Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Усенко Н.В. административное дело по апелляционной жалобе Калашникова А.С. на решение Ростовского областного суда от 18 февраля 2016 года,

УСТАНОВИЛА:

Калашников А.С. обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ОБЕЗЛИЧЕНО, площадью ОБЕЗЛИЧЕНО кв.м., расположенного по адресу: ОБЕЗЛИЧЕНО, в размере его рыночной –равной по состоянию на 01.01.2014 года ОБЕЗЛИЧЕНО руб.

В обоснование требований заявитель указал на то, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого, установленная в размере ОБЕЗЛИЧЕНО руб., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика в размере ОБЕЗЛИЧЕНО руб. К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков о соответствии отчета требованиям законодательства и нормативных правовых актов в области оценочной деятельности.

Решением Ростовского областного суда от 18.02.2016 года кадастровая стоимость названного выше земельного участка, установлена в размере, равной его рыночной стоимости -ОБЕЗЛИЧЕНО руб. по состоянию на 01.01.2014 года.

В апелляционной жалобе Калашников А.С. просит отменить решение суда первой инстанции, полагая, что экспертное заключение, положенное в его основу, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (ФСО), вследствие чего принятая судом оценка земельного участка, по мнению автора жалобы, оказалась значительно выше его реальной стоимости. По мнению административного истца, в нарушение п. 5 ФСО № 7 не производился осмотр объекта оценки, причины, по которым объект не был осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра заключение ООО «Оценочно-экспертный центр» от 16.09.2015 года № 379 не содержит. Кроме того, в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны четыре земельных участка, которые не могут выступать в качестве таковых, поскольку относятся к разным сегментам рынка, при этом соответствующие корректировки экспертом не применены. Автор жалобы обращает внимание на необоснованность выводов суда первой инстанции о том, что административным истцом не указано, каким образом вышеизложенное обстоятельство повлияло на определение итогового размера рыночной стоимости земельного участка. В отзыве на спорное заключение подробно изложены обоснования влияния нарушений, допущенных экспертом, на определение рыночной стоимости объекта в сторону завышения, а также прямые указания с обоснованием всех нарушений, допущенных судебным экспертом, доказывающие несостоятельность выполненного им заключения, его недостоверность как доказательства в целом, оставленные судом первой инстанции без внимания. Так, при вынесении обжалуемого решения суд не дал надлежащей оценки заявлению административного истца от 18.11.2015 года, содержащее ходатайство о решении вопроса об оплате услуг эксперта, также судом не рассмотрено ходатайство о привлечении в дело специалиста – руководителя ООО «Департамент оценки имущества» ОБЕЗЛИЧЕНО. В нарушение положений ст. 108 КАС Российской Федерации судом не производилось согласование вознаграждения эксперту и не выносился на обсуждение вопрос об оплате услуг экспертов. Несмотря на представленную Калашниковым А.С. справку о размере пенсии, суд обязал его оплатить некачественно выполненные работы по изготовлению заключения судебной экспертизы.

Представитель Калашникова А.С. по доверенности, Мешкова Т.Г. в заседание суда апелляционной инстанции явилась, просила решение суда отменить по доводам апелляционной жалобы.

В отношении неявившихся и надлежащим образом извещенных представителей: Администрации Белокалитвинского городского поселения, КУИ Администрации Белокалитвинского района Ростовской области, Правительства Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управления Росреестра по Ростовской области дело рассмотрено в порядке ч.2 ст. 150 КАС Российской Федерации.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам, установленным ст. 308 КАС Российской Федерации, приходит к следующему.

На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 01.01.2014 года, ее результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Пункт 3 ст. 66 ЗК Российской Федерации в действующей редакции Федерального закона от 22.07.2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 ЗК Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 06.05.2008 года № ОБЕЗЛИЧЕНО земельный участок с кадастровым номером ОБЕЗЛИЧЕНО, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – под кафе «ОБЕЗЛИЧЕНО», площадью ОБЕЗЛИЧЕНО кв. м., расположенный по адресу: ОБЕЗЛИЧЕНО, передан в аренду Калашникову А.С. на срок с 06.05.2008 года по 05.03.2057 года. По данным кадастрового паспорта от 08.04.2015 года указанный земельный участок поставлен на кадастровый учёт 02.04.2008 года и имеет кадастровый номер ОБЕЗЛИЧЕНО.

Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года определена оценщиком ООО «Департамент оценки имущества» ОБЕЗЛИЧЕНО в отчёте от 26.01.2015 года N 001-01/15, который, согласно положительному экспертному заключению саморегулируемой организации оценщиков «Некоммерческое партнёрство «Межрегиональный союз оценщиков» от 14.05.2015 года № 311/03-15 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Между тем представленные в материалы дела оригинал отчёта от 26.01.2015 года N 001-01/15 и его копия, на основании которой административным истцом были изначально сформулированы требования, имеющие один и тот же номер и дату составления, различаются по содержанию и имеют различные выводы относительно величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Согласно первоначально представленной копии отчёта рыночная стоимость спорного земельного участка составляет ОБЕЗЛИЧЕНО руб., а в соответствии с оригиналом отчёта – ОБЕЗЛИЧЕНО руб. Пояснить причину наличия таких противоречий, а также доказать, какой из вариантов отчёта об оценке был предметом экспертизы на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, представитель заявителя в судебном заседании не могла, в связи с чем ею было заявлено ходатайство о назначении экспертизы для выяснения реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом ходатайства представителя Калашникова А.С., наличия возражений заинтересованных лиц относительно достоверности представленного отчета, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года.

Проведение экспертизы было поручено ООО «Оценочно-экспертный Центр».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочно-экспертный Центр» ОБЕЗЛИЧЕНО от 16.09.2015 года № 379, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года составляет ОБЕЗЛИЧЕНО руб.

Ознакомившись с заключением эксперта, представитель Калашникова А.С. Мешкова Т.Г. представила отзыв на него, в котором выразила несогласие с выводами экспертного заключения и обратилась с ходатайством о назначении повторной экспертизы.

По ходатайству представителя административного истца судом 17.11.2015 года была назначена повторная экспертиза, её проведение было поручено НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» ЮФУ.

Согласно заключению эксперта НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» ЮФУ ОБЕЗЛИЧЕНО от 17.12.2015 года № 0132/Э, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ОБЕЗЛИЧЕНО руб. (т. 2 л.д. 194 – 264).

На заключение повторной экспертизы представителем Калашникова А.С. Мешковой Т.Г. составлен отзыв, в котором она, в частности, указала на наличие ошибок при определении экспертом местоположения объекта исследования, отборе объектов-аналогов и применении корректировок.

Допрошенная в судебном заседании эксперт НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» ЮФУ ОБЕЗЛИЧЕНО признала, что ею был неправильно изучен фактор местоположения объекта исследования, и предложила провести дополнительную экспертизу по делу с учётом высказанных замечаний.

Представитель административного истца с необходимостью назначения дополнительной экспертизы не согласилась, представитель Правительства Ростовской области против назначения дополнительной экспертизы не возражала. Судом проведение дополнительной экспертизы признано нецелесообразным.

Учитывая, что заключение повторной экспертизы содержит недостатки, свидетельствующие о нарушении экспертом законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, наличие которых подтвердил проводивший её эксперт, суд не счел возможным признать указанное экспертное заключение достоверным доказательством величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта ООО «Оценочно-экспертный Центр» ОБЕЗЛИЧЕНО от 16.09.2015 года № 379 на предмет допустимости доказательств, суд посчитал возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате него вывод отвечает на поставленный судом вопрос. Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, при этом мотивировал отказ от доходного и затратного подходов при проведенном исследовании. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая интернет-сайты). В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж, основанный на принципе замещения, согласно которому максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Рыночная стоимость объекта исследования определена методом сравнения с достаточным количеством аналогов при наличии достоверной и полной информации о совершенных сделках купли-продажи и выставленных на продажу аналогичных объектов недвижимости. Кроме того, конкретные корректировки применены экспертом в соответствии с п. 20 ФСО № 7, предметно описаны и сомнений у суда не вызвали. Размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, признан судом первой инстанции экономически обоснованным. Возражениям представителя Калашникова А.С. Мешковой Т.Г. относительно неправомерности выводов эксперта ОБЕЗЛИЧЕНО судом при вынесении решения дана надлежащая оценка.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что представленный административным истцом отчёт об оценке содержит пороки, и не может являться надлежащим доказательством по настоящему делу.

С вышеизложенными выводами суда первой инстанции надлежит согласиться, поскольку они основаны на имеющихся в деле доказательствах при точном применении норм материального и процессуального права.

Доводы о необоснованности возложения на административного истца обязанности по оплате затрат на проведение судебных экспертиз основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, при этом суд правомерно исходил из положений ст.ст. 103,106,108 КАС Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указав в судебном акте, что решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов и не усмотрел оснований для освобождения его от уплаты судебных расходов или уменьшения их размера. Утверждения представителя Калашникова А.С. о том, что суд дважды возложил на административного истца обязанность по оплате судебной экспертизы, поскольку не учел, что административный истец исполнил определение суда о назначении судебной экспертизы и внес на депозит Ростовского областного суда необходимые денежные средства, не основаны на фактах. В данном случае денежные средства, размещенные административным истцом на депозитном счете Ростовского областного суда, будут перечислены на счет экспертной организации в возмещение расходов на оплату экспертных исследований.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда и, как следствие, отсутствии основании для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ростовского областного суда от 18 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Калашникова А.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: