Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министра имущественных отношений Амурской области Ф.И.О.5 на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 24 декабря 2015 года.

Заслушав дело по докладу судьи Никитина В.Г., пояснения представителя министерства имущественных отношений Амурской области ФИО1, представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Министерство имущественных отношений Амурской области обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 8 июля 2015 года об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 4 октября 2004 года №.

В обосновании заявленных требований указано, что право собственности Амурской области на земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м., зарегистрировано в ЕГРП 19.01.2007 года.

25 мая 2015 года министерство имущественных отношений Амурской области обратилось за государственной регистрацией соглашения к договору аренды на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым №, которым внесены изменения в договор аренды земельного участка № от 4 октября 2004 года (в ред. от 14.04.2005 г.), заключенный между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Юр.лицо1».

Сообщением управления Росреестра по Амурской области от 8 июля 2015 года № министерству было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 2 апреля 2015 года №, заключенного между министерством и Ф.И.О.6, ГАУ Амурской области «Юр.лицо2».

В качестве мотива принятия указанного решения было указано, что дополнительное соглашение к договору аренды не является самостоятельным основанием возникновения права аренды, а является неотъемлемой частью самого договора аренды. Дополнительным соглашением меняется субъектный состав договора аренды, так как на стороне арендатора выступают Ф.И.О.6 и ГАУ Амурской области «Юр.лицо2», право аренды ООО «Юр.лицо1» прекращается, тогда как первоначальный договор аренды заключен с ООО «Юр.лицо1».

Министерство считает доводы управления Росреестра по Амурской области, приведенные в сообщении об отказе в государственной регистрации, необоснованными, а отказ в государственной регистрации прав незаконным, поскольку на момент подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и его предоставления в управление Росреестра по Амурской области для регистрации, права и обязанности арендатора земельного участка в силу закона перешли к Ф.И.О.6 с момента приобретения последним права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на данном земельном участке.

В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Амурской области настаивала на заявленных требованиях по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель управления Росреестра по Амурской области в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявленных требований, считая оспариваемое решение № от 8 июля 2015 года законным и обоснованным. Указала, что дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка изменяется субъектный состав договора аренды, то есть на стороне арендатора выступают Ф.И.О.6 и ГАУ Амурской области «Юр.лицо2», право аренды ООО «Юр.лицо1» прекращается, тогда как первоначально договор аренды заключен с ООО «Юр.лицо1». Пунктом 5.1 договора аренды от 4 октября 2004 года предусмотрено, что все изменения и (или) дополнения к договору аренды оформляются сторонами в письменной форме, подписываются уполномоченными на то представителями сторон. Однако, в дополнительном соглашении от 2 апреля 2015 года отсутствует подпись уполномоченного лица от имени ООО «Юр.лицо1», так как ООО «Юр.лицо1» не участвует в заключении данного дополнительного соглашения.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 24 декабря 2015 года в удовлетворении требований министерства имущественных отношений Амурской области было отказано.

В апелляционной жалобе министр имущественных отношений Амурской области просит указанное решение суда отменить, настаивая на доводах о том, что в силу статей 421, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ для перехода права пользования земельным участком к покупателю недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке, заключения дополнительного соглашения между арендодателем и первоначальным арендатором (бывшим собственником объекта недвижимого имущества) не требуется. С момента подписания дополнительного соглашения к договору аренды и предоставления такого соглашения в управление Росреестра по Амурской области для государственной регистрации на Ф.И.О.6 перешли права и обязанности арендатора соответствующего земельного участка с момента регистрации за ним права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке в силу закона (с 26.07.2012 года).

В судебном заседании представитель министерства имущественных отношений Амурской области ФИО1 настаивал на доводах апелляционной жалобы, считая судебное решение необоснованным, подлежащим отмене.

Представитель управления Росреестра по Амурской области ФИО2 в судебном заседании возражала относительно доводов апелляционной жалобы, считая их несостоятельными, просила решение суда оставить без изменения.

Судебная коллегия по административным делам Амурского областного суда, проверив законность и обоснованность оспариваемого судебного акта на основании статьи 308 КАС Российской Федерации, приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 218 КАС Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из дела, на основании постановления мэра города Благовещенска от 21 сентября 2004 года № земельный участок с кадастровым №, расположенный по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение: для убежища ГО в границах был предоставлен на праве аренды ООО «Юр.лицо1» сроком до 30.12.2004 года.

Во исполнение указанного постановления комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска с ООО «Юр.лицо1» заключен договор аренды данного земельного участка № от 4 октября 2004 года.

На основании соглашения от 14 апреля 2005 года о продлении договора аренды № от 4 октября 2004 года, указанный договор аренды был продлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Из материалов дела также следует, что на земельном участке с кадастровым №, расположенном по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. расположены: административное 3-х этажное здание на существующим ГО, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровым номером объекта №, литер А1, а также Убежище ГО общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер объекта №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества № от 10 сентября 2015 года, право собственности на административное здание над существующим ГО с кадастровым № принадлежало ООО «Юр.лицо1» в период с 13.06.2006 по 31.05.2011 года, Ф.И.О.10 с 31.05.2011 по 26.07.2012 года, Ф.И.О.6 с 26.07.2012 года по настоящее время.

Объект недвижимого имущества: Убежище ГО с кадастровым №, являющийся собственностью Амурской области, с 5 мая 2012 года находится в оперативном управлении у ГОУ Амурской области «Юр.лицо2» (выписка из ЕГРН от 25.03.2015 №).

25 мая 2015 года представитель министерства имущественных отношений Амурской области обратилась в управление Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 2 апреля 2015 года к договору аренды на объект недвижимости от 04.10.2004 №.

8 июля 2015 года сообщением № министерству имущественных отношений Амурской области было отказано в государственной регистрации данного дополнительного соглашения. В качестве обоснования отказа указано, что в дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка отсутствует подпись уполномоченного лица от имени ООО «Юр.лицо1», в том время как пунктом 5.1 договора аренды от 04.10.2004 года предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору аренды оформляются сторонами в письменной форме и подписываются уполномоченными на то представителями сторон.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных министерством имущественных отношений Амурской области требований об оспаривании данного решения управления Росреестра по Амурской области, суд первой инстанции исходил из того, что при регистрации дополнительного соглашения у государственного регистратора обоснованно возникли сомнения о наличии оснований для ее проведения, поскольку данное соглашение заключено без участия арендатора и он не поименован стороной регистрируемой сделки, в то время как договор аренды земельного участка с ООО «Юр.лицо1» не расторгнут и не является недействительным.

Между тем, судом не были учтены следующие обстоятельства.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 271 ГК Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно части 1 статьи 552 ГК Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть3).

В силу части 1 статьи 35 ЗК Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу изложенных правовых норм следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость в силу закона приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, был ли переоформлен в установленном порядке договор аренды в отношении этого земельного участка. Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из правоотношений, возникших из первоначального договора аренды данного земельного участка.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Следовательно, для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества дополнительного согласия арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, в какой-либо форме не требуется.

Таким образом, поскольку арендаторами земельного участка в связи с приобретением находящихся на нем объектов недвижимого имущества являются Ф.И.О.6 и государственное автономное учреждение Амурской области «Юр.лицо2», у государственного регистратора не имелось оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 2 апреля 2015 года №.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции, постановленного в результате неправильного применения норм материального права и принятия по делу нового решения о признании незаконным решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 8 июля 2015 года об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 2 апреля 2015 года № к договору аренды земельного участка от 4 октября 2004 года № земельного участка с кадастровым №; возложении на управление Росреестра по Амурской области обязанности зарегистрировать дополнительное соглашение от 2 апреля 2015 года № к договору аренды земельного участка от 4 октября 2004 года № земельного участка с кадастровым №.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 307-311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Благовещенского городского суда Амурской области от 24 декабря 2015 года отменить, по делу принять новое решение.

Признать незаконным решение управления Росреестра по Амурской области от 8 июля 2015 года об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 2 апреля 2015 года № к договору аренды от 4 октября 2004 года № земельного участка с кадастровым №.

Возложить обязанность на управление Росреестра по Амурской области зарегистрировать дополнительное соглашение от 2 апреля 2015 года № к договору аренды от 4 октября 2004 года № земельного участка с кадастровым №.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии: