Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании от 26 марта 2018 года апелляционную жалобу администрации городского поселения Софрино Пушкинского муниципального района Московской области на решение Московского областного суда от 28 ноября 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению администрации городского поселения Софрино Пушкинского муниципального района Московской области к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от 23 декабря 2016 года,

заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения представителя администрации городского поселения Софрино Пушкинского муниципального района Московской области Ерофеева А.Р., представителя Министерства имущественных отношений Московской области Левиной М.Е., представителя ООО «Урожай» Глебова В.И.,

у с т а н о в и л а :

Административный истец администрация городского поселения Софрино Пушкинского муниципального района Московской области обратилась в суд с административным иском к административному ответчику Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от 23.12.2016 г. Свой административный иск мотивировала теми обстоятельствами, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области от 23.12.2016 г. установлена кадастровая стоимость принадлежащего ООО «Урожай» земельного участка площадью 197.015 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости. При этом указанная Комиссия исходила из того, что отчет оценщика ООО «АтлантОценка» соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам. Однако, этот отчет ООО «АтлантОценка» выполнен с нарушениями п.п.5, 13 ФСО № 3, п.22 «б» ФСО № 7, что повлекло к занижению итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости. Просила признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области от 23.12.2016 г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области и Управления Росреестра по Московской области административный иск не признал.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Московской области административный иск поддержал.

Представитель заинтересованного лица ООО «Урожай» административный иск не поддержал.

Решением Московского областного суда от 28.11.2017 г. в удовлетворении административного иска отказано.

Не согласившись с решением суда, административный истец администрация городского поселения Софрино Пушкинского муниципального района Московской области подала на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

Разбирательством по административному делу установлено, что ООО «Урожай» является собственником земельного участка площадью 197.015 кв.м с кадастровым номером 50:13:0020314:11, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области от 23.12.2016 г. <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке ООО «АтлантОценка» от 23.11.2016 г. в размере <данные изъяты> руб.

По ходатайству представителя заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Московской области по административному делу была проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Ассоциации Судэксперт «Премьер» Табаковой С.А., по заключению которой оценщиком ООО «АтлантОценка» Богомазовой П.С., отчет которой был принят Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области, были допущены нарушение действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Допросив эксперта Ассоциации Судэксперт «Премьер» Табакову С.А. и оценщика ООО «АтлантОценка» Богомазову П.С., суд пришел к выводу о том, что достоверная рыночная стоимость земельного участка была установлена отчетом оценщика ООО «АтлантОценка» Богомазовой П.С., который и был принят Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области.

Довод апелляционной жалобы в части несогласия с критической оценкой, данной судом заключению судебной оценочной экспертизы, не может повлечь отмену вынесенного судом решения по административному делу, поскольку согласно ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст.84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда. В судебном решении суд подробно мотивировал свое несогласие с экспертным заключением, указал, по каким основаниям суд не принимает во внимание заключение судебной экспертизы.

Суд правомерно пришел к выводу о том, что отчет оценщика вопреки выводам экспертного заключения содержит обоснованное профессиональное суждение относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений, не искажающих полученные результаты при определении рыночной стоимости земельного участка при применении доходного подхода.

Так, суд исходил из того, что довод оценщика о том, что по состоянию на 01.01.2013 г. отсутствовал в достаточном объеме архивный материал по аналогичным с объектом оценки характеристикам и ценообразующим факторам, не был опровергнут экспертным заключением.

Выводам экспертного заключения о том, что оценщик при проведении расчетов принял решение об использовании среднего показателя плотности застройки без каких-либо расчетов или специального анализа, а также с использованием минимального значения показателя плотности, суд дал критическую оценку на том основании, что в отчете оценщика содержится анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом категории и вида его разрешенного использования и с учетом плотности застройки промышленных зон в 50 процентов, что соответствует требованиям по планировке и застройке городских и сельских поселений, на которые в обоснование своих позиций ссылались как эксперты, так и оценщик.

Вывод о правомерности вывода оценщика о том, что для проведения расчетов доходным подходом в отношении складского помещения высокого класса величину операционных расходов следует принимать в процентном отношении, равном потенциальному валовому доходу, суд мотивировал тем обстоятельством, что поскольку в аренду складского помещения премиум-класса закладываются дополнительные опции по качеству и объему предоставляемых услуг по принятию груза, обеспечению его сохранности и созданию условий хранения, иное исключает какую-либо экономическую целесообразность строительства и содержания складских помещений высокого класса.

Давая критическую оценку выводам экспертного заключения относительно ошибочности выводов оценщика при расчете прибыли предпринимателя, суд исходил из того, что оценщиком правильно был сделан вывод о том, что имелись основания для определения 2-х этапов инвестирования строительства одного складского здания, так как строительство значительного по площади складского помещения премиум-класса в один календарный год весьма сомнительно; что на сроки строительства существенно влияют особенности технологии возведения здания, качество используемых материалов и другие факторы, а обратного к предполагаемому оценщиком поведению девелопера в отношении инвестирования строительства материалами административного дела не установлено.

Критически относясь и к выводам экспертного заключения о том, что процентные ставки, применяемые для дисконтирования ожидаемых денежных потоков, должны разниться в зависимости от того, какому этапу жизненного цикла соответствует ожидаемый в будущем поток денежных доходов, и такое правило не было учтено оценщиком, суд исходил из того, что проекты на строительство могут реализовываться на протяжении достаточно длительного срока, а, соответственно, в ставке дисконтирования должны быть рассчитаны определенные риски.

Критически относясь к выводам экспертного заключения о том, что нарушение прав органа местного самоуправления подтверждается установлением решением Комиссии недостоверной заниженной стоимости земельного участка в результате снижения его кадастровой стоимости на 23,1 процента, суд исходил из того, что оценщик провел анализ рынка на сходные объекты недвижимости и установил, что рыночная стоимость аналогичных земельных участков на 01.01.2013 г. составляла от <данные изъяты> за 1 кв.м, а рыночная стоимость 1 кв.м принадлежащего ООО «Урожай» земельного участка определена оценщиком в размере 1.447 руб., что значительно превышает рыночную стоимость сходных земельных участков.

При таком положении дела у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Московского областного суда от 28 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского поселения Софрино Пушкинского муниципального района Московской области – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: