Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (№3а-31/2020) по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Омска об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ,

по апелляционным жалобам представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Нигороженко Е.В., представителя заинтересованного лица акционерного общества «Экоойл» Синцовой Е.В. на решение Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым требования административного истца удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Вольной Е.Ю., пояснения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – Бобровник Е.В., представителя заинтересованного лица акционерного общества «Экоойл» Шишовой Е.В., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционную жалобу представителя административного истца департамента имущественных отношений администрации г. Омска - Ермолаевой Е.В.,

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных отношений администрации г. Омска обратился в Омский областной суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области (далее – Комиссия) №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что на территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области находятся земельные участки: с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, с кадастровым номером №. Указанные земельные участки предоставлены по договору аренды ООО «Экоойл». Решениями Комиссии от 23 октября 2019 года №№, №, №, № удовлетворено заявление ООО «Экоойл» об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 34 033 628 руб.; с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 25 476 570 руб.; с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 51 793 632 руб.; с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 52 249 937 руб. Установленные решениями Комиссии кадастровые стоимости земельных участков, значительно снизили уплачиваемый арендатором земельный налог в местный бюджет. Решения приняты на основании отчетов об оценке, выполненных оценщиком с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, поскольку оценщик исходил из представленной заказчиком недостоверной информации об отсутствии на оцениваемых земельных участках инженерных коммуникаций, в то время как на данных земельных участках находятся производственные объекты, которые не могут функционировать без подключения к инженерным коммуникациям. Кроме того, состав Комиссии не соответствует Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года №263.

Определениями суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Омска (том 1 л.д. 1, том 5 л.д. 1).

Решением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление департамента имущественных отношений администрации города Омска удовлетворено, решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№, №, №, № отменены, на Комиссию возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданных заявлений АО «Экоойл». Исключены из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенные решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№, №, №, № кадастровые стоимости земельных участков: с кадастровым номером № в размере 34 033 628 руб., с кадастровым номером № в размере 51 793 632 руб., с кадастровым номером № в размере 52 249 937 руб., с кадастровым номером № в размере 25 476 570 руб.

Не согласившись с решением суда, представителем административного ответчика Управления Росреестра по Омской области Нигороженко Н.Ю. подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований административного истца. В обоснование доводов указывает, что суд первой инстанции, рассматривая дело, принял во внимание отчеты об оценке №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ, которые, по мнению апеллянта, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Суд, делая выводы о наличии на спорных земельных участках централизованных коммуникаций, необоснованно принял во внимание договоры с энергоресурсными организациями и акты ввода в эксплуатацию ТЭС, заключенные с АО «ОК», при этом, сослался на необходимость подтверждения информации об отсутствии на спорных земельных участках инженерного обеспечения письменными документами. Наличие на спорных земельных участках местных инженерных коммуникаций не является ценообразующим фактором. По мнению апеллянта, объективная необходимость в назначении по делу судебной экспертизы отсутствовала, так как поставленный на разрешение экспертов вопрос о применяемых оценщиком в отчетах об оценке корректировках объектов-аналогов на наличие/отсутствие централизованных коммуникаций опровергнут материалами дела.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица АО «Экоойл» Синцова Е.А. также просит решение Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции не дал оценку доказательствам, имеющим существенное значение для дела. Не соглашается с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, считает их недостоверными, поскольку экспертами в качестве ценообразующего фактора рассматривалось наличие (отсутствие) на спорных земельных участках любых коммуникаций, в то время как, представленные в материалы дела документы подтверждают отсутствие централизованного подключения спорных участков к коммуникациям, указанное экспертами не опровергается. В связи с необоснованным выводом экспертов о несоответствии спорных отчетов пункту 5 ФСО №, а также неправомерным отказом в проведении повторной экспертизы судом первой инстанции, просит назначить по делу повторную экспертизу. Указывает, что судом не приняты во внимание пояснения оценщика Е.В., Омской коллегии оценщиков, из которых следует, что ценообразующим фактором является обеспеченность земельного участка централизованными коммуникациями, возможность подключения к централизованным сетям. Судом не дана оценка ответам ресурсоснабжающих организаций, подтверждающим факт отсутствия обеспеченности спорных земельных участков централизованным ресурсом. При этом, ссылаясь в решении на не предоставление АО «Экоойл» документов, подтверждающих отсутствие поставки централизованного ресурса, суд первой инстанции тем самым возложил на сторону по делу обязанность по доказыванию отрицательного факта. Суд не учел, что для целей налогообложения или расчета арендной платы, спорные земельные участки подлежат оценке как условно-свободные от объектов недвижимости и других улучшений, в том числе и инженерных коммуникаций, исходя из вида фактического использования, в противном случае, указанное приводит к двойному налогообложению. В нарушение положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первый инстанции неверно распределил между сторонами бремя доказывания юридически значимых обстоятельств, обязав ответчика и заинтересованное лицо доказать факт отсутствия централизованных коммуникаций. Суд, в качестве основополагающего обстоятельства, установил, что спорные земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером №, обеспеченного централизованными коммуникациями, в связи с чем, сделал неверные выводы об обеспеченности централизованными коммуникациями выделенных земельных участков. Указанное, по мнению апеллянта, не имеет значения для дела и влечет неверную оценку отчетов, как необоснованных и неоднозначных. Выводы суда о том, что выявленные недостатки отчетов не могли повлиять на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов, так как являются ценообразующими факторами, не соответствуют действительности и обстоятельствам административного дела. Наличие инженерных коммуникаций не является единственным и основным ценообразующим фактором, его влияние на результат оценки не существенен.

Относительно доводов, изложенных в апелляционных жалобах, департаментом имущественных отношений администрации города Омска представлены возражения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Бобровник Ю.А., заинтересованного лица акционерного общества «Экоойл» Шишова С.В. поддержали доводы апелляционных жалоб, против удовлетворения которых возражала представитель административного истца департамента имущественных отношений администрации г. Омска Ермолаева Е.В.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно частям 2 и 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Также абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России №69 от 22 февраля 2011 года «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что ООО «Экоойл» является арендатором земельных участков:

с кадастровым номером №, площадью 95 065 кв.м., расположенного по адресу <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 68 670 кв.м., расположенного по адресу <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 130 792 кв.м., расположенного по адресу <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 145 543 кв.м., расположенного по адресу (<адрес>.

Данные земельные участки расположены в городе Омске и имеют вид разрешенного использования для производственных целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земельные участки с кадастровыми номерами №№, №, № образованы (распоряжения департамента имущественных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№) из состава земельного участка с кадастровым номером №, который на основании договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в аренду ПАО «ОК», АО «ОЗП», АО «Экоойл», АО «Н», АО «Т».

В отношении вышеуказанных земельных участков между департаментом имущественных отношений администрации города Омска и АО «Экоойл» были заключены договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №№ актом определения кадастровой стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 18-29) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была определена кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером № в размере 33 317 997,30 руб. (том 3 л.д. 4); земельного участка с кадастровым номером № в размере 63 458 970,48 руб. (том 3 л.д. 53); земельного участка с кадастровым номером № в размере 70 616 008,17 руб. (том 5 л.д. 122); актом определения кадастровой стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 46 125 072,54 руб. (том 2 л.д. 44-45)

ООО «Экоойл» является собственником зданий, сооружений, расположенных на спорных земельных участках.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Цена земельных участков, продаваемых без проведения торгов, зависит от его кадастровой стоимости (статья 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№).

Таким образом, ООО «Экоойл» вправе оспаривать кадастровую стоимость спорных земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ООО «Экоойл» обратилось в Комиссию с заявлениями о пересмотре указанных выше результатов определения кадастровой стоимости земельных участков путем установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

При обращении заявителем представлены подготовленные оценщиком Е.В. отчеты об оценке №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 25 476 570 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 51 793 632 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 52 249 937 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 34 033 628 руб.

При рассмотрении заявлений Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчетов об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Решениями Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№, №№№ кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков определена в размере их рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке (том 1 л.д. 45-46, 80-81, 151-152, том 5 л.д. 42).

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка является ценообразующим фактором, влияющим на его стоимость, однако оценщиком в отчетах об оценке не приведены иные документы, кроме справок заказчика, которые бы свидетельствовали об отсутствии инженерных коммуникаций на спорных земельных участках, тогда как на оцениваемых земельных участках расположены объекты недвижимости (в том числе, здания производственного назначения). В связи с чем суд первой инстанции пришёл к выводу, что отчеты об оценке №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям пункта 5 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 - информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ незаконны и нарушают права и законные интересы административного истца.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Пунктом 3 ФСО №3 предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пункту 5 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии) (пункт 10 ФСО №3).

Пунктом 22 ФСО №7 предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать.

Согласно пункту 22 (е) ФСО №7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы):

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года №568-р, определены методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, и при использовании метода сравнения продаж для оценки земельных участков к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одним из которых является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (раздел IV).

Согласно спорным отчетам об оценке, одним из основных ценообразующих факторов для земельного участка является наличие инженерных коммуникаций (их состав); при отсутствии коммуникаций на участке, рассматривается возможность подключения к коммуникациям, расположенным на соседних участках (раздел 9.6).

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одним из которых является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним) (раздел 11.2).

В представленных отчетах об оценке имеется справка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная генеральным директором АО «ГК «Т» управляющей организации АО «Экоойл», согласно которой централизованные коммуникации на оцениваемых земельных участках по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют; на земельных участках расположены производственные здания и сооружения.

Из отчетов следует, что у объектов оценки отсутствуют инженерные коммуникации (газоснабжение, центральное отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение), в связи с чем к объектам-аналогам, имеющим инженерные коммуникации, применялась понижающая корректировка по указанному ценообразующему фактору.

С целью проверки соответствия указанных выше отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

При этом суд апелляционной инстанции не может признать обоснованным довод апелляционной жалобы Управления Росреестра по Омской области об отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы.

Требования административного истца были основаны на несоответствии отчетов об определении рыночной стоимости требованиям действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе (часть 2 статьи 77).

В пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертами ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» Е.В., Е.В., отчеты об оценке №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ частично не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в частности пункту 5 ФСО №3.

Судебные эксперты указали, что в исследуемых отчетах использован только один источник информации - справка заказчика об отсутствии централизованных коммуникаций. Однако, фактически участки застроены эксплуатируемыми зданиями и сооружениями, которые не могут функционировать без инженерных коммуникаций. Застройка участков подтверждена оценщиком в приложениях (фотоснимки, выполненные при осмотре, спутниковые фотоснимки с публичной кадастровой карты). Неоднозначная трактовка в редакции справки, что нет «централизованных коммуникаций» вводит в заблуждение лиц, использующих отчет и принимающих решения, поскольку не дает ответ о наличии коммуникаций вообще (местных, производственных).

При ответе на второй вопрос о том, повлияли ли выявленные недостатки на достоверность определенной рыночной стоимости, судебными экспертами был произведён проверочный расчет с целью определения влияние наличия инженерных сетей на величину рыночной стоимости оцениваемых объектов, исходя из предположения: если коммуникации у объектов оценки имеются, как это отразится на величине рыночной стоимости и попадут ли результаты в доверительный интервал.

Согласно выводам судебной экспертизы, выявленные недостатки отчетов не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки; рыночная стоимость, определенная в названных отчетах об оценке, является достоверной, так как находится в пределах доверительного интервала определения стоимости земельных участков, составляющего +/- 10-15% согласно методическим указаниям «Основы определения стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности. Том 3. Исследование Отчетов об оценке и иных документов, содержащих сведения о произведенном ранее определении стоимости» под ред. С.А. Смирновой, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2019.

Оценивая заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что не может руководствоваться выводами заключения эксперта о том, что выявленные недостатки отчетов не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки, а рыночная стоимость, определенная в названных отчетах об оценке, является достоверной, так как обеспеченность подключением к инженерным коммуникациям до границ земельного участка является ценообразующим фактором, влияющим на стоимость земельного участка.

Выражая несогласие с заключением судебной экспертизы и заявляя в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, представитель заинтересованного лица ООО «Экоойл» сослался на ответ ФБУ «Сибирский РЦСЭ Минюста России» от ДД.ММ.ГГГГ№, из которого следует, что указанное учреждение проводит судебные строительно-технические экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости». Вопросы определения соответствия отчетов об оценки рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства об оценочной деятельности не входят в компетенцию эксперта по указанной специальности. В связи с этим проведение судебной экспертизы по иску департамента имущественных отношений администрации г. Омска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области и др. в их учреждении не представляется возможным (том 9 л.д. 149).

В рассматриваемом случае судебная экспертиза была проведена ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». На запрос судебной коллегии указанным учреждением сообщено, что ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России выполняет строительно-технические экспертизы в рамках экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью их оценки», в отношении экспертов Е.В., Е.В. были предоставлены квалификационные документы - дипломы о профессиональной переподготовке по программе экспертной специальности 16.1.

В связи с вышеуказанным, судом апелляционной инстанции ДД.ММ.ГГГГ была назначена повторная судебная экспертиза, так как возникли сомнения относительно полномочий экспертов на проведение экспертизы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем, впоследствии ФБУ «Сибирский РЦСЭ Минюста России» на запросы суда апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ, административного истца от ДД.ММ.ГГГГ сообщило, что ответ от ДД.ММ.ГГГГ№ дан ошибочно, проведение экспертизы отчетов об оценке входит в компетенцию экспертов центров судебной экспертизы Минюста России со специальностью 16.1.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела считает возможным руководствоваться выводами заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ.

Производство повторной судебной экспертизы судебной коллегией было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «А» Е.В.

В соответствии с заключением эксперта №№ от ДД.ММ.ГГГГ при составлении отчетов об оценке объектов оценки №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к подбору объектов-аналогов, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не допускались. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт Е.В. в заключении отметил, что имеется информация об инженерном обеспечении участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Источником данной информации является «Справка о сведениях в отношении земельных участков», предоставленная заказчиком, подписанная уполномоченным лицом и заверенная в установленном порядке, как того требует пункт 12 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке». Из указанной справки следует, что на земельном участке находятся производственные здания и сооружения, но к ним не подведены централизованные коммуникации.

Проверяя отчеты на соответствие пункту 5 ФСО №3 эксперт указал, что стандартами оценки и законодательством об оценочной деятельности не устанавливаются требования, которые бы давали определение «достаточности» и «достоверности» информации. Достаточность и существенность можно определить через призму информационной составляющей. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

При осуществлении проверки эксперт пришел к выводу, что информация, использованная оценщиком для характеристик объектов оценки, достаточна, так как в рамках исследования отчетов не обнаружено иной информации, существенно влияющей на стоимость земельных участков. Описание объектов оценки достоверно, так как для описания характеристик объектов оценки во всех экспертируемых отчетах использовались выписки из ЕГРН, договоры аренды, справка о сведениях в отношении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №б/н. Копии предоставленных заказчиком документов подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке. Информация по объектам оценки проверяема, так как в отчетах приложены копии документов, предоставленных заказчиком.

Экспертное заключение, составленное по результатам повторной судебной экспертизы, также соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, которые мотивированы, последовательны и научно обоснованы, при этом экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к заключению документов, подтверждающих образование эксперта, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», страхование ответственности оценщика, также эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Е.В. подтвердил свое заключение и дал ответы на все возникшие у сторон вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения, по выводам, которые были сделаны при изучении отчетов об оценке, материалов дела.

Выводы эксперта об отсутствии в отчетах ошибок мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки.

Так, согласно пункту 4 ФСО №3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (пункт 8 ФСО №3).

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии (пункт 12 ФСО №3).

Таким образом, использование оценщиком отраженной в справке от ДД.ММ.ГГГГ информации об отсутствии централизованных коммуникаций на оцениваемых земельных участках на даты, на которые произведена оценка, допустимо и согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции и доводами истца о том, что оценщиком, в нарушение пунктов 5, 10 ФСО №3, не подтверждена информация об отсутствии инженерного обеспечения до границ земельных участков на дату оценки.

При этом материалы дела не содержат допустимых и достоверных доказательств, которые бы свидетельствовали о наличии централизованного инженерного обеспечения (коммуникаций) до границ земельных участков на даты оценки.

Указание судом на то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером №, из которого были образованы спорные земельные участки, ранее, до его раздела, был единым, обеспеченным централизованными коммуникациями, и с этого участка производится дальнейшее подключение и разводка собственных сооружений (сетей) до объектов, расположенных на спорных земельных участках, само по себе не свидетельствует об обеспеченности на дату оценки подключением рассматриваемых в настоящем деле земельных участков к централизованным инженерным коммуникациям.

Земельный участок с кадастровым номером № не является предметом настоящего спора, а оцениваемые земельные участки с ДД.ММ.ГГГГ, как вновь образованные, являются самостоятельными объектами недвижимости.

Содержащийся в материалах дела единый договор № холодного водоснабжения и водоотведения от ДД.ММ.ГГГГ (аналогичный ранее заключенному ДД.ММ.ГГГГ), заключенный ПАО «ОК» и АО «ОВ», в приложении которого указано наименование объекта подачи холодной воды и приема сточных вод: ПАО «ОК», адрес: <адрес> (л.с. 22, 22/1); договор энергоснабжения №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ООО «ТД "Э"» и ОАО «ОК» (потребитель), с указанием адреса потребителя: <адрес>, не подтверждают наличие договорных отношений АО «Экоойл» непосредственно с ресурсоснабжающими организациями и как следствие обеспