Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя административного истца Администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н. на решение Ставропольского краевого суда от 02 апреля 2018 года по административному делу по административному исковому заявлению Администрация города Ставрополя к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А., пояснения представителя администрации города Ставрополя по доверенности Карпенко А.А.

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация города Ставрополя обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований администрация города Ставрополя указала, что указанным решением Комиссии определена кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика, который является незаконным и необоснованным, не соответствует требованиям законодательства и Федеральным стандартам оценки.

Согласно приведенным в отчете характеристикам на оцениваемом земельном участке с кадастровым номером «…», площадью 3174 кв.м., расположены административное здание и гараж. Данное обстоятельство также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на указанные объекты (с. 213, 214 отчета).

Однако, в Таблице 21 «Оценка участка под ОКС в рамках сравнительного подхода» в качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки с видом разрешенного использования - под производственную базу (подтверждается приложенными к отчету скриншотами объявлений о продаже), стоимость которых значительно ниже стоимости участков под административными зданиями.

В соответствии с подп. б п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Оценщиком указанное требование ФСО № 7 не было выполнено. В Таблице 23 «Определение стоимости ОКС в рамках сравнительного подхода» в качестве объекта оценки одновременно взяты объекты с разными видами разрешенного использования - административное здание и гараж, в строке «сегмент» необоснованно указано - «низкоклассные производственно-складские объекты». Между тем, данные объекты не могут быть отнесены к производственно-складским, поскольку это противоречит приложенным к отчету свидетельствам о государственной регистрации права на указанные объекты и техническим паспортам, согласно которым с оцениваемыми объектами являются административное здание и гараж. В связи с этим в качестве объектов-аналогов также необоснованно подобраны производственно-складские объекты. Кроме того, в качестве объектов-аналогов взяты не отдельно стоящие здания, а производственные базы.

Также оценщиком не обоснованно не применена повышающая корректировка на площадь объекта в отношении объекта аналога № 3.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами «…», «…», «…» не является завышенной, учитывая их площадь и другие характеристики, а указанный отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного административный истец администрация города Ставрополя просила суд: признать незаконным решение Комиссии от 5 декабря 2017 года № 2188 в части определения кадастровой стоимости : земельного участка с кадастровым номером «…», административного здания с кадастровым номером «…», гаража с кадастровым номером «…», в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке объектов оценки; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной на 1 января 2015 года в отношении следующих объектов : земельного участка с кадастровым номером «…» в размере 13229739,84 рублей, объекта капитального строительства – административного здания с кадастровым номером «…» в размере – 8574878,65 рублей, объекта капитального строительства – гаража с кадастровым номером «…» в размере – 2704930,30 рублей; указать в решении, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении указанных земельных участков и объектов капитального строительства применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 10 декабря 2015 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 02 апреля 2018 года в удовлетворении административного искового заявления Администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии от 5 декабря 2017 года № 2188 в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами - «…», «…», «…» в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, определенной по состоянию на 1 января 2015 года; указании, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости с кадастровым номером - «…» применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19 декабря 2015 года; с кадастровыми номерами - «…», «…» - применяется для целей, установленных действующим законодательством с 10 декабря 2015 года отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Администрация города Ставрополя Шевченко Г.Н. просит решение Ставропольского краевого суда от 02.04.2018 отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов указывает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.12.2017 № 2188 отчет об оценке объектов оценки от 13.11.2017 №21-2-KS/2017 является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанных объектов в размере их рыночной стоимости - незаконным и подлежащим отмене.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем Хараборкиной Р.И. – Олейниковой Н.В., представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

Согласно статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 данной статьи).

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263.

Как следует из материалов дела заинтересованное лицо Хараборкина Р.И. является собственником следующих объектов недвижимости :

- земельного участка с кадастровым номером «…», площадью 3174 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для иных целей, расположенного по адресу «…», что подтверждается записью о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9 октября 2013 года (том 2 л.д. 17);

- объекта недвижимости с кадастровым номером «…», нежилое здание - административное, площадью 236,4кв.м., инвентарный номер 19801, литер Ж, этажность 2, адрес (местоположение) : «…», что подтверждается записью о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 9 октября 2013 года (том 2 л.д. 15);

- объекта недвижимости с кадастровым номером «…», площадью 227,8 кв.м., нежилое здание – гараж, инвентарный номер 19801, Литер Г, этажность 1, адрес (местоположение) : «…», что подтверждается записью о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 9 октября 2013 года (том 2 л.д. 16).

В соответствии с выписками из Единого государственного реестре недвижимости от 10 августа 2017 года кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года составила :

- с кадастровым номером «…»– 13229739,84 рублей;

- с кадастровым номером «…»– 8574878,65 рублей;

- с кадастровым номером «…»– 2704930,30 рублей (том 2 л.д. 19-21).

Хараборкина Р.И. 13 ноября 2017 года обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости с приложением отчета № 21-2-KS/2017 от 13 ноября 2017 года об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым итоговая рыночная стоимость этого имущества составила :

- с кадастровым номером «…»– 3078 000 рублей;

- с кадастровым номером «…»– 2003 000 рублей;

- с кадастровым номером «…»– 1147 000 рублей (том 2 л.д. 22-277).

Решением Комиссии от 05 декабря 2017 года № 2188 удовлетворено заявление Хараборкиной Р.И., определена кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № 21-2-KS/2017 от 13 ноября 2017 года.

Вывод суда о том, что заседание Комиссии являлось правомочным, изложенный в решении, основан на анализе действующего законодательства и материалах дела и оснований для признания его неправильным не имеется.

Отказывая в удовлетворении требований администрации города Ставрополя суд первой инстанции пришел к выводу об отклонении доводов административного истца о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и об отсутствии законных оснований к признанию оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю незаконным.

Однако, по мнению судебной коллегии, данный вывод нельзя признать правильным, поскольку надлежащими доказательствами по делу он не подтвержден.

Определением Судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 3 июля 2018 года назначена судебная экспертиза.

На основании заключения эксперта «…» ООО «Профэксперт» № 096/18-Э от 27.096.2018 года, оценщиком «…» (ООО «Капитал Инвест») при составлении отчета об оценке №21-2-КS/2017 от 13.11.2017г. допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к подбору объектов-аналогов, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Также допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ошибки при выполнении математических действий.

Информация, использованная оценщиком является проверяемой, но не является достоверной и достаточной.

Как следует из данного экспертного исследования анализ рынка продажи участков индустриального назначения ( табл.11 стр.25 Отчета, лист 46 административного дела) а также выборка для определения стоимости земельного участка (табл.16, стр.48 Отчета, лист 69 административного дела) практически полностью построены на продаже одного и того же участка (1 га на Старомарьевском шоссе), продаваемого разными риэлтерскими агентствам. Аналог №1 и Аналог №2 (табл.21, стр.76 Отчета, лист 97 административного дела) – один и тот же земельный участок.

При расчете понижающей корректировки на «5.Время продажи» -10,22% и -7,17% (стр.78 Отчета, лист 99 административного дела) Оценщик ссылается на данные сайта https://rosrealt.ru однако, примененные Оценщиком значения рассчитаны для России в целом и не отражают ситуацию в Ставропольском крае. Согласно информации этого ресурса, представленные средние цены являются точкой зрения администрации сайта, не являются официальной статистикой и предназначены для получения представления о средних ценах на недвижимость, представленной в объявлениях Сайта, что не исключает наличие ошибок и неточностей. При этом, администрацией сайта запрещается использование данных в официальных отчетах, справках, научных и студенческих работах, судебных делах и т.п. Использование данных в остальных случаях разрешено только после анализа и сопоставления с иными источниками.

В таблице 23 (стр.88 Отчета, лист 109 административного дела) Оценщик в строке «2.Состав передаваемых прав» по аналогу №2 указал «Собственность» и не применил никакие корректировки.

В таблице 23 (стр.90 Отчета, лист 111 административного дела) Оценщик в строке «8.4.Этаж/этажность» применил повышающую корректировку +17,65%. Однако, если все аналоги действительно одноэтажные, то подлежала применению понижающая корректировка, но не ко всей площади, а только к той, которая расположена на 2-ом этаже.

В таблице 23 (стр.91 Отчета, лист 112 административного дела) Оценщик в строке «8.8.Техническое состояние» указал, что объект оценки находится в «удовлетворительном состоянии», а все аналоги « в хорошем» и применил понижающую корректировку -20,00%.

Согласно техническому паспорту (стр.221-252 Отчета, листы 242-273 административного дела) в 2011 году объект исследования был реконструирован (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU26309000-0002-Э от 14.04.2011г. – стр.224 Отчета). После реконструкции физический износ составил: Лит Г (227,8 кв.м.) – 3,00%, лит.Ж (236,4 кв.м)- 3,00%. В связи чем данная корректировка («8.8.Техническое состояние») должна составлять 1,00 или являться повышающей 1/0,8, 1,25 или +25%.

Объект исследования с кадастровым номером «…» (ЛитЖ) – по назначению (документам) и по фактическому использованию – административное здание. В связи с чем, подлежит применению повышающая корректировка в размере +66 % или 1,66.

При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком не учтена разница в коэффициенте использования территории.

При расчете ставки аренды ОКС (таб.25, стр.98 Отчета, лист 119 административного дела) Оценщиком не верно применена корректировка на площадь = - 12,00% к 1 и 3 аналогам и 0,00% ко 2 аналогу.

Объекты с кадастровым номером «…» (ЛитЖ) и № «…» (ЛитГ) – являются обособленными ОКС площадью до 300 кв.м. в связи с чем, согласно указанному оценщиком источнику корректировка должна составлялть: Аналог №1 и аналог№ 3 = 1,00 а аналог №2 = 1,12.

Объект исследования с кадастровым номером «…» (ЛитЖ) – и по назначению (документам) и по фактическому использованию – административное здание, в связи с чем подлежит применению повышающая корректировка (В таблице 25 ) в размере +69 % или =1,69

При расчете коэффициента капитализации и ставки дисконтирования оценщиком использованы разные значения.

При расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода в табл.29. – Расчет методом Дисконтирования Денежных Потоков (ДДП) оценщиком вместо ставки дисконтирования использована ставка (коэффициент) капитализации 10,9%.

В табл. 29 (стр.113 Отчета) из полученной стоимости оценщиком не обосновано вычленена стоимость всего земельного участка 3174 кв.м., а не застроенной части – 772,1 кв.

В связи с чем, эксперт пришел к выводу о том, что содержание отчета об оценке №21-2-KS/2017 от 13.11.2017г., выполненный оценщиком ООО «Капитал Инвест» «…» не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 1,2,3,7.

Принцип достаточности нарушен из-за наличия не достоверных данных.

При составлении отчета оценщик нарушил требования принципа достоверности, так как имеются недостоверные данные указанные выше.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия расценивает его как относимое и допустимое доказательство.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Возражений относительно заключения судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.

С учетом изложенного, свидетельствующего об отсутствии надлежащих доказательств соответствия отчета об оценке №21-2-KS/2017 от 13.11.2017г., выполненного оценщиком ООО «Капитал Инвест» «…» требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, выводы суда нельзя признать верными, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда подлежит отмене с принятием в соответствии с правилами статьи 309 КАС РФ нового решения об удовлетворении административных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ставропольского краевого суда от 02 апреля 2018 года отменить, постановить по делу новое решение.

Административное исковое заявление администрации города Ставрополя - удовлетворить полностью.

Признать незаконным решение Комиссии от 5 декабря 2017 года № 2188 в части определения кадастровой стоимости : земельного участка с кадастровым номером «…», административного здания с кадастровым номером «…», гаража с кадастровым номером «…», в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 1 января 2015 года в отношении следующих объектов : земельного участка с кадастровым номером «…» в размере 13229739,84 рублей, объекта капитального строительства – административного здания с кадастровым номером «…» в размере – 8574878,65 рублей, объекта капитального строительства – гаража с кадастровым номером «…» в размере – 2704930,30 рублей.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером «…» применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 19 декабря 2015 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта капитального строительства – административного здания с кадастровым номером «…» применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 10 декабря 2015 года.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта капитального строительства – гаража с кадастровым номером «…» применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 10 декабря 2015 года.

Апелляционную жалобу администрации города Ставрополя - удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: