Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 2 октября 2019 года дело по апелляционной жалобе представителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края ФИО1 на решение Нововаршавского районного суда Омской области от 20 июня 2019 года, которым признан незаконным отказ департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края во включении ФИО2 в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительств многоквартирных домов и чьи права нарушены; на департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края возложена обязанность включить ФИО2 в указанный реестр.

Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с административным иском к департаменту по надзору в строительной сфере Краснодарского края о признании незаконным решения, возложении обязанности.

В обоснование требований указала, что обратилась в указанный департамент с заявлением о включении ее в реестр пострадавших граждан.

<...> департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края принял решение об отказе о включении ее в указанный реестр в связи с тем, что привлечение организацией денежных средств гражданина-участника строительства осуществлялось не в рамках ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С принятым решением не согласна, поскольку она добросовестно исполнила свои обязательства по договору паевого участия в строительстве, но квартира ей передана не была в связи с вынесением решения Центральным районным судом г. Сочи Краснодарского края от <...> о признании самовольным строением объекта незавершенного строительства с элементами <...> этажа.

На основании изложенного полагала, что относится к числу пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены, в связи с чем должна быть включена в реестр пострадавших граждан.

В связи с изложенным просила признать незаконным решение департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от <...> об отказе о включении её в реестр пострадавших граждан; обязать включить ее в данный реестр.

Административный истец ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика ФИО3 просил в удовлетворении требований отказать.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое. Указывает на обоснованность отказа во включении в реестр пострадавших граждан ФИО2, поскольку было установлено, что привлечение организацией денежных средств гражданина-участника строительства осуществлялось не в рамках ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что является критерием для внесения граждан в указанный реестр. Заключенный между ФИО2 и ЖСК «Русь» договор паевого участия не регулируется нормами указанного федерального закона, поскольку регулируется положениями ЖК Российской Федерации. Вопреки выводам суда, ЖСК «Русь» не соответствовало ни одному из критериев, установленных ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для застройщика, имеющего право привлекать денежные средства граждан. Вывод суда об обратном не имеет правового и фактического обоснования. Отмечает, что в материалах дела не имеется доказательств наличия у ЖСК «Русь» разрешения на строительство многоквартирного дома. Также обращает внимание суда, что в связи с изменением законодательства департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края с <...> не осуществляет предоставление государственной услуги по отнесению граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и включению и в реестр.

Административным истцом ФИО2 относительно доводов жалобы принесены возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, заслушав представителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края ФИО1, принявшую участие в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от <...>, вступившим в законную силу <...>, на администрацию г. Сочи возложена обязанность выдать ООО «Стройинвестспорт» разрешение на строительство объекта «многоквартирный жилой дом» на земельном участке с кадастровым номером № <...> по <...> сроком на <...> месяцев в соответствии с проектной документацией (л.д. <...>).

На основании вышеуказанного решения суда администрацией г. Сочи <...> ООО «Строинвестспорт» было выдано разрешение на строительство на срок до <...> (л.д. <...>).

<...> ФИО2 заключила договор паевого участия № <...> с ЖСК «Русь», согласно пункту 1 которого член ЖСК с целью обеспечения строительства жилого помещения (квартиры) вступает в кооператив, участвующий в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома с нежилыми помещениями и парковочным комплексом по адресу: <...>, площадь застройки <...> кв.м., строительный объем – <...> куб.м, этажность – <...>, на части земельного участка площадью <...> кв.м., в границах земельного участка площадью – <...> кв.м., с кадастровым номером № <...>, разрешение на строительство выдано ООО «Строинвестспорт» <...> года. Срок сдачи многоквартирного дома с нежилыми помещениями и парковочным комплексом – <...> (л.д. <...>).

Согласно пункту 1.3 договора кооператив привлекает подрядчиков для выполнения в полном объеме, включая благоустройство территории, по плану застройки, строительно-монтажных работ, предусмотренных проекто-сметной документацией (ПСД), а также иных работ, не упомянутых в ПСД, но необходимых для строительства и ввода, в установленном законодательством порядке, в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в пункте 1.1 настоящего договора.

Размер пая соответствует указанной в ПСД общей проектной площади квартиры № <...> (строительный номер) на <...>-м этаже в подъезде № <...>, включая площадь неотапливаемых вспомогательных помещений (лоджий, балконов и т.п.) и составляет <...> кв.м. данной квартиры. Общая площадь квартиры без учета балкона составляет <...> кв.м. (пункт <...> договора).

Стоимость строительства указанной квартиры проектной площадью <...> составляет <...> руб. (пункт <...> договора).

Общая сумма, подлежащая к оплате членом ЖСК, составляет <...> руб. и включает сумму вступительного взноса и сумму паевого взноса (п. 1.10 договора), которая оплачивается – <...> руб. не позднее <...> рабочих дней с момента заключения договора; <...> руб. – до <...> (пункт 1.10.1 договора)

Свои обязательства по договору ФИО2 исполнила полностью посредством внесения в кооператив <...> года – <...> руб., <...> года – <...> руб. (л.д. <...>).

Как предусмотрено пунктом 2.1. договора по окончании строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, члену ЖСК на основании решения общего собрания, предоставляется соответствующее жилое помещение.

Между тем, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от <...> решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от <...> года было отменено, с вынесением нового решения об отказе ФИО4, являющейся единственным учредителем ООО «Строинвестспорт», в удовлетворении исковых требований.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от <...> года, вступившим в законную силу <...> года, признан самовольным объект незавершенного строительства с элементами конструкций шестого этажа, площадью застройки <...> кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № <...>, входящий в состав земельного участка с кадастровым номером № <...> по <...>.

На ФИО4, ООО «Строинвестспорт», ООО «ЭЙС», ПЖСК «Весна», ЖСК «Русь» возложена обязанность осуществить снос за свой счет самовольного объекта (л.д. <...>).

<...> года ФИО2 обратилась к административному ответчику с заявлением о включении её в реестр пострадавших граждан (л.д. <...>).

Решением административного ответчика от <...> года ФИО2 отказано во включении в реестр пострадавших граждан на основании подпункта 1 пункта 10 Правил ведения реестра пострадавших граждан, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от <...> года № <...>, в связи с несоответствием критериям, установленным подпунктом 2 пункта 2 приложения № 1, поскольку привлечение организацией денежных средств осуществлялось не в рамках Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (л.д. <...>).

Удовлетворяя исковые требования ФИО2 и признавая оспариваемое решение департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края незаконным, суд правильно исходил из того, что заключенный между истцом и ЖСК «Русь» договор паевого участия содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и фактически является таковым.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации каждого на жилище.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на момент заключения договора) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 этой же статьи (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (до внесения изменений Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В силу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие своей паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статей 129 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (часть 1).

Верховый Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе и меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения приведены в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года, в пункте 2.1 которого также указано на то, что отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

Как видно из содержания договора паевого участия, он фактически содержит все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Доводы жалобы относительно того, что ЖСК «Русь» не отвечал требованиям застройщика, предусмотренным пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», соответственно, заключенный договор паевого участия не может быть квалифицирован как договор участия в долевом строительстве, подлежат отклонению.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускал привлечение денежных средств граждан, связанное с возникновением у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию, на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (пункты 1,3 части 2 статьи 1 в редакции, действующей на момент заключения договора).

То обстоятельство, что кооператив, не имея выданного ему разрешения на строительство, в нарушение положений части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у них права собственности на жилое помещение, во всяком случае не исключает отнесение ФИО2 к числу пострадавших граждан.

Как предусматривалось статьей 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (до внесения изменений Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ) государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, устанавливающим критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан (далее - уполномоченный орган).

Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство; данный орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан (части 1, 2, 4 и 7).

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от <...> года № <...> (утратил действие с <...> года согласно приказу от <...> года № <...>) утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан (приложение № 1) и правила ведения реестра пострадавших граждан (приложение № 2).

Подпунктом 1 пункта 10 раздела III Правил ведения реестра пострадавших граждан установлено, что заявитель не подлежит включению в реестр при его несоответствии одному из критериев, установленных пунктом 2 приложения № 1 к названному приказу.

Одним из критериев, перечисленных в указанном пункте, является осуществление привлечения застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина – участника долевого строительства для строительства проблемного объекта на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (подпункт 2 пункта 2 критериев).

Гражданин - участник долевого строительства проблемного объекта, чьи денежные средства привлечены по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, после исполнения которого у гражданина возникает право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и чьи права нарушены, соответствующий критериям, установленным пунктом 2 приложения № 1, относится к числу пострадавших граждан (пункт 3 приложения № 1 к приказу от 12.08.2016 года № 560/пр).

Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (до внесения изменений Федерального законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ) устанавливалось, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений, пункта 2.1 Обзора судебной практики следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

При вынесении настоящего решения суд исходил из того, что договор паевого участия от <...> года фактически содержит все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отсутствие у ЖСК «Русь» разрешительной документации на строительство жилого дома, при том положении, что таковая имелась у ООО «Стройинветспорт» на момент подписания договора, последующее вынесение судом решения о признании постройки самовольной, не может служить основанием для отказа в признании ФИО2 пострадавшей, поскольку основным условием соответствующего признания, как указывалось выше, является факт привлечения денежных средств, имущества участников строительства, наличие к должнику требований о передаче жилых помещений, объектом строительства выступает многоквартирный дом.

Судебная коллегия отмечает, что административный ответчик, вынося решение об отказе ФИО2 о включении в реестр пострадавших граждан, не ссылался на то, что незавершенный строительством многоквартирный дом не является проблемным объектом с приведением правовых оснований, перечисленных в подпунктах «а»-«г» подпункта 1 пункта 2 приложения № 1 к приказу от <...> года № <...>).

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о том, что судом первой инстанции была правильно определена природа заключенного между истцом и ЖСК «Русь» договора, как направленная на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ЖСК «Русь» установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.

Ссылка представителя административного ответчика на изменение правового регулирования в связи с принятием Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ не может служить основанием для лишения административного истца права на включение в реестр пострадавших граждан.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нововаршавского районного суда Омской области от 20 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи