Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, судебных расходов по апелляционной жалобе представителя ФИО2 - ФИО3 на решение Благовещенского районного суда от 19 декабря 2019 года.

Заслушав дело по докладу судьи Шульга И.В., объяснения ФИО2 и его представителя ФИО3, представителя ФИО1 ФИО4, а также ФИО5, судебная коллегия

установила :

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование указав, что 06 августа 2013 года по договору купли-продажи приобрела у ФИО2 земельный участок с кадастровым номером <номер>:286, площадью 1500 кв м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительств жилого индивидуального дома, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 700 000 рублей. Право собственности ФИО2 на спорный земельный участок подтверждалось свидетельством о праве собственности на землю от 10 июня 2013 года. Основанием для регистрации права собственности было свидетельство на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей, выданное администрацией Чигиринского сельсовета 30 июля 1993 года. В данном свидетельстве земельный участок указан под номером 207, место расположения: <адрес> Основанием для выдач свидетельства явилось решение №96-а от 26 июля 1993 года. Ответчиком при продаже ей земельного участка было передано постановление №100 от 30 июля 1993 года, выданное Чигиринской сельской администрацией Благовещенского района Амурской области, согласно которому был выделен земельный участок площадью 0,15 га под номером 162 в <адрес> В ходе проведения кадастровых работ в 2018 году кадастровым инженером ООО «Земельный вопрос» Ф.И.О.7 было выявлено, что границы данного земельного участка не учтены, местонахождение земельного участка с кадастровым номером <номер>:286 соответствует правоустанавливающим документам, однако выявлено наложение на учтенный участок с кадастровым номером <номер>:99, принадлежащий ФИО6: площадь ее участка соответствует площади земельного участка с кадастровым номером <номер>:286, границы земельного участка <номер>:99 расположены в границах земельного участка <номер>:286. Таким образом, принятие постановления №100 от 30 июля 1993 года привело к выделению земельного участка, имеющего законного владельца, что не соответствует требованиям законодательства. Вследствие этого определить местоположение земельного участка с кадастровым номером <номер>:286, а также использовать его по назначению не представляется возможным. Сообщенные продавцом сведения о его местоположении не соответствуют действительности. 26 марта 2019 года в адрес ответчика направлена претензия о добровольном расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков в размере 700 000 рублей. Однако данная претензия оставлена без внимания. Просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 06 августа 2013 год между сторонами, взыскать с ФИО2 в свою пользу убытки в сумме 700 000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО1 ФИО4 иск поддержала.

Третье лицо ФИО5 пояснила, что на основании постановления главы администрации Чигиринского сельсовета, кадастрового плана участка главой Благовещенского района издано постановление со схемой земельного участка с кадастровым номером <номер>:99. Он был предоставлен в аренду. При проведении кадастровых работ все границы были согласованы со смежными землевладельцами, прилагаемый план содержит сведения о том, что участок не занят. Договор аренды в последующем продлевался, затем между администрацией Благовещенского района и ею был заключен договор купли-продажи земельного участка, обязательным условием которого было освобождение участка от притязаний третьих лиц. ФИО5 оформила право собственности на него, пользоваться участком начала с 2003 года, на нем подключено электроснабжение, посажены деревья, с 2007 года возведен фундамент, а в 2008 году зарегистрирован объект незавершенного строительства. В 2016 году участок подарен ее дочери ФИО6, до настоящего времени споров по нему не было. Полагала, что ответчик при заключении спорного договора знал, что проданный участок в таких границах ему не принадлежал. Номер участка в документах исправлен ручкой, без заверения. Земельный участок с кадастровым номером <номер>:286 принадлежал ФИО2 на основании свидетельства, в котором участок указан под номером 207. Схемы к документам на данный объект недвижимости, акт приема-передачи участка отсутствуют, строений на нем ответчик не возводил, границы участка не устанавливал, не пользовался им, претензий ни к кому не предъявлял. В акте выноса границ участка в натуру от 05 августа 2013 года отсутствует подпись заказчика. Вынос границ произведен согласно кадастровому паспорту, однако он не содержит данных о границах объекта.

Дело рассмотрено в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о судебном разбирательстве надлежащим образом.

Оспариваемым решением иск удовлетворен в части. Постановлено расторгнуть договор купли-продажи земельного участка кадастровым номером <номер>:286 от 06 августа 2013 года между сторонами, взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере цены указанного соглашения - 400 000 рублей. Разрешен вопрос о госпошлине.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 просит данное судебное постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Указывает, что судом неверно определены обстоятельства и причины предоставления разным лицам одного и того же земельного участка, а также изменения нумерации земельного участка с 207 на 162. Полагает, что изменение нумерации участка было согласовано с главным архитектором Благовещенского района Ф.И.О.8, причиной наложения участков являлись действия администрации Благовещенского района, виновных действий ФИО2 в наложении земельных участков не имеется. Считает, что оснований для удовлетворения иска нет. Кроме того, суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку отсутствие объекта недвижимости влечет недействительность договора

В письменных возражениях на жалобу третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, просила оставить решение без изменения, полагая его законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы – несостоятельными.

В заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 и его представитель ФИО3 на жалобе настаивали.

Представитель ФИО1 ФИО4 с ее доводами не согласилась, считая их необоснованными, и просила оставить в решение суда первой инстанции без изменения.

ФИО5 поддержала свои письменные возражения на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в деле лица, извещаемые о времени и месте рассмотрения настоящей жалобы надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к его рассмотрению.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений по ним, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах указанных доводов по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06 августа 2013 года между ФИО1 и ФИО7, действующим за ФИО2 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 05 августа 2013 года, заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ФИО2 продал ФИО1 земельный участок с кадастровым номером <номер>:286 общей площадью 1500 кв м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>. Цена участка, указанная в п. 3 договора, составила 400 000 (четыреста тысяч) рублей, которые получены с покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Переход права собственности к ФИО1 зарегистрирован в установленном порядке.

Право собственности ФИО2 возникло на основании постановления Чигиринской сельской администрации Благовещенского района Амурской области от 30 июля 1993 года №100 о выделении земельного участка в размере 0,15 га под строительство индивидуального жилого дома в <адрес>, участок №162, а также подтверждено свидетельством на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей, выданным администрацией Чигиринского сельсовета 30 июля 1993 года.

Судом также установлено, что в ходе подготовки межевого плана от 10 декабря 2018 года с целью уточнения границ земельного участка кадастровым инженером ООО «Земельный вопрос» Ф.И.О.7 было выявлено наложение земельного участка с кадастровым номером <номер>:286 на учтенный участок <номер>:99, принадлежащий на праве собственности ФИО6

Указанный участок был предоставлен ФИО5 в аренду на три года для строительства жилого дома постановлением главы администрации Чигиринского сельсовета Благовещенского района Амурской области от 25 декабря 2003 года №177. На основании постановления главы администрации Благовещенского района Амурской области от 03 апреля 2009 года №427 земельный участок кадастровым номером <номер>:0099 предоставлен ей в собственность за плату.

По договору дарения от 29 января 2016 года данный земельный участок ФИО5 был подарен ФИО6

Разрешая исковые требования, суд установил существенное нарушение условий договора купли-продажи земельного участка от 06 августа 2013 года между ФИО1 и ФИО2, отчужденного несвободным от прав третьих лиц, и, руководствуясь положениями п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 ГК РФ, признал данное обстоятельство достаточным для расторжения соглашения.

Суд апелляционной инстанции полагает данные выводы правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, подлежащими применению.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ч. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Из данных положений следует, что полное совпадение границ двух земельных участков свидетельствует о тождестве данных объектов недвижимости и наличии взаимоисключающих прав на фактически один и тот же земельный участок.

Таким образом, на такой земельный участок в случае его продажи имеются права третьих лиц, что может свидетельствовать о существенном нарушении условий договора. При этом причины допущенного продавцом нарушения своих обязательств по общему правилу правового значения для расторжения договора не имеют.

Учитывая полное наложение земельных участков с кадастровыми номерами <номер>:286 и <номер>:99, что участвующими в деле лицами не оспаривалось, согласование сторонами в договоре купли-продажи земельного участка от 06 августа 2013 года условия об обязанности передать объект свободным от прав третьих лиц, а также последствия нарушения данного условия для покупателя ФИО1, которая ограничена в осуществлении своих прав собственника, суд апелляционной инстанции полагает, что ФИО2 было допущено существенное нарушение условий договора, которое в силу п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 460 ГК РФ является предусмотренным законом основанием для расторжения договора.

Нарушение прав ФИО1 как покупателя и обременение земельного участка правами иных лиц также подтверждается фактом наличия на земельном участке фундамента жилого дома, возведенного третьим лицом ФИО5, что следует из ее объяснений и сторонами не оспаривалось. Согласно объяснениям ФИО1, данный фундамент учитывался при выборе спорного земельного участка, однако впоследствии оказалось, что он ответчиком не возводился.

Ссылки в жалобе на обстоятельства, связанные с причинами возникновения прав на один и тот же земельный участок, и правомерность действий ФИО2 при регистрации права собственности, а также доводы о неверном их установлении судом с учетом положений п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 460 ГК РФ правового значения для разрешения настоящего спора между продавцом и покупателем земельного участка не имеют.

В силу п. 6 ст. 8.1. ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Разрешая настоящий спор, суд пришел к выводам о незаконности действий ответчика по регистрации права собственности в отношении несуществующего объекта недвижимости, а также о том, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>:286 у ФИО2, а впоследствии у ФИО1 возникло при отсутствии в натуре данного земельного участка.

Вместе с тем зарегистрированное право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <номер>:286 кем-либо в установленном порядке не оспаривалось, такие требования предметом судебного разбирательства не являлись, в связи с чем выводы суда о недействительности права собственности ФИО2 противоречат положениям п. 6 ст. 8.1. ГК РФ с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ.

Исходя из п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 460 ГК РФ, для разрешения настоящего спора о расторжении договора купли-продажи юридически значимым являлся факт регистрации прав третьих лиц по существу на один и тот же объект недвижимости, не предусмотренный условиями договора, а не проверка законности данных прав, которая осуществляется в рамках самостоятельных требований.

В связи с этим доводы апелляционной жалобы о том, что выводы суда о незаконности прав ФИО2 на земельный участок свидетельствуют о выходе суда за пределы заявленных требований, заслуживают внимания.

Согласно ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Поскольку существенное нарушение условий договора ФИО2 и наличие оснований для его расторжения установлено, иные выводы суда на правильность судебного решения не повлияли.

С учетом изложенного оспариваемый судебный акт отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила :

Решение Благовещенского районного суда от 19 декабря 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ФИО2 ФИО3 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные постановления по настоящему делу могут быть обжалованы в кассационном порядке в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (690090, <...>) через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий :

Судьи коллегии :

28RS0005-01-2019-000862-88

Дело № 33 АП – 1662/2020 судья первой инстанции

Докладчик Шульга И.В. Слепичев К.А.