Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 ноября 2017 года административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 мая 2017 года № 4, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе Администрации города Хабаровска на решение Хабаровского краевого суда от 15 августа 2017 года.

заслушав доклад судьи Иском Е.П., пояснения представителя администрации г.Хабаровска Подолякиной О.С., представителя ЗАО «Аквилон» Рожкова В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 мая 2017 года № 4, которым на основании заявления ЗАО «Аквилон» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 79 487 кв.м., расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.02.2014г. в размере 145 143 000 руб., возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ЗАО «Аквилон» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 294 742 565, 22 руб. ЗАО «Аквилон», являясь арендатором данного земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ЗАО «Аквилон» не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ЗАО «Аквилон» в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Приведена противоречивая информация о месте нахождения и площади объекта аналога № 2. В отчете отсутствует информация, подтверждающая размещение объектов-аналогов в принятых в таблице 14-2 оценочных зонах. Информация о динамике цен на рынке земельных участков под коммерческую застройку в отчете отсутствует. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

Решением Хабаровского краевого суда от 15 августа 2017 года в удовлетворении административного искового заявления Администрации города Хабаровска отказано.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Хабаровска Подолякина О.С., просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не принял во внимание, что при оценке объекта оценщик использовал только сравнительный подход, необоснованно отклонив доходный подход, метод капитализации земельной ренты. Существенным для определения стоимости объекта оценки является стоимость объектов-аналогов, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки. Установление и изменение вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в рамках градостроительной деятельности органами местного самоуправления и оценщик самостоятельно не мог изменить или соотнести тот или иной установленный вид разрешенного использования объекта к классификатору, утвержденному распорядительным актом. ЗАО «Аквилон», используя спорный земельный участок на праве аренды, не имеет права на пересмотр кадастровой стоимости данного земельного участка. Администрация города Хабаровска, являясь арендодателем, не давала согласия на пересмотр кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию ЗАО «Аквилон» не является надлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости, ввиду его противоречия ст.ст.2,5,6 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, указывая, что доводы администрации города Хабаровска об отсутствии у ЗАО «Аквилон»» права на пересмотр кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной противоречат положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28. Участие ЗАО «Аквилон» в процессе внесения сведений о кадастровой стоимости при ее изменении в том числе установлении в размере равном рыночной, в соответствии с действующим законодательством РФ не требуется. В законе об оценочной деятельности не уточняется, на каком праве должен принадлежать объект оценки тому или иному субъекту гражданского права. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Соответственно ЗАО «Аквилон» правомерно может выступать заказчиком оценки. Федеральные стандарты оценки не содержат требований, определяющих необходимость подбора незастроенных объектов-аналогов.

В силу части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 указанной статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 03.07.2012г., приложения № 2 к договору аренды № «Порядок перечисления средств на аренду земельного участка», соглашения от 12.05.2015г. об изменении условий договора аренды № 11089, ЗАО «Аквилон» является арендатором спорного земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Срок действия договора определен до 03.07.2015г. и возобновлен на неопределенный срок на основании письма Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска от 02.10.2015г. №.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.05.2015г., дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 19.06.2012г. Разрешенное использование земельного участка – под объект обслуживания автомобилей.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 03.02.2014г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 294 742 565,22 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 20.04.2015г.

22.05.2017г. в Комиссию поступило заявление ЗАО «Аквилон» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет № об оценке, составленный 13.11.2016г. оценщиком ООО «Центр развития инвестиций» Лаврентьевым О.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.02.2014г. составляет 145 143 000 руб.

На заседании Комиссии от 31 мая 2017 года в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 50,8 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение не представлено. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 03.02.2014г. в размере 145 143 000 руб.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. №, действует в составе: председатель комиссии – Мирошниченко А.В. – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – Бондар Г.Д. – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято Комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., заместителя председателя Бондар Г.Д., члена комиссии Щеткина Д.О., при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. В соответствии с пунктом 12 Порядка, решение принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № об определении рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку он подтвержден материалами дела, представленными доказательствами.

Судом первой инстанции подробно исследован отчет об оценке на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установлено отсутствие нарушений влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что соответствует критериям относимости и допустимости доказательства. Содержащийся в положительном экспертном заключении итоговый вывод, не противоречит выводу, указанному в оспариваемом решении Комиссии.

Возражая против выводов суда, администрация города Хабаровска ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета от 13.11.2016 № Федеральным стандартам оценки, на использование некорректных объектов-аналогов, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет. Ходатайств о назначении судебной экспертизы административным истцом не заявлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у ЗАО «Аквилон» отсутствуют основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства поскольку, как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку ЗАО «Аквилон» является арендатором земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, ЗАО «Аквилон» вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Иные доводы апелляционной жалобы, не могут служить основаниями для отмены или изменения правильного и обоснованного судебного постановления, им аналогична позиция администрации города Хабаровска в суде первой инстанции, которой суд дал надлежащую правовую оценку, подробно изложив мотивы признания позиции административного истца несостоятельной.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, которая не содержит доказательств, опровергающих выводы суда и размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в надлежащем порядке оценщиком и подтвержденный экспертным заключением.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 – 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хабаровского краевого суда от 15 августа 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 31 мая 2017 года № 4, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Хабаровска – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: Е.П. Иском

Судьи: Ю.Г.Старков

О.В. Герасимова