Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО9, а так же ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО1 на решение Константиновского районного суда Амурской области от 17 июля 2017 года.

Заслушав дело по докладу судьи Палатовой Т.В., пояснения представителей истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО9 – ФИО2, действующей на основании доверенности от 28 октября 2013 года, адвоката Тихонова В.В., действующего на основании ордера; представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО1 – ФИО3, действующего на основании доверенности 10 ноября 2016 года; представителя ответчика по встречному иску ФИО4 а так же третьего лица ФИО5 – ФИО2, действующей на основании доверенностей от 17 марта 2015 года и от 11 июля 2016 года, изучив апелляционную жалобу, письменные возражения и отзыв на нее, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО9 обратилась в суд с иском к ФИО1, администрации Константиновского района о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 02 октября 2014 года № 01/14, заключенного между муниципальным образованием Константиновский район в лице главы района ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупателем); признании отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок под магазином, расположенным по адресу: <адрес>В, площадью 881 кв.м. с кадастровым номером №76 для коммерческой деятельности; взыскании судебных расходов. В обоснование иска указала, что 29 мая 2014 года истцом было приобретено по договору дарения недвижимое имущество – здание магазина «Нива», пекарни, общей площадью 165,6 кв.м., с кадастровым (условным) номером №45, расположенное по адресу: <адрес>А лит.А. При обращении истца в администрацию Крестовоздвиженского сельсовета для согласования межевого плана земельного участка, находящегося под объектом недвижимости (магазином «Нива»), 23 мая 2016 года был получен отказ в связи с полным или частичным совпадением местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек. При этом ФИО9 было сообщено, что постановлением администрации Константиновского района Амурской области от 14 марта 2013 года № 223 «Об утверждении схемы границ земельного участка для коммерческой деятельности в с. Крестовоздвиженка» утверждена схема границ земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для коммерческой деятельности, с месторасположением под объектом недвижимости, принадлежащим ФИО9 на праве собственности. В ходе рассмотрения административного дела, предметом которого являлось оспаривание ФИО9 вышеуказанного постановления администрации, ФИО1 представил в дело договор купли-продажи земельного участка от 02 октября 2014 года № 01/14, согласно которому ФИО1 приобрел в собственность земельный участок под магазином, расположенным по адресу: <адрес>В, площадью 881 кв.м. с кадастровым номером №76 на основании постановления администрации Константиновского района № 729 от 01 октября 2014 года. Из заключения кадастрового инженера Ф.И.О.18 о нахождении объекта капитального строительства на земельном участке от 12 октября 2016 года следует, что объекты недвижимости, принадлежащие сторонам, расположены на одном земельном участке. К зданию магазина «Нива», находящемуся в собственности истца, примыкает соседний объект капитального строительства – здание магазина, находящееся в собственности ФИО1 19 октября 2016 года ФИО9 обратилась в Арбитражный суд Амурской области с требованием о признании постановления администрации Константиновского района Амурской области № 729 от 01 октября 2014 года о предоставлении земельного участка в собственность ФИО1 незаконным и нарушающим права истца как собственника имущества и землепользователя, однако решением от 05 декабря 2016 года Арбитражный суд Амурской области отказал в удовлетворении заявленных требований.

В ходе рассмотрения дела ФИО9 увеличила размер исковых требований, дополнив исковым требованием о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на здание магазина с кадастровым номером №94, расположенное по адресу: <адрес>В, площадью 298,7 кв.м.

Ответчиком ФИО1 заявлены встречные исковые требования к ФИО9, ФИО4 о признании недействительной ничтожной сделки – договора дарения от 29 мая 2014 года, заключенного между ФИО4 и ФИО9 на здание магазина «Нива», пекарни, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 165,6 кв.м. местонахождение: <адрес>А. В обоснование заявленных требований указал, что требования по первоначальному иску обоснованы наличием у ФИО9 права собственности на здание магазина «Нива», пекарни, расположенное по адресу: <адрес>А, возникшего на основании договора дарения от 29 мая 2014 года. Полагал данный договор ничтожным, поскольку он совершен в нарушение требований земельного законодательства, согласно которым устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Договор дарения магазина «НИВА», заключённый 29 мая 2014 года, совершен без одновременного отчуждения земельного участка. Также указал на отсутствие каких-либо прав на земельный участок у ФИО9

В судебном заседании суда первой инстанции представители истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО2, Тихонов В.В. поддержали исковые требования своего доверителя, в удовлетворении встречного иска просили отказать. ФИО2 дополнительно суду пояснила, что согласно материалам регистрационного дела право собственности ФИО1 на здание магазина возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, площадь которого 159,1 кв.м. Между тем, в свидетельстве о государственной регистрации права на здание магазина указана площадь 298 кв.м. Полагала, что право на земельный участок под недвижимостью ее доверителя не представится возможным оформить до тех пор, пока за ответчиком ФИО1 будет зарегистрировано право собственности на все здание магазина площадью 298 кв.м., тогда как площадь здания площадью в 165 кв.м. принадлежит ФИО9

Тихонов В.В. в обоснование правовой позиции приводил доводы о недействительности оспариваемого договора купли-продажи, ввиду нарушения прав ФИО9, являющейся вторым сособственником здания, имеющей равное право на приобретение права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, нарушение органом местного самоуправления порядка передачи в собственность ФИО1 земельного участка. Выразил несогласие со ссылкой представителя ответчика по первоначальному иску на пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11, поскольку данный довод основан на неверном толковании норм права.

Представитель ответчика по первоначальному иску администрации Константиновского района ФИО7 исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве и требования встречного иска, полагая их подлежащими удовлетворению.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1 и его представитель ФИО3 исковые требования первоначального иска не признали, настаивали на удовлетворении встречного иска по доводам, изложенным в нем. Ссылались на пропуск истцом ФИО9 срока исковой давности. Пояснили, что объекты недвижимого имущества, принадлежащие ФИО9 и ФИО1, являются разными объектами, имеющими самостоятельные технические паспорта и кадастровые планы. Кроме того, приводили доводы об отсутствии у ФИО9 права на признание отсутствующими прав ФИО1 на здание и земельный участок, так как ФИО9 не является владеющим собственником данного имущества. Так же поддержали доводы, изложенные в письменных отзывах, имеющихся в материалах гражданского дела.

Решением Константиновского районного суда Амурской области от 17 июля 2017 года отказано в удовлетворении как первоначального иска ФИО9, так и встречных исковых требований ФИО1

В апелляционной жалобе ФИО1 не соглашается с вынесенным судом решением в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, просит его отменить в данной части и принять новое решение об удовлетворении его требований в полном объеме. В части отказа в первоначальных исковых требованиях ФИО9 просит решение суда изменить, исключив выводы суда относительно того, что истцом срок исковой давности не пропущен; и дополнив его выводом о пропуске истцом по первоначальному иску годичного срока исковой давности, установленного ч. 2 ст. 181 ГК РФ. В обоснование жалобы приводит доводы о неверном определении судом момента начала течения срока исковой давности по требованиям, заявленным ФИО9, настаивая на пропуске ФИО9 срока исковой давности. Полагает, что о правах ФИО1 ФИО9 должна была знать в момент регистрации ее права на магазин «Нива», учитывая, что она принимала в дар здание магазина без соответствующего земельного участка под ним. Ссылаясь на принцип единства земли и прочно связанных с ней объектов недвижимости, настаивает на ничтожности договора дарения магазина «Нива» от 29 мая 2014 года.

ФИО9 в апелляционной жалобе не соглашается с решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных ею исковых требований, просит его в данной части отменить и принять новое решение об удовлетворении требований ФИО9 в полном объеме. В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда не обжалует, полагая его законным и обоснованным. В обоснование апелляционной жалобы приводит доводы о преюдициальности апелляционного определения Амурского областного суда от 01 ноября 2016 года, устанавливающего, что помещения магазина, расположенные по адресу: <адрес>, под номерами 2А и 2В находятся в одном здании, указывая, что суд первой инстанции не принял данное обстоятельство во внимание и ошибочно пришел к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ФИО1 являлся единственным собственником здания магазина, расположенного на данном участке и иные здания на участке отсутствовали. Считает, что спорный земельный участок в силу земельного законодательства мог быть предоставлен в долевую собственность ФИО1 и ФИО9 либо предварительно разделен между ними пропорционально площади принадлежащих им объектов недвижимости, расположенных на нем. Приватизация ФИО1 всего земельного участка в целом нарушает права ФИО9 Указывает на надлежащее избрание ею способа защиты нарушенных прав, полагая, что в едином государственном реестре недвижимого имущества осуществлена государственная регистрация прав двух собственников на одни и те же части целого здания, учитывая, что ответчиком ФИО1 вместо переданных ему по договору мены от 13 ноября 1997 года 159,6 кв.м., зарегистрировано 298,7 кв.м., то есть к собственности ФИО1 отнесены и помещения, принадлежащие ФИО9, которыми она фактически владеет.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО9 администрация Константиновского района Амурской области указывает на надлежащую оценку судом первой инстанции всех приведенных в жалобах доводов, полное исследование судом доказательств по делу, законность и обоснованность решения суда и отсутствие оснований для его отмены либо изменения.

Третье лицо ФИО8 в представленном отзыве на апелляционные жалобы считает позицию ФИО9 обоснованной, а решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска подлежащим отмене. Указывает, что в 2012 году, будучи собственником помещения, принадлежащего в настоящее время ФИО9, он обращался в администрацию Константиновского сельсовета с заявлением о согласовании схемы расположения земельного участка площадью 811 кв.м., который в настоящее время оформлен ФИО1 Однако ему администрацией было отказано со ссылкой на проведение межевых работ по земельному участку под единым зданием, тогда как работы должны были быть проведены только под частью здания, необходимой для эксплуатации помещений площадью 165,6 кв.м., составляющих часть единого здания. Однако при продаже ФИО1 земельного участка наличие иного собственника помещений в здании, расположенном на таком участке, препятствий к продаже не создало. Просил апелляционную жалобу ФИО9 удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО9 – ФИО2, Тихонов В.В. настаивали на доводах апелляционной жалобы, просили решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных ФИО9 исковых требований отменить и удовлетворить заявленные ФИО9 требования.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы поданной ФИО1 апелляционной жалобы, настаивая на пропуске ФИО9 срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялись судом надлежащим образом, в силу чего на основании ст.ст. 167,327 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, ФИО9 является собственником здания магазина «Нива», пекарни, литер А назначение: нежилое, этажность 1, общей площадью 165,6 кв.м., с кадастровым номером №45, расположенного по адресу: <адрес>А на основании договора дарения, заключенного 29 мая 2014 года между ФИО4 и ФИО9 Государственная регистрация права собственности последней осуществлена 23 июня 2014 года.

Судом также установлено, что согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости ФИО1 с 1997 года является собственником нежилого здания – магазина, инвентарный номер 176, этажность 1, общая площадь 298,7 кв. метров, с кадастровым (или условным) номером №176, расположенного по адресу: <адрес> В. В соответствии с материалами регистрационного дела на объект с кадастровым номером №94 основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 послужил договор мены от 13 ноября 1997 года.

Материалами дела так же подтверждается, что на основании постановления главы администрации Константиновского района от 01 октября 2014 года № 729 «О предоставлении ФИО1 земельного участка в собственность путем выкупа», договора купли – продажи земельного участка от 02 октября 2014 года № 01/14 (с приложениями), заключенного между муниципальным образованием Константиновский район в лице главы района ФИО6 и ФИО1, в собственность последнего перешел земельный участок из земель населенных пунктов, для коммерческой деятельности, с кадастровым номером №76, под объектом недвижимости, находящимся в собственности ФИО1, площадью 881 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>В.

Утверждая, что перешедший в собственность ФИО1 земельный участок расположен под зданием, часть которого принадлежит ФИО9, последняя обратилась в суд с иском, оспаривая право собственности ФИО1 на земельный участок и само здание в целом, указывая, что регистрация права собственности на здание в целом является незаконной ввиду принадлежности части здания ей. ФИО1, в свою очередь, настаивал на законности оснований приобретения им права собственности как на здание, так и на земельный участок, оспаривая права собственности ФИО9 на часть спорного здания, указывая, что объекты недвижимости, принадлежащие сторонам, являются разными объектами. Кроме того, ссылаясь на принцип единства земли и прочно связанных с ней объектов, приводил доводы о ничтожности договора дарения магазина «Нива» от 29 мая 2014 года, заключенного между ФИО4 и ФИО9

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 35, 36 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 166, 167, 168 пришел к выводу, что на момент заключения оспариваемого ФИО9 договора купли-продажи земельного участка, ФИО1 являлся единственным собственником здания, расположенного на данном земельном участке, иные здания на земельном участке отсутствовали, зарегистрированных прав иных субъектов на данный земельный участок не имелось (земельный участок относился к землям, государственная собственность, на которые не разграничена), то есть права ФИО9 на использование земельного участка под зданием магазина ответчиками не нарушены. Отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным в силу его ничтожности договора дарения от 29 мая 2014 года, заключенного между ФИО4 и ФИО9

Выводы суда в части отказа в удовлетворении требований ФИО1 о признании недействительным в силу ничтожности договора дарения земельного участка от 29 мая 2014 года, судебная коллегия считает верными обоснованными, соответствующими нормам права и обстоятельствам дела, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению в силу следующего.

Согласно п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Между тем, на момент заключения договора дарения от 29 мая 2014 года между ФИО9 и ФИО4 последняя не являлась собственником земельного участка, на котором был расположен объект недвижимости, являвшийся предметом договора дарения. В связи с этим, требования ФИО1 о признании ничтожным договора дарения не основаны на законе. Данные требования в силу п.4 ст.35 ЗК РФ могли быть удовлетворены в случае, если бы строение и земельный участок принадлежали одному лицу, а так же в случае, если бы заключенным договором нарушались права ФИО1

Статья 35 ЗК РФ не регламентирует основания возникновения права собственности на земельный участок у лица, которое приобрело в собственность недвижимость на этом участке у продавца, не являющегося собственником земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу данных норм, лица, купившие нежилые строения, вправе требовать оформления соответствующих прав (преимущественное право покупки или аренды земельного участка) на земельный участок, занятый такими строениями и необходимый для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежние собственники недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на строения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о пропуске ФИО9 срока исковой давности по заявленным ею требованиям, судебная коллегия так же признает несостоятельными.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права отсутствующим относится к предусмотренным законом искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права.

Статьей 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст.196 ГК РФ.

Согласно пункту 57 данного Постановления №10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Представитель ФИО1 – ФИО3 в заявлении о первоочередном рассмотрении заявления о применении срока исковой давности связывает начало течения срока исковой давности с моментом возникновения у ФИО9 права собственности на принадлежащее ей здание магазина «Нива», при этом, ссылаясь на то, что в данном случае должен быть применен специальный годичный срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной и о применении ее недействительности.

Вместе с тем, как следует из существа заявленных ФИО9 требований, она настаивает именно на ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 02 октября 2014 года № 01/14, как заключенного с нарушением требований закона и нарушающего ее права и интересы, то есть к указанным требованиям подлежит применению срок исковой давности, предусмотренный п. 1 ст. 181 ГК РФ.

К требованиям ФИО9 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО1 на здание магазина в силу вышеприведенных норм права подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности.

При этом, суд первой инстанции обоснованно связал начало течения срока исковой давности с моментом, когда ФИО9 стало известно о нарушении ее права, то есть о существовании оспариваемого договора и зарегистрированном праве ФИО1 на земельный участок под магазином.

Доводы ФИО1 относительно того, что начало течения срока исковой давности должно связываться с моментом регистрации права собственности ФИО9 на магазин «Нива», то есть с 10 июня 2014 года, когда ФИО9 не могла не знать о правах ФИО1 на земельный участок под магазином, признаются судебной коллегией необоснованными, поскольку на момент регистрации права собственности ФИО9 на здание магазина «Нива» право собственности ФИО1 не возникло. Оспариваемый договор купли-продажи был заключен 02 октября 2014 года на основании постановления главы администрации Константиновского района от 01 октября 2014 года № 729.

Таким образом, на момент регистрации права собственности ФИО9 право собственности ФИО1 на земельный участок отсутствовало, что указывает на отсутствие возможности у ФИО9 узнать о наличии такого права.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно связал начало течения срока исковой давности с рассмотрением административного дела, предметом которого являлось оспаривание ФИО9 постановления администрации Константиновского района Амурской области от 14 марта 2013 года № 223, в рамках которого ФИО1 был предоставлен договор купли-продажи земельного участка от 02 октября 2014 года, решение по которому было принято 11 августа 2016 года. В данной связи судом первой инстанции обоснованно были отклонены доводы стороны ответчика (истца по встречному иску) о пропуске ФИО9 срока исковой давности для обращения в суд с заявленными требованиями.

Доводы апелляционной жалобы истца ФИО9 судебная коллегия находит заслуживающими внимания.

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения сторонами в собственность нежилых помещений, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации собственники помещений обладают исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в котором расположены принадлежащие им помещения, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной данным Кодексом.

Согласно ранее действовавшей статье 36 ЗК РФ и пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, вступившей в действие с 01 марта 2015 года исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Приватизация одним лицом земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости других лиц, нарушает исключительное право данных лиц на приватизацию участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 5 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06 сентября 2011 года № 4275/11, от 02 октября 2012 года № 5361/12, при нахождении на неделимом земельном участке объектов недвижимости (в том числе помещений в здании) нескольких субъектов каждый из них вправе приобрести участок в долевую собственность.

Таким образом, при наличии нескольких собственников помещений в здании, сооружении, исключается предоставление земельного участка под таким зданием в собственность одному из собственников. В таком случае, земельный участок подлежит передаче в общую долевую собственность всех правообладателей здания (сооружения) либо помещений в них, либо при наличии возможности подлежит разделу и передаче в собственность каждому из собственников помещений в здании.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда относительно того, что принадлежащие сторонам нежилые помещения являются самостоятельными и расположены не в составе единого здания, равно как и с выводами о том, что на момент регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок под зданием магазина иные собственники помещений в здании отсутствовали, иных строений помимо принадлежащего ФИО1 на земельном участке не имелось.

Как следует из материалов дела, 15 сентября 2014 года ФИО1 обратился с заявлением в администрацию Константиновского района Амурской области о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №76 площадью 881 кв.м., расположенного под объектом недвижимости (нежилое здание – магазин) в <адрес>, для использования в целях коммерческой деятельности.

Согласно кадастровому паспорту данного земельного участка от 18 апреля 2013 года, участок учтен в государственном кадастре недвижимости 18 апреля 2013 года, имеет разрешенное использование – для коммерческой деятельности, является многоконтурным (3 контура).

Постановлением администрации Константиновского района Амурской области от 01 октября 2014 года № 729 данный земельный участок был предоставлен ФИО1 в собственность за плату.

02 октября 2014 года на основании данного постановления между администрацией Константиновского района Амурской области и ФИО1 был заключен договор купли-продажи данного земельного участка за № 01/14, государственная регистрация которого была осуществлена 24 ноября 2014 года.

Таким образом, право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №76 возникло в ноябре 2014 года.

Приобщенные к материалам дела по ходатайству представителя истца в ходе апелляционного рассмотрения документы о наличии у ФИО1 ранее возникшего права на данный земельный участок (свидетельство на право бессрочного /постоянного/ пользования землей от 02 августа 1999 года с приложенным планом, постановление от 21 марта 2001 года № 1 «О предоставлении земли в постоянное пользование ФИО1») не принимаются судебной коллегией, как не обладающие признаком относимости доказательств и противоречащие иным имеющимся в материалах дела доказательствам.

В частности, государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №76 осуществлена не на основании представленных документов, кроме того, отраженные в представленных документах площадь и конфигурация земельного участка не совпадают с характеристиками земельного участка с кадастровым номером №76. Постановление администрации <адрес>, содержащее указание на адрес месторасположения земельного участка не содержит в качестве приложений каких-либо графических чертежей, схем, позволяющих установить, в каких границах был выделен данный земельный участок (непосредственно под частью здания, в которой расположены помещения Ермоченко; смежествующим со зданием для его обслуживания, либо под всем зданием). Представитель ФИО1 в судебном заседании настаивал на том, что представленные документы подтверждают право Ермоченко именно на спорный участок, однако затруднился ответить на вопрос, в чем состояла необходимость выкупа спорного участка при наличии правоустанавливающих документов на него, подтверждающих наличие ранее возникшего права.

Актом обследования земельного участка и объектов недвижимости на нем от 19 октября 2017 года подтверждено, что объекты недвижимости, принадлежащие сторонам на праве собственности, расположены на земельном участке с кадастровым номером №76.

В рамках апелляционного рассмотрения дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза с целью установления фактических обстоятельств дела, в частности, отнесения принадлежащих сторонам объектов недвижимости к единому зданию и установления их технических характеристик.

Согласно экспертному заключению ООО «Абрис», общая площадь обследуемого здания составила 297,6 кв.м., при этом, помещения магазина «Нива» с кадастровым номером №45 общей фактической площадью 168,4 кв.м. и помещения магазина, принадлежащего ФИО1, с кадастровым номером №94 общей фактической площадью 129,2 кв.м., входят в состав здания общей площадью 297,6 кв.м., являясь единым строением.

Вместе с тем, как следует из правоподтверждающих документов, за ФИО9 зарегистрировано право собственности на здание магазина «Нива», пекарню общей площадью 165,6 кв.м.; за ФИО1 зарегистрировано право собственности на магазин инв. № площадью 298,7, то есть фактически на всю площадь обследуемого экспертом здания. Тогда как согласно правоустанавливающему документу – договору мены от 13 ноября 1997 года, заключенному между ТОО «Крестовоздвиженское» и ФИО1, к последнему перешло право собственности на часть магазина площадью 159,6 кв.м. Площадь здания магазина «Нива», принадлежащего ФИО9 соответствует площади, отраженной в правоустанавливающих документах, в том числе первичному правоустанавливающему документу – договору купли-продажи от 16 января 1998 года, заключенному между ТОО «Крестовоздвиженское» и ФИО8

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных ФИО9 исковых требований нельзя признать законным, оно подлежит отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, а требования ФИО9 подлежат частичному удовлетворению.

Так, в силу вышеприведенных норм права, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №76 от 02 октября 2014 года № 01/14, заключенный между муниципальным образованием Константиновский район и ФИО1 является ничтожным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, как сделка, нарушающая требования закона и права и охраняемые законом интересы третьих лиц – ФИО9, являющейся собственником помещений в составе строения, расположенного на данном земельном участке, учитывая, что на момент приобретения права собственности сторон на помещения в одном здании, расположенном на одном земельном участке с кадастровым номером №76, права на земельный участок отсутствовали у обоих сторон, а соответственно никто из них не имеет права преимущественной приватизации данного земельного участка друг перед другом в силу положений ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ и положений действующей в настоящее время ст. 39.20 ЗК РФ. Соответственно, требования ФИО9 о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №76 подлежат удовлетворению.

Требования ФИО9 о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на здание магазина площадью 298,7 кв.м. с кадастровым номером №94, расположенного по <адрес> подлежат частичному удовлетворению, поскольку судебной коллегией установлено, что регистрация права собственности на всю площадь строения, в котором расположены помещения, принадлежащие сторонам на праве собственности, осуществлена в отсутствие правоустанавливающих документов на такую площадь, что фактически привело к регистрации права на один и тот же объект (здание магазина «Нива») за двумя субъектами права. В данной связи судебная коллегия считает, что из права собственности ФИО1 подлежат исключению площади помещений, принадлежащих на праве собственности ФИО9, что в соответствии с правоустанавливающими документами составляет 165,6 кв.м.

Разрешая ходатайство ФИО9 о распределении судебных расходов понесенных в рамках апелляционного рассмотрения дела, учитывая, что судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО9 (с корректировкой только площади здания в отношении которого признано отсутствующим право собственности), принимая во внимание, что несение судебных расходов ФИО9 в размере 60 000 рублей подтверждено документально (квитанция и кассовый чек от 18 декабря 2017 года на сумму 35 000 рублей, квитанция к приходному кассовому ордеру на сумму 25 000 рублей), руководствуясь положениями ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, разъяснениями п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебная коллегия считает, что указанные издержки подлежат взысканию с ответчиков ФИО1 и администрации Константиновского района Амурской области в равных долях, то есть по 30 000 с каждого.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Константиновского районного суда Амурской области от 17 июля 2017 года в части отказа в удовлетворении требований ФИО9 к ФИО1, администрации Константиновского района Амурской области об оспаривании договора купли-продажи земельного участка от 02 октября 2014 года № 01/14; признании отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок и здание магазина площадью 298,7 кв.м. – отменить.

Принять в данной части новое решение.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №76 от 02 октября 2014 года № 01/14, заключенный между муниципальным образованием Константиновский район в лице главы района ФИО6 и ФИО1.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок под магазином, расположенным по адресу: <адрес>В, площадью 881 кв.м. с кадастровым номером №76 для коммерческой деятельности.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на часть здания магазина с кадастровым номером №94, расположенного по адресу: <адрес>В, в части площади 165,6 кв.м.

В остальной части исковых требований ФИО9 к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО9 судебные расходы в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Взыскать с администрации Константиновского сельсовета Амурской области в пользу ФИО9 судебные расходы в сумме 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение Константиновского районного суда Амурской области от 17 июля 2017 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО9 о признании недействительной (ничтожной) сделки – договора дарения от 29 мая 2014 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии: