Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Витязь» к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, по апелляционной жалобе представителя истца ООО «Витязь» – ФИО2 на решение Свободненского городского суда Амурской области от 10 декабря 2020 года.

Заслушав дело по докладу судьи Щеголевой М.Э., пояснения представителей ООО «Витязь» ФИО2, ФИО3, представителя третьих лиц: администрации г.Свободного – ФИО4, управления по использованию муниципального имущества и землепользования администрации г.Свободного – ФИО5, судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

ООО «Витязь» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – рынок, с кадастровым номером <номер>. Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от 20.04.2000 г. собственник ФИО1 продал, а ООО "Витязь" купило в собственность частный рынок, расположенный по адресу: <адрес>, квартал 46, площадью 0,11 га. Данный договор зарегистрирован в БТИ от 27.04.2000 г. После прекращения права аренды земельного участка предпринимателя ФИО1, земельный участок был предан в аренду сроком на три года ООО "Витязь", а в дальнейшем договор аренды был продлен. Администрация города Свободного выдала ООО «Витязь» разрешение на выполнение строительно-монтажных работ <номер> на реконструкцию рынка. Обратившись в МФЦ с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым <номер>, обществом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 01.06.2020 <номер>, в связи с тем, что по состоянию на 01.06.2020 г. право собственности за продавцом ФИО1 на данный объект недвижимости - рынок с кадастровым номером <номер> не зарегистрировано в ЕГРН. Нежилое помещение - рынок, указанное в заявлении, не соответствует характеристикам, указанным в договоре купли-продажи от 20.04.2000 года по причине реконструкции рынка. ФИО1 отказывается подавать заявление на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости – рынок.

Уточнив требования, просили суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 20.04.2000 года объекта недвижимости – сооружения (рынка) с кадастровым номером 28:05:010653:68, заключенному между ФИО1 и ООО «Витязь», зарегистрированному в БТИ 27.04.2000.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в иске и уточнениях к нему. При этом пояснила, что после продажи рынка ООО «Витязь» происходила его реконструкция, поэтому произошли его изменения. На настоящий момент на рынке имеются прилавки, контора. После реконструкции рынка новая техническая документация не составлялась. Рынок поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости – сооружение.

Директор ООО «Витязь» в судебном заседании просил иск удовлетворить, поддерживая доводы и основания иска, а также позицию представителя ФИО2

Представитель администрации г. Свободного Амурской области в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ООО «Витязь», в установленном порядке зарегистрирован не был. Правоустанавливающие документы на рынок ответчиком ФИО1 не оформлены, а указанные документы в договоре купли-продажи таковыми не являются. Ответчиком не были предприняты необходимые правовые действия для регистрации права собственности на спорный объект, что не давало ему право распоряжаться им как своей собственностью. Данный факт подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 01.06.2020 <номер>. Считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ООО «Витязь» на рынок невозможно, учитывая, что ФИО1 право собственности на спорный объект не регистрировал, документов, подтверждающих ранее возникшее право на спорный объект, не представлено. Земельный участок был предоставлен в целях благоустройства, но не для строительства, торговые ряды не имеют фундамента, поэтому спорный объект не является недвижимостью.

Представитель третьего лица - управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица участия в деле не принимали, дело рассмотрено в их отсутствие.

Решением Свободненского городского суда Амурской области от 10 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований ООО «Витязь» отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца приводит доводы в обоснование своей позиции по заявленным требованиям. Не соглашается с выводами суда, о том, что спорный объект как сооружение невозможно отнести к недвижимому имуществу, поскольку в материалы дела представлены документы, в том числе техническая документация подтверждающая наличие объекта недвижимости – Сооружение рынок. Считает, недопустимым принятия судом в качестве доказательства акт обследования администрации г. Свободного от 22.09.2020 г., поскольку он выполнен неуполномоченным лицом. Полагает, что истец предоставил доказательства существования объекта как недвижимого имущества - сооружение рынок. Приводит доводы о том, что истцом представлен оригинал договора купли продажи от 20.04.2000 г. с отметкой регистрации договора в БТИ. Не соглашается с выводами суда, о том, что на момент совершения сделки регистрация прав на спорный объект являлась обязательной в силу Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и осуществлялась Учреждением юстиции. Указывает, что согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию частного рынка от 01.06.1999 объект недвижимости введен в эксплуатацию до вступления в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем регистрация права собственности не требовалась, в БТИ на объект недвижимости был изготовлен технический паспорт.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу, представитель администрации г. Свободного просит решение суда оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца на доводах жалобы настаивали, указали, что обществом обязанность по оплате договора от 20.04.2000 г. исполнена, спорный объект находится в пользовании истца, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, полагая достаточной регистрацию договора в БТИ. Представители третьих лиц возражали против доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что спорный объект не является объектом недвижимости, требования истца не подлежат удовлетворения, поскольку права ФИО1 на указанный объект не зарегистрированы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из представленного в суда апелляционной инстанции письменного отзыва представителя ФИО1 следует, что ответчик подтверждает факт получения от ООО «Витязь» оплаты по договору купли-продажи от 20.04.2000 г. в размере 9 000 руб., однако не намерен обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности на проданный объект, полагая достаточной регистрации договора купли-продажи в органах БТИ.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, новые доказательства, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на неё по правилам статьи 327.1 части 1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

20.04.2000 г. между ФИО1 и ООО «Витязь» заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 продал, а ООО «Витязь» купило в собственность: контора, размером 3,0х8,25 м., общей площадью 24,8 м; киоски торговые в количестве одиннадцать штук; открытые торговые прилавки в количестве пятнадцати штук; забор металлический длиной 34,63 метра – все расположено по адресу: <адрес>, <адрес>, на земельном участке мерою 0,11 га. Указанные торговые ряды, киоски, контора принадлежат ФИО1 на праве личной собственности, на основании технического паспорта БТИ г. Свободного от 28.03.2000 и постановления главы администрации города № 317 от 21.04.1997. Указанное имущество продано за 9000 рублей, которые уплачиваются покупателем после подписания данного договора.

Указанный договор зарегистрирован в органах БТИ 27.04.2000 г.

Спорный объект с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу : <адрес>, является объектом недвижимого имущества – рынок, поставлен на кадастровый учет 24.11.2011 года, что следует из выписки из ЕГРП от 05.04.2021 г.

Рынок расположен на земельном участке с кадастровым номером <номер>, площадью 1136+/-12 кв.м., с разрешенным использованием - под торговый рынок.

Изначально постановлением главы администрации г.Свободного № 317 от 21.04.1997 г. на основании с. 80 ЗК РФ ФИО1 был предоставлен земельный участок в аренду на 5 лет, площадью 0,11 га в районе <адрес> для организации рынка.

12.05.1997 г. ФИО1 выдано разрешение № 14 на выполнение строительно-монтажных работ по благоустройству территории рынка.

01.06.1999 г. составлен акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию частного рынка по <адрес>, заказчик (застройщик) ИП ФИО1

Постановлением главы администрации г. Свободного № 473 от 08.06.1999 г. утвержден акт государственной комиссии по приемке в эксплуатацию частного рынка ФИО1 по ул. Зейской.

12.06.1997 г. получено заключение <номер> Центра государственного санитрано-эпидемиологического надзора о разрешении эксплуатации рынка по <адрес>.

21 ноября 2001 г. составлен технический паспорт на строение – Рынок Центральный <адрес>, <адрес>.

Постановлением главы администрации г. Свободного № 395 от 26.04.2000 г. на основании ст. 552 ГК РФ прекращено право аренды земельного участка, площадью 1134 кв. м. по <адрес> предпринимателя ФИО6, указанный участок предоставлен на правах аренды сроком на три года ООО «Витязь» для дальнейшего функционирования продовольственного рынка.

