Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Таганрога об оспаривании отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка,

по апелляционной жалобе Администрации г.Таганрога на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 08 февраля 2021 года,

заслушав доклад судьи Сачкова А.Н.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к указанному органу местного самоуправления о признании незаконным отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 93 кв.м, расположенного по адресу: ..., - «магазины», выраженный в постановлении от 12.10.2020г. № 1652 Администрации г.Таганрога и обязании устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В обоснование требований ФИО1 указал, что ему на праве собственности принадлежит магазин общей площадью 45,6 кв.м, литер «А», этажность 1, расположенный по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.01.2013г. № 295619. Право собственности на указанное имущество перешло к нему на основании договора купли-продажи с уступкой права аренды земельного участка от 25.12.2012г. Земельный участок общей площадью 93 кв.м, по адресу: ..., на котором расположен магазин, находится в аренде, что подтверждается договором аренды от 07.06.2012г. № 12-203.

Согласно договору аренды, КУИ г.Таганрога предоставило в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., находящийся по адресу: ..., для реконструкции остановочного павильона. Также в договоре указано, что на участке имеется объект капитального строительства - магазин. Срок действия договора аренды с 18.04.2012г. по 17.04.2037г. Назначение арендованного земельного участка является неактуальным, так как реконструкция остановочного павильона давно окончена. Предыдущий собственник магазина произвел регистрацию права собственности 27.10.2011г., что отражено в договоре купли-продажи от 25.12.2012г. Участок, согласно ПЗЗ, расположен в зоне Т1 - зона размещения объектов наземного транспорта. Вспомогательный вид разрешенного использования в данной зоне - не устанавливается. Условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка в зоне - Т1 не предусматривает размещение магазина. Постановлением от 12.10.2020г. №1652 Администрацией г.Таганрога, было отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 93 кв.м, расположенного по адресу: ..., - «магазины», в связи с невозможностью соблюдения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, требований СанПиН, строительных правил (СП) и норм действующего законодательства и на основании договора аренды земельного участка от 07.06.2012г. № 12-203.

ФИО1 полагал, что указанный отказ незаконный и необоснованный.

ФИО1 просил суд признать незаконным отказ Администрации г.Таганрога в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 93 кв.м, расположенного по адресу: ..., - «магазины», выраженный в постановлении Администрации г. Таганрога от 12.10.2020г. № 1652 и устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 08.02.2021г. административные исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

Суд признал незаконным отказ в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 93 кв.м, расположенного по адресу: ..., - «магазины», отраженный в постановлении Администрации г.Таганрога от 12.10.2020г. №1652.

Также суд обязал Администрацию г.Таганрога устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО1, представив разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 93 кв.м, расположенного по адресу: ...- «магазины» и в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда сообщить в суд и административному истцу об исполнении решения по настоящему делу.

В апелляционной жалобе Администрация г.Таганрога, в лице представителя ФИО2, ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, а также о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ФИО1

Заявитель жалобы полагает, что суд неверно оценил юридические факты по делу, не учел распределение бремени доказывания обстоятельств между сторонами по подобной категории дел. Административный ответчик обращает внимание на то, что между сторонами имеется действующий договор аренды земельного участка, магазин находится в составе остановочного павильона, включенного в Реестр остановок общественного транспорта, и оспариваемый отказ администрации города не нарушает права собственника магазина, расположенного на остановке общественного транспорта.

В суд второй инстанции ФИО1 не явился. О дате, месте и времени судебного заседания извещен по адресу места жительства, указанному в административном иске. Сведений об уважительности причин неявки в суд не сообщил. Дело рассмотрено в порядке ст. 150 КАС Российской Федерации.

Представитель Администрации г.Таганрога ФИО3 поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отказать в удовлетворении административного иска.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Администрации г.Таганрога, рассмотрев дополнительные доказательства, истребованные судом, судебная коллегия не усматривает достаточных оснований, предусмотренных ст. 310 КАС Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда.

Оценка всей совокупности доказательств обстоятельств, составляющих предмет судебного разбирательства, свидетельствует о том, что в данном случае установлены условия, предусмотренные ст. 227 КАС Российской Федерации, для удовлетворения требований административного истца.

Из систематического анализа правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Административный истец доказал, что оспариваемый отказ органа местного самоуправления в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка - «магазины», нарушает его права как собственника объекта недвижимости.

ФИО1, как собственник магазина, площадью 45,6 кв.м с 2013 года, и арендатор земельного участка, площадью 93 кв.м (предоставленного административным ответчиком в 2012 году для реконструкции остановочного павильона и имеющего, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» (далее – ПЗЗ), следующие параметры использования: зона – улично-дорожная сеть города; основной вид разрешенного использования – территория общего пользования; условно разрешенный вид использования – магазины, с максимальным процентом застройки – 80%, вправе рассчитывать на представление ему разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – «магазины» для эксплуатации объекта недвижимости, для выполнения обязанности использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования.

Административный ответчик не представил судам как первой, так и второй инстанций убедительных доказательств законности оспариваемого отказа в предоставлении условно разрешенного вида использования – магазины.

Как следует из материалов дела, с 2013 года ФИО1 является собственником магазина, площадью 45,6 кв.м, место расположения: ... (л.д.5).

07.06.2012г. Администрация г. Таганрога и ФИО4 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером № ..., площадью 93 кв.м, по адресу: ..., сроком до 17.04.2037г., разрешенное использование: для реконструкции остановочного павильона. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования (п.4.4.2) (л.д.6-7).

Следовательно, целевое назначение земельного участка (разрешенное использование, согласно кадастровому паспорту л.д.7.) – для реконструкции остановочного павильона с 07.06.2012г. по 17.04.2037г. на землях населенного пункта, зона – улично-дорожная сеть города. При этом в договоре аренды указано, что на участке имеется объект капитального строительства – магазин (л.д. 6).

Как следует из договора купли-продажи с уступкой права аренды земельного участка от 25.12.2012г., ФИО4 продал, а ФИО1 купил магазин с уступкой права аренды земельного участка (л.д.9).

Максимальный процент застройки под магазин на арендуемом земельном участке составляет - 49% (максимальный процент застройки участка, согласно ПЗЗ - 80%).

Судебная коллегия считает данные факты юридически значимыми обстоятельствами по делу.

Эти обстоятельства установлены из содержания письменных доказательств по делу, выписки из Генерального плана муниципального образования «Город Таганрог» в редакции от 27.12.2019г., выписки из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог», в том числе в редакции от 30.07.2020г.

При этом суд, руководствуясь ч.2 ст. 176 КАС РФ, учитывает, что административный ответчик, в том числе по неоднократной просьбе суда, не представил судебной коллегии выписку из реестра остановок общественного транспорта по вышеуказанному адресу. Также суду не представлены документы о фактическом существовании и правовом статусе остановочного павильона. Представленный перечень маршрутов регулярных перевозок пассажиров об этих обстоятельствах не свидетельствуют.

Как следует из материалов дела, 29.08.2019г. ФИО1 обратился в КУИ г.Таганрога с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, используемого под магазин, с «реконструкции остановочного павильона» на «магазин».

Разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства предоставляется по заявлению заинтересованного лица главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. При этом такое разрешение может быть выдано только в случае, если такой условно разрешенный вид использования предусмотрен градостроительным регламентом, установленным для данной территориальной зоны (ст. 39 ГрК РФ).

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018г.)).

Судебная коллегия отмечает, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог», такой основной вид разрешенного использования земельного участка как «реконструкция остановочного павильона», указанный в договоре аренды, не был предусмотрен как в 2012 году, так и в 2019, 2020 годах. Такое разрешенное использование участка не было указано и в рамках вспомогательного или условно разрешенного видов использования. Из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» за 2012-2020 годы следует, что основной вид разрешенного использования земельного участка – «Земельные участки общего пользования». Согласно информации из ИСОГД г. Таганрога разрешенное использование по документам - для реконструкции остановочного павильона; разрешенное использование по классификатору - для объектов общественно-делового значения.

В соответствии с п.1 ст. 615 ГК Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

При этом предоставление земельного участка ФИО1 в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для реконструкции собственником магазина остановочного павильона.

Согласно договору аренды земельного участка основной вид разрешенного использования – для реконструкции остановочного павильона с 07.06.2012г. по 17.04.2037г.

Поэтому в правовом смысле ФИО1 (собственник магазина, расположенного на арендуемом участке, что является существенным условием договора) обратился с просьбой не об изменении основного вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа основных видов, предусмотренных градостроительным регламентом. ФИО1 обратился с заявлением к собственнику земельного участка предоставить условно разрешенный вид использования участка - «магазины», не изменяя основного вида разрешенного использования земельного участка, исходя из того, что такой условно разрешенный вид использования предусмотрен ПЗЗ.

Этот вывод подтверждается материалами дела, в том числе собственно самим оспариваемым в суде отказом в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка от 12.10.2020г., протоколом заседания и заключения комиссии (публичные слушания № 109 от 22.07.2020г.).

В силу закона, принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

Из материалов административного ответчика, представленных судебной коллегии, следует, что публичные слушания по указанному вопросу органами местного самоуправления проводились в установленном порядке, в том числе в соответствии с Решением Городской думы города Таганрога от 26.01.2017г. № 306 «Об утверждении Положения «О порядке организации и проведения публичных слушаний в области градостроительной деятельности на территории муниципального образования «Город Таганрог».

Из протокола заседания комиссии (публичные слушания № 109 от 22.07.2020г.) следует, что обращение ФИО1 было рассмотрено по существу. Комиссия установила: «на земельном участке расположен объект- остановочный павильон со встроенной торговой точкой. Земельный участок с объектом находится в непосредственной близости от трамвайной лини, кроме того нарушен регламент территориальной зоны УДС в части максимального процента застройки земельного участка – более 80%. Существующая остановка находится в Реестре данных объектов. Уведомления направлены правообладателям прилегающих земельных участков. Возражения не поступали».

Согласно заключению от 22.07.2020г., комиссия, ввиду наличия Реестра остановок общественного транспорта и на основании установленного нарушения регламента территориальной зоны УДС в части максимального процента застройки земельного участка – более 80%, приняла решение рекомендовать Главе Администрации города Таганрога отказать в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка – «магазины».

Между тем, как указано выше, в аренде у ФИО1 весь земельный участок, процент застройки земельного участка объектом недвижимости (магазин), зарегистрированный в органах юстиции без каких-либо ограничений и обременений составляет 49 %, что значительно меньше максимального процента застройки земельного участка этим видом объекта. При этом каких-либо допустимых доказательств о наличии на участке других объектов недвижимости суду не представлено.

Из выписки из ЕГРН от 24.06.2021г. следует, что магазин: 1-этаж, стены – кирпичные, право собственности возникло согласно решению Таганрогского городского суда Ростовской области от 13.07.2011г.; сведений о наличии решения об изъятии объекта для муниципальных нужд - не имеется.

Судебная коллегия учитывает, что согласно ПЗЗ муниципального образования «Город Таганрог» максимальный процент застройки земельного участка – более 80%., как критерий, применятся к самостоятельному условно разрешенному виду использования - «магазин».

При этом из материалов указанной комиссии, из письменных доказательств, из объяснения представителей административного ответчика в судах не усматривается, каким образом само по себе наличие Реестра остановок общественного транспорта влияет на вышеуказанный вывод комиссии об отсутствии оснований для удовлетворения обращения ФИО1

В этой ситуации рекомендации комиссии для Главы Администрации г. Таганрога нельзя признать обоснованными.

Между тем, именно только эти рекомендации комиссии послужили основаниями принятия Главой Администрации г. Таганрога постановления № 1652 от 12.10.2020г. «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка…». Глава мотивировал отказ тем, что невозможно соблюдение требований технических регламентов, градостроительных регламентов, требований СанПиН, строительных правил и норм действующего законодательства и на основании договора аренды земельного участка от 07.06.2012г. № 12-203 (л.д.4).

На основе установленных в судебном порядке обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ Администрации г. Таганрога, фактическое и юридическое обоснование оспариваемого решения, в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка нельзя признать правомерным и обоснованным, соответствующим нормам ст. 39 Градостроительный кодекс Российской Федерации.

При этом судебная коллегия учитывает, что положения законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства, предоставляющие арендатору право на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, могут быть реализованы только с учетом положений гражданского законодательства, предусматривающих необходимость соблюдения прав и обязанностей сторон договора аренды.

В ситуации, когда основный вид разрешенного использования земельного участка с нахождением на нем магазина, предусмотренный договором аренды, не меняется, ФИО1 (собственник магазина, расположенного на арендуемом участке), вправе был обратиться с просьбой о предоставлении условного разрешенного вида использования земельного участка предусмотренного градостроительным регламентом, в том числе для выполнения обязанности по договору аренды использовать участок под магазин в соответствии с целевым назначением и разрешенным основным видом использования.

При таких обстоятельствах решение суда об удовлетворении требований административного истца отмене не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы не позволяют сделать иной вывод.

Утверждения представителя административного ответчика о том, что в случае предоставления условного разрешенного вида использования земельного участка остановочный павильон перестанет существовать, являются предположениями.

При этом суду не представлено допустимых и достоверных доказательств этого утверждения, а также о том, что по указанному выше адресу в правовом смысле имеется объект капитального строительства - остановочный павильон со встроенной торговой точкой.

Между тем, в договоре аренды указано, что на участке находиться только один объект капитального строительства – магазин.

Административный истец представил суду правоустанавливающие документы об объекте (магазине), доказательства об отсутствии ограничений и обременений, в том числе по договору аренды. ФИО1 доказал, что испрашиваемый разрешенный вид использования земельного участка является не основным, а именно условным, что, по мнению судебной коллегии, не противоречит правам и обязанностям сторон договора аренды и учитывает содержание договора и основное разрешенное использование участка.

Поэтому ссылки административного ответчика на п.п. 2.9.5 и 2.9.8 п. 2.9 раздела 2 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства», утвержденного постановлением Администрации г. Таганрога от 29.03.2016г. № 662, не свидетельствует о наличии отказа в удовлетворении требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 309, 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 08 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Таганрога – без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Сачков А.Н.

Судья Утемишева А.Р.

Судья Вервекин А.И.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 10 июля 2021г.