Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в порядке упрощенного (письменного) производства в г.Хабаровске 15 июня 2018 года дело по административному иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 декабря 2017 года № 13,

по апелляционной жалобе представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре – А.В. Мищенко на решение Хабаровского краевого суда от 28 марта 2018 года.

Заслушав доклад судьи Герасимовой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 06.12.2017 года № 13, которым на основании заявления ООО «Нордум» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 600 кв.м, расположенного по <адрес>, ориентировочно на расстоянии 28 м в северо-восточном направлении от многоквартирного дома по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.12.2014 года в размере 803 568 рублям. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта на 81 % ниже его кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, а представленный ООО «Нордум» отчет об оценке от 01.05.2017 года № (составлен оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» Демьяненко Ю.А., являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Объекты-аналоги выбраны оценщиком некорректно, без учета местоположения, площади, сегмента рынка объекта оценки, а поправки, учитывающие различия оцениваемого объекта с аналогами не внесены. В нарушение требований пункта 20 ФСО № 7 оценщик определяет предмет оценки - земельный участок, как незастроенный, хотя на нем возведены строения. А тип строения и его состояние существенно влияет на стоимость объекта. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Так им не применена корректировка на «условия продажи» со ссылкой на то, что в качестве аналогов использована информация о состоявшихся сделках. При этом оценщиком не учтено, что фактически сделка с объектом-аналогом № 3 заключена путем публичного предложения, то есть по заниженной на 50 % цене; кроме того, цена этого объекта, использованная при расчете, указана неверно- вместо фактической цены 803 500 рублей, указана цена 1 607 000 рублей. Оценщик при расчете использует объекты-аналоги № 1 и № 3, вариация по которым превышает допустимый диапазон (более 33 %), следовательно, эти объекты не могут быть использованы при расчете. А на основании одного оставшегося объекта-аналога № 2 произвести расчет рыночной стоимости невозможно. Это свидетельствует о нарушение требований пункта 22 ФСО № 7 и пункта 5 ФСО № 3. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 оценщиком не произведена корректировка «на дату продажи», несмотря на то, что от даты заключения сделок с объектами-аналогами до даты определения рыночной стоимости объекта оценки прошел значительный период времени, и условия рынка за это время изменились. Также необоснованно оценщик отказался от применения корректировки «на местоположение», ссылаясь на то, что все объекты находятся в одной территориальной зоне. При этом им использовано постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 30.10.2013 года № 3438-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», которое не подлежало применению, поскольку не распространяет свое действие на земельные участки. Отказываясь от применения корректировки «назначение участка» оценщик не учел, что объект оценки и объекты-аналоги имеют разную степень обустроенности, имеют строения, которые требуют разного размера затрат на восстановление или ремонт. Не применяя корректировку «на ограничение (обременение) прав» оценщик не учел, что объект-аналог № 3 имеет обременение в виде ипотеки, что влияет на рыночную цену объекта при его продаже. В нарушение требования пунктов 5 и 11 ФСО № 3, информация, приведенная в отчете об оценке и влияющая на стоимость земельного участка, не подтверждена. Так оценщик, определяя ценовой диапазон стоимости 1 кв.м. от 320 до 510 рублей, ссылается на аналитический обзор ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края за II квартал 2014 года, но к отчету этот источник не приобщен. Поскольку этот источник отсутствует в свободном доступе в сети «Интернет», то оценщик обязан был приобщить его копию к отчету, что лишает иных лиц возможности проверить достоверность указанных оценщиком сведений. В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 5 ФСО № 3 оценщик указал в отчете недостоверную информацию, а именно: даты сделок с объектами-аналогами, указанные на странице 99 отчета не соответствуют датам, указанным на странице 108 отчета. В нарушение пункта 12 ФСО № 3 копии документов, приложенные к отчету, заявителем ООО «Нордум» не заверены в установленном порядке. Положительное экспертное заключение, данное на отчет № от 01.05.2017 года, подписано экспертом, не имеющим квалификационного аттестата.

Решением Хабаровского краевого суда от 28 марта 2018 года в удовлетворении требований администрации г.Комсомольска-на-Амуре отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Комсомольска-на-Амуре – А.В. Мищенко с постановленным по делу решением не согласен, считает его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права. Указывает, что административным истцом представлено достаточно доказательств и замечаний, свидетельствующих о недостоверности Отчета. При этом оценщиком не учтено, что фактически сделка с объектом-аналогом № 3 заключена путем публичного предложения, то есть по заниженной на 50 % цене; кроме того, цена этого объекта, использованная при расчете, указана неверно - вместо фактической цены 803 500 рублей, указана цена 1 607 000 рублей. Оценщик при расчете использует объекты-аналоги № 1 и № 3, вариация по которым превышает допустимый диапазон (более 33 %). В нарушение пункта 12 ФСО № 3 копии документов, приложенные к отчету, заявителем ООО «Нордум» не заверены в установленном порядке. Оценщик нарушил требования пп. «е» п.22 ФСО № 7. Исходя из характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (по местоположению, площади), объекты – аналоги выбраны оценщиком некорректно. В нарушение пп. «ж» п.8 ФСО № 3, к отчету не приложена справка о балансовой стоимости объекта оценки. Положительное экспертное заключение от 07.08.2017 противоречит законодательству. Изменение кадастровой стоимости земельных участков на рыночную стоимость, определенную с нарушением норм действующего законодательства, приводит к нарушению финансовых и бюджетных прав муниципального образования. Просит решение суда первой инстанции отменить.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю – А.В. Мирошниченко просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «Нордум» - Ушаков Д.С. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения были уведомлены надлежащим образом. Их явка обязательной не является, судом таковой не признавалась. На основании ч.7 ст.150 КАС РФ дело рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 КАС РФ.

Согласно ч.1 ст.308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу абзаца тридцать пятого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № от 11.01.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО «Нордум» владеет и пользуется на праве аренды земельным участком, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, площадью 1 600 кв.м., находящимся по <адрес>, ориентировочно на расстоянии 28 м в северо-восточном направлении от многоквартирного дома по <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>. Срок действия договора установлен с 15.08.2016 года по 13.08.2065 года.

На земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> располагается нежилое здание – магазин продовольственных товаров, площадью 154 кв.м., количество этажей – один, принадлежащее на праве собственности ООО «Нордум» (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 15.08.2016 года, номер регистрации <данные изъяты>).

Условиями договора аренды № от 11.01.2017 года установлена обязанность арендатора ООО «Нордум» вносить арендную плату ежеквартально, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре».

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 4 239 808 рублей по состоянию на 23.12.2014 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.12.2015 года.ООО «Нордум» обратилось 13.11.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № об определении рыночной стоимости, составленный 01.05.2017 года оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 23.12.2014 года составляет 803 568 рублей.

Заявление было рассмотрено на заседании Комиссии 06.12.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 13 от 06.12.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 23.12.2014 года в размере 803 568 рублей.

Порядок создания и работы Комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263 (далее - Порядок).

Согласно п.20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263 "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, в силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям ст.11 Закона.

В соответствии с п.12 Порядка, Комиссией принято оспариваемое решение единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № от 01.05.2017 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения от 07.08.2017 №.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Также судом исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства, что не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация г.Комсомольска-на- Амуре ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, однако указанные доводы не нашли своего подтверждения ввиду следующего.

Из Отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 23.12.2014, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком отобрано 3 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по категории земель и градостроительной зоне, виду разрешенного использования, местоположению, площади. Характеристики объектов-аналогов представлены в отчете в таблице № 14 (страница 108). Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок получена на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре и на портале Росреестра, скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик произвел расчет стоимости 1 кв.м. земельного участка, используя метод прямого сравнения, применив при этом поправки (корректировки) «на размер площади (на масштаб)». Описание совершенных действий и примененных корректировок представлены в Отчете, а также приведены обоснования отказа от применения иных корректировок, указана последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты

Указание в жалобе на то, что объект оценки несопоставим с объектами-аналогами, были предметом рассмотрения судом первой инстанции и им дана надлежащая оценка, в соответствии с которыми аналог № 3 относится к одному сегменту рынка, факт наличия обременений у объекта-аналога № 3 обоснованно не учтен оценщиком, поскольку в аукционе, на котором продавался этот земельный участок, участвовало и победило ООО «Инфинити». А в этом случае переход права собственности на земельный участок влечет за собой прекращение права аренды на него.

Довод о том, что в нарушение пункта 12 ФСО № 3 копии документов, приложенные к отчету, заявителем ООО «Нордум» не заверены в установленном порядке, не влечет отмену принятого судом решения.

Пункт 12 ФСО № 3 устанавливает, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. Таким образом, заверять копии документов требуется в том случае, если оценщику не могут быть представлены их подлинники. При этом к отчету приобщаются копии этих документов, и удостоверять их не требуется

Содержание отчета свидетельствует о том, что к нему приобщены ксерокопии документов, предоставленных заказчиком исполнителю-оценщику. Доказательства того, что оценщику не были представлены подлинники этих документов, отсутствуют, а их надлежало представить административному истцу.

Ссылка в жалобе на нарушение пп. «ж» п.8 ФСО № 3, поскольку к отчету не приложена справка о балансовой стоимости объекта оценки, несостоятельна.

Согласно ст.10 Федерального закона об оценочной деятельности устанавливает обязательные требования к договору на проведение оценки, который должен содержать описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию. Абзац 6 ч.4 ст.11 Закона требует в содержании отчета об оценке точного описания объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки. Таким образом, отсутствие справки о балансовой стоимости объекта оценки, не свидетельствует о нарушении пп. «ж» п.8 ФСО № 3.

Доводы о том, что положительное экспертное заключение от 07.08.2017г. противоречит законодательству, не могут служить основанием для отмены вынесенного судом решения.

Положительное экспертное заключение от 07.08.2017 №, подписано экспертом Захаровым С.А., являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от 20.10.2010 № 227.

С 01.07.2017 вступила в законную силу часть девятая статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности (Экспертиза отчета), в соответствии с которой экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.

В представленном положительном экспертном заключении отсутствуют сведения о том, что экспертиза Отчета проведена экспертом Захаровым С.А. по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки. Доказательства наличия указанного квалификационного аттестата, как суду первой инстанции, так и апелляционной не представлены, в связи с чем, данное заключение не может быть признано соответствующим Закону об оценочной деятельности.

Однако, с момента утраты с 01.07.2016 юридической силы части шестнадцатой статьи 24.18 не требуется представления в Комиссию или суд такого экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Довод о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка на рыночную, влечет значительное снижением сумм поступающих в бюджет города, подлежит отклонению, так как налоговые правоотношения носят публично-правовой характер. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости установлена пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и не зависит от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке, не содержат ссылок на наличие оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, вследствие чего не могут быть приняты судебной коллегией.

При таком положении решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 декабря 2017 года № 13, является законным и обоснованным.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 28 марта 2018 года по делу по административному иску администрации г.Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 декабря 2017 года № 13 - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации г.Комсомольска-на-Амуре – А.В. Мищенко, без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий И.А. Чемякина

Судьи О.Ю. Позднкова

О.В. Герасимова