Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Агентства по имуществу Калининградской области и Управления Росреестра по Калининградской области на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 27 ноября 2015 года, которым заявление Субботина П.И. об оспаривании отказа Управления Росреестра по Калининградской области в государственной регистрации права собственности удовлетворено: признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от 19 марта 2015 года № в регистрации права собственности на объект недвижимости – «Коневодческое предприятие на 22 лошади» расположенный в <данные изъяты> городском округе, в северо-западной части ЗАО «<данные изъяты>», в 90 м на юго-восток от пос. <данные изъяты> и 840 м. на северо-восток от пос. <данные изъяты>; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области обязано зарегистрировать право собственности Субботина П.И. на указанный объект недвижимости.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А., объяснения представителя Агентства по имуществу по Калининградской области – Андгуладзе Д.З. и представителя Управления Росреестра по Калининградской области – Семеновой О.С., поддержавших апелляционные жалобы, возражения представителя Субботина П.И. – Середа Е.В. и представителя администрации МО «Светловский городской округ» - Чибриковой Л.С., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Субботин П.И. обратился в суд, ссылаясь на то, что на основании приказа № от 29 апреля 2013 года Агентства по имуществу Калининградской области по договору аренды № от 8 мая 2013 года ему был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м для овощеводства, расположенный по адресу: <данные изъяты> городской округ, в северо-западной части ЗАО «<данные изъяты>», в 90 м на юго-восток от пос. <данные изъяты> и 840 м на северо-восток от пос. <данные изъяты>. Дополнительным соглашением к указанному договору аренды земельного участка от 12 ноября 2013 года было изменено условие договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка – «для сельскохозяйственного производства». Администрацией МО «Светловский городской округ» было выдано 5 июня 2014 года разрешение на строительство коневодческого предприятия на 22 лошади, а 20 ноября 2014 года - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости Субботин П.И. обратился в Балтийский отдел Управления Росреестра по Калининградской области, однако решением от 19 марта 2015 года в государственной регистрации права отказано по мотивам наличия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами и отсутствия у заявителя прав на данный объект недвижимости, поскольку, по мнению государственного регистратора, земельный участок был предоставлен Субботину П.И. в порядке ст. 34 ЗК РФ для целей, не связанных со строительством, в связи с чем на данном участке возможно размещение (а не строительство) объектов, необходимых для сельскохозяйственного производства. Субботин П.И. полагает отказ в государственной регистрации нарушающим его права и противоречащим закону, так как коневодство является одним из видов сельскохозяйственного производства (сельскохозяйственного использования), согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 года № 540, вид разрешенного использования «животноводство» включает в себя, в том числе, размещение зданий и сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, а договор аренды земельного участка не только не содержит запрета на строительство объектов недвижимости, но и в пункте 3.4.6 возлагает на арендатора обязанность по соблюдению требований градостроительных регламентов, строительных правил и нормативов.

Судом постановлено решение, изложенное выше.

В апелляционных жалобах Агентство по имуществу Калининградской области и Управление Росреестра по Калининградской области просят решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Субботиным П.И. требований, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, являющийся собственностью Калининградской области с 11 сентября 2012 года, был сформирован в счет невостребованных земельных долей ЗАО «<данные изъяты>», относится к сельскохозяйственным угодьям, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и которые не предназначены для строительства объектов недвижимости, участок предоставлен Субботину П.И. в порядке ст. 34 ЗК РФ, ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» исключительно для целей, не связанных со строительством, на момент выдачи разрешения на строительство Классификатор видов разрешенного использования земельных участков не действовал и применению подлежали только Правила землепользования и застройки МО «Светловский городской округ» 2013 года, которыми также не предусмотрена возможность строительства в зоне СХ-1, к которой относится спорный участок. Кроме того, Агентство по имуществу Калининградской области обращает внимание на незаконный отказ суда первой инстанции в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения арбитражным судом дела № по заявлению Агентства по имуществу Калининградской области о признании незаконными разрешения на строительство от 5 июня 2014 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20 ноября 2014 года, а также на неправомерность согласования командующим Балтийским флотом строительства коневодческого предприятия в запретном районе при отсутствии особой необходимости в таком строительстве.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м из состава земель сельскохозяйственного назначения является субъект Российской Федерации - Калининградская область - с 11 сентября 2012 года.

Государственная регистрация права собственности произведена на основании вступившего в законную силу 2 ноября 2011 года решения Светловского городского суда Калининградской области от 17 октября 2011 года, которым, в частности, прекращено право собственности 23 граждан на невостребованные земельные доли площадью по <данные изъяты> га каждая в составе земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в ЗАО «<данные изъяты>» Светловского городского округа, при определении которых учитывались сельскохозяйственные угодья ЗАО «<данные изъяты>».

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м он поставлен на государственный кадастровый учет 9 июля 2012 года и сформирован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, имел вид разрешенного использования – под овощеводство.

В соответствии с проектом внутрихозяйственного устройства совхоза «<данные изъяты>» участок был расположен в зоне «<данные изъяты>».

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, как правильно утверждает Агентство по имуществу Калининградской области, относился к сельскохозяйственным угодьям бывшего совхоза «Приморский».

Особо ценными сельскохозяйственными угодьями (ч. 4 ст. 79 ЗК РФ) участок не признавался.

Приказом № от 29 апреля 2013 года Агентства по имуществу Калининградской области предписано предоставить гражданину Субботину П.И., подавшему заявление о предоставлении названного земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции, этот земельный участок в аренду на 3 года для овощеводства.

На основании данного приказа 8 мая 2013 года между Агентством по имуществу Калининградской области и Субботиным П.И. был подписан договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке 30 мая 2013 года.

Поскольку данный земельный участок относился к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, для которых градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, ч.ч. 1, 6 ст. 36 Градостроительное кодекса РФ), возможность изменения вида разрешенного использования этого участка и осуществления на нем строительства исключались.

Однако в дальнейшем (менее чем через 2 месяца после государственной регистрации договора аренды земельного участка) 25 июля 2013 года Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в администрацию Светловского городского округа с заявлением об изменении вида разрешенного использования этого участка с «для овощеводства» на «для сельскохозяйственного производства».

Постановлением администрации МО «Светловский городской округ» № от 19 августа 2013 года был установлен вид разрешенного использования упомянутого земельного участка – «для сельскохозяйственного производства» - на основании ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ.

В связи с изменением вида разрешенного использования участка 12 ноября 2013 года между Агентством по имуществу Калининградской области и Cубботиным П.И. было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 8 мая 2013 года об изменении пункта 1.3.2 договора с указанием о том, что разрешенное использование земельного участка – «для сельскохозяйственного производства».

Дополнительное соглашение от 12 ноября 2013 года зарегистрировано в установленном порядке 11 декабря 2013 года, после чего соответствующие сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости.

Согласно генеральному плану МО «Светловский городской округ» часть упомянутого земельного участка планируется к размещению автомобильной дороги, о чем соответствующее указание имеется в градостроительном плане земельного участка от 3 февраля 2014 года с отображением места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

В соответствии с градостроительным законодательством генеральный план муниципального образования согласовывался с органами исполнительной власти Калининградской области.

Кроме того, в этот период времени действовали Правила землепользования и застройки МО «Светловский городской округ», утвержденные решением окружного совета депутатов МО «Светловский городской округ» от 3 июля 2013 года № 67, согласно которым названный земельный участок относился к зоне сельскохозяйственного использования (СХ-1) и в отношении него градостроительным регламентом в числе основных видов разрешенного использования были установлены «для овощеводства», «для животноводства», «для крестьянского (фермерского) хозяйства», «для ведения личного подсобного хозяйства», «для сельскохозяйственного производства», а в числе вспомогательных видов разрешенного использования, в частности, - «для предприятий по ремонту сельхозтехники» и условно вспомогательных видов разрешенного использования – « для размещения линейных сооружений (дорог, линий электропередач и т.д.».

При этом для зоны СХ-1 был установлен запрет только на размещение объектов для постоянного проживания людей.

Таким образом, градостроительным регламентом не исключалась возможность строительства объектов сельскохозяйственного назначения на данном участке, а обращением с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка и подписанием дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с изменением вида разрешенного использования участка Агентство по имуществу Калининградской области выразило свою волю и дало согласие на использование арендатором для сельскохозяйственного производства земельного участка, который утратил статус сельскохозяйственных угодий.

Факт прекращения у данного участка статуса сельскохозяйственных угодий не ставил под сомнение и регистрирующий орган при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении его вида разрешенного использования.

Более того, в соответствии с действующим на момент рассмотрения дела Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 1 сентября 2014 года, вид разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» предполагает ведение сельского хозяйства, содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание, в частности, вида разрешенного использования с кодом 1.8 «скотоводство», которое, в свою очередь, предполагает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (в том числе лошадей), выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).

В этой связи судебная коллегия полагает не влекущими отмену решения суда первой инстанции ссылки в апелляционных жалобах на невозможность строительства на сельскохозяйственных угодьях.

Что касается доводов о предоставлении земельного участка в порядке ст. 34 ЗК РФ для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов, судебная коллегия учитывает следующее.

На основании п. 2 ст. 10 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) передача в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Как следует из приказа № от 29 апреля 2013 года, иные заявления о предоставлении в аренду указанного земельного участка в течение месяца со дня официального опубликования 21 марта 2013 года информации о предоставлении в аренду земельного участка не поступили и земельный участок был предоставлен Субботину П.И. в соответствии со ст.ст. 34, 78 Земельного кодекса РФ, ст. 10 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть без проведения торгов.

На момент изменения вида разрешенного использования земельного участка Классификатор видов разрешенного использования земельных участков принят не был, в связи с чем уяснение понятия «для сельскохозяйственного производства» возможно с применением специальных норм законодательства о сельскохозяйственном производстве.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона № 264-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О развитии сельского хозяйства» под сельскохозяйственным производством понимается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Постановлением Правительства РФ от 25 июля 2006 года № 458 «Об отнесении видов продукции к сельскохозяйственной продукции и к продукции первичной переработки, произведенной из сельскохозяйственного сырья собственного производства» утвержден, в частности, Перечень видов продукции, относимой к сельскохозяйственной продукции, в котором под номером 88 значится «Продукция племенного коневодства».

Таким образом, племенное коневодство является одним из видов сельскохозяйственного производства, в связи с чем использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в целях племенного коневодства, в том числе для строительства коневодческого предприятия с учетом положений градостроительного регламента, не противоречит закону.

На этапе изменения вида разрешенного использования земельного участка ни орган местного самоуправления, ни Агентство по имуществу Калининградской области не конкретизировали и не исключили отдельные виды сельскохозяйственной деятельности, предоставив тем самым арендатору право самостоятельного выбора вида сельскохозяйственной производственной деятельности на арендуемом земельном участке.

Поскольку сельскохозяйственное производство может осуществляться как с возведением соответствующих объектов недвижимости, так и без такового, у Агентства по имуществу Калининградской области в данной ситуации после изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка не возникла обязанность по продаже права на заключение договора аренды этого земельного участка на торгах.

С учетом изложенного коллегия полагает ошибочным мнение регистрирующего органа о том, что предоставление указанного участка в порядке ст. 34 ЗК РФ в этом случае влечет за собой безусловный отказ в государственной регистрации права собственности на вновь возведенный объект недвижимости.

Утверждения Агентства по имуществу Калининградской области о расположении принадлежащего Субботину П.И. на праве аренды земельного участка в запретном районе согласно схеме территориального планирования Калининградской области, утвержденной постановлением Правительства Калининградской области от 2 декабря 2001 года № 907, не свидетельствуют об отсутствии оснований для государственной регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости, учитывая наличие соответствующего согласования Командующего Балтийским флотом от 23 мая 2014 года в соответствии с требованиями действовавшего на момент такого согласования постановления Правительства РФ от 17 февраля 2000 года № 135. Это согласование было представлено в администрацию МО «Светловский городской округ», выдавшую разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и не включено законом в перечень документов, представляемых для государственной регистрации права.

Ссылки Агентства по имуществу Калининградской области на то, что до получения разрешения на строительство Субботину П.И. было отказано в согласовании такого разрешения, сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у Субботина П.И. права собственности на вновь возведенный объект, поскольку Агентство по имуществу Калининградской области имело реальную возможность своевременно установить факт ведения строительства и выяснить основания такого строительства, оспорив их, что сделано не было.

Более того, договором аренды, заключенным между Агентством по имуществу и Субботиным П.И., не установлен запрет на строительство, а, напротив, пункт 3.4.6 договора предписывает арендатору соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, противопожарных и иных правил, нормативов.

Коллегия также учитывает, что согласование Агентством по имуществу Калининградской области выдаваемого органом местного самоуправления разрешения на строительство не указано в законе в числе документов, необходимых для государственной регистрации права.

Ссылки Управления Росреестра по Калининградской области на то обстоятельство, что Субботин П.И. для государственной регистрации права собственности не представил, помимо договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, приказ № от 29 апреля 2013 года о предоставлении земельного участка, не свидетельствуют о непредставлении обязательного для государственной регистрации документа, поскольку договор аренды и (или) упомянутый приказ не содержат указания на то, что приказ является неотъемлемой частью договора аренды.

Изложенный в апелляционной жалобе Агентства по имуществу Калининградской области довод о незаконном отказе суда первой инстанции в приостановлении производства по настоящему делу до разрешения Арбитражным судом Калининградской области дела № по заявлению Агентства по имуществу Калининградской области о признании незаконными выданных Субботину П.И. разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может повлечь отмену решения при том, что настоящее дело находилось в производстве районного суда 6 месяцев, соответствующие требования Агентством по имуществу в районном суде заявлены не были, на момент рассмотрения ходатайства 27 ноября 2015 года Агентство по имуществу не представило доказательств принятия его заявления к производству Арбитражного суда Калининградской области, согласно данным с официального сайта Арбитражного суда Калининградской области соответствующее заявление Агентства по имуществу было принято к производству 27 ноября 2015 года и соответствующая информация об этом размещена только 1 декабря 2015 года, в связи с чем суд первой инстанции не нарушил требований абзаца 5 ст. 215 ГПК РФ (п. 4 ч. 1 ст. 190 КАС РФ).

Согласно ст. 25 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимости, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Поскольку Субботин П.И. представил в регистрирующий орган необходимые для государственной регистрации права документы и противоречия между заявленными и зарегистрированными правами отсутствуют, а процедура предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства без проведения торгов не нарушена, законных оснований к отказу в государственной регистрации права собственности на возведенный Субботиным П.И. объект недвижимости не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает правильными изложенные в решении суждения о том, что отказ в государственной регистрации права на основан на законе и нарушает законные права и интересы Субботина П.И.

Оснований к отмене решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 27 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: