Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Юнхэ о расторжении договора аренды складского помещения, взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов, о признании договора аренды недействительным, по апелляционной жалобе представителя третьего лица ФИО2 - ФИО3 на решение Благовещенского городского суда от 5 июля 2018 года.

Заслушав дело по докладу судьи Щеголевой М.Э., пояснения представителя истца ФИО1 – ФИО4, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском в ООО «ЮНХЭ» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, судебных расходов, в обоснование указав, что между истцом и ответчиком 30 августа 2015 года заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. промышленная, 8/1 для использования под складские и офисные нужды, общей площадью 1 440,9 кв.м. В соответствии с п. 2.1 указанного договора, арендная плата составляет 100 рублей в месяц. 29 декабря 2016 года в адрес директора ООО «ЮНХЭ» было направлено уведомление о повышении арендной платы по договору с 01 февраля 2017 года, а также дополнительное соглашение № 01 от 01.01.2017 г. об изменении редакции п. 2.1 указанного договора, согласно которому «По соглашению сторон ежемесячная плата по договору с 01 февраля 2017 года устанавливается в размере 316 000 рублей в месяц». Ответа на уведомление о повышении арендной платы от ООО «ЮНХЭ» не последовало. В адрес ответчика были направлены счета и акт сверки по данному договору аренды. Ответчиком до настоящего времени оплата не произведена. 26 мая 2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с актом сверки взаимных расчетов, с требованием об исполнении обязательств по оплате задолженности по арендной плате за период с сентября 2015 года по май 2017 года, в размере 1 265 700 рублей по договору аренды от 30 августа 2015 года. Просит суд расторгнуть договор аренды складского помещения, расположенного по адресу: <адрес> для использования под складские и офисные нужды общей площадью 1 440 кв.м., заключенный 30 августа 2015 года между ООО «ЮНХЭ» и ФИО1; взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору от 30 августа 2015 года за период с 01 сентября 2015 года по 30 мая 2017 года в сумме 1 265 700 рублей; взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 14 529 рублей.

От ответчика ООО «ЮНХЭ» к ФИО1 поступило встречное исковое заявление о признании договора аренды от 30 августа 2015 года недействительным. В обоснование требований указав, что ФИО2 не подписывал указанный договор, считает договор аренды от 30 августа 2015 года ничтожной сделкой, поскольку заключен неустановленным лицом. Также указал, что 16 сентября 2015 года ФИО1 заключил договор купли-продажи с ООО «ТРИ-Т» нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пунктом 3.2 которого указано, что ФИО1 передал, а ООО «ТРИ-Т» приняло имущество, являющееся предметом договора, пунктом 3.1 предусмотрено, что предмет настоящего договора на момент заключения договора купли-продажи от 16.09.2015 г. не находится в какой-либо аренде. Кроме того, указал, что о существовании спорного договора аренды ООО «ЮНХЭ» узнало только после возбуждения производства по гражданскому делу. Просит суд признать договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 30 августа 2015 года недействительным, ничтожным.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования относительно предмета спора привлечены ФИО2, ООО «ТРИ-Т».

Как следует из письменных отзывов представителя ответчика ООО «ЮНХЭ» и третьего лица ФИО2, он возражает против удовлетворения исковых требований, указал, что фактически ФИО2 является собственником спорного помещения, 05 июня 2016 года он обратился в правоохранительные органы по факту мошеннических действий ФИО5 О.9 в связи с незаконным приобретением права собственности на имущество ФИО2: нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. На основании обращения ФИО2 было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Действия ФИО1 по направлению различных документов (акты сверок, счета на оплату) начались после начала проведения доследственной проверки по заявлению ФИО2. Считает, что они направлены для создания видимости якобы существующих арендных правоотношений, с целью повлиять на результат расследования по уголовному делу. Считает, что ООО «ЮНХЭ» не совершало каких-либо конклюдентных действий, свидетельствующих о согласии ООО «ЮНХЭ» на внесение изменений в договор аренды. В связи с тем, что ООО «ЮНХЭ» не давало согласия на изменение договора аренды, связанное со стоимостью арендной платы за один месяц, направленное дополнительное соглашение не подписано, следовательно, стоимость арендной платы не изменилась и у ООО «ЮНХЭ» не возникло обязанности оплачивать счета.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) настаивал на заявленных требованиях, дополнительно пояснил, что не отрицает, что в договоре аренды, возможно имеется подпись не ФИО2, но печать стоит ООО «ЮНХЭ».

Представитель ответчика (истца по встречному иску) возражал против удовлетворения исковых требований, настаивала на встречных исковых требованиях, указал, что ООО «ЮНХЭ» не подписывало договор аренды, ФИО2 не давал своего согласия на подписание данного договора.

В судебном заседании представитель третьих лиц пояснил, что 16 сентября 2015 года данное помещение было передано ООО «ТРИ-Т», была произведена оплата по договору купли-продажи, помещение было передано ООО «ТРИ-Т», просит в удовлетворении исковых требований отказать, удовлетворить встречные исковые требования

Дело рассмотрено по правилам ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца ФИО1, третьего лица ФИО2, обеспечившие явку своих представителей.

Решением Благовещенского городского суда от 05 июля 2018 года постановлено: взыскать с ООО «ЮНХЭ» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 01.09.2015 года по 30.05.2017 года включительно в размере 2100 рублей, расторгнуть договор аренды от 30 августа 2015 года заключенный между ФИО1 и ООО «ЮНХЭ», взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «ЮНХЭ» к ФИО1 о признании договора аренды от 30 августа 2015 года заключённого отказать.

С данным решением не согласился представитель ФИО2 -ФИО3, подав апелляционную жалобу, указал, что судом не верно определен период аренды с 01.09.2015 г. по 30.05.2017 г., тогда как 16.09.2015 г. складское помещение уже было передано третьему лицу ООО «Три – Т» на основании договора купли- продажи и оформлено передаточным актом. Считает, что у ответчика прекратились обязательства по внесению арендных платежей с 16.09.2015 г. Не соглашается с выводами суда о не заключении договора купли продажи от 16.09.2015 г. ввиду отсутствия правовой регистрации договора в установленном порядке, поскольку фактически имущество было передано третьему лицу. Приводит свой расчет арендной платы, подлежащий взысканию с ООО «Юнхэ», который должен составлять 15 рублей.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца просит решение суда оставить без изменения.

В суде апелляционной инстанции, участвующий в деле представитель истца ФИО1 – ФИО4 указал на законность постановленного решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы направлены в их адрес заблаговременно по адресам места нахождения и места жительства. В соответствии со ст.167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к рассмотрению дела.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Как установлено судом, ФИО1 является собственником склада автозапчастей (нежилое здание, площадь 1440,9 кв.м., количество этажей: 1-2), расположенного по адресу: <адрес>.

Судом первой инстанции установлено, что вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030004:142, площадью 3 761 кв.м, предоставленном ФИО1 по договору аренды №191 от 05.12.2016 года.

Из материалов дела усматривается, что 16.09.2015 года между ФИО1 (продавцом) и ООО «ТРИ-Т» (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – склада автозапчастей, расположенного на земельном участке, площадью 3 761 кв.м, по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2. договора стоимость склада автозапчастей составляет 250 000 рублей, расчет произведен до подписания настоящего договора. Согласно п. 3.2 передача склада автозапчастей и земельного участка произведена до подписания настоящего договора по акту приема-передачи. Пунктом 4.1. установлено, что договор подлежит обязательной регистрации.

Вместе с тем, регистрацию в установленном порядке договор купли-продажи продажи от 16 сентября 2015 года, заключенный между ФИО1 (продавец) и ООО «ТРИ-Т» в лице ФИО6 (покупатель), не прошел.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от 17.08.2018 года договор купли-продажи недвижимого имущества – склада автозапчастей, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 16.09.2015 года между ФИО1 и ООО «ТРИ-Т», признан недействительным.

Таким образом, спорный объект недвижимости является собственностью ФИО1

Судом установлено, что 30 августа 2015 года между ФИО1, как арендодателем с одной стороны и ООО «ЮНХЭ» с другой стороны (арендатор) был подписан договор аренды складского помещения, площадью 1440,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, с ежемесячной арендной платой в размере 100 рублей в месяц.

По акту приема-передачи от 30 августа 2015 года ФИО1 передал ООО «ЮНХЭ» в лице генерального директора ФИО2 нежилое помещение согласно договору аренды от 30 августа 2015 года площадью 1440,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Письмом от 29 декабря 2016 года ФИО1 направил генеральному директору ООО «ЮНХЭ» ФИО2 письмо об изменении арендной платы, указав, что, в соответствии с п. 2.2 договора аренды ежемесячная плата по договору складского помещения от 30 августа 2015 года с 01.02.2017 г. составляет 316 000 рублей.

Данным письмом также было направлено дополнительное соглашение от 01 января 2017 года к указанному договору от 30 августа 2015 года об увеличении арендной платы с 01 февраля 2017 года.

Учитывая, что ответчик принятые на себя обязательства по договору аренды не исполнял, требования о погашении образовавшейся задолженности направленные истцом в адрес ответчика оставлены без исполнения, истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском о взыскании арендных платежей и расторжении договора аренды.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца, установив, что ответчик, пользуясь складским помещением на основании договора аренды, не надлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, предусмотренной договором.

При этом суд исходил из того, что договор аренды от 30 августа 2015 года после окончания его действия (30 марта 2016 года) не был расторгнут сторонами и фактически был пролонгирован на срок с 30 марта 2016 года по 28 февраля 2017 года на условиях ежемесячной арендной платы 100 рублей, требование об изменении арендной платы и дополнительное соглашение от 01 января 2017 года, направленное ответчику, было заявлено истцом ФИО1 преждевременно.

Учитывая отсутствие согласия и подписи ответчика ООО «ЮНХЭ» в направленном ФИО1 дополнительном соглашении от 01 января 2017 года к договору аренды от 30 августа 2015 года в адрес ответчика ООО «ЮНХЭ» об увеличении ежемесячной арендной платы до 316 000 рублей, суд пришел к выводу, что ФИО1 не имел правовых оснований в одностороннем порядке изменять действующий договор аренды от 30 августа 2015 года в срок до 28 февраля 2017 года, поэтому определил размер задолженности ООО «ЮНХЭ» перед истцом по арендной плате за период с 01 сентября 2015 года по 30 мая 2017 года, исходя из ежемесячной арендной платы – 100 рублей, согласно п. 2.1 договора, что составило 2 100 руб. (100 рублей х 21 месяц).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО «ЮНХЭ» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 01.09.2015 года по 30.05.2017 года включительно в размере 2100 рублей, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, установив, что арендатором ООО «ЮНХЭ» не была произведена оплата, установленная п. 2.1 договора – 100 рублей в месяц, суд разрешил требования истца о расторжении договора аренды от 30 августа 2015 года.

Рассматривая встречное исковое требование ООО «ЮНХЭ» о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 30 августа 2015 года, недействительным, ничтожным, руководствуясь положениями ст. ст. 168, 182, 183 ГК РФ суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении.

Судом было установлено, что подпись в договоре аренды складского помещения от 30 августа 2015 года выполнена не генеральным директором ООО «ЮНХЭ» ФИО2, а иным лицом. Вместе с тем, именно ФИО2 передал в пользование ООО «ЮНХЭ» спорное нежилое помещение, которое сдавало данное помещение в субаренду, что не противоречит п. 1.5 договора аренды от 30 августа 2015 года. Указанное свидетельствует, что именно с разрешения генерального директора ООО «ЮНХЭ» - ФИО2, юридическое лицо ООО «ЮНХЭ» пользовалось складским помещением, расположенным, по адресу: <адрес>, учитывая наличие оттиска печати организации и сложившихся отношений по указанному договору, суд пришел к выводу об отсутствии оснований признания оспариваемого договора от 30 августа 2017 года как незаключенным, так и недействительным.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с правильным выводом суда.

Решение суда обжалуется представителем третьего лица ФИО2 лишь в части взыскания арендной платы с ООО «ЮНХЭ» в пользу ФИО1 за период с 01.09.2015 года по 30.05.2017 года в размере 2100 рублей, указывая, что с 16.09.2015 г. складское помещение было передано третьему лицу ООО «Три – Т» на основании договора купли-продажи, в связи с чем у ООО «ЮНХЭ» прекратились обязательства по внесению арендных платежей с 16.09.2015 г.

Согласно ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований для проверки решения суда первой инстанции в полном объеме.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не соглашается с доводами апелляционной жалобы представителя третьего лица, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от 17.08.2018 года договор купли-продажи недвижимого имущества – склада автозапчастей, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 16.09.2015 года между ФИО1 и ООО «ТРИ-Т» признан недействительным.

При этом установлено, что ООО «ЮНХЭ» спорное нежилое помещение сдавало в субаренду, что не противоречит п. 1.5 договора аренды от 30 августа 2015 года, которым установлено, что арендодатель оставляет право за арендатором субаренды арендованного помещения под целевые использования.

Учитывая изложенные, судебная коллегия приходит к выводу, что у ООО «Три – Т» не возникло обязательств перед ФИО1 по оплате за аренду складского помещения, начиная с 01.09.2015 года ввиду отсутствия договорных отношений и правовых оснований, в связи с чем выводы суда о возникновении задолженности у ООО «ЮНХЭ» перед ФИО1 по арендной плате по договору аренды за период с 01 сентября 2015 года по 30 мая 2017 года, исходя из ежемесячной арендной платы – 100 рублей, соответствуют обстоятельствам дела.

Помимо этого, вышеприведенные доводы апелляционной жалобы противоречат материалам дела, а несогласие заявителя апелляционной жалобы с данной судом первой инстанции оценкой доказательств и выводами суда является его правом как участника гражданского процесса, однако не является основанием для отмены судебного решения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что взыскание задолженности по арендной плате является исключительно обязательствами юридического лица – ООО «ЮНХЕ», которое жалобы на решение суда не подавало, поэтому принятое решение не нарушает прав апеллянта - физического лица ФИО2, в связи с чем правовых оснований для её удовлетворения не имеется.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при разрешении заявленных требований суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Благовещенского городского суда от 05 июля 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя третьего лица ФИО2 - ФИО3 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии: