Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, расторжении договора, возврате земельного участка по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Свободненского городского суда Амурской области от 19 апреля 2021 года.

Заслушав дело по докладу судьи Щеголевой М.Э., пояснения представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, представителя истца Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного ФИО3, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного обратилось в суд с иском к ФИО1, указав, что 30.09.2017 г. между сторонами заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, из категории земель - земли населенных пунктов, с КН <номер>, общей площадью 2203 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства административного торгового здания. По условиям договора арендная плата за земельный участок вносится ответчиком в срок ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Ответчиком арендная плата не вносилась, по состоянию на 30.09.2020 г. образовалась задолженность в размере 332 088 руб. 03 коп. В силу п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесении арендатором арендной платы более чем за 3 месяца.

С учетом уточненных требований, просили суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.09.2017 №12 в размере 332 088 руб.03 коп. за период с 30.09.2017 г. по 30.09.2020г.; расторгнуть договор аренды № 12 от 30.09.2017г. находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенный между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользования администрации города Свободного и ФИО1; обязать ФИО1 вернуть Управлению по использованию муниципального имущества и землепользования администрации города Свободного земельный участок, общей площадью 2203 кв.м., с КН <номер>, из категории земель - земли населенных пунктов, для строительства административного торгового здания по акту приема - передачи.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал, представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, сославшись на невозможность использования спорного земельного участка ФИО1 по независящим от него причинам.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО1, третьего лица администрации г.Свободного, при их надлежащем извещении.

В письменном отзыве на иск ФИО1 не согласился с иском, заявил о применении срока исковой давности, а также невозможности использования земельного участка по назначению в виду того, что ему не выдают разрешение на строительство, на участке имеется тротуар. Отрицая получение соглашения о расторжении договора, акта сверки, полагал, что договор аренды в настоящее время возобновлён на неопределённый срок, не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, отсутствуют основания для расторжения договора.

Решением Свободненского городского суда Амурской области от 19 апреля 2021 года требования Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного удовлетворены полностью, в том числе постановлено договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 12 от 30 сентября 2017 года, заключенный между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного и ФИО1, считать расторгнутым с 30.09.2020 года.

В апелляционной жалобе ФИО1 не соглашается с решением суда, просит его отменить, принять новое об отказе в удовлетворении требований. Указывает, что суд вышел за пределы заявленных истцом требований, признав договор расторгнутым с 30.09.2020 г. Судом не отражена позиция ответчика по делу, его возражениям не дана оценка, не разрешено заявление о применении срока исковой давности, не обоснован вывод об истечении срока действия договора, в отсутствие доказательств сделан вывод о неиспользовании ответчиком земельного участка. Приводит доводы о том, что в настоящее время договор аренды является заключенным на неопределённый срок, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора. Полагает, что у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы за время, когда он не мог получить разрешительную документацию на строительство объекта на арендуемом участке в виду его резервирования для муниципальных нужд.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного, администрация г.Свободного считают решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы – несостоятельными.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, не отрицал получения ответчиком письма истца от 28.10.2020 г., но без приложений к нему; представитель истца возражала против доводов жалобы, просила оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на неё по правилам статьи 327.1 части 1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 30.09.2017 г. между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № 12 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиями которого в аренду ответчику передан земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с КН <номер>, общей площадью 2203 кв.м. находящийся по адресу: <адрес>, для строительства административного торгового здания.

В соответствии с п.2.1 договор вступает в силу с момента подписания и распространяет своё действие на отношения, возникшие с 30.09.2017 г. по 30.09.2020 г.

Арендная плата вносится арендатором в срок ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного. Размер арендной платы в год составляет 110595 руб.01 коп. ( п.п.3.2,3.1. договора, приложений № 1 к договору).

Земельный участок передан арендатору ФИО1 по акту приема-передачи от 30.09.2017 г., претензий к принятому участку арендатор не высказал.

Арендная плата ФИО1 по договору аренды не вносилась, по состоянию на 30.09.2017 г. образовалась задолженность в сумме 332 088 руб.03 коп.

28.10.2020 г. Управлением по использованию муниципального имущества землепользования администрации города Свободного в адрес ФИО1 направлено письмо, в котором указывалось на необходимость вернуть земельный участок в связи с окончанием срока действия договора, погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, подписать акты приема –передачи, акты сверки взаимных расчетов.

Постановлением администрации г. Свободного №1767 от 11.10.2019 г. для муниципальных нужд под учреждения образования и учреждения науки, культуры и искусства сроком на 3 года зарезервирован земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, административный квартал <номер>, площадью 4500 кв.м., в границах которого, в том числе расположен земельный участок с КН <номер> (арендатор земельного участка ФИО1)

Данным постановлением установлены ограничения прав собственников, землепользователей, арендаторов земельных участков, расположенных в границах резервируемого земельного участка, указанного в пункте постановления, в том числе ограничения на возведение, реконструкцию объектов недвижимости.

02.10.2019 г. ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство магазина по <адрес> в <адрес>, в том числе по причине резервирования спорного земельного участка для муниципальных нужд.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 606 614 ГК РФ, 22 ЗК РФ, пришел к выводу об удовлетворении иска, поскольку у ответчика имеется задолженность по арендной плате перед истцом в размере 332 088 руб.03 коп., срок действия договора аренды истек, при этом арендодатель уведомил арендатора о прекращении действия договора. Факт резервирования спорного участка для муниципальных нужд, а также проблемы с выдачей разрешения на строительство, по мнению суда первой инстанции, на условия договора аренды не повлияли, в связи с чем суд не усмотрел оснований для снижения взыскиваемой с ответчика задолженности по арендной плате.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в части необходимости взыскания задолженности по арендной плате, возложении обязанности на ФИО1 возвратить истцу спорный земельный участок.

Вместе тем, размер задолженности, подлежащей взысканию, судом первой инстанции определен неверно, требование о признании договора расторгнутым разрешено с неправильным применением норм материального права.

В соответствии с п. 7 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 28, п. 6 ст. 34 Земельного кодекса РФ при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен быть заключен соответствующий договор.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая наличие между сторонами арендных отношений, факт передачи ответчику предмета аренды, у последнего в силу положений ст. 614 ГК РФ, п.3.2 договора аренды, возникла обязанность по внесению арендной платы, которая ФИО1 не исполнена, вследствие чего арендодатель вправе требовать взыскания образовавшейся задолженности в судебном порядке.

В суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, однако судом указанное ходатайство оставлено без внимания, что является нарушением п. 2 ст. 199 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исходя из указанных правовых норм и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Истец предъявил требования о взыскании арендной платы за период с 30.09.2017 г. по 30.09.2020г.

Учитывая, что арендная плата должна вноситься ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала текущего года, а также дату предъявления настоящего иска в суд - 24.02.2021 года, судебная коллегия приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию арендной платы за 2017 г., поскольку данный платеж должен быть осуществлен не позднее 25.12.2017 г.

Оснований для применения срока исковой давности к арендным платежам за 2018 -2020 г.г. не имеется, трехгодичный срок исковой давности по ним не пропущен, учитывая, что первый ежеквартальный платеж за 2018 г. должен быть осуществлен 25.03.2018 г.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Как следует из материалов дела, с октября 2019 года ФИО1 лишен возможности пользоваться арендованным земельным участком по назначению в виду его резервирования для муниципальных нужд администрацией г.Свободного и наличия ограничения на возведение объектов недвижимости, вследствие чего арендная плата, начиная с 4 квартала 2019 г., не подлежит взысканию с ответчика.

Судебная коллегия не принимает во внимания доводы ответчика о невозможности использования арендованного участка в виду строительства на нем тротуар, поскольку доказательств его возведения ранее 01.10.2019 г. материалы дела не содержат.

Следовательно, с ФИО1 задолженность по арендной плате подлежит взысканию лишь за период с 01.01.2018 г. по 30.09.2019 г. включительно, что составляет 193 541 руб. 26 коп. ( плата за 2018 г. – 110595 руб. 01 коп. + плата за 2019 г. – 82946 руб. 25 коп. ( 110595 руб.01 коп.:4 х3)), в связи с чем решение суда перовой инстанции в этой части подлежит изменению на основании п. 2 ст. 328, п.4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды.

Вместе с тем, на момент разрешения спора срок договора аренды, заключенный сторонами истек.

Пунктом 2.3 договора аренды № 12 от 30.09.2017 г. предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.

Учитывая, что по окончанию действия договора арендодатель заявил о необходимости возврата земельного участка (л.д.8), т.е. явно обозначил намерение не продолжать действие договора в будущем, то к данным правоотношениям не применимы правила п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 2.3 договора, а сам договор не может считаться возобновлённым по окончанию срока его действия на неопределённый срок.

Кроме того, как следует из установленных по делу обстоятельств, ФИО1 не пользуется спорным участком по назначению по причинам, не зависящим от него, что также подтверждает вывод о невозможности признания договора аренды продленным на неопределённый срок.

Вместе с тем, оснований для расторжения договора аренды у суда не имелось, поскольку срок его действия окончился, следовательно, договорные отношения между сторонами прекращены, поэтому принятие судебного акта о признании его расторгнутым не требовалось, в связи с чем в данной части решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данного требования.

С учетом изложенного, иные доводы апелляционной жалобы в части несогласия с признанием договора аренды расторгнутым, правового значения не имеют.

В соответствии с положениями п.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды земельного участка между сторонами прекращен в связи с истечением срока его действия, предмет договора – спорный земельный участок ФИО1 по акту приема-передачи истцу не передан, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворены требования в этой части и на ответчика возложена обязанность осуществить такую передачи предмета аренды. Решение суда в указанной части является законным и обоснованным и не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свободненского городского суда Амурской области от 19 апреля 2021 года в части указания на полное удовлетворение требований и в части взыскания задолженности по арендной плате – изменить, изложив первый и третий абзац резолютивной части решения в следующей редакции:

Иск Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30 сентября 2017 г. № 12, возложении обязанности возвратить земельный участок - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного задолженность по арендной плате по договору № 12 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30 сентября 2017 года в сумме 193 541 рубль 26 копеек, отказав во взыскании в большем размере.

Решение Свободненского городского суда Амурской области от 19 апреля 2021 года в части расторжения договора аренды отменить, принять в этой части новое решение.

В удовлетворении требований Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного к ФИО1 о расторжении договора № 12 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30 сентября 2017 года - отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 июля 2021 года.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

1версия для печатиДело № 33АП-2498/2021 (Определение)