Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционным жалобам представителя административного истца Задорожной Е.Е., администрации города Невинномысска Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 30 марта 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Пономаренко Юрия Васильевича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пономаренко Ю.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером ….., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: авторемонт, общей площадью 1211 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица ……, поставлен на кадастровый учет 16 января 2003 года, принадлежит Пономаренко Ю.В. на праве аренды по действующему договору № 669 от 19 марта 1997 года, зарегистрированного в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

21 декабря 2015 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и административным истцом заключено дополнительное соглашение № 7 к договору аренды земельного участка, которым внесены изменения в срок предоставления земельного участка на праве аренды – до 19 марта 2027 года.

Как арендатор земельного участка, Пономаренко Ю.В. является плательщиком арендной платы, при расчете которой определяющим является внесенная в государственный кадастр недвижимости его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 02 декабря 2015 года составила 3322208 рублей.

Установленная по состоянию на 02 декабря 2015 года кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости. По итоговой независимой оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ….., выполненной ООО «Диалог Центр» и представленной в отчете об определении рыночной стоимости от 15 июня 2016 года № Н-28, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 02 декабря 2015 года составляет – 955000 рублей.

На данный отчет об оценке рыночной стоимости получено положительное экспертное заключение № 661/06-16 от 21 июня 2016 года Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» о соответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Административный истец полагает, что в результате государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, кадастровая стоимость значительно завышена, превышает размер его рыночной стоимости и этим нарушаются права и интересы административного истца, как плательщика арендной платы.

Административный истец просил суд: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ….., равной его рыночной стоимости в размере 955000 рублей по состоянию на 02 декабря 2015 года.

Определением Ставропольского краевого суда от 30 августа 2016 года в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 273/10/16Э от 23 ноября 2016 года, выполненной экспертом Научно – образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02 декабря 2015 года составила 1257 000 рублей.

В связи с установлением недостатков экспертного заключения, некорректного подбора аналогов оцениваемого объекта недвижимости и возникших в связи с этим сомнений в обоснованности заключения эксперта, определением Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2016 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года, выполненной экспертом ООО центр судебных экспертиз «Эксперт – Профи», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02 декабря 2015 года составила 2356 606 рублей.

Административный истец после уточнения административных исковых требований просил суд: установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном судебной оценочной экспертизой № 273/10/16Э от 23 ноября 2016 года, выполненной экспертом Научно – образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет», по состоянию на 02 декабря 2015 года в размере 1257 000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 30 марта 2017 года административные исковые требования удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1, равной его рыночной стоимости в размере – 2356606 рублей по состоянию на 02 декабря 2015 года.

С Пономаренко Ю.В. в пользу ООО центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» взыскана стоимость проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в размере 35 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель административного истца Задорожная Е.Е., представитель администрации города Невинномысска Ставропольского края подали на него апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе представитель административного истца Задорожная Е.Е. просит решение суда отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт, которым установить по состоянию на 02 декабря 2015 года кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости 1257000 рублей.

Считает решение суда незаконным и подлежащим отмене, поскольку выводы суда сделаны на основании доказательств, которые не могут служить допустимыми доказательствами по делу, что в силу статьи 310 КАС РФ является основанием для отмены решения суда.

В рамках рассмотрения административного дела определением Ставропольского краевого суда от 30 августа 2016 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков. Проведение экспертизы было поручено Научно-образовательному центру судебной экспертизы и экспертных исследований ФГАОУ ВПО «Северо-Кавказский университет» (СКФУ).

В соответствии с заключением эксперта ФГАОУ НОЦСЭЭИ №275/10/16Э от 24 ноября 2016 года, рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого рассматривается спор, определена в размере 1 257 000 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями и имеющим соответствующую квалификацию. Экспертом обосновано применен метод сравнительного подхода и обоснованы отказы от применения затратного и доходного подходов. В рамках сравнительного подхода экспертом подобраны объекты - аналоги сопоставимые по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Характеристики объектов аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект. Экспертом дано обоснование и приведен расчет применимых корректировок на выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки.

Выводы и суждения эксперта, отраженные в судебно-оценочной экспертизе № 275/10/16Э от 24 ноября 2016 года, мотивированы, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий требованиям Федерального Закона от 31 мая 2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Указанное экспертное заключение не признано судом недопустимым и недостоверным доказательством по делу.

Представитель административного истца считает, что на данном этапе административным истцом в полном объеме исполнены требования части 5 статьи 247 КАС РФ, предоставлено достаточное количество доказательств, свидетельствующих о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости (отчет об оценке, положительное экспертное заключение, проведение судебной оценочной экспертизы), и заключение эксперта №275/10/16Э от 24 ноября 2016 года по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 1 257 000 рублей, соответствует требованиям действующего законодательства, является относимым и допустимым доказательством указанной в ней величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако, 22 декабря 2016 года по инициативе суда назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Экперт-Профи». Согласно заключения повторной экспертизы № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, находящегося в аренде административного истца составила - 2 356 606 рублей.

Ввиду того, что ни административный истец, ни его представитель не обладает специальными познаниями и не имеют квалификации в сфере оценочной деятельности, они были вынуждены обратиться к независимому эксперту ООО «Северо-Кавказский регион-оценка» для исследования заключения эксперта № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года.

На разрешение независимого эксперта был поставлен следующий вопрос: 1) «Соответствует ли Экспертное заключение № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года, Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ в действующей редакции, федеральным стандартам оценки.

В результате исследования вышеуказанного экспертного заключения, независимым экспертом ООО «Северо-Кавказский регион-оценка» подготовлено заключение специалиста № 183 от 27 марта 2017 года, в котором указаны нарушения требования законодательства об оценочной деятельности.

В заключении эксперта № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года отсутствует информация об анализе влияния общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки (город Невинномысск), анализ рынка сегмента, к которому относится объект оценки экспертом не проводился, отсутствуют основные выводы, касающиеся динамики рынка, спроса, предложения, объема продаж, емкости рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы, что нарушает требования законодательства в оценочной деятельности, пункта 11 ФСО №7 «Оценка недвижимости», а также не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

На стр. 32 и стр. 33 экспертного заключения № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года эксперт применяет корректировку на имущественные права в размере 14%, что не соответствует принципам достаточности и достоверности, поскольку ведет к существенному искажению итоговой величины стоимости объекта оценки, что не соответствует статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО №1, ФСО №3., и нарушает ФСО 7.

На стр. 35 и стр. 32 в расчетной таблице, экспертного заключения №007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года эксперт применяет корректировку на масштаб (площадь) объекта оценки к объекту-аналогу №1 в размере 4%, для земельных участков под офисно-торговую застройку, тогда как необходимо было применить корректирующий коэффициент на масштаб (площадь) для земельных участков под индустриальную застройку, что соответствует назначения и разрешенному использованию объекта оценки. Указанное не соответствует принципам достаточности и достоверности, так как ведет к существенному искажению итоговой величины стоимости объекта оценки, не соответствует статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также ФСО №1, ФСО №3.

На стр. 33, экспертного заключения № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года экспертом применена повышающая корректировка в размере 16% к стоимости всех трех аналогов на том основании, что оцениваемый земельный участок имеет коммуникации в виде электроснабжения, а объекты аналоги коммуникаций лишены, поскольку являются незастроенными. Такое толкование ситуации сравнения характеристик объекта оценки и аналогов идет в противоречие с пунктом 20 федерального стандарта оценки №7, а именно с тем его условием, что застроенные земельные участки при их оценки для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости необходимо оценивать исходя из допущения о их незастроенности.

Следовательно, необходимо учитывать не наличие подключенных коммуникаций (а в объекты аналоги в подавляющем большинстве случаев берутся именно незастроенные участки, не имеющие на своей территории подключенных коммуникаций по определению), а возможность их подключения. В рамках настоящей экспертизы к оценке представлен земельный участок, расположенный в черте городского населенного пункта, он не имеет значительного удаления от точек подключения всех необходимых коммуникаций. Аналогичные характеристики в части возможности подключения коммуникаций имеют и объекты - аналоги. Отсюда можно сделать вывод об отсутствии различий между объектом оценки и аналогами в части возможности обеспечения участков всеми необходимыми коммуникациями, а значит корректировка стоимости аналогов должна составить 0%.

На стр. 32, в заключения эксперта № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года указано что объект оценки имеет выход на красную линию, тогда как фактически, объект оценки находится внутри квартала, и удален от улицы Рылеева более чем на 50 метров, а объекты-аналоги №1,2,3, расположены вблизи крупных автомагистралей с выходом на красную линию.

Следовательно, экспертом необходимо было применить понижающую корректировку на «выход на красную линию» в размере -29%, к объектам-аналогам №1,2,3.

В заключении эксперта № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года на стр. 33, Коэффициент вариации более 30% по объекту исследования, что по статистике не позволяет проведение согласования объектов-аналогов, поскольку ведет к существенному изменению стоимости объекта оценки.

Согласно выводу независимого эксперта: по результатам проведенного исследования Заключения эксперта № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ….. по состоянию на 02.12.2015 года, выполненного ООО Центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи, признается, как не соответствующий статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по следующим причинам:

заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998 г., федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), «Оценка недвижимости» (ФСО №7) и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а так же Федерального Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании административный истец не согласился с результатами повторной судебной оценочной экспертизы № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, заявил в суде ходатайство о приобщении заключения независимого эксперта № 183, в качестве доказательства, свидетельствующего о недостоверности результатов повторной экспертизы. Заявленное ходатайство судом первой инстанции было отклонено.

В свою очередь суд первой инстанции, не принял ко вниманию имеющиеся в заключении эксперта № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года нарушения и принял решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, руководствуясь указанным заключением экспертизы, как достоверным доказательством определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Административный истец считает, что заключение повторной оценочной экспертизы № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года не может является объективным, обоснованным и полным так как вызывает сомнения в обоснованности определенной рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, судом при вынесении решения в качестве доказательства по делу принято заключение эксперта № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года о размере рыночной стоимости земельного участка, которое в силу ст. ст. 82, 83 КАС РФ не может быть признано достоверным, в связи с выявленными и подтвержденными материалами дела вышеуказанными обстоятельствами. Следовательно, суд принял решение по результатам оценки доказательств, которые не могут служить допустимыми доказательствами по делу, что в силу подп. 2 п. 2. ст.310 КАС РФ является основанием для отмены решения.

Кроме того, в судебных заседаниях ни административный истец, ни административный ответчик, ввиду отсутствия замечаний, не заявляли ходатайств о проведении повторных судебных экспертиз, и повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Эксперт-Профи», назначена по инициативе суда.

Согласно ч.2 ст. 109 КАС РФ «В случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета.

Однако, в противоречие процессуальной норме закона судом принято решение о взыскании с Пономаренко Ю. В. в пользу ООО центр судебных экспертиз «Эксперт-профи» стоимости за проведение повторной экспертизы в размере 35 000 рублей, который в свою очередь в полном объеме исполнил требования ч. 5 ст. 247 КАС РФ, предоставив в суд необходимое количество доказательств, свидетельствующих о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости (отчет об оценке, положительное экспертное заключение, заключение эксперта № 275/10/16Э от 24.11.2016, заключение независимого эксперта № 183 от 27.03.2017 г.)

В апелляционной жалобе представитель администрации города Невинномысска Ставропольского края Титова С.С. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных административных исковых требований в полном объеме.

Указывает, что в рамках данного административного дела по ходатайству административного истца проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФГАОУВО «Северо-Кавказский федеральный университет» от 23 ноября 2016 года № 273/10/16Э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1, составляет 1 257 000 рублей.

На основании определения Ставропольского краевого суда от 22 декабря 2016 года в рамках данного административного дела с учетом недостатков указанного экспертного заключения, некорректного подбора аналогов оцениваемых объектов недвижимости и возникших в связи с этим сомнений в обоснованности заключения эксперта проведена повторная судебно- -оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» от 06 февраля 2017 года № 007/ЭО-17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1, составляет 2 356 606 рублей.

В представленной судебной экспертизе для определения рыночной стоимости использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Сравнение производилось: в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1, с разрешенным использованием - авторемонт, с 3-мя объектами- аналогами в городе Невинномысске.

В принятых в качестве источников информации объявлениях не содержится идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики (рельеф, конфигурации), транспортную доступность и инфраструктуру (наличие или близость инженерных сетей и условий подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры) следовательно нельзя гарантировать их абсолютную точность.

Изучив материалы дела, администрацией города Невинномысска установлены следующие характеристики объектов-аналогов: земельный участок, коммерческого назначения, расположенный по адресу: город Невинномысск, улица Апанасенко, общей площадью 900 кв. м. Экспертом применена корректировка «на торг» в размере 15% для участков под индустриальную застройку; экспертом применена корректировка на имущественные права в размере 14%, что не соответствует принципам достаточности и достоверности, поскольку ведет к существенному искажению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Таким образом, использованная информация об объектах аналогах, не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности и при сравнительном подходе привела к неверной и необоснованной рыночной стоимости объекта оценки в размере 2 356 606 рублей, что значительно отличается от кадастровой стоимости 3 322 208,96 рублей.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39, приказом Министерства экономического развития РФ от 29 июля 2011 г. № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» Министерством имущественных отношений Ставропольского края фактически утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:070601:22, в размере его рыночной стоимости.

В настоящее время в соответствии со статьей 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских округов зачисляются доходы от арендных платежей - по нормативу 100 процентов, таким образом, установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:071201:1, равной его рыночной стоимости в размере 2 356 606 рублей, нарушит право муниципального образования на получение арендных платежей.

Возражений на апелляционные жалобы не поступило.

Пономаренко Ю.В., представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя администрации города Невинномысска и комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска Марченко К.С., поддержавшую апелляционную жалобу администрации, представителя административного истца Задорожную Е.Е., поддержавшую доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 19 марта 1997 года между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска (арендодатель) и Пономаренко Ю.В. (арендатор) заключен договор № 669 аренды земельного участка с кадастровым номером …., расположенного по адресу: улица ….. для предпринимательской деятельности, сроком на 30 лет с правом выкупа.

21 декабря 2015 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и Пономаренко Ю.В. заключено дополнительное соглашение № 7 к договору аренды № 669, в приложении к которому установлено, что расчет арендной платы осуществляется исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером ….. поставлен на кадастровый учет 16 января 2003 года.

Из кадастровой справки на указанный земельный участок от 27 июля 2016 года следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. по состоянию на 02 декабря 2015 года определена в размере 3322208,96 рублей.

Из отчета об оценке № Н-28 об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО «Диалог Центр», следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. составляет 955000 рублей на дату оценки 02 декабря 2015 года.

Указанный отчет получил положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», по результатам которого отчет об оценке соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В рамках рассмотрения данного административного дела судом назначена оценочная экспертиза по ходатайству представителя административного истца, проведенная Федеральным государственным автономным образовательным учреждением высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (СКФУ) юридический институт научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований (НОЦСЭЭИ). Согласно заключения экспертизы № 273/10/16Э от 23 ноября 2016 года рыночная стоимость земельного участка составила 1257000 рублей.

Определением от 22 декабря 2016 года судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ»

Согласно заключения повторной экспертизы № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, находящегося в аренде у административного истца составила 2356606 рублей.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. В экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Эксперт указал в своем заключении при описании объекта исследования, что оцениваемый земельный участок имеет доступ к улице Рылеева, по которой проходит асфальтированная дорога в удовлетворительном техническом состоянии, что подтверждается фототаблицей объекта исследования. Поэтому утверждения о том, что объект исследования не находится на красной линии несостоятельны.

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны 3 объекта-аналога, все расположены в г. Невинномысске, с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение данных объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду передаваемых имущественных прав, на условия рынка, общую площадь, наличие коммуникаций, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчетах об оценке оцениваемых земельных участков, указанных в административном иске, опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, не имеется.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной оценочной экспертизы не заявлено.

Таким образом, экспертное заключение ООО центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ….. в размере 2356606 рублей.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …. по состоянию на 02 декабря 2015 года в размере 2356606 рублей согласно экспертному заключению ООО центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 007/ЭО-17 от 06 февраля 2017 года.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что решение суда в части возложения на Пономаренко Юрия Васильевича судебных расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы обществом с ограниченной ответственностью центр судебных экспертиз «Эксперт – Профи» в размере 35000 рублей необходимо изменить.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Администрация города Невинномысска возражала против удовлетворения административного искового заявления, для установления действительной рыночной стоимости земельного участка назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Поскольку возражения администрации города Невинномысска заявлены по существу административных исковых требований, следовательно имеет место оспаривание права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, принимая во внимание наличие доказательств, подтвердивших обоснованность заявленных требований, судебная коллегия считает необходимым взыскать с администрации города Невинномысска в пользу экспертного учреждения расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 35 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 30 марта 2017 года в части возложения судебных расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы обществом с ограниченной ответственностью центр судебных экспертиз «Эксперт – Профи» в размере 35000 рублей на Пономаренко Юрия Васильевича - изменить.

Взыскать с администрации города Невинномысска в пользу общества с ограниченной ответственностью центр судебных экспертиз «Эксперт-Профи» стоимость проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в размере 35 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: