Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 15 октября 2014 года.

Заслушав дело по докладу судьи Рябченко Р.Г., пояснения представителя истца – ФИО2, представителя ответчика – ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ОАО «Благовещенскстрой» о защите прав потребителя, указав в его обоснование, что 18 декабря 2012 г. сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать истцу квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе площадь одного балкона с коэффициентом 0,3. 20 марта 2014 г. при приеме-передаче квартиры выяснилось, что площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м, а без учета площади балкона – <данные изъяты> кв.м, что меньше площади, указанной в договоре, на <данные изъяты> кв.м. Полагала, что включение в п. 1.1 и 5.1 договора формулировки, завышающей площадь жилого помещения на коэффициент 0,3 площади балкона, противоречит действующему законодательству. Кроме того, указала на незаконность пунктов 5.4 и 5.5 договора об изменении цены в случае разницы между проектной и фактической площадью объекта с учетом холодных помещений более чем на 3 %, а также проведении взаиморасчетов в течение 30 дней после ввода дома в эксплуатацию и только по той площади, которая превышает 3 % от проектной по цене, указанной в п. 5.1 договора, полагая их нарушающими ее права, как потребителя, поскольку оплата производилась ею полностью из расчета за квадратный метр, а следовательно, площадь квартиры является существенным условием договора, в связи с чем она вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Считает, что 30-дневный срок, установленный п. 5.5 договора для проведения таких взаиморасчетов, также является незаконным, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ данные требования могут быть предъявлены в течение гарантийного срока, то есть в течение 5 лет. 23 июня 2014 г. в адрес ответчика была направлена претензия, на которую 04 июля 2014 г. был получен ответ от юриста Е.В. Питченко, которая не подтвердила свои полномочия, а потому истец полагает, что ее претензия была оставлена без ответа соответствующим лицом. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора истец вынуждена оплачивать проценты на всю сумму полученного ею для приобретения квартиры кредита, рассчитанную исходя из площади квартиры <данные изъяты> кв.м, которую она могла бы уменьшить на <данные изъяты> руб. в марте 2014 г., в связи с чем истец несет соответствующие убытки.

С учетом уточнения исковых требований просила признать недействительными п. 1.1, п. 5.1 договора в части включения в пункты договора понижающего коэффициента 0,3, п. 5, п. 5.5 в части изменения цены договора в случае изменения площади более чем на 3 % от проектной площади, а также проведения взаиморасчетов в течение 30 дней и только по той площади, которая превышает 3 % от проектной; взыскать с ответчика в пользу истца стоимость разницы между фактически переданной площадью и площадью, определенной в договоре, в размере <данные изъяты> руб., стоимость убытков по кредитному договору от 24 декабря 2011 г. № в размере <данные изъяты> руб., стоимость убытков по договору на оказание юридических услуг от 18 июня 2014 г. в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., неустойку за неудовлетворение требований истца в срок в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты> руб., расходы на удостоверение доверенности в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., штраф в размере 50 % от общей взысканной суммы.

В суде первой инстанции истец и ее представители исковые требования поддержали, пояснив об обстоятельствах, изложенных в иске.

Представитель ответчика ОАО «Благовещенскстрой» исковые требования не признала, указав, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, условия которого были выполнены в срок, оплата произведена, при его заключении истцу предоставлена исчерпывающая информация, отступлений от договора, приведших к ухудшению качества объекта, нет. Каких-либо неясностей договор не содержит. Площадь квартиры исчисляется исходя из проектной площади объекта с учетом балкона с понижающим коэффициентом 0,3, поскольку при строительстве невозможно предусмотреть площадь точно. Полагала, что нормы ЖК РФ неприменимы к договору об участии в долевом строительстве.

Решением Благовещенского городского суда от 15 октября 2014 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 с постановленным судебным актом не соглашается, просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное определение юридически значимых обстоятельств дела, отсутствие правовой оценки доказательств, нарушение норм материального и процессуального права. Указывает, что суд оставил без внимания ее требования о признании недействительными сроков взаиморасчетов. Повторяет доводы, излагавшиеся суду первой инстанции, о незаконности оспариваемых условий договора долевого участия в строительстве.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ОАО «Благовещенскстрой» полагает доводы жалобы необоснованными, просит оставить решение суда без изменения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика полагала решение суда законным и обоснованным.

Истец ФИО1 в суд апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом. При таких обстоятельствах и на основании правил ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18 декабря 2012 г. между ОАО «Благовещенскстрой» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать истцу квартиру №, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе площадь одного балкона с коэффициентом 0,3, расположенную в вышеуказанном жилом доме (п. 1.1 договора). Цена договора составляет <данные изъяты> руб., исходя из стоимости одного квадратного метра проектной площади объекта с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3, которая на момент заключения договора составляла <данные изъяты> руб. (п. 5.1 договора). Указанный размер финансирования подлежит изменению в случае разницы между проектной и фактической площадью объекта с учетом холодных помещений более чем на 3 %, которая определяется по окончанию строительства и после получения данных по результатам обмеров, производимых специализированной организацией (п. 5.4). При наличии указанной разницы взаиморасчеты между сторонами производятся в течение 30 дней с момента ввода дома в эксплуатацию (п. 5.5).

Судом также установлено, что обязательства по оплате предусмотренной договором суммы истцом выполнены в полном объеме, квартира передана Застройщиком истцу.

При этом, как следует из технического паспорта на квартиру, составленного по окончанию строительства 05 февраля 2014 г., общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м, в том числе площадь квартиры без балкона – <данные изъяты> кв.м, площадь балкона с применением коэффициента 0,3 – <данные изъяты> кв.м (<данные изъяты> кв.м х 0,3).

Полагая, что наличие разницы между фактической площадью переданного ей ответчиком объекта (которая, по мнению истца, подлежит исчислению без учета балкона) и оплаченной истцом проектной площадью большего размера влечет возникновение у нее права требовать соразмерного уменьшения цены договора и возврата ей ответчиком образовавшейся переплаты, истец обратилась с настоящим иском в суд.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, изучив и оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, верно руководствуясь положениями ГК РФ, ЖК РФ, Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», Закона РФ № 2300-1 от 07 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей», а также Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. № 37, исходил из того, при заключении спорного договора стороны находились в равном положении, согласовали условия, при которых стоимость объекта рассчитывается исходя из общей площади квартиры и балкона, а также случаи и условия ее перерасчета при изменении указанной площади, и, установив факт отклонения фактической площади жилого помещения в допустимых пределах, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Оснований не соглашаться с такими выводами суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ч. 1, 2, 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Из данных положений следует, что условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств о качестве объекта строительства, в том числе в форме соразмерного уменьшения цены, являются недействительными.

При этом к нарушению обязательств о качестве товара относятся недостатки, которые снижают его потребительские свойства.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Следовательно, ответственность за отступление от условий договора в части качества товара по общему правилу наступает при условии вины в действиях застройщика, наличие которой предполагается. Таким образом, по смыслу ч. 1 ст. 401 ГК РФ незначительное отступление от условий договора в связи с объективными особенностями предмета обязательства, при том, что все добросовестные и разумные меры к надлежащему исполнению были приняты, свидетельствует об отсутствии в действиях должника вины и исключает его ответственность.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 4 ст. 4 данного правового акта).

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Оспариваемым договором прямо предусмотрено, что общая проектная площадь квартиры <данные изъяты> кв.м включает в себя площадь одного балкона с коэффициентом 0,3, однако, по мнению истца, указанное условие является недействительным, поскольку противоречит действующему законодательству (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Исходя из абз. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Следовательно, с учетом приведенной правовой нормы, положения ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, иных правовых актов, регламентирующих и использующих понятие общей площади жилого помещения, а не общей проектной площади объекта долевого строительства, не подлежат применению к спорным правоотношениям, и доводы истца об уменьшении площади объекта, предусмотренной договором, в сопоставлении с общей площадью сданного жилого помещения, определенной с учетом ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, являются несостоятельными. Проектная и общая площадь жилого помещения не являются тождественными понятиями; несовпадение проектной площади квартиры с ее площадью, указанной по результатам технической инвентаризации, при исчислении которых используются разные методики, не свидетельствует о несоответствии переданного помещения условиям договора.

Кроме того, в соответствии со СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», которые вошли в Свод правил СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные» общая площадь квартиры - это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Согласно представленному истцом техническому паспорту жилого помещения квартира состоит, в том числе из балкона, что предусмотрено договором участия в долевом строительстве, при этом в соответствии с вышеназванным правилом и условиями договора, ее площадь рассчитана с применением к площади балкона понижающего коэффициента «0,3».

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что, заключая оспариваемый договор, стороны по своему усмотрению достигли соглашения о передаче в собственность истца квартиры с балконом, согласовав условия, при которых стоимость объекта рассчитывается, исходя из площади квартиры с учетом холодных помещений, что не свидетельствует о нарушении норм действующего законодательства и недействительности оспариваемых истцом пунктов договора.

В соответствии с п. 2. ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно пунктам 5.4, 5.5 оспариваемого договора размер финансирования подлежит изменению в случае разницы между проектной и фактической площадью объекта с учетом холодных помещений более, чем на 3 %, при этом фактическая площадь определяется по окончанию строительства и после получения данных по результатам обмеров, производимых специализированной организацией. По результатам таких обмеров, в случае изменения общей площади в сторону увеличения либо уменьшения более, чем на 3 %, сторонами производятся взаиморасчеты в течение 30 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Стороны производят взаиморасчеты только по той площади, которая превышает 3 % от проектной по цене, указанной в п. 5.1 настоящего договора.

Таким образом, п. 5.5 договора определяет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры до 3 % от соответствующей проектной площади, как в случае уменьшения, так и в случае увеличения фактической площади объекта в указанных пределах.

В связи с этим из буквального толкования указанного условия договора (ст. 431 ГК РФ) следует, что п. 5.5 договора не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате ответчику соответствующих денежных средств при превышении итоговой площади квартиры ее проектной площади не более, чем на 3 %.

Следовательно, ссылки истца на то, что данное условие договора ставит стороны в неравное положение, безосновательны. При этом, уменьшение в рассматриваемом случае площади квартиры на 1,07 кв.м не влечет существенного нарушения прав истца как потребителя, так как данное отступление является незначительным, не превышает согласованных сторонами допустимых пределов (3 % от общей проектной площади), обусловлено обычной хозяйственной деятельностью в сфере строительства и само по себе не свидетельствует об ухудшении качества объекта.

Учитывая, что истцом не представлено доказательств ухудшения качества объекта или допущения Застройщиком недостатков, которые делают жилое помещение непригодным для предусмотренного договором использования, что позволило бы истцу требовать уменьшения цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, а незначительное отступление Застройщика от проектной документации не изменяет качество объекта строительства, коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска ФИО1

Доводы апеллянта о недействительности предусмотренного п. 5.5 договора 30-дневного срока проведения взаиморасчетов, который противоречит п.п. 5 и 6 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, устанавливающих 5-летний гарантийный срок предъявления участником долевого строительства застройщику требований в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, нельзя признать состоятельными, поскольку п 5.5 заключенного сторонами договора устанавливает не гарантийный срок, в течение которого застройщик несет ответственность за качество объекта долевого строительства, а срок взаиморасчетов между сторонами, производимых в предусмотренных договором случаях по результатам обмеров такого объекта.

При таких обстоятельствах, когда из материалов дела следует, что оспариваемые истцом условия договора долевого участия в строительстве не противоречат закону и были надлежаще исполнены ответчиком, судебная коллегия находит, что приведенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, что в силу ст. 330 ГПК РФ не является основанием для отмены решения суда. Нормы материального права применены судом верно, с соблюдением требований гражданского процессуального законодательства. Решение суда является законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Благовещенского городского суда от 15 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии: