, в связи с чем отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции не основаны на материалах дела, а потому привели к неправильному рассмотрению возникшего между сторонами спора.

Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Статья 27 названного выше закона предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Закон о регистрации указывает в качестве основания, препятствующего кадастровому учету и государственной регистрации прав, в том числе, несоответствие формы и (или) содержания документа требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).Приостанавливая государственную регистрацию права истца на построенный им дом, государственный регистратор сослался на пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, не указав, какие документы истец должен ему представить.

Поскольку в установленный срок причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены, регистрирующий орган отказал истцу в государственной регистрации построенного им жилого дома.

По мнению регистрирующего органа, истец должен был представить доказательства того, что он имел права на земельный участок, расположенный по <адрес> в <адрес>, на момент получения разрешения на строительство дома, т.е. на 28.12.2010.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ (часть 1 статьи 40).

Согласно ч.10 ст. 40 указанного Закона, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Пунктом 10 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943, установлено, что запись о созданном здании, сооружении, об объекте незавершенного строительства вносится в реестр объектов недвижимости ЕГРН при наличии записи либо одновременно с записью о земельном участке, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу положений части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в числе других документов необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство (часть 3 статьи 55 названного Кодекса).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).При этом в силу ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Отказывая в государственной регистрации, государственный регистратор не учел, что с 2003 года истец на законных основаниях владеет и пользуется как недостроенным домом, так и земельным участком по адресу: <адрес>, так как при переходе к нему от А.М.И. права собственности на недостроенный дом к нему перешло и право аренды на земельный участок под этим объектом на тех же условиях, что и у продавца (ст.35 ЗК РФ). 23.08.2004 ФИО1 получил разрешение на строительство дома от 24.12.2004 №..., действительное до 24.12.2007, а в последующем получил разрешение на строительство жилого дома от 28.12.2010 сроком до 28.12.2020. Постановлением от 23.12.2009 №... ФИО1 был предоставлен земельный участок по <адрес> в аренду в фактически сложившихся границах. При этом из буквального содержания данного постановления следует, что земельный участок был предоставлен под уже имеющейся индивидуальной жилой застройкой. Договор аренды №... был составлен 08.04.2011 на срок до 08.03.2012. 09.01.2017 №... земельный участок по адресу: <адрес> был предоставлен истцу в аренду на 20 лет.

Таким образом, истец дважды получал разрешение на строительство, периодически заключал договоры аренды земельного участка, последний раз 09.01.2017 сроком на 10 лет, поставил земельный участок на кадастровый учет, имея разрешение на строительство, завершил строительство дома, составил технический план и технический паспорт, межевой план.

В п.4 ч.2 ст.46 ЗК РФ (в редакции от 19.04.2013) содержится указание на то, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным затоном или договором аренды земельного участка.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Порядок и основания расторжения договора аренды земельного участка урегулированы ст. ст. 450, 619, 620 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ. При этом специальное правило, регулирующее расторжение долгосрочных договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом на основании ст.621 ГК РФ договор аренды земельного участка №... от 26.09.2003 г. (л.д.150), заключенный между мэрией Карачаевского городского муниципального образования и А.М.И. (предыдущим арендатором земельного участка), считается продленным на неопределённый срок, и действовал в момент выдачи истцу Разрешения на строительство №... от <дата>.

Данное обстоятельство не учтено ни ответчиком, ни судом первой инстанции.

Таким образом, на момент получения истцом разрешения на строительство дома №... от 28.12.2010 г. он пользовался земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, на законным основаниях.

Государственный регистратор в нарушение требований ст.ст. 215-218 «Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (утв. приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278) не истребовал в ходе проведения правовой экспертизы правоустанавливающие документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права истца на земельный участок, не истребовал у ФИО1 данные документы при приостановлении государственной регистрации права, чем нарушил права последнего.

Суд первой инстанции данному обстоятельству надлежащей правовой оценки не дал, неправильно применил нормы материального права, что привело к неправильному рассмотрению возникшего спора.

Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 и пункта 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является основанием для отмены решения суда и принятия нового решения.

При указанных выше обстоятельствах оспариваемый отказ в регистрации права нельзя признать законным и обоснованным.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным оспариваемого отказа.

Руководствуясь статьями 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Карачаевского городского суда от 21 февраля 2018 года отменить. Принять по данному административному делу новое решение.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике в государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике повторно рассмотреть заявление ФИО1 о регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке.

Председательствующий

Судьи