Апелляционное определение № 33А-437/2022 от 07.07.2022 Верховного Суда Республики Калмыкия (Республика Калмыкия)

Судья Согданова Е.Е. Дело № 33а-437/2022

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Аристеева П.М. к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании незаконным отказа в перерасчете арендной платы по апелляционной жалобе представителя административного истца Аристеева П.М. – Фисенко В.Ю. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 16 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Буджаевой С.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административного ответчика Баянова М.В., поддержавшего доводы жалобы и просившего об отмене судебного решения и возражения представителя административного истца Фисенко В.Ю. против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Аристеев П.М. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании незаконным отказа в перерасчете арендной платы. В обоснование требований указал, что является арендатором земельного участка площадью 72 кв.м, с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу:<…>, с видом разрешенного использования «под обслуживание автотранспорта» со сроком аренды до 10 апреля 2027 года, на котором им в 2019 году им возведено нежилое помещение «станция технического обслуживания автомобилей». 05 сентября 2019 года он обратился в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка, в удовлетворении которого 23 сентября 2019 года ему отказано ввиду несоответствия территориальной и функциональных зон по Правилам землепользования и застройки г.Элисты - в производственно-коммунальной зоне 1-го типа, тогда как по Генеральному плану г.Элисты – в зоне улично-дорожной сети на кольцевой развязке.

В связи с наличием ограничения права на приобретение земельного участка в собственность 24 ноября 2021 года он обратился в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия с заявлением о перерасчете арендной платы, установив ее в размере земельного налога. 16 декабря 2021 года в удовлетворении заявления ему было со ссылкой на то, что действующим законодательством не предусмотрено изменение арендной платы в отношении земельного участка, приобретенного через аукцион. Считает отказ Министерства в перерасчете арендной платы незаконным, поскольку исходя из принципа учета наличия предусмотренных законом ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого собственником расположенного на нем объекта недвижимости, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Просил признать решение Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия об отказе в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2017 года в размере земельного налога незаконным с возложением на административного ответчика обязанности произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2017 года с 06 августа 2019 года в размере земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В судебное заседание суда первой инстанции административный истец Аристеев П.М. и его представитель Фисенко В.Ю. в суд не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, заявленные требования поддержали.

Представитель административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО1 в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, возражал против удовлетворения требований.

На основании ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 16 марта 2022 года административные исковые требования ФИО2 удовлетворены. Признан незаконным отказ Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 16 декабря 2021 года за исх. № <…> в перерасчете ФИО2 арендной платы по договору аренды земельного участка № <…> от 10 апреля 2017 года. На Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия возложена обязанность произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды земельного участка № <…> от 10 апреля 2017 года, заключенного с ФИО2, с 06 августа 2019 года в размере земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Не согласившись с решением суда, представителем административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия по доверенности ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос о его отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что изменение условий договора, заключенного на торгах, как и по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке, не допускается. Заключение дополнительных соглашений, существенно изменяющих условия такого договора аренды, в том числе о размере арендной платы, является нарушением требований Закона о защите конкуренции, так как указанные условия согласованы именно в момент заключения договора на торгах. Уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими субъектами.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия по доверенности ФИО1 просил жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении административного иска отказать.

Административный истец ФИО2 в суд не явился, направив представителя для участия в деле. На основании ст.ст.150, 152 КАС РФ судебная коллегия признает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося административного истца ФИО2 с участием его представителя по доверенности.

Представитель административного истца ФИО3 просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно абзацу второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2).

Судом установлено, что ФИО2 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного на территории г. Элисты, площадью 72 кв.м, с кадастровым номером <…>, с разрешенным видом использования – под обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: <…> (ранее до изменения адреса – <…>) со сроком аренды до 10 апреля 2027 года.

02 августа 2018 года Администрацией г.Элисты Республики Калмыкия ФИО2 выдано разрешение № <…> на строительство объекта капительного строительства – станции технического обслуживания автомобилей, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <…> по вышеуказанному адресу.

18 февраля 2019 года Администрацией г. Элисты Республики Калмыкия внесены изменения в разрешение на строительство от 02 августа 2018 года: общая площадь – 18,10 кв.м, площадь застройки – 37,57 кв.м; срок действия разрешения продлен до 31 июля 2019 года.

В 2019 году ФИО2 на арендуемом земельном участке возведен объект недвижимости – станция технического обслуживания автомобилей, право собственности на которое зарегистрировано за ним в Управлении Росреестра по Республике Калмыкия, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06 августа 2019 года, номер государственной регистрации прав<…> от 06 августа 2019 года.

05 сентября 2019 года административный истец ФИО2 обратился в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка, в удовлетворении которого 23 сентября 2019 года отказано ввиду несоответствия территориальной и функциональных зон, со ссылкой на его расположение в производственно-коммунальной зоне 1-го типа по Правилам землепользования и застройки г.Элисты, тогда как по по Генеральному плану г.Элисты – в зоне улично-дорожной сети. Одновременно ФИО2 разъяснено, что несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану является основанием для приведения таких правил в соответствие с указанным документом территориального планирования. Дополнительно сообщено, что Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия будет инициировано внесение изменений в генеральный план в части перевода соответствующей градостроительной зоны в отношении испрашиваемого земельного участка.

11 марта 2020 года Комиссией по подготовке Правил землепользования и застройки города Элисты от 15 ноября 2019 года № <…> принято решение об отказе во внесении изменений в схему проектируемого состояния территории (проектный план) Генерального плана г. Элисты, земельного участка площадью 72 кв.м, с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>, в части включения в коммунальную зону, с исключением зоны улично-дорожной сети города, поскольку земельный участок расположен на кольцевой развязке со стороны выезда с северо-западной части города. Комиссией рекомендовано данную территорию использовать под кольцевую развязку с зелеными насаждениями.

24 ноября 2021 года ФИО2 обратился в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия с заявлением о перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2017 года, установив ее в размере земельного налога.

Письмом от 16 декабря 2021 года за исх. № <…> Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия отказано ФИО2 в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2017 года со ссылкой на отсутствие в действующем законодательстве возможности изменения арендной платы в отношении арендуемого земельного участка, приобретенного через аукцион.

Удовлетворяя административные исковые требования и признавая решение административного ответчика незаконным, суд первой инстанции, руководствуясь Основными принципами определения арендной платы, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, и исходил из того, что в рассматриваемом случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

Судом установлено, что спорный земельный участок расположен в зоне улично-дорожной сети города, т.е. отнесен к территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, и в соответствии с подпунктом 5 пункта 7 статьи 27 ЗК РФ ограничивается в обороте и не может быть предоставлен в частную собственность.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее по тексту – Основные принципы).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2017 г. N 531, вступившим в законную силу с 12 августа 2017 г., Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В п. 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Следовательно, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г. (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), Основные принципы определения арендной платы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12 августа 2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В силу приведенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

В рассматриваемом случае размер ежегодной арендной платы при заключении договора аренды земельного участка от 10 апреля 2017 года был определен на основании Протокола от 03 апреля 2017 года заседания Комиссии по организации и проведению торгов на заключение договоров аренды земельных участков по результатам торгов (пунктом 3.1 договора аренды).

При этом договор аренды земельного участка от 10 апреля 2017 года не содержит положений, которые бы предусматривали возможность пересмотра (изменения) ранее установленного ежегодного размера арендной платы (как в меньшую, так и в большую сторону).

Поскольку размер арендной платы определен по результатам торгов, Основные принципы определения арендной платы применению к рассматриваемым отношениям не подлежат, в связи с чем правовые основания для перерасчета арендной платы отсутствуют, а потому оспариваемое решение административного ответчика об отказе в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2017 года соответствует нормам действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 16 марта 2022 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО2 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании незаконным отказа в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 10 апреля 2017 года № <…> и возложении обязанности произвести перерасчет отказать.

Апелляционную жалобу представителя административного ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО1 удовлетворить.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня принятия апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Краснодаре, путем подачи кассационной жалобы через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.