Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора и взыскании денежных средств по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Зейского районного суда от 19 декабря 2019 года.

Заслушав дело по докладу судьи Шульга И.В., объяснения представителя ФИО1 Лапо Е.М., представителя ФИО2 ФИО3, судебная коллегия

установила :

ФИО1 обратился в суд с данным иском, указав, что 01 марта 2015 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых зданий с земельными участками, расположенных по адресам: <36> – магазин «Исток», земельный участок площадью 568 кв м с кадастровым номером <номер>0016; <21> – магазин «Перспектива 2», земельный участок площадью 702 кв м с кадастровым номером <номер>0010; <83> – магазин «Каскад», земельный участок площадью 1302 кв м с кадастровым номером <номер>142. Стоимость продаваемых объектов недвижимости составила 26000000 руб. По условиям указанного договора истец принял на себя обязательства ФИО2 по оплате кредитных договоров, заключенных между ответчиком и ОАО «Азиатской-Тихоокеанский банк» от 25 декабря 2013 года №0017/0489997, ОАО «Сбербанк России» от 30 июня 2014 года №1221/8636/0181/040/14, ОАО «Сбербанк России» от 10 октября 2014 года №8636/0180/-117, в соответствии с графиками погашения задолженности. Кроме того, в срок до 01 июля он обязался передать ФИО2 наличными денежными средствами 3080600 руб. равными долями 16-го и 30-го числа каждого месяца. Данную обязанность он исполнил в полном объёме. Имущество в его владение не передавалось, так как переход права собственности был предусмотрен при заключении основного договора после полной оплаты. Во исполнение оспариваемого договора он перечислил ответчику денежные средства в сумме 21821423 руб. 14 коп. 24 июня 2019 года между ним и ответчиком было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым цена недвижимого имущества не изменилась, однако ответчик установил обязанность истца, как покупателя, по погашению кредитной задолженности с учётом утверждённого судом мирового соглашения от 05 июня 2019 года, которым был изменён график платежей и полная стоимость кредита, в связи с чем, стоимость имущества возросла в несколько раз. Данное имущество находится в залоге у банков и во владении <2> В связи с этим он направил <2> претензию и получил ответ, из которого следует, что имуществом она пользуется на основании договора аренды и договора купли-продажи. Тем самым возникли существенно изменившиеся условия предварительного договора, которые требовали дополнительного согласования. 04 августа и 08 августа 2019 года он направил в адрес ответчика претензии, однако ответа на них не получил. Просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилых зданий с земельными участками от 01 марта 2015 года, заключенный между сторонами, и взыскать с ответчика в его пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме 21821423 руб. 14 коп.

В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что обязательства внесения платы по договору исполнены им не полностью. Платежи производились им и его доверенным лицом <3> О том, что объект недвижимости, который ФИО2 должен передать ему, находится в пользовании и владении третьего лица <2>, ему стало известно в ноябре или декабре 2017 года от ФИО4 Спорный договор был заключен добровольно с обеих сторон. После подписания договора он получил в пользование и распоряжение это имущество по договору безвозмездного пользования. Переданным имуществом – магазинами он пользовался до августа 2017 года, в августе 2017 года перестал пользоваться магазином «Исток»; начиная с апреля 2018 года, он перестал пользоваться остальными магазинами по той причине, что ответчик предложил прекратить свою деятельность, в связи с тем, что он был намерен продать объекты иному лицу. Свои обязательства в части оплаты договора он исполнял до декабря 2017 года. Соглашения о прекращении договора между ним и ответчиком не заключались, они только обсуждали продажу магазина «Исток». Продажа <2> части имущества в счёт погашения его долга перед ответчиком была его инициативой, чтобы не доводить дело до суда. Предварительным договором купли – продажи установлено, что он приобретает имущество по цене 26000000 руб. согласно графикам платежей. Считает, что со стороны ответчика имеется существенное нарушение договора, поскольку ответчик считает, что истец должен оплатить проценты за пользование кредитом, требует от него каждый месяц сумму больше, чем было оговорено между ними изначально. Договором предусмотрено, что он обязан был внести ответчику наличными средствами 3080600 руб., эту часть обязательства он исполнил в полном объёме. Сумму в размере 23000000 рублей он должен был выплачивать по графикам, и он выплатил 21821423,14 руб. С 2018 года он не исполняет свою обязанность по оплате кредита по графикам в связи с тем, что не согласен с конечной суммой. В предварительном договоре купли-продажи указаны 3 кредитных договора, в одном из которых заёмщиком являлась ФИО4, о чем он узнал позже.

В судебном заседании ответчик и его представитель иск не признали, указав, что в начале 2015 года истец обратился к ответчику с предложением купить объекты недвижимости. В связи с их нахождением в залоге у банка стороны не имели возможности сразу заключить договор купли-продажи и поэтому приняли решение заключить оспариваемый истцом договор, расчёт по которому истец обязался осуществлять в форме оплаты кредитных обязательств ответчика. Для обеспечения истцу возможности вносить средства на погашение кредита он был введён в число поручителей по основному кредиту ответчика в ПАО «Сбербанк России». С момента подписания сторонами договора все являющиеся его предметом объекты недвижимости немедленно были переданы истцу в безвозмездное пользование и в течение 2015 – 2018 г. находились в его владении. Используя имущество ответчика в своих коммерческих интересах, истец самостоятельно привлекал субарендаторов, в числе которых была ИП <2> Начиная с 2017 года, истец стал систематически допускать нарушения своих обязательств по договору в части оплаты кредита ответчика в ПАО «Сбербанк России», а с апреля 2018 года вообще прекратил соответствующие выплаты. Следствием этого стал рост кредитной задолженности ответчика, появление у него просрочек, пеней и штрафов, и, наконец, обращение банка в суд. В ходе судебного разбирательства в Зейском районном суде по иску ПАО «Сбербанк России» (дело №2-15/2015) по состоянию на ноябрь 2018 года истец полностью признавал свои договорные обязательства по оплате кредитного договора ответчика, а в июне 2019 года добровольно подписал мировое соглашения с банком, установившее новый размер и порядок оплаты кредита. Фактическая аренда имущества истцом прекратилась к осени 2018 года, в настоящее время входящие в предмет договора объекты недвижимости находятся в краткосрочной аренде у ИП ФИО5 По её условиям арендатор осведомлён о наличии на арендованное имущество обременений в форме кредитного залога в пользу ПАО «Сбербанк России» и договора, по условиям которого после снятия залога имущество должно быть передано истцу. Никаких иных действующих соглашений ответчика о возможном отчуждении вышеуказанного имущества в пользу кого-либо еще, кроме истца, не имеется. Ограниченное банковским залогом и договором право ответчика на распоряжение своим имуществом ограничивается только случаями его возможного отчуждения, тогда как кратковременная аренда формой отчуждения не является. До передачи истцу имущества при исполнении договора ответчик имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по собственному усмотрению. В настоящее время финансовые обязательства истца фактически исполняются самим ответчиком, однако он со своей стороны расторгать договор не намерен и заявляет о своей готовности исполнить свои обязательства по договору, в том числе в установленном соглашением порядке и в предусмотренные им сроки заключить с истцом основной договор, передать все предусмотренное им имущество в его собственность. Из иска не ясно, в чём именно заключается и чем доказывается виновное существенное нарушение ответчиком условий договора и своих обязательств по нему, на основании какой конкретно нормы истец требует расторжения договора, какие разногласия и по каким изменившимся существенным условиям договора не были урегулированы сторонами по вине ответчика до обращения истца в суд, какое отношение к признаваемым сторонами действительными сделкам имеет заявленное в иске неосновательное обогащение ответчика, в чём конкретно оно заключается. Цена договора осталась неизменной с 2015 года. Кроме того, сторона ответчика не согласна с размером исполненных истцом обязательств по договору. Заявленная в реестре истца общая сумма платежей по кредиту составляет 21816823,14 руб., однако арифметическое сложение перечисленных в реестре сумм платежей составляет 21874877,14 руб., что не совпадает с заявленной ценой иска – 21821423,14 руб. Считают, что не подлежат зачету в оплату по спорному договору: оплата истцом налогов и товаров (продуктов питания), внесение средств по поручению ответчика и по поручению третьего лица. Ответчик пояснил, что при открытии супермаркета ему не хватало денежных средств. По его просьбе ФИО4 оформила кредит на своё имя на сумму 2000000 рублей, указанные денежные средства она передала ему. По устной договоренности между ними он выплачивал указанный кредит. При заключении сделки с ФИО1 на него была возложена обязанность по оплате 3 кредитных договоров, одним из которых, являлся кредитный договор №8636/0180-117 от 10 октября 2014 года на сумму 2000000 рублей, заключенный между ОАО «Сбербанк России» и ФИО4 Истец производил оплату по кредитным договорам до марта 2018 года. Сначала истец передавал наличные денежные средства ему, а он производил оплату по кредитам. После того, как было оформлено дополнительное соглашение к кредитному договору от 30 июня 2014 года, истец стал оплачивать кредиты самостоятельно безналичным путём.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» в ходе рассмотрения дела указывало, что оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи от 01.03.2015 г. не имеется ввиду отсутствия нарушения договора со стороны продавца ФИО2 Заключая предварительный договор купли-продажи, ФИО1 был вправе рассчитывать на заключение основного договора купли-продажи и получение в собственность объектов недвижимости при условии погашения со своей стороны кредитных договоров ФИО2 Исполнив свои обязательства по оплате цены договора лишь в части, ФИО1 не вправе требовать встречного исполнения обязательств от ФИО2 Кроме того, обязанности передать имущество у ФИО2, как у стороны предварительного договора купли-продажи не возникло, поскольку исполнение такой обязанности составляет предмет основного договора. Таким образом, факт существенного нарушения ФИО2 предварительного договора купли-продажи от 01.03.2015 г отсутствует. Доказательства обратного в материалы дела не представлены. Доводы о существенном изменении условий предварительного договора купли-продажи ввиду нахождения продаваемых объектов недвижимости во владении <2> и увеличении стоимости имущества не состоятельны. Согласно данным ЕГРН собственником объектов недвижимости, являющихся объектом продажи по спорному договору, остаётся ФИО2 Увеличение стоимости имущества истцом не подтверждено. Дополнительных соглашений к предварительному договору купли-продажи от 01.03.2015 г об изменении цены договора истцом не представлено. Он не вправе требовать возврата денежных средств, оплаченных в качестве задатка в счёт приобретаемых объектов недвижимости ввиду неисполнения предварительного договора купли-продажи со стороны истца. Исходя из буквального содержания условий предварительного договора, контрагенты расценивают денежные средства в размере 21821423,14 руб. в качестве задатка в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения, который засчитывается в счёт оплаты за приобретаемые объекты недвижимости. Момент заключения основного договора и передачи объектов недвижимости в собственность ФИО1 поставлен под условие погашения им кредитных договоров ФИО2 Оплата цены договора произведена ФИО1 не в полном объёме, что не оспаривается в исковом заявлении, соответственно, задаток не подлежит возврату ФИО1 Получение ФИО2 денежных средств от ФИО1 не может расцениваться истцом как неосновательное обогащение ФИО2 ввиду того, что денежные средства были добровольно оплачены истцом на основании сделки – предварительного договора купли-продажи от 01.03.2015 г. Согласно ст.1102 ГК РФ обязательным признаком неосновательного обогащения является приобретение или сбережение имущества приобретателем за счёт другого лица (потерпевшего) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Доказательства, подтверждающие факт неосновательности приобретения или сбережения ФИО2 денежных средств за счёт ФИО1 не представлены. Стороны пришли к соглашению и по поводу предмета договора купли-продажи и о цене и порядке оплаты договора, что исключает признак неосновательного обогащения.

Дело рассмотрено в отсутствие истца, третьих лиц ПАО «Сбербанк России», ООО «Ясень», ФИО4, извещенных о судебном разбирательстве надлежащим образом.

Оспариваемым решением в иске отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит данное судебное постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Указывает, что суд не принял заявление о дополнении (изменении) оснований иска и уточнении заявленных требований, не привлек к участию в деле <1> и <2> Полагает, что суд неверно изложил объяснения стороны истца о договоре аренды. Ссылается на невыгодность для него условий договора, реализацию недвижимого имущества другому лицу.

Возражений на жалобу не поступило.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 Лапо Е.М. на жалобе настаивал, указал, что судом не были рассмотрены уточнения исковых требований и приложенные к ним документы.

Представитель ФИО2 ФИО3 с жалобой не согласился, просил оставить оспариваемое решение без изменения, указал, что представлены истцом документы рассмотрены в полном объеме, уточнения иска направлены на одновременное изменение предмета и оснований иска, что не допускается.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения настоящей жалобы надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к его рассмотрению.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик является собственником нежилых зданий, расположенных по адресам: <36> магазин «Исток»; <21>, магазин «Перспектива 2»; <83> магазин «Каскад», а также земельных участков по указанным адресам с кадастровыми номерами <номер>16, <номер>:10, <номер>:142.

01 марта 2015 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых зданий с земельными участками №1.

По его условиям стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи нежилых зданий с земельными участками на условиях, предусмотренных настоящим договором.

При заключении соглашения сторонам было известно, что указанные объекты являются предметом залога по кредитным обязательствам продавца по договорам с ОАО «Азиатской-Тихоокеанский банк» от 25 декабря 2013 года №0017/048997 на сумму 1068376,07 руб., с ОАО «Сбербанк России» от 10 октября 2014 года №8636/0180-117 на сумму 2000000 руб. и от 30 июня 2014 года №1221/8636/0181/040/14 на сумму 21551899, 67 руб.

В соответствии с предварительным договором объекты продаются истицу за 26000000 руб.

Денежные средства выплачиваются покупателем следующим образом: он берёт на себя обязательства продавца (заёмщика) по указанным кредитным договорам и выплачивает их до полного погашения согласно графикам платежей, которые являются неотъемлемой частью соглашения. Также покупатель обязуется в срок до 01 июля внести продавцу наличными денежными средствами 3080635 рублей равными долями 16-го и 30-го числа каждого месяца соответственно.

Стороны обязались заключить основной договор в течение 5 дней после выполнения покупателем условий об оплате имущества и снятия продавцом обременений на него.

Предварительный договор вступает в действие со дня его подписания и действует до выполнения сторонами всех его условий.

01 марта 2015 года указанные объекты по договору безвозмездного пользования были переданы ФИО1 для осуществления торговой деятельности на период действия предварительного договора купли-продажи.

02 сентября 2015 года ИП ФИО1 подписал договор поручительства с ПАО «Сбербанк России», обязавшись отвечать перед кредитной организацией за исполнение ИП ФИО2 всех обязательств по кредитному договору от 30 июня 2014 года №1221/8636/0181/040/14.

Истец пользовался магазином «Исток» до августа 2017 года, магазинами «Перспектива 2» и «Каскад» до апреля 2018 года. С указанного времени он перестал исполнять свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, в связи с чем объекты недвижимости были возвращены ответчику ФИО2, договор безвозмездного пользования прекращен.

05 июня 2019 года между ПАО «Сбербанк России», ФИО2, <1>, <4> ИП <5> ИП ФИО1, ООО «Фаланга» было заключено мировое соглашение в рамках гражданского дела, на основании которого был изменен график платежей по кредитному договору ФИО2 от 30 июня 2014 года №1221/8636/0181/040/14. Определением Зейского районного суда Амурской области от 25 июня 2019 года указанное мировое соглашение было утверждено.

24 июня 2019 года между ФИО2 и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, по условиям которого денежная сумма за объекты недвижимости выплачивается покупателем следующим образом: он берёт на себя обязательства продавца (заёмщика) по вышеназванным кредитным договорам и выплачивает их согласно графикам платежей, а также обязуется в срок до 1 июля внести продавцу наличными денежными средствами 3080600 рублей равными долями 16-го и 30-гшо числа каждого месяца.

При добросовестном исполнении покупателем обязательств по оплате объектов недвижимости продавец не имеет права без согласия покупателя отчуждать их третьим лицам.

Истцом денежная сумма, определенная условиями предварительного договора купли-продажи - 26000000 рублей, в полном объеме ФИО2 не выплачена.

Обращаясь в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи, ФИО1 указал на существенное изменение его условий, а именно: на основании мирового соглашения был изменён график платежей, и возросла полная стоимость кредита; указанные объекты недвижимости переданы во владение <2>

Разрешая настоящий спор и отказывая в иске, суд исходил из того, что в результате заключения мирового соглашения и дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи стоимость недвижимости осталась прежней, а ежемесячный платеж по неисполненному кредитному договору от 30 июня 2014 года с ПАО «Сбербанк России» уменьшен. Также учел, что истцом обязательства по оплате имущества в полном объеме не исполнены, и ответчик остается его собственником, в связи с чем вправе передать объекты недвижимости во владение третьим лицам.

Судебная коллегия такие выводы считает правильными.

В силу ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

По смыслу данной норы изменение одновременно и предмета, и основания искового заявления недопустимо.

Как следует из настоящего иска, ФИО1 просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи в связи с существенным изменением его условий, взыскать уплаченные по нему денежные средства.

В заявлении о дополнении основания иска и уточнении исковых требований, ФИО1 просил суд признать указанное соглашение недействительным в связи с заключением его на невыгодных для истца условиях, несогласованием всех существенных условий договора, отсутствием у ответчика намерения заключить в будущем основной договор и мнимостью сделки, отсутствием нотариального согласия супруги ФИО2 на ее совершение. Также указал на добросовестность ответчика и просил взыскать с него денежные средства, уплаченные по предварительному договору.

Тем самым ФИО1 настаивал как на изменении предмета, так и основания иска.

Исходя из приведенных норм, суд был не вправе принять такие изменения.

Следовательно, оставление указанного заявления ФИО1 без внимания вопреки его доводам о нарушении судом материальных или процессуальных норм не свидетельствует.

Ссылки апелляционной жалобы на невыгодность для истца условий данного соглашения также не могут быть оценены и судом второй инстанции, поскольку согласно ч. 4 ст. 327.1 ГПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. При этом ФИО1 не лишен права обратиться в суд с иском о признании предварительного договора недействительным.

Указания заявителя жалобы на реализацию недвижимого имущества другому лицу опровергаются материалами дела, согласно которым они принадлежат на праве собственности ответчику.

Доводы апелляционной жалобы о непривлечении к участию в деле <1> и <2> не могут быть приняты во внимание, поскольку полномочия представлять интересы данных лиц у истца отсутствуют.

Ссылки ФИО1 на то, что суд неверно изложил объяснения стороны истца о договоре аренды, не находят подтверждения в материалах дела. При этом сторона истца замечаний на протоколы судебных заседаний в порядке ст. 231 ГПК РФ не приносила.

Таким образом, решение вынесено при правильном применении норм материального права и с соблюдением норм процессуального права, обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, определены судом верно. С учетом изложенного оспариваемый судебный акт отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила :

Решение Зейского районного суда от 19 декабря 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные постановления по настоящему делу могут быть обжалованы в кассационном порядке в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (690090, <...>) через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Председательствующий :

Судьи коллегии :

1версия для печатиДело № 33АП-752/2020 (Определение)