По договору о предоставлении участка в пользовании на условиях аренды № 75 от 28.04.2000 г. администрация г. Свободного предоставила ООО «Витязь» в аренду на три года земельный участок, площадью 1134 кв.м. по <адрес> для организации продовольственного рынка.

15.09.2001 г. инспекцией Государственного архитектурно-надзора администрации г.Свободного ООО «Витязь» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по благоустройству по приложению № 1 договора от 20.07.2001 г. по реконструкции рынка, предполагающего демонтаж и вывоз старых рядов, замену старого покрытия на бетонное, изготовление открытых рядов, изготовление крытых рядов по периметру рынка, замену ограждения, строительство туалета, устройство ограждения и газона, покраску рядов, ограждение туалета.

Первым заместителем главы администрации г.Свободного утвержден акт комиссионной приемки выполненных работ по ремонту рынка от 05.09.2002 г., которым решено предъявленный к приемке реконструированный рынок принять в эксплуатацию.

20.05.2020 г. ООО «Витязь» обратилась в МФЦ с заявлением о регистрации права собственности ООО «Витязь» на объект недвижимости с кадастровым <номер>.

Однако, 01.06.2020 г. государственным регистратором была приостановлена государственная регистрация объект(ов) недвижимости с кадастровым <номер> здание рынка по адресу: <адрес>, в том число и по тем основаниям, что состоянию на 01.06.2020 право собственности за продавцом - ФИО1 на данный объект не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества, т.к. он не является результатом строительства и не имеет капитального фундамента, а факт его первичного технического (кадастрового) учета не свидетельствует об отнесении к недвижимости, наличие ранее возникшего право ФИО1 на спорный объект не подтверждено, кроме того, представленный договор от 20.04.2000 г. не подтверждает переход прав ООО «Витязь» на спорное имущество в виду его недостатков ( несоответствия в части даты и содержания технического паспорта, отсутствие указания на лицо, действующего от имени ООО «Витязь»).

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением обязательных норм и правил.

В соответствии с пунктом 23 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Из представленных в деле доказательств, следует, что спорный объект - рынок изначально представлял собой сооружение, прочно, связанное с земельным участком, состоящее: из ряда торговых прилавков, ограждения, административного помещения, хозяйственной площадки для сбора мусора и хранении воды, предназначался для организации розничной торговли продовольственными товарами (л.д.10-15 Т.1).

Для организации рынка был предоставлен земельный участок в порядке ст. 80 ЗК РСФСР, его владельцу ФИО1 предписано выполнить проектно-сметную документацию и утвердить её в отделе архитектуры, получено разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, рынок введен в эксплуатацию путем составления акта государственной приемочной комиссии, данный акт утвержден постановлением органа местного самоуправления.

После отчуждения спорного объекта ООО «Витязь», право аренды на земельный участок под объектом у ФИО1 прекращено и на основании положений ст. 552 ГК РФ передано в аренду новому владельцу объекта – ООО «Витязь»

Положения ст. 552 ГК РФ (по состоянию на апрель 2000 г.) регулировали правила перехода прав на земельный участок в случае продажи находящегося на нём объекта недвижимости, предусматривающие передачу земельного участку в аренду покупателю объекта недвижимости.

Анализ представленных доказательств свидетельствует, что спорный объект является объектом недвижимости: для его создания предоставлен земельный участок, осуществлены строительно-монтажные работы, составлен акт о приемке в эксплуатацию, техническая документация как на объект недвижимости, именно как объект недвижимости он поставлен на кадастровый учет, передача земельного участка под объектом в аренду при его отчуждении осуществлена в порядке ст. 552 ГК РФ.

То обстоятельство, что сами по себе торговые прилавки не имеют фундамента и не свидетельствуют о невозможности отнесения всего объекта к недвижимости, поскольку он создавался как определённый имущественных комплекс, включающий в себя как один из элементов прилавки для торговли, поэтому выводы суда об обратном судебная коллегия находит ошибочными.

Пунктом 1 ст. 8.1 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218), действующий с 1 января 2017 г., государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма содержалась в ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (здесь и далее - в редакции до 1 января 2017 г., далее - Закон N 122).

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Частью 2 ст. 69 Закона N 218, а также ч. 2 ст. 6 Закона N 122 права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в чч. 1 и 2 ст. 69 Закона N 218, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, установленных в чч. 1 и 2 ст. 69 Закона N 218, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122 сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и Законом N 218 (п. 3 ст. 69 Закона N 218).

Аналогичная норма содержалась в п. 2 ст. 6 Закона N 122.

С учетом приведенных норм права, право собственности на спорный объект недвижимости – рынок у ФИО1 является ранее возникшим (поскольку объект создан до введения в действие Закона N 1220) и признается юридически действительным, даже при отсутствии государственной регистрации этого права в ЕГРН.

Вместе с тем, для совершения сделки купли-продажи рынка с ООО «Витязь» ФИО1 должен был зарегистрировать свое право собственности на указанный объект, чего им сделано не было.

По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Представленный договор купли-продажи спорного объекта от 20.04.2000 г. совершен в требуемой ( письменной) форме, в нем оговорены все существенные условия сделки, из толкований ее условий усматривается, что предметом продажи являлся рынок, включающий в себя торговые прилавки, киоски, забор, контору, принадлежащие ФИО1 на праве собственности на основании постановления главы администрации г.Свободного № 317 от 21.04.1997 г., договор подписан сторонами.

Указанный договор не оспорен, не признан недействительным, стороны договора подтвердили его фактическое исполнение (передачу денег ФИО1, а также фактическую передачу во владение рынка истцу), поэтому в силу п.2 ст. 218 ГК РФ он является правовым основанием возникновения права собственности на спорный объект у ООО «Витязь».

Выводы суда первой инстанции о том, что указанный договор не может являться надлежащим доказательством, являются неверными, основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Вместе с тем, ответчик как сторона договора купли-продажи уклоняется как от регистрации своего ранее возникшего права на объект продажи так и от регистрации перехода права собственности на проданный объект ООО «Витязь», о чем свидетельствует предложение истца о проведении такой регистрации, переданное представителю ответчика 05.04.2021 г., и письменная позиция последнего по делу, в которой указано на то, что ФИО1 не намерен обращаться за повторной регистрацией, полагая достаточной регистрацией в органах БТИ.

Как следует из п. 3 ст. 551 ГК РФ, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В предмет доказывания по требованию об уклонении от регистрации перехода права собственности, заявленному по данному основанию (ч. 3 ст. 551 ГК РФ) входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчика от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Наличие между сторонами обязательственных правоотношений подтверждается наличием договора купли-продажи от 20.04.2000 г., законность которого не оспорена ни сторонами, ни иными лицами, факт уклонение продавца от совершения действий, связанных с регистрацией перехода права собственности на спорное имущество истцу (отсутствие намерений зарегистрировать ранее возникшее права и совершить действия по регистрации перехода права по заключенному договору покупателю), также подтвержден материалами дела, при этом вызван исключительно неверным толкованием ответчиком норм материального права, регулирующими порядок регистрации прав на недвижимое имущество.

С учетом изложенного, имеется правовые основания для удовлетворения исковых требований, поэтому решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в силу п. 2 ст. 328, п.2, 4 ч. 1 ст.330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Свободненского городского суда Амурской области от 10 декабря 2020 года отменить, принять по делу новое решение.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 20 апреля 2000 года объекта недвижимости – сооружения (рынка), с кадастровым номером <номер>, заключенному между ФИО1 и ООО «Витязь», зарегистрированному в БТИ 27 апреля 2000 года.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

УИД: 28RS0017-01-2020-001461-96

Дело № 33АП- 1174/2021 Судья первой инстанции

Докладчик Щеголева М.Э. Сиваева О.А.