Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поплавской С. Л. к Панкратову А. С., Панкратовой Я. Р. о признании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительной, свидетельства о праве собственности недействительным, исправлении ошибки и выдачи нового свидетельства о государственной регистрации права собственности по апелляционной жалобе Поплавской С. Л. на решение Тындинского районного суда Амурской области от 30 октября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Васильева О.Д., пояснения истца Поплавской С.Л., изучив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Поплавская С.Л. обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указав, что 26 июля 2013 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена запись регистрации №, выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество – квартиру № в доме № по ул. Красная Пресня в г. Тында Амурской области. Данная регистрация была произведена согласно договору купли-продажи от 23 июля 2013 года, заключенному между ней и Панкратовым А.С., Панкратовой Я.Р. В свидетельстве о праве собственности имеется запись: существующие ограничения (обременения): ипотека в силу закона. Согласно договору, часть денежных средств, в размере 1 500 000 рублей была передана продавцу наличными за счет собственных денежных средств покупателя при подписании предварительного договора купли-продажи. В договоре также указано, что 1 400 000 рублей будут выплачены продавца покупателем после государственной регистрации перехода права собственности. Указанные сведения о расчете свидетельствуют о другом виде обременения и внесении данного вида обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный договор купли-продажи к «ипотеке в силу закона» не относится и не является кредитным договором, в связи с этим ипотека в силу закона не возникает. На основании изложенного, просила признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «ипотека в силу закона» недействительной. Произвести запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в графе существующие ограничения (обременения) право: обременения в пользу продавца согласно закона об ипотеке; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности от 26 июля 2013 года, выдать новое свидетельство о государственной регистрации права собственности с новой формой обременения «обременение в пользу продавца».

В суде первой инстанции истец Поплавская С.Л. поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в иске.

Ответчик Панкратов А.С. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения заявленных требований.

Решением Тындинского районного суда Амурской области от 30 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что государственная регистрация ипотеки производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса. Ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимости за счет средств кредита или займа, выданного банком или другим юридическим лицом. В настоящем случаем имеется не ипотека в силу закона, а обременение в пользу продавца, поскольку уплата средств по договору купли-продажи предусмотрена в пользу частного лица. Выводы суда относительно того, что свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности в настоящее время в объективной форме не существует в связи с тем, что собственниками квартиры являются Панкратов А.С., Панкратова Я.Р. являются ошибочными, поскольку судебные акты, в соответствии с которыми квартира была реализована в пользу Панкратова А.С., Панкратовой Я.Р. в настоящее время обжалуются в суде кассационной инстанции.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступало.

В суде апелляционной инстанции истец Поплавская С.Л. поддержала доводы жалобы, просила решения суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

При рассмотрении данного дела таких нарушений судом не допущено.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 17 июня 2013 года между Поплавской С.Л. и Панкратовым А.С., Панкратовой Я.Р. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № в доме № по ул. Красная Пресня, г. Тында.

В силу пунктов 2.2, 2.4 указанного договора порядок расчета производится следующим образом: первая часть в качестве первоначального взноса в размере 1 500 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя – наличными средствами в момент подписания настоящего договора. Окончательный расчет в сумме 1 400 000 рублей будет произведен покупателем наличными деньгами после государственной регистрации права собственности с рассрочкой платежа в срок до 17 июня 2015 года.

23 июля 2013 года между Панкратовым А.С., Панкратовой Я.Р. и Поплавской С.Л. заключен основной договор купли-продажи квартиры № в доме № по ул. Красная Пресня, г. Тында.

В соответствии с пунктом 2.3 указанного договора сумма в размере 1 400 000 рублей в срок не позднее 17 июня 2015 года будет уплачена покупателем продавцам наличными денежными средствами после государственной регистрации права собственности.

Договор купли-продажи квартиры от 23 июля 2013 года продавцами Панкратовым А.С., Панкратовой Я.Р. был исполнен путем передачи указанной квартиры Поплавской С.Л., 26 июля 2013 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области был произведена государственная регистрация права собственности, государственная регистрация ипотеки в силу закона, в связи с чем Поплавской С.Л. выдано свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь нормами гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемая запись регистрации и выданное свидетельство оформлены в полном соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, суд первой инстанции указал, что свидетельство о государственной регистрации права собственности в настоящее время в объективной форме не существует, поскольку собственниками указанной квартиры являются Панкратов А.С., Панкратова Я.Р.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, находит их верными, основанными на нормах права и обстоятельствах дела.

В силу положений пункта 3 статьи 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Абзац 2 части 1 статьи 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру от 26 июля 2013 года (л.д. 6) зарегистрированы существующие ограничения (обременения) права - ипотека в силу закона.

Пункт 2 статьи 346 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Пункт 2 статьи 352 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусматривал, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно статье 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно по воле лишь залогодателя, необходимо либо заявление владельца закладной, либо совместное заявление сторон по сделке, либо решение суда.

Из указанного следует, что доводы апеллянта о неверной записи в Едином государственном реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: «ипотека в силу закона» и необходимости произвести запись «обременение в пользу продавца» основаны на неправильном толковании норм материального права.

Доводы апеллянта о том, что Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 года N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" утратил силу, а значит уведомление государственного регистратора об отказе в исправлении технической ошибки является незаконным, противоречит законодательству, действовавшему на момент заключения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (в ред. от 07.05.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами. При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный регистратор, осуществляя проверку законности сделки и правовую экспертизу, предусмотренные пунктом 1 статьи 13 настоящего Федерального закона, проверяет наличие у залогодателя права собственности, права хозяйственного ведения на заложенное имущество, наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (часть 3 указанной статьи).

Поскольку договором купли-продажи квартиры предусмотрено, что сумма в размере 1 400 000 рублей будет оплачена Поплавской С.Л. в пользу Панкратовых после государственной регистрации перехода права собственности, в срок не позднее 17 июня 2015 года, то есть имеет место рассрочка оплаты, в таком случае возникает ипотека в силу закона.

Доводы апеллянта о том, что решение Тындинского районного суда от 17 октября 2017 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 29 января 2018 года, которыми в пользу Панкратова А.С. с Поплавской С.Л. взысканы денежные средства по договору купли-продажи квартиры, были обжалованы на момент рассмотрения спора в суде кассационной инстанции не могут быть приняты во внимание. Так, определением судьи Амурского областного суда от 05 декабря 2018 года в передаче кассационной жалобы с делом в президиум Амурского областного суда было отказано.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную ответчиком позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. В связи с чем, основаниями для отмены решения в соответствии со статьей 330 ГПК РФ не являются.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Тындинского районного суда Амурской области от 30 октября 2018 года оставить без изменений, а апелляционную жалобу Поплавской С. Л. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии: