Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по частной жалобе взыскателя – Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытого акционерного общества) на определение Благовещенского городского суда Амурской области от 15 августа 2018 года.

Заслушав дело по докладу судьи Бугаковой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 31.08.2016 года, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 22.03.2017 года исковые требования Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытого акционерного общества) (далее по тексту – ПАО АКБ «Связь-Банк») удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью «Амурстройкомплект» (далее по тексту – ООО «Амурстройкомплект») взыскана задолженность по кредитному договору от 26.09.2012 года № в сумме 32 625 725 руб. 38 коп., обращено взыскание на предмет залога, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Мантех» (далее по тексту – ООО «Компания «Мантех») по договору залога № от 26.12.2012 года - земельный участок площадью 977 кв.м из категории земель: земли поселений, с кадастровым номером <А>, расположенный по адресу: <...> №, на котором расположен дом, посредством продажи с публичных торгов, с установлением продажной цены заложенного имущества для его реализации с публичных торгов сумме 7 701 600 руб.

17.04.2017 года Благовещенским городским судом Амурской области выдан исполнительный лист ФС №, на основании которого 26.04.2017 года судебным приставом-исполнителем СО по ИОВИД УФССП России по Амурской области вынесено постановление №28025/17/1176762 о возбуждении исполнительного производства №, а на основании постановления от 20.10.2017 года о передаче арестованного имущества вышеназванный земельный участок передан на торги в Росимущество.

Сведения о возбуждении исполнительного производства от 26.04.2017 года № размещены на официальном сайте УФССП России по Амурской области, а сведения о передаче земельных участков (в том числе земельного участка с кадастровым номером <А>, расположенного по адресу: <...> №) на торги и объявлении торгов 11.04.2018 года размещены на официальном сайте Росимущества.

26.06.2018 года ПАО АКБ «Связь-Банк» обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения Благовещенского городского суда Амурской области от 31.08.2016 года.

В обоснование предъявленных требований указало, что первичные торги, назначенные Росимуществом на 15.05.2018 года, не состоялись из-за отсутствия заявок, о чем на официальном сайте Росимущества 16.05.2018 года опубликован протокол №61. Отсутствие покупательского спроса на открытых торгах является основанием, затрудняющим исполнение решения суда. Стоимость недвижимого имущества существенно изменилась в сторону уменьшения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 01.03.2017 года согласно отчету об оценке ООО «АмурОценка» от 01.03.2017 года №050-17 об определении рыночной стоимости земельного участка начальная стоимость заложенного имущества определялась на 01.03.2017 года. Между тем, согласно отчету об оценке ООО «ТопФрейм Оценка» от 04.06.2018 года №017/БГВ/18 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 08.06.2018 года составляет 5 250 000 руб. В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена земельного участка должна составлять 4 200 000 руб., с учетом 80% от его рыночной стоимости.

Просило суд установить начальную продажную цену заложенного имущества на основании отчета ООО «ТопФрейм Оценка» об оценке недвижимого имущества от 04.06.2018 года №017/БГВ/18 на земельный участок площадью 977 кв.м из категории земель: земли поселений, с кадастровым номером <А>, расположенный по адресу: 675000, <...> №, в размере 4 200 000 руб., взыскать с ООО «Амурстройкомплект» в пользу ПАО АКБ «Связь-Банк» расходы по оценке заложенного имущества в размере 4 900 руб.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель взыскателя - ПАО АКБ «Связь-Банк» ФИО1 требования поддержал, обосновав их доводами, изложенными в заявлении об изменении способа и порядка исполнения решения Благовещенского городского суда Амурской области от 31.08.2016 года.

Представитель заинтересованного лица – Специализированного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных документов Управления Федеральной службы судебных приставов по Амурской области ФИО2 объяснила, что первоначальные торги не состоялись ввиду отсутствия заявок. Повторно торги не проводились, поскольку взыскателем был отозван исполнительный лист. Постановлением от 30.05.2018 года исполнительное производство № было окончено, исполнительный документ возвращен взыскателю по его заявлению.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заявление взыскателя судом первой инстанции рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Определением Благовещенского городского суда Амурской области от 15.08.2018 года в удовлетворении взыскателя - ПАО АКБ «Связь-Банк» об изменении способа и порядка исполнения решения Благовещенского городского суда Амурской области от 31.08.2016 года отказано.

В частной жалобе взыскатель - ПАО АКБ «Связь-Банк» ставит вопрос об отмене постановленного судом определения и разрешении вопроса по существу. Обращает внимание на то, что установленная начальная продажная цена заложенного земельного участка существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации, что может привести к нарушению прав взыскателя в ходе исполнительного производства. Ссылается на то, что по цене, установленной судебной коллегией по гражданским делам Амурского областного суда от 22.03.2017 года, реализация заложенного имущества окажется невозможной, и при повторных несостоявшихся торгах ПАО АКБ «Связь-Банк» вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, однако для реализации данного имущества ПАО АКБ «Связь-Банк» необходимо будет снизить его стоимость не только до реальной рыночной цены, но даже ниже его фактической цены, что негативно отразится на имущественных правах истца как кредитора. Полагает, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальную продажную цену земельного участка следует установить в размере 80% от его рыночной стоимости, то есть в размере 4 200 000 руб.

Возражений на частную жалобу не поступило.

Судебной коллегией в силу части 2 статьи 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без извещения лиц, участвующих в деле.

Проверив определение суда в пределах доводов частной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит обжалуемое определение подлежащим отмене в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона (в редакции Федеральных законов от 06.12.2011 года №405-ФЗ, от 21.07.2014 года №217-ФЗ).

Из смысла указанных норм федерального закона следует, что начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества, а в отсутствие соглашения сторон начальная продажная цена определяется исходя из рыночной цены заложенного имущества со снижением ее на двадцать процентов.

Такое законодательное регулирование направлено на обеспечение баланса интересов взыскателя и должника, а снижение цены относительно рыночной стоимости обеспечивает возможность привлечения необходимого количества участников для того, чтобы торги состоялись. Цена, по которой реализуется переданное на торги имущество, определяется по итогам торгов исходя из предложений участников этих торгов.

Изменение же рыночной стоимости переданного на торги имущества имеет существенное влияние на результат исполнения решения суда, поскольку проведение торгов по начальной продажной цене, которая значительно выше рыночной стоимости имущества, заведомо может повлечь их безрезультатность из-за отсутствия необходимого количества участников, желающих приобрести имущество по такой цене, а при цене, которая значительно ниже рыночной стоимости, - нарушение имущественных интересов должника и взыскателя.

Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.

Вместе с тем, в соответствии с частью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).

Применительно к данному случаю такой нормой является статья 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Требованиями статьи 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.

Данные требования корреспондируют положениям части 1 статьи 37 Федерального закона от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в соответствии с которыми взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.

Заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном статьей 434 ГПК РФ.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что достижение баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации уменьшения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила (абзац 2 пункта 1 статьи 56 данного Федерального закона).

По смыслу приведенных статей изменение способа исполнения решения суда может заключаться в замене одного вида исполнения другим или в определенной трансформации первоначального способа исполнения решения суда и допускается только при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение либо свидетельствующих о невозможности исполнить решение суда тем способом, который указан в решении суда.

Следовательно, изменение способа и порядка исполнения решения суда не должно менять цель правового регулирования спорных правоотношений, а также снижать эффективность средств достижения данной цели. Решая вопрос о допустимости предложенного взыскателем альтернативного варианта исполнения судебного постановления, суд должен учесть все обстоятельства, которые могут повлиять на эффективность восстановления его нарушенных прав по существу, признанных судебным постановлением.

Кроме того, изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.

Так, суд установил, что решением Благовещенского городского суда Амурской области от 31.08.2016 года, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 22.03.2017 года исковые требования ПАО АКБ «Связь-Банк» удовлетворены. С ООО «Амурстройкомплект» взыскана задолженность по кредитному договору от 26.09.2012 года № в сумме 32 625 725 руб. 38 коп., обращено взыскание на предмет залога, принадлежащего ООО «Компания «Мантех» по договору залога № от 26.12.2012 года - земельный участок площадью 977 кв.м из категории земель: земли поселений, с кадастровым номером <А>, расположенный по адресу: <...> №, на котором расположен дом, посредством продажи с публичных торгов с установлением продажной цены заложенного имущества для его реализации с публичных торгов сумме 7 701 600 руб.

Судом также установлено, что постановлением судебного пристава-исполнителя от 26.04.2017 года возбуждено исполнительное производство № в отношении должника – ООО Компания «Мантех», актом от 23.05.2017 года наложен арест на земельный участок площадью 977 кв.м, с кадастровым номером <А>, расположенный по адресу: <...> №, составлен акт об изъятии данного арестованного имущества и постановлением судебного пристава-исполнителя от 23.05.2017 года назначен ответственный хранитель названного земельного участка, составлен акт передачи на хранение арестованного имущества от 23.05.2017 года, а 29.03.2018 года составлен акт передачи арестованного имущества на торги, которые не состоялись ввиду отсутствия заявок.

Из обжалуемого судебного акта следует, что 30.05.2018 года взыскателем было подано заявление об отзыве исполнительного документа, а постановлениями судебного пристава-исполнителя от этого же числа снят арест с имущества – земельного участка площадью 977 кв.м, с кадастровым номером <А>, расположенного по адресу: <...> №, данный земельный участок был отозван с реализации и вынесено постановление об окончании и возвращении исполнительного документа взыскателю.

Обращаясь в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения Благовещенского городского суда Амурской области от 31.08.2016 года, ссылаясь на отчет об оценке ООО «ТопФрейм Оценка» от 04.06.2018 года №017/БГВ/18, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 08.06.2018 года составляет 5 250 000 руб., ПАО АКБ «Связь-Банк» указало, что отсутствие покупательского спроса на открытых торгах является основанием, затрудняющим исполнение решения суда, поскольку стоимость недвижимого имущества существенно изменилась в сторону уменьшения, в связи с чем в соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена земельного участка должна составлять 4 200 000 руб., что составляет 80% от его рыночной стоимости.

Отказывая в удовлетворении заявления ПАО АКБ «Связь-Банк» об изменении способа и порядка исполнения решения Благовещенского городского суда Амурской области от 31.08.2016 года, суд первой инстанции исходил из того, что требования, изложенные в Федеральном законе «Об исполнительном производстве», в части передачи сниженного на 15% стоимости нереализованного на торгах имущества не были выполнены в связи с отзывом взыскателем исполнительного документа.

Кроме того, основанием для отказа в удовлетворении заявления взыскателя послужило высказанное суждение суд о том, что снижение установленной судом начальной продажной цены принадлежащего должнику имущества в последующем должно производится судебным приставом-исполнителем в рамках полномочий, предоставленных статьями 87,92 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Судебная коллегия находит указанные выводы и суждения суда не основанными на нормах материального и процессуального права, а доводы частной жалобы взыскателя - ПАО АКБ «Связь-Банк» заслуживающими внимания в связи с нижеизложенным.

Пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 настоящего Федерального закона не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке (пункт 2 в редакции Федерального закона от 11.02.2002 года №18-ФЗ).

Пункт 4 названной статьи предусматривает, что при принятии решения об обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки в соответствии с пунктом 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, суд с согласия залогодателя и залогодержателя может установить, что такой земельный участок подлежит реализации на аукционе в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается (пункт 2 указанной нормы права).

Действительно, как закрепляют требования пункта 3 статьи 58 вышеуказанного Закона, если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (пункт 4 статьи 58 в редакции Федерального закона от 18.12.2006 года №232-ФЗ).

Таким образом, правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

Как установлено выше, определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 22.03.2017 года начальная стоимость заложенного имущества определялась согласно отчету об оценке ООО «АмурОценка» от 01.03.2017 года №050-17 об определении рыночной стоимости земельного участка, и составляла 7 701 600 руб.

Вместе с тем, частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей (часть 8 статьи 85 в редакции Федерального закона от 12.03.2014 года №34-ФЗ).

Так, часть 1 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (часть вторая статьи 12 в редакции Федерального закона от 03.07.2016 года №360-ФЗ).

Помимо этого, пункт 5 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.06.2015 года №327 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО №9)» предусматривает, что для целей настоящего Федерального стандарта оценки при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

Пункт 2.3. главы 2 Положения о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, утвержденного Центральным Банком Российской Федерации 28.06.2017 года №590-П, отражающей общие требования по оценке кредитных рисков по ссудам, устанавливает порядок и периодичность определения справедливой стоимости залога, то есть такой его цены, по которой залогодатель в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имея полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 270 календарных дней.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, учитывая приведенные нормы материального и процессуального права в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку торги по реализации залогового имущества были признаны несостоявшимися, а с момента определения рыночной стоимости земельного участка определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 22.03.2017 года до оценки земельного участка ООО «ТопФрейм Оценка» истекло значительное количество времени, рыночная стоимость предмета залога существенно уменьшилась, в связи с чем заявление взыскателя - ПАО АКБ «Связь-Банк» об изменении способа и порядка исполнения решения суда об обращении взыскания на земельный участок обоснованно, законно и подлежит удовлетворению.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что изменение начальной продажной цены земельного участка в судебном порядке не может ставиться в зависимость от проведения повторных торгов и от наличия постановления судебного пристава-исполнителя о снижении цены имущества на 15% (статья 91 Федерального закона от 02.10.2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве») от его первоначальной установленной судом стоимости, поскольку в противном случае будут грубо нарушены права взыскателя в исполнительном производстве.

Данные фактические обстоятельства дела и требования закона не были учтены судом первой инстанции при вынесении оспариваемого судебного акта.

Кроме того, по мнению судебной коллегии, исполнение судебного решения, в том числе вынесенного в пользу кредитора в случае нарушения должником гражданско-правового обязательства, по смыслу части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, следует рассматривать как элемент судебной защиты; защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт или акт иного уполномоченного органа своевременно не исполняется, что обязывает федерального законодателя при выборе в пределах своей конституционной дискреции того или иного механизма исполнительного производства осуществлять непротиворечивое регулирование отношений в этой сфере, создавать для них стабильную правовую основу и не ставить под сомнение конституционный принцип исполнимости судебного решения, а законодательная регламентация обращения взыскания по исполнительным документам должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора (охватывающих его право требования), с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства должником.

Если рыночная цена предмета залога значительно снизилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, после признания торгов несостоявшимися возможно обращение залогодателя или залогодержателя в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества, которое подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным статьей 434 ГПК Российской Федерации, регулирующей, в частности, изменение порядка исполнения судебных постановлений и судебных актов (пункт 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013 года). При этом, как определение суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда не отменяет и не изменяет решение суда, вынесенное по существу материально-правового спора сторон по делу.

Таким образом, применительно к вышеуказанным нормам права изменение способа или порядка исполнения судебного акта допустимо лишь в том случае, если процессуальное решение не может быть исполнено в силу обстоятельств, затрудняющих исполнение либо свидетельствующих о невозможности исполнения способом, указанным в судебном акте, но возможность его исполнения сохраняется. Изменение способа исполнения может заключаться в замене одного вида исполнения другим или в определенной трансформации первоначального способа исполнения.

В названном Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств указано, что после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Для подтверждения фактической обоснованности заявления заинтересованной стороной должны быть представлены доказательства, соответствующие требованиям статей 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и подтверждающие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, значительно уменьшилась и существенно отличается от его начальной продажной стоимости, определенной судом.

Обосновывая свои требования об изменении способа и порядка исполнения решения Благовещенского городского суда Амурской области от 31.08.2016 года взыскатель - ПАО АКБ «Связь-Банк» ссылается на отчет ООО «ТопФрейм Оценка» от 04.06.2018 года №017/БГВ/18 об оценке недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 977 кв.м из категории земель: земли поселений, с кадастровым номером <А>, расположенного по адресу: <...> №, составляет 5 250 000 руб.

Представленный взыскателем отчет об оценке рыночной стоимости заложенного имущества с точки зрению его полноты, обоснованности и достоверности судебная коллегия признает в качестве допустимого и достаточного доказательства юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению в рамках разрешения заявленных требований. Оценка произведена и отчет составлен компетентным специалистом, имеющим значительный стаж работы, с применением сравнительного подхода.

Доказательств, опровергающих оценку рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка, а также несогласия с отчетом ООО «ТопФрейм Оценка» от 04.06.2018 года №017/БГВ/18, лица, участвующие в деле, в том числе должники, при рассмотрении заявления судом первой инстанции суду не предоставлено. Не представлены такие доказательства в заседание судебной коллегии.

Поскольку суд апелляционной инстанции полагает, что выводы оценщика о стоимости объекта недвижимости – земельного участка наиболее соответствует фактическим обстоятельствам, сложившимся с учетом рынка цен, исходя из вышеуказанных требований законодательства, судебная коллегия устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества – земельного участка в размере 80% от рыночной стоимости, что составляет 4 200 000 руб., из расчета: 5 250 000 руб. х 80%.

С учетом указанных обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении частной жалобы ПАО АКБ «Связь-Банк», необходимости отмены обжалуемого определения суда как незаконного и необоснованного, и разрешении вопроса по существу в виде изменения порядка исполнения решения Благовещенского городского суда Амурской области от 31.08.2016 года по иску ПАО АКБ «Связь-Банк» к ООО «Амурстройкомплект», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Компания «Мантех», ФИО6 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению ФИО5 к ПАО АКБ «Связь-Банк» в лице Благовещенского филиала ПАО АКБ «Связь-Банк» о признании недействительным договора поручительства № от 26.09.2012 года, установив начальную продажную цену заложенного имущества – земельного участка площадью 977 кв.м, категория земель: земли поселений, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 765000, <...> №, в размере 80% от рыночной стоимости – 4 200 000 руб.

Также на основании статьей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», с должника - ООО «Амурстройкомплект» в пользу взыскателя - ПАО АКБ «Связь-Банк» подлежат взысканию расходы по оплате составления отчета об оценке заложенного имущества в размере 4 900 рублей, поскольку данные расходы подтверждены документально (платежное поручение №11915 от 08.06.2018 года (том 5, л.д.73), являлись вынужденно понесенными взыскателем для защиты своего нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.330, 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Определение Благовещенского городского суда Амурской области от 15 августа 2018 года отменить полностью.

Разрешить вопрос по существу:

заявление взыскателя - Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытого акционерного общества) об изменении порядка исполнения решения Благовещенского городского суда Амурской области от 31 августа 2016 года удовлетворить.

изменить порядок исполнения решения Благовещенского городского суда Амурской области от 31 августа 2016 года по иску Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытого акционерного общества) в лице Благовещенского филиала Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытого акционерного общества) к обществу с ограниченной ответственностью «Амурстройкомплект», ФИО3, ФИО4, ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Мантех», ФИО6 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению ФИО5 к Межрегиональному коммерческому банку развития связи и информатики (открытому акционерному обществу) в лице Благовещенского филиала Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытого акционерного общества) о признании недействительным договора поручительства № от 26.09.2012 года, установив начальную продажную цену заложенного имущества – земельного участка площадью 977 кв.м, категория земель: земли поселений с кадастровым номером <А>, расположенного по адресу: 765000, <...> №, в размере 80% от рыночной стоимости – 4 200 000 руб. (четыре миллиона двести тысяч рублей).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Амурстройкомплект» в пользу Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики (открытого акционерного общества) расходы по оценке залогового имущества в размере 4 900 руб. (четыре тысячи девятьсот рублей).

Определение суда апелляционной инстанции, вынесенное по частной жалобе, представлению прокурора, вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: