Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Чепкова Н.В. и его представителя Асташова А.В. на решение Белогорского городского суда Амурской области от 4 июня 2018 года.

Заслушав дело по докладу судьи Благова К.С., объяснения истца Чепкова Н.В. и его представителя Асташова А.В., действующего на основании доверенности от 9 ноября 2017 года, судебная коллегия

установила:

Чепков Николай Васильевич обратился в суд с иском к администрации Белогорского района, администрации Томичевского сельсовета Белогорского района о признании права собственности на объект недвижимости.

В обоснование требований указал, что 19 ноября 2003 между ним и МКПП "Бытовик" в лице конкурсного управляющего Ф.И.О.А был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – помещения тракторного корпуса с инвентарным номером №, реестровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Оплата по договору произведена истцом в полном объеме, сторонами подписан акт приема-передачи. Однако истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимости ввиду ликвидации МКПП "Бытовик".

С учетом изложенного просил суд признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – помещение тракторного корпуса с инвентарным номером №, реестровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Определением судьи от 17 мая 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом администрации Белогорского района.

В заседании суда первой инстанции истец Чепков Н.В. и его представитель Асташов А.В. настаивали на удовлетворении заявленных требований по доводам иска.

Дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, при их надлежащем извещении.

Согласно письменному отзыву администрации муниципального образования Белогорского района, из представленных в материалы дела договора купли-продажи от 19.11.2003 года и акта приема-передачи имущества от этой же даты следует, что предметом сделки является не объект недвижимости, а строительные материалы, из которых состоит указанный объект.

Решением Белогорского городского суда Амурской области от 4 июня 2018 года исковые требования Чепкова Н.В. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Чепков Н.В. и его представитель Асташова А.В. просят отменить состоявшееся по делу решение и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Находят необоснованным вывод суда о необходимости обращения Чепкова Н.В. в суд с иском на основании положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Считают, что вывод суда об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости носит произвольный характер.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В заседании суда апелляционной инстанции истец Чепкова Н.В. и его представитель Асташов А.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на удовлетворении заявленной в жалобе просьбы. Сославшись на наличие вступившего в законную силу решения Белогорского городского суда о признании за Чепковым Н.В. права собственности на иной объект недвижимости, расположенный на территории той же производственной базы в <адрес>, в дополнение пояснили, что на момент приобретения спорного имущества у МКПП "Бытовик" по договору от 19 ноября 2003 года техническая документация на здание тракторного цеха и правоустанавливающие документы на него отсутствовали и покупателю (истцу) продавцом не передавались. После покупки Чепков Н.В. передумал разбирать здание и восстановил его, после чего по его заказу в 2009 году был оформлен технический паспорт на помещения цеха как помещения тракторного корпуса. После приобретения здания Чепков Н.В. устно обращался к главе Томичевского сельсовета с заявлением по вопросу оформления прав на земельный участок под объектом, на что ему было предложено предоставить соответствующее решение суда. Письменных заявлений в компетентный орган относительно оформления прав на земельный участок под зданием Чепков Н.В. не подавал, с момента покупки налогов и иных платежей за пользование земельным участком под зданием не выплачивал, в суд не обращался вплоть до момента предъявления настоящего иска.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещавшиеся о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, не просили рассмотреть дело в их отсутствие, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. При таких обстоятельствах и на основании правил статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит законных оснований для его отмены.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 19 ноября 2003 года между Чепковым Н.В. (покупатель) и МКПП "Бытовик" (продавец) в лице конкурсного управляющего Ф.И.О.А был совершен договор купли-продажи, предметом которого явилось отчуждение тракторного цеха под разбор на строительные материалы, стоимостью <данные изъяты> рублей. В установленном порядке договор зарегистрирован не был.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 22 апреля 2003 года по делу № АО-4-3316/02-4/204Б МКПП "Бытовик" признано несостоятельным (банкротом) и в его введена процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена Ф.И.О.А По завершении процедуры банкротства МКПП "Бытовик" ликвидировано без перехода его прав и обязанностей к кому-либо в порядке правопреемства, в единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись о его ликвидации.

Исходя из предмета заявленного Чепковым Н.В. иска с требованием о признании права собственности на объект недвижимости и положенных в основу иска доводов о лишении истца возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект в установленном законом порядке вследствие ликвидации стороны (продавца) по договору купли-продажи от 19 ноября 2003 года - МКПП "Бытовик", применив к спорному правоотношению нормы статей 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 2, 4 и 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закона о госрегистрации), а также приняв во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 61 - 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права, в связи с чем требования о признании права собственности удовлетворению не подлежат.

Соглашаясь с данным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия учитывает, что в соответствии с разъяснениями пункта 62 Постановления № 10/22 при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества в соответствии с Законом о регистрации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности в орган регистрации. Если основанием к отказу в совершении регистрационного действия явилось отсутствие заявления продавца, лицо вправе его обжаловать в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ, который при наличии на то оснований обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Заинтересованные в регистрации перехода права собственности лица в случае ликвидации продавца должны обращаться в суд с учетом изложенных в нем положений, то есть с требованием об оспаривании отказа в государственной регистрации права, имеющим по сути ту же цель, что и в настоящем деле.

В соответствии со статьей 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. По смыслу данной нормы, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Препятствие, ввиду наличия которого Чепковым Н.В. предъявлен в суд настоящий иск, связано с ликвидацией организации-продавца, в связи с чем покупатель (истец) лишен возможности в порядке, предусмотренном Законом о регистрации, зарегистрировать переход права собственности на себя. Поскольку сторона сделки отсутствует, ее заявление на регистрацию перехода права на проданный объект, как того требует статья 16 Закона о регистрации, представить невозможно, указанное обстоятельство является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

В таких случаях подлежит применению аналогия закона с применением статьи 551 ГК РФ, согласно которой государственная регистрация производится в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки и/или перехода права собственности. Именно подобным образом должен решаться вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на покупателя на основании договора в случае ликвидации продавца.

Заявление, направленное на принятие судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя при ликвидации продавца, может быть удовлетворено при одновременном наличии совокупности нескольких условий: 1) заключенная в соответствии с законом сделка купли-продажи согласованного сторонами недвижимого имущества, 2) исполнение ее сторонами всех принятых на себя обязанностей, 3) отсутствие притязаний на объект со стороны третьих лиц.

Действительно, по смыслу статьи 12 ГК РФ, прерогатива по избранию способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно самому истцу, и избранный Чепковым Н.В. способ (предмет иска) защиты, путем предъявления требования о признании права собственности, сам по себе указанной норме не противоречит.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договор и иные сделки являются одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

По смыслу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В отсутствие таких условий договор будет считаться незаключенным.

Согласно статье 554 ГК РФ существенными применительно к договору купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Иным существенным условием является цена объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 К РФ).

В данном случае Чепковым Н.В. требование о признании права собственности на спорный объект недвижимости заявлено не только по мотиву ликвидации продавца по договору купли-продажи, но и ввиду наличия как такового договора купли-продажи от 19 ноября 2003 года, соответствие которого требованиям закона является неотъемлемым условием для признания права на заявленном титуле.

Толкуя указанный договор по правилам статьи 431 ГК РФ и принимая во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, судебная коллегия обращает внимание, что в договоре и акте приема-передачи от 19 ноября 2003 года отчуждаемое имущество поименовано как "транспортный цех под разбор на строительные материалы".

В качестве объекта недвижимости отчуждаемое имущество прямо не поименовано, в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое имущество в качестве объекта недвижимости. В частности, отсутствуют данные как непосредственно о самом объекте (конкретное место его расположения в <адрес>, общая площадь и иные характеристики (этажность и т.д.)), так и о земельном участке, на котором объект расположен (кадастровый номер, площадь и целевое назначение земельного участка, категория земель и иное).

Помимо прочего, из содержания договора не усматривается и в материалы дела стороной истца не представлено сведений относительно принадлежности продавцу МКПП "Бытовик" прав на отчуждаемое по договору от 19 ноября 2003 года имущество именно в качестве объекта недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРП и/или иное допустимое доказательство).

В этой связи судебная коллегия приходит к выводу о наличии неустранимых сомнений в обладании продавцом МКПП "Бытовик" на момент совершения договора купли-продажи от 19 ноября 2003 года титулом собственника отчуждаемого имущества.

Это обстоятельство наряду с тем, что стороны после совершения договора не обращались в органы государственной регистрации в разумный для этого срок, а также то, что настоящий спор в суде возник по инициативе покупателя Чепкова Н.В. уже после ликвидации продавца МКПП "Бытовик" спустя длительное время после совершения договора (около 15 лет), вызывают сомнение в добросовестности сторон по сделке, в частности – истца Чепкова Н.В.

При таких условиях судебная коллегия приходит к выводу о том, что намерение добиться признания права собственности на спорный объект недвижимости через продолжительный промежуток времени после совершения сделки без проведения ее государственной регистрации и перехода права в обход установленного законом порядка свидетельствует о наличии в действиях истца Чепкова Н.В. признаков злоупотребления правом, что является недопустимым в силу требований статьи 10 ГК РФ.

Таким образом, законных оснований для удовлетворения заявленного Чепковым Н.В. иска у суда первой инстанции не имелось.

Иных доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Белогорского городского суда Амурской области от 4 июня 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Чепкова Н.В. и его представителя Асташова А.В. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии: