Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Хасанского муниципального района Приморского края к ФИО1 о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хасанского районного суда Приморского края от 15 февраля 2022 года, которым исковые требования удовлетворены в части: с ФИО1 в пользу администрации Хасанского муниципального района Приморского края взыскана задолженность по арендной плате в размере 89273, 48 рублей, из них 44905, 27 рублей - основной долг, 44368, 21 рублей – пеня; расторгнут договор аренды земельного участка № 868 от 4 декабря 2012 года.

С ФИО1 в доход бюджета Хасанского муниципального района Приморского края взыскана государственная пошлина в размере 400 рублей.

Заслушав доклад судьи Гареевой А.В., выслушав представителей администрации Хасанского муниципального района Приморского края, ФИО1, судебная коллегия

установила:

администрация Хасанского муниципального района Приморского края обратилась в суд с названным иском, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Хасанского муниципального района и ФИО12 заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым №, общей площадью 3000 кв.м, на срок с 22 ноября 2012 года по 22 ноября 2022 года. Договором установлена арендная плата в размере 580,68 рублей в год. 6 марта 2014 года ФИО2 уведомила администрацию о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от 4 декабря 2012 года земельного участка с кадастровым № № ФИО1 1 июля 2021 года в адрес ФИО1 администрацией направлено уведомление об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №. В период с 4 декабря 2012 года по 31 декабря 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № составляла 48390 рублей. Годовая арендная плата составляла - 580,68 рублей, ежемесячная - 48,39 рублей. В период с 1 января 2017 года по 31 декабря 2020 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 774030 рублей, в связи с чем годовая арендная плата составляла - 9288,36 рублей, ежемесячная - 774,03 рублей. В период с 1 января 2021 года по 14 декабря 2021 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 564653,93 рублей, годовая арендная плата - 6775,85 рублей, ежемесячная - 564,65 рублей. В период с 6 марта 2014 года по 22 декабря 2021 года ФИО1 не исполняла надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем у нее образовалась задолженность. Администрация Хасанского муниципального района просила взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка № от 4 декабря 2012 года в размере 44905,27 рублей, пеню в размере 44368,21 рублей, расторгнуть договор аренды земельного участка № от 4 декабря 2012 года, обязать ФИО1 передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым № №, площадью 3000 кв.м, из земель <адрес>

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, причины неявки суду не известны. Спор рассмотрен в их отсутствие.

Решением Хасанского районного суда Приморского края от 15 февраля 2022 удовлетворены исковые требования администрации Хасанского муниципального района Приморского края в части.

Не согласившись с постановленным решением, ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, поскольку судом при вынесении решения не принято во внимание, что ФИО1 не была извещена о дате судебного заседания, поскольку в период рассмотрения дела она находилась за пределами Приморского края по семейным обстоятельствам и извещения о дате судебного заседания не получала. В связи с чем у ФИО1 не было возможности заявить о пропуске срока исковой давности, также была лишена возможности заявить об уменьшении неустойки. Истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требований о расторжении договора аренды. Суд первой инстанции при вынесении решения вышел за пределы заявленных требований. Истцом было заявлено вернуть земельный участок по акту приема-передачи, однако, суд в решении указал об отказе в исключении сведений в отношении земельного участка из ЕГРП.

Судебная коллегия, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции не имеется.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и нарушение или неправильное применение норм материального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из содержания ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Земельные участки, согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ, являются одним из видов объектов аренды.

Согласно п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

В силу требований п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу в соответствии с ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Вместе с тем, согласно абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу положений ст. 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. В этой связи стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Согласно ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ.

Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым относятся: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности и другие.

Согласно п. п. 3, 8 Правил определения размера арендной платы, утвержденных вышеназванным Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как установлено судом первой инстанции, 4 декабря 2012 года между администрацией Хасанского муниципального района Приморского края и ФИО12 заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого ФИО12 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым №, общей площадью 3000 кв.м, на срок с 22 ноября 2012 года по 22 ноября 2022 года.

Согласно п. 3.1 указанного договора арендная плата за земельный участок составляет 580,68 рублей в год.

В соответствии с п. 3.6 вышеназванного договора размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новых ставок арендной платы и / или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год. Подлежит перерасчету размер арендной платы, если изменена кадастровая стоимость земельного участка на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В данных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется без внесения соответствующих изменений в настоящий договор и последующего подписания дополнительного соглашения к настоящему договору – на основании письменного уведомления арендатора арендодателем, с приложением расчета арендной платы на текущий год, реквизитов, по которым арендатор перечисляет арендную плату. Уплата арендатором аренной платы осуществляется на основании уведомления со срока, указанного в нем.

Согласно п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

6 марта 2014 года ФИО12 уведомила администрацию Хасанского муниципального района Приморского края о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка ФИО1

1 июля 2021 года в адрес ФИО1 администрацией направлено уведомление об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №

В период с 4 декабря 2012 года по 31 декабря 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № составляла 48390 рублей, годовая арендная плата составляла 580,68 рублей, ежемесячная - 48,39 рублей. В период с 1 января 2017 года по 31 декабря 2020 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 774030 рублей, в связи с чем годовая арендная плата составляла 9288,36 рублей, ежемесячная - 774,03 рублей. В период с 1 января 2021 года по 14 декабря 2021 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 564653,93 рублей, годовая арендная плата составляла 6775,85 рублей, ежемесячная - 564,65 рублей.

В период с 6 марта 2014 года по 22 декабря 2021 года ФИО1 не исполняла надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем у нее образовалась задолженность.

1 июля 2021 года администрацией Хасанского муниципального района Приморского края в адрес ФИО1 направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате в течение четырнадцати дней, предупреждением об обращении с иском в суд о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно произведенному администрацией Хасанского муниципального района Приморского края расчету, проверенному судом и прознанному верным, задолженность ФИО1 по арендной плате за период с 6 марта 2014 года по 22 декабря 2021 года составляет 44905,27 рублей, пеня - 44368,21 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ФИО1 задолженности по арендной плате и пене, и, соответственно, об удовлетворении исковых требований администрации Хасанского муниципального района Приморского края.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, так как они соответствуют как нормам материального права, регулирующим отношения спорящих сторон, так и имеющим значение для дела фактам, которые подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

Разрешая спор о расторжении договора аренды № № земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленного требования.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, ввиду следующего.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное; требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичная позиция изложена в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ», по смыслу которой спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Исходя из изложенного, заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона обязана подтвердить факт досудебного урегулирования данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием.

Таким образом, администрацией Хасанского муниципального района Приморского края не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованиям о расторжении договора аренды земельного участка, каких-либо доказательств обращения к ФИО1 с предложением о расторжении указанного договора или о его изменении суду не представлено.

В связи с чем судебная коллегия полагает необходимым решение Хасанского районного суда Приморского края от 15 февраля 2022 года отменить, исковое заявление администрации Хасанского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № 868 от 4 декабря 2012 года оставить без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Хасанского районного суда Приморского края от 15 февраля 2022 года отменить в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды с вынесением нового решения.

Исковые требования администрации Хасанского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от 4 декабря 2012 года оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Хасанского районного суда Приморского края от 15 февраля 2022 года оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 мая 2022 года.

Председательствующий

Судьи