Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Цуциевой Розы Кирилловны на решение Советского районного суда г.Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 29 ноября 2017 года, которым постановлено:

в удовлетворении административного иска Цуциевой Розы Кирилловны к Управлению Росреестра по РСО-А о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, содержащегося в Уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от .... ..., возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка ... от ... отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Хадонова С.З., выслушав объяснения представителя Цуциевой Р.К. – Зиновьева Г.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Управления Росреестра по РСО-Алания Нигкоевой М.М. по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания

у с т а н о в и л а:

Цуциева Р.К. обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РСО-А о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, содержащегося в Уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от .... ..., возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка ... от ....

В обоснование заявленных требований указала, что она в соответствии с договором аренды земельного участка ... от .... и соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаём) от .... получила в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: ..., участок .... Оба документа прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РСО-А. В связи с окончанием срока аренды земельного участка по договору ... от ... она обратилась в АМС г.Владикавказа с просьбой о продлении договора, и на основании Постановления АМС ... от ...... с ней был заключен договор аренды земельного участка ... от ...., согласно условиям которого она получила в аренду земельный участок с КН ..., но зарегистрировать этот договор в установленном порядке она не смогла, так как получила Уведомление Управления Росреестра по РСО-А об отказе в государственной регистрации прав от .... ....

Считала данное решение ответчика незаконным, существенно нарушающим её права.

Указала, что в соответствии с Постановлением АМС г.Владикавказа от 20.12.2016г. №1849 договор аренды земельного участка ... от .... был заключён с ней на основании ст.39.6 Земельного кодекса РФ, и исходя из указанного постановления, земельный участок был предоставлен ей для строительства индивидуального жилого дома. Отметила, что согласно письму Минэкономразвития РФ от 03.07.2015г. №Д23-3084 «О рассмотрении обращений» гражданин или юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 ст.39.6 ЗК РФ случаях, в том числе при условии, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеется любое из оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 указанной статьи, для предоставления земельного участка без проведения торгов. Также согласно ч.2 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом согласно подпункту 3 п.8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства заключается на срок 20 лет. Срок, указанный в договоре аренды земельного участка ... от ...., составляет 15 лет. Таким образом, срок, на который заключён этот договор аренды, не превышает установленный законом максимальный срок предоставления в аренду гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Указала, что она обратилась в АМС г.Владикавказа для продления срока аренды по договору аренды земельного участка ... от .... - ...г., то есть до срока истечения действия этого договора аренды, что подтверждается информацией, содержащейся в Постановлении АМС г.Владикавказа от .... .... Данное условие согласно п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ является обязательным для заключения нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В дальнейшем, в ходе разбирательства дела Цуциева Р.К. в порядке ст.46 КАС РФ изменила основание административного иска, указав в соответствующем заявлении, что ссылка ею ранее на ст.39.6 Земельного кодекса РФ была неправомерной, и сослалась на положения ст.35 Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ, статьи 4, 422, 621 ГК РФ.

Стороной административного истца было также представлено письменное объяснение, обосновывающее изменение административного иска, в котором указано, что исключение ст.39.6 ЗК РФ из норм-оснований явилось следствием тщательного изучения положений Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ "О внесении изменений, в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым с 01.03.2015г. введена в действие Глава V.1 ЗК РФ, в которую входит ст.39.6. Ссылка на ст.ст.4 и 422 ГК РФ связана с применением названного федерального закона. Согласно ст.4 ГК РФ действие закона распространяется на отношения, возникшие до введение его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом, а согласно п.2.ст.422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров. Эти нормы истцом были сопоставлены с положениями п.4.3.3 договора аренды земельного участка ..., согласно которому арендатор имеет право по истечении действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств по этому договору.

Цуциева Р.К. в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела была извещена надлежащим образом.

Представитель Цуциевой Р.К. - Зиновьев Г.А. административный иск поддержал, подтвердив обстоятельства и доводы, приведённые в исковом заявлении, с учётом внесённых в него изменений. Дополнительно пояснил, что до вступления в силу ст.39.6 ЗК РФ существовал другой порядок предоставления в аренду земельного участка. Цуциева Р.К. по соглашению о переуступке прав получила права предыдущего арендатора, и в соответствии со статьями 4, 422 ГК РФ и условиями договора аренды ... имеет приоритетное право заключения договора аренды на спорный земельный участок. Отвечая на вопросы суда, пояснил, что его доверитель с письменного разрешения АМС г.Владикавказа стала арендатором меньше чем за три месяца до окончания срока договора аренды и поставила АМС г.Владикавказа в известность о желании повторно заключить договор аренды. Не отрицал, что предыдущий арендатор в установленный договором трёхмесячный срок в АМС г.Владикавказа с письменным заявлением о продлении договора аренды земельного участка не обращался. Полагает, что муниципальный орган был в курсе того, что Цуциева Р.К. будет обращаться с заявлением о заключении с ней нового договора аренды, тем не менее разрешил передачу арендатором прав и обязанностей, что говорит о том, что у сторон претензий друг к другу не было.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по РСО-А в судебное заседание не явился при надлежащем извещении, просил перенести слушание дела, однако суд счёл возможным рассмотреть дело по существу в его отсутствие.

Участвуя в судебном заседании ...., представитель Управления Росреестра по РСО-А Нигкоева М.М. иск Цуциевой Р.К. не признала, просила в его удовлетворении отказать ввиду незаконности и необоснованности по следующим причинам: если истец не ссылается на ст.39.6 Земельного кодекса РФ, то он должен отказаться от намерения продлить договор аренды, так как АМС г.Владикавказа в своём постановлении ссылается именно на эту статью и в рамках именно этой статьи заключает с Цуциевой Р.К. новый договор аренды на более длительный срок; в пунктах 3 и 4 этой статьи Земельного кодекса РФ указано о праве граждан на приобретение земельного участка в аренду без торгов при наличии определённых условий, одним из которых является своевременная подача заявления на заключение договора аренды, в данном случае - не позднее чем за три месяца до окончания срока аренды; Цуциева же направила такое заявление за месяц до окончания срока аренды; следующее условие говорит о том, что предыдущий договор не должен быть расторгнут, в данном же случае имеется соглашение сторон о его расторжении; третье условие - это наличие у арендатора земельного участка преимущественного права на его приобретение; таким исключительным правом Цуциева Р.К. обладала бы, если бы на земельном участке имелись объекты незавершённого строительства, но, как подтвердил представитель Цуциевой Р.К., подобных объектов на участке нет; если на земельном участке отсутствуют завершённые или незавершённые строительством здания или сооружения, то муниципальный орган не может продлить договор аренды и обязан провести новые торги; отказ Управления Росреестра по РСО-А, по её убеждению, основан на нормах действующего законодательства. Позицию истца об отсутствии оснований для применения в данном случае ст.39.6 ЗК РФ считает неправильной, поскольку её обращение о продлении договора аренды земельного участка состоялось уже после введения в действие этой нормы права. Также обратила внимание, что договор аренды земельного участка между сторонами мог быть и продлён, при отсутствии на это возражений со стороны муниципального органа.

Представитель заинтересованного лица Управления муниципального имущества и земельных ресурсов АМС г.Владикавказа Козонов Э.Ю. исковые требования Цуциевой Р.К. полагал законными и обоснованными. По его мнению, имелись все основания для заключения с Цуциевой Р.К. повторного договора аренды земельного участка в силу п.3 ст.22 Земельного кодекса РФ, действовавшего на момент заключения первоначального договора аренды земельного участка. Считал, что вместе с остальными правами и обязанностями к Цуциевой Р.К. от предыдущего арендатора ...6 перешло и преимущественное право на аренду земельного участка.

Судом постановлено приведенное выше решение.

Административный истец Цуциева Р.К. не согласилась с решением суда, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение Советского районного суда г.Владикавказа от 29.11.2017 года отменить полностью, принять по административному делу новое решение об удовлетворении требований административного истца.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, ... между АМС г.Владикавказа и ...6 был заключен договор аренды ... земельного участка с КН ...

.... между ...6 и ...1 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды (перенаём).

... АМС г.Владикавказа вынесено постановление ... на основании которого между АМС г.Владикавказа и ...1 заключен новый договор аренды названного земельного участка ... от ....

Своим уведомлением от ... Управление Росреестра по РСО-Алания отказало в государственной регистрации данного договора аренды земельного участка.

Заявляя требования о признании незаконным отказа ответчика от .... произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка и возложении на ответчика обязанности зарегистрировать этот договор, истица после изменения ею основания иска, ссылаясь на положения ст.ст. 4,422, 621 ГК РФ и ст.35 Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ, а также на п.4.3.3 договора аренды земельного участка ... от ...., исходила из того, что к ней после соглашения о передаче прав и обязанностей перешли все права и обязанности предыдущего арендатора, в том числе преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Согласно положениям указанного выше соглашения (пункты 3,6,7) к Цуциевой Р.К. как к новому арендатору права и обязанности перешли ровно в том же объёме и на тех же условиях, которые существовали на момент заключения этого соглашения, с возложением на неё обязательства их осуществления и исполнения; при этом согласно п.4.3.3 договора аренды ... от .... арендатор наделяется правом по истечении срока действия договора в преимущественном перед другими лицами порядке заключить договор аренды на новый срок исключительно по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора и при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по этому договору.

Суд первой инстанции указал, что Цуциева Р.К. с соответствующим заявлением обратилась в АМС г.Владикавказа ...г., то есть с нарушением установленного пунктом 4.3.3 договора аренды от .... трёхмесячного срока, а потому посчитал, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на неё не распространялось. При этом, как указано судом, не имеет значения, учитывая приведённые выше обстоятельства, тот факт, что соглашение от .... о передаче прав и обязанностей по договору аренды было заключено менее чем за три месяца до истечения срока действия договора аренды ....

Как отмечено судом, при вынесении Постановления от .... ... АМС г.Владикавказа руководствовалась ст.39.6 Земельного кодекса РФ, исходя из положений которой, а также из положений ст.39.18 ЗК РФ, Цуциева Р.К. не является лицом, которому спорный земельный участок мог быть предоставлен в аренду при таких обстоятельствах без процедуры проведения торгов.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что государственный регистрирующий орган в лице Управления Росреестра по РСО-Алания, отказывая в осуществлении государственной регистрации договора аренды, действовал в строгом соответствии с законом, а потому не усмотрел оснований к удовлетворению предъявленного к нему Цуциевой Р.К. административного иска.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства.

Так, приведенные административным ответчиком доводы могут являться основаниями для оспаривания вышеназванного договора аренды заинтересованными лицами в установленном законом порядке. Однако Управление Росреестра по РСО-Алания не относится к таким заинтересованным лицам, не обладает полномочиями определять действительность или недействительность оспоримых сделок. Доказательств оспаривания вышеуказанной сделки и признания ее недействительной в судебном порядке в материалы дела не представлено. Поэтому сами по себе указанные выше нарушения, положенные судом первой инстанции в основу решения, не могут служить основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что земельный участок предоставлен Цуциевой Р.К. компетентным органом, договор аренды земельного участка заключен и подписан уполномоченным лицом, форма договора соблюдена, применительно к положениям ст. 607 ГК РФ между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в договоре указаны кадастровый номер, местоположение, площадь, назначение, разрешенное использование земельного участка, что в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

Таким образом, поданные Цуциевой Р.К. на государственную регистрацию документы не противоречат предъявляемым к ним требованиям, отражают всю информацию, необходимую для регистрации договора аренды земельного участка, факт соблюдения процедуры, предшествующий заключению договора аренды муниципального имущества, подтвержден, а совокупность документов позволяет достоверно идентифицировать данный объект, в связи с чем, суд необоснованно отказал Цуциевой Р.К. в удовлетворении административного иска, посчитав, что регистрирующий орган действовал в строгом соответствии с законом.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы Цуциевой Р.К. заслуживают внимания, что является процессуальным основанием для отмены решения суда первой инстанции и вынесения нового решения об удовлетворении административного искового заявления Цуциевой Розы Кирилловны к Управлению Росреестра по РСО-А о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, содержащегося в Уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от .... ..., возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка ... от ...

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания

о п р е д е л и л а:

решение Советского районного суда г.Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 29 ноября 2017 года отменить.

Вынести по настоящему административному делу новое решение, которым административное исковое заявление Цуциевой Розы Кирилловны к Управлению Росреестра по РСО-А о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по РСО-Алания в государственной регистрации договора аренды земельного участка №... от ..., заключенного между АМС г.Владикавказа и Цуциевой Розой Кирилловной, содержащийся в Уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от .... ....

Обязать Управление Росреестра по РСО-Алания произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка №...-16 от ...., заключенного между АМС г.Владикавказа и Цуциевой Розой Кирилловной.

Сообщение об исполнении решения суда подлежит направлению Управлением Росреестра по РСО-Алания в Верховный Суд РСО-Алания и Цуциевой Розе Кирилловне в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

Апелляционную жалобу Цуциевой Розы Кирилловны удовлетворить.

Председательствующий Моргоев Э.Т.

Судьи Алборов У.Я.

Хадонов С.З.

Справка: по первой инстанции дело рассмотрено Советским районным судом г.Владикавказа РСО-Алания под председательством судьи Тлатова К.А.