Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 05 мая 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Роденко Романа Николаевича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Роденко Р.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ……, площадью 10 090 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданиями производственного назначения (литеры «А» - административное, «Г» - складское, «Г1» - склад, «Ж» - складское, «3» - мастерская, «К» - склад», «С» складское, «Т» - мастерская, «Т1» - производственное, «В» - складское, «Б1» - складское), расположенного по адресу: …….., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 666 700 рублей.

В обоснование административного иска административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора № 7657, заключенного 22 октября 2009 года с администрацией города Ставрополя, сроком на 10 лет.

По условиям договора арендная плата рассчитывается, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27 ноября 2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере 23 772 645,40 рублей.

Размер рыночной стоимости земельного участка на основании отчета № О/62/2016 от 10 ноября 2016 года, выполненного ИП Понкратовой Л.А., по состоянию на 01 января 2015 года составил 3 666 700 рублей.

22 ноября 2016 года на данный отчет экспертами Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» дано положительное заключение № 3606/2016.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере его рыночной стоимости 4 419 000 рублей согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Арбитраж» № ЭЗ 002/04/2017 от 06 апреля 2017 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 05 мая 2017 года административные исковые требования удовлетворены частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ….., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 4 419 000 рублей;

в удовлетворении исковых требований Роденко Р.Н. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю отказано.

Не согласившись с постановленным по делу решением, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицына Н.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Указывает, что удовлетворение административного иска, осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, нарушает интересы муниципального образования города Ставрополя.

Установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: …… приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Комитет считает, что оспариваемое решение подлежит отмене, поскольку основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности.

Один из подобранных экспертом аналогов (№ 4) имеет вид разрешённого использования «офисно-торговая застройка», на основании чего применена корректировка в размере -30 %. Однако применение данного аналога в целом необоснованно экспертом, поскольку данный участок не отвечает требованиям сопоставимости и его использование привело к необоснованному занижению удельного показателя стоимости 1 кв.м.

Старомарьевское шоссе, на котором расположен объект - аналог №4, является промышленной зоной, а значит корректировка в размере -30% применена экспертом без учета наиболее эффективного использования земельного участка.

Кроме указания ВРИ объекта-аналога следовало уточнить, что в пределах основных разрешенных видов использования ВРИ может быть изменен правообладателем земельного участка в упрощенном заявительном порядке без значительных временных и материальных затрат, следовательно, указанный на ПKK ВРИ не является абсолютным показателем, на основании которого может быть сделан вывод, относится ли объект - аналог к тому же сегменту рынка, что и объект оценки (то есть действительно может быть признан аналогом). Этот вывод будет следовать из ограничений видов использования, установленных для зоны по градостроительному регламенту, в которой находится объект - аналог.

Экспертом также необоснованно применена понижающая корректировка в размере -22% (аналоги № 1, 3, 4) на расположение объекта относительно крупной автомагистрали.

Экспертом при применении данной корректировки не учитывалось, что расположение фасада промышленного земельного участка на красной линии не имеет существенного влияния на его стоимость, поскольку на такого рода объектах не располагается реклама и прочие средства для привлечения внимания. Для промышленных объектов существенным является наличие удобных подъездных путей.

По данным публичной кадастровой карты, скрин - шот которой содержится на странице 16 экспертного заключения, земельный участок с кадастровым номером ….. имеет прямой выход на Ставромарьевское шоссе, то есть красную линию, данная территория не огорожена и не ограничена в использовании.

Также экспертом не делаются поправки на условия продажи, указанные в объявлениях, а именно срочная продажа в скрин-шотах объектов-аналогов № 3 и № 5. При этом, фактор срочной продажи может указывать на занижение рыночной стоимости в целях более быстрой продажи.

Проигнорирован и тот факт, что предложения о продаже объектов- аналогов № 2, 4 и № 5 размещены более чем за полгода до даты оценки - апрель-май 2014 года.

Данные допущения в экспертизе привели к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»).

Информация используемая экспертом, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Учитывая установленные в судебном заседании суда апелляционной инстанции сомнения в обоснованности заключении судебной экспертизы ООО «Арбитраж» № ЭЗ 002/04/2017 от 06 апреля 2017 года, проведенной в рамках рассмотрения спора по существу, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 27 июля 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Таис» № 126/2017-Э от 18 сентября 2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 10806 000 рублей.

Роденко Р.Н., представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвирову Е.А., поддержавшую апелляционную жалобу и высказавшую возражения относительно выводов повторной экспертизы, представителя административного истца Пономарева Г.С., просившего решение оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной сальности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-Ф3 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-Ф3).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Роденко Р.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ….., площадью 10 090 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под зданиями производственного назначения (литеры «А» - административное, «Г» - складское, «Г1» - склад, «Ж» - складское, «3» - мастерская, «К» - склад», «С» - складское, «Т» - мастерская, «Т1» - производственное, «В» - складское, «Б1» - складское), расположенного по адресу: …...

22 октября 2009 года административным истцом заключен договор аренды участка № 7657 с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя сроком на 10 лет.

Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 08 апреля 2009 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года, принадлежащий административному истцу объект недвижимости включен в перечень с кадастровой стоимостью в размере 23 772 645,40 рублей.

19 декабря 2015 года кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3 666 700 рублей представлен отчет об оценке № О/62/2016 от 10 ноября 2016 года, выполненный ИП П.Л.А., являющейся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», экспертами которой 22 ноября 2016 года дано положительное экспертное заключение №3606/2016 на данный отчет.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 01 февраля 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Арбитраж».

Согласно заключению эксперта А.В.А. № ЭЗ 002/04/2017 от 06 апреля 2017 года и пояснениям, данным экспертом в суде первой инстанции, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 4 419 000 рублей.

Заключение эксперта ООО «Таис» № 126/2017-Э от 18 сентября 2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы ООО «Таис» № 126/2017-Э от 18 сентября 2017 года, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка.

Визуальное обследование исследуемого объекта экспертом проводилось. Обследование проведено в допущении, что рассматриваемые объекты на дату исследования находились в том же состоянии, как и на дату осмотра.

Идентификация объекта оценки проведена на основе личного визуального осмотра, по материалам административного дела и фотоматериалам.

Для анализа рынка продаж земельного участка собраны и проанализированы данные предложений о продаже земельного участка коммерческого назначения архива сайта «ruads.org».

При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход, в котором реализуется метод прямого сравнительного анализа продаж, обоснован отказ от применения иных методов и подходов оценки.

Объекты – аналоги для расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами.

В ходе телефонного интервьюирования авторов объявлений установлена достоверность указанной в объявлении информации, а также уточнение недостающей. Описание выбранных объектов – аналогов представлено в таблице.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленный вопрос.

Каждый сопоставимый аналог сравнивался с исследуемым объектом, и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие существенные различия между ними.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Таис» № 126/2017-Э от 18 сентября 2017 года сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, а также в заключении эксперта ООО «Арбитраж», опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, не имеется.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта ООО «Таис» № 126/2017-Э от 18 сентября 2017 года выводы, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной оценочной экспертизы не заявлено.

Таким образом, экспертное заключение ООО «Таис» № 126/2017-Э от 18 сентября 2017 года является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка в размере 10806 000 рублей.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления размера кадастровой стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года согласно заключению эксперта ООО «Таис» № 126/2017-Э от 18 сентября 2017 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя возражал против удовлетворения административного искового заявления, представил в суд апелляционную жалобу, для установления действительной рыночной стоимости земельного участка назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Поскольку возражения комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заявлены по существу административных исковых требований, следовательно, имеет место оспаривание права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Принимая во внимание наличие доказательств, подтвердивших обоснованность заявленных требований, судебная коллегия считает необходимым взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в пользу экспертного учреждения ООО «Таис» расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 05 мая 2017 года – изменить в части установления размера кадастровой стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ……, площадью 10 090 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданиями производственного назначения (литеры «А» - административное, «Г» - складское, «Г1» - склад, «Ж» - складское, «3» - мастерская, «К» - склад», «С» складское, «Т» - мастерская, «Т1» - производственное, «В» - складское, «Б1» - складское), расположенного по адресу: ……, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 10806 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в пользу общества с ограниченной ответственностью «Таис» расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

Председательствующий:

Судьи: