Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности передать жилое помещение по предварительному договору, осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности, и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения, по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО4 на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 30 марта 2022 года.

Заслушав дело по докладу судьи Щеголевой М.Э., пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО4, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО5, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, указав, что 30 ноября 2021 года между ней и ответчиками заключен предварительный договор, по условиям которого Ш-вы обязались до 10 декабря 2021 года заключить с ней договор купли-продажи . Договор купли-продажи будет заключен при условии снятия обременения с указанной квартиры – ипотеки, установленной в пользу ПАО «Сбербанк России». Стоимость основного договора определена сторонами в размере 30 500 00 руб., из которых денежные средства в сумме 13 750 000 руб. переданы истцом ответчикам в качестве аванса. Условиями предварительного договора предусмотрено, что сумма аванса имеет целевое назначение и предназначена для полного погашения ипотечного кредита, полная задолженность по которому по состоянию на 30 ноября 2021 года составляет 13 734 660,16 рублей. Денежные средства в счет аванса были фактически переданы ответчикам, обременение с квартиры ( ипотека) снято, однако основной договор купли-продажи в согласованный срок между сторонами не заключен. Ответчиками в адрес истца направлено уведомление о расторжении предварительного договора от 10 декабря 2021 года и отказе от заключения основного договора купли-продажи. Истец настаивает на заключении основного договора, желает приобрести спорную квартиру, требование о расторжении предварительного договора считает необоснованным. Поскольку по предварительному договору произведена оплата более 40% от стоимости имущества, истец полагала, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты.

Просила суд обязать ФИО2, ФИО3 передать ей квартиру, находящуюся по адресу: по предварительному договору купли-продажи от 30 ноября 2021 года; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: по предварительному договору купли-продажи от 30 ноября 2021 года.

При рассмотрении спора ответчик ФИО2 с иском не согласился, предъявил встречный иск к ФИО1, в обоснование которого указал, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры содержит в себе согласование только об условиях и о цене, иные существенные условия договора не согласованы, что свидетельствует о его незаключённости. Указывает, что решение о продаже квартиры было принято в связи с решением семьи Ш-вых переехать на постоянное место жительства в другой регион, однако после заключения предварительного договора данные обстоятельства изменились, переезд стал невозможен, в связи с чем Ш-выми в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора, также возвращены денежные средства, которые внесены ФИО1 в качестве аванса. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора, является основанием для его расторжения. Считает, что предъявление ФИО1 настоящего иска, с учетом возврата переданного аванса свидетельствует о злоупотреблении ею своими правами. Просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 30 ноября 2021 года, заключенный между ФИО2, ФИО3, и ФИО1

В судебном заседании представитель ФИО1 на первоначальном иске настаивал, дополнительно указал, что со стороны ответчиков Ш-вых усматривается злоупотреблением своими правами, полагает, что договор с ФИО1 Ш-выми был заключен исключительно для получения аванса и снятия обременения со спорного жилья и дальнейшей продажи по более высокой цене. Оснований для расторжения предварительного договора в виду изменения жизненных обстоятельств семьи Ш-вых не имеется. ФИО1 желает приобрести в собственность именно спорную квартиру. Встречный иск считал необоснованным, поскольку все существенные условия договора купли-продажи между сторонами согласованы.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску ФИО2 на встречном иске настаивала, первоначальный иск считала не подлежащим удовлетворению. Просила учесть интересы несовершеннолетних детей, которые проживают в спорной квартире. Отказ Ш-вых от предварительного договора вызван изменением семейных обстоятельств и отказом семьи от переезда в другой регион, злоупотребление правами со стороны Ш-вых отсутствует, так как они возвратили ФИО1 сумму аванса, были готовы возместить ей убытки.

При рассмотрении спора третье лицо ФИО6 пояснил, что действительно 21 декабря 2021 года между ним и Ш-выми заключён договор купли-продажи , в последующем данный договор расторгнут, поскольку Ш-вы сообщили, что отказываются от продажи квартиры, т.к. передумали переезжать в другой регион.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон, третьих лица, надлежаще извещенных о дате и месте рассмотрения дела.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 30 марта 2022 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены: предварительный договор купли-продажи от 30 ноября 2021 года, заключенный сторонами, расторгнут.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 с решением суда не согласен, просит его отменить, принять новое об удовлетворении заявленных требований. Указывает, что судом неправомерно легализована возможность одностороннего отказа от исполнения стороной взятых на себя обязательств по договору, неправомерно учтены интересы только одной стороны спора – ответчиков Ш-вых, не учтены интересы покупателя. Неправомерно отклонены доводы истца о злоупотреблении правами Ш-выми, которые, уклонившись от заключения договора с ФИО1, заключили договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО6 Судом неверно применены положения ст. ст. 450, 451 ГК РФ в части установления обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являющиеся основанием для его изменения или расторжения.

В письменном ходатайстве представитель органа опеки и попечительства в лице Управления образования администрации г. Благовещенска просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО1 на доводах апелляционной жалобы настаивал, представитель ФИО2 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая её доводы несостоятельными.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы направлены в их адрес заблаговременно по адресам места нахождения и места жительства, поэтому их извещение признается надлежащим. В соответствии со ст.167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на жалобу по правилам статьи 327.1 части 1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в общей совместной собственности ФИО2, ФИО3 находится жилое помещение – , которое приобретено супругами с использованием кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору <***> от 06 ноября 2018 года, в связи с чем данное жилое помещение обременено ипотекой в пользу банка.

30 ноября 2021 года между ФИО2, ФИО3 (сторона-1) и ФИО1 (сторона-2) заключен предварительный договор, по условиям которого ФИО2, ФИО3 имеют намерение продать ФИО1, обязуются в срок до 10 декабря 2021 года заключить договор купли-продажи квартиры при условии снятия обременения с указанной квартиры. ФИО1 в качестве аванса передает ФИО2, ФИО3 денежную сумму в размере 13 750 000 руб. в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи квартиры по соглашению сторон будет заключен по цене 30 500 000 руб., с зачетом суммы аванса, из которых стоимость квартиры составляет 18 000 000 руб., стоимость неотделимых улучшений составляет 12 500 000 руб. (п.п.3-6 Договора)

30 ноября 2021 г. ФИО1 на имя ФИО2 внесена сумма аванса 13 750 000 руб.

10 декабря 2021 года ФИО1 в адрес ФИО9 направлена телеграмма с требованием заключить основной договор, который заключен не был.

10 декабря 2021 года ФИО2, ФИО3 в адрес ФИО1 направлено уведомление о расторжении предварительного договора и невозможности заключения основного договора купли-продажи по мотиву изменения жизненных обстоятельств, а именно невозможности переезда по месту жительства в другой регион, наличием на иждивении несовершеннолетних детей.

11 декабря 2021 года ФИО2 ФИО1 возращена сумма аванса 13 750 000 руб.

21 декабря 2021 года ФИО2, ФИО3 заключили договор купли- продажи с ФИО6, по которому продали последнему квартиру за 33 500 000 руб., из которых сумма 14 278 000 руб. была уплачена покупателем до государственной регистрации и перехода права собственности на квартиру, сумма 19 222000 руб. должна быть уплачена после государственной регистрации и перехода права собственности на квартиру в течение 3 дней.

21 декабря 2021 года супруги ФИО9 и ФИО6 обратились в Управление Росреестра по Амурской области за государственной регистрацией права в отношении вышеуказанной квартиры на основании заключенного договора купли-продажи от 21 декабря 2021 года.

24 декабря 2021 года в ЕГРН внесены сведения о введенном судом в порядке обеспечения иска по настоящему делу запрете на производство действий, связанных с регистрацией перехода прав на недвижимое имущество - .

25 декабря 2021 года супруги Ш-вы расторгли с ФИО6 договор купли-продажи квартиры от 21 декабря 2021 года.

Полагая отказ Ш-вых от заключения основного договора купли-продажи квартиры незаконным, расценивая заключенный предварительный договор, как договор купли-продажи с предварительной оплатой, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском. ФИО2, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора, предъявил встречный иск о его расторжении.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 10, 12, 307, 309, 421, 429, 434, 487, 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что причиной отказа от заключения основного договора купли-продажи квартиры Ш-выми явилась невозможность ранее запланированного переезда семьи на постоянное место жительства в другой регион, квалифицировав эту причину как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, с учетом интересов несовершеннолетних детей Ш-вых, проживающих в спорной квартире, суд посчитал возможным расторгнуть заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи от 30 ноября 2021, удовлетворив встречные требования и отказав в удовлетворении первоначального иска ФИО1

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, регулирующие спорные правоотношения.

В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор.

Сам по себе факт изменения семьей первоначального решения о переезде на новое место жительство не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Ш-вы, вступая в договорные отношения, могли и должны были прогнозировать такую ситуацию, поскольку решение о выборе места жительства их семьи находилось в сфере их контроля, поэтому они могли предвидеть вероятность изменения принятого ранее решения о переезде и влияние этого решения на заключаемый предварительный договор купли-продажи квартиры, в том числе с интересом своих несовершеннолетних детей. Однако должной заботливости и осмотрительности, которая от них требовалась при принятии решения об отчуждении жилого помещения, не проявили, предварительный договор от 30 ноября 2021 года не содержит дополнительных условий, которые стороны оговорили бы как обязательные условия для заключения основного договора, в том числе и те, которые названы Ш-выми как мотив для отказа от его заключения с ФИО1 (отказ от переезда в другой регион).

Следовательно, последующий отказ семьи Ш-вых от переезда на новое место жительство не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение предварительного договора в судебном порядке. Выводы суда первой инстанции об обратном судебная коллегия признает ошибочными, основанными на неверном применении положений ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, правовых оснований для расторжения предварительного договора, заключенного сторонами 30 ноября 2021 года, по доводам встречного иска судебная коллегия не усматривает.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

При установлении недобросовестности одной из сторон суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (абзацы четвертый, пятый п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Судебная коллегия отмечает, что отказавшись от заключения основного договора купли-продажи квартиры с ФИО1 по мотиву изменения жизненных обстоятельств, вызванного отказом от переезда в другой регион, Ш-вы 21 декабря 2021 года заключили договор купли-продажи той же квартиры с иным лицом по более высокой цене, что свидетельствует о недобросовестном осуществлении последними гражданских прав, с учетом обстоятельств дела и с целью защиты интересов добросовестной стороны – ФИО1 судебная коллегия полагает необходимым отказать в удовлетворении встречного иска.

Также несостоятельно утверждение о том, что предварительный договор между сторонами является незаключенным, поскольку не содержит согласование всех существенных условий купли-продажи квартиры.

В предварительном договоре от 30 ноября 2021 года указаны стороны, предмет купли-продажи- , цена, по которой она будет продана, то есть все существенные условия, характерные для договора купли-продажи, вопреки утверждениями Ш-вых, сторонами согласованы.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости покупателю, принятие объекта недвижимости покупателем, оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием предварительной оплаты, поскольку при его заключении ФИО1 внесен аванс, составляющий существенную часть стоимости продаваемой квартиры ( более 40 %).

Вместе с тем, оснований для удовлетворения первоначальных требований ФИО1 судебная коллегия также не усматривает.

Поскольку ранее внесенная в качестве аванса сумма ФИО1 возращена, иных попыток произвести предварительную оплату стоимости квартиры ФИО7 истец не предпринимала, то на момент разрешения спора её обязательства ни по предварительной оплате, ни по полной оплате стоимости квартиры не исполнены, в связи с чем она не вправе требовать передаче ей предмета купли-продажи – спорной квартиры, в противном случае будут нарушены права продавцов, которые будут понуждаться к передаче предмета купли-продажи без получения какой-либо оплаты за него.

Требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру ФИО1 также не подлежат удовлетворению, поскольку сторонами обязательства по договору купли-продажи фактически не исполнены: денежные средства за приобретаемую квартиру не переданы, также как не передан и предмет сделки, за регистрацией сделки стороны не обращались, поэтому их поведение не может быть квалифицировано как уклонение о государственной регистрации перехода права на спорный объект.

Злоупотребления правом со стороны ФИО1, вопреки выводам суда первой инстанции, также не имеется. В силу положений пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса РФ предоставляет именно покупателю право выбора способа защиты при нарушении его прав, а не продавцу, нарушившему свои обязательства. Возврат ранее уплаченного аванса ФИО2 произвел по собственной инициативе, не согласовав это с ФИО1, которая имеет намерение потребовать передачу товара, а не внесенной платы за него.

Поскольку решение суда в части разрешения требовании первоначального иска по существу является верным, то в силу ч. 6 ст.330 ГПК РФ оно не может быть отменено.

В части, разрешившей требования встречного иска, решение суда подлежит отмене на основании п. 2 ст. 328, п. 4 ч. 1 ст.330 ГПК РФ с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречных требований.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Благовещенского городского суда Амурской области от 30 марта 2022 года в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 отменить, принять в этой части новое решение.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи от 30 ноября 2021 года квартиры № 14 по ул. Ленина, 140 г. Благовещенска, заключенного между ФИО1, ФИО2, ФИО3 - отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО4 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение принято 25 июля 2022 года.

УИД: 28RS0004-01-2021-014507-75 Судья первой инстанции:

Дело 33АП-2579/2022 ФИО8

Докладчик: Щеголева М.Э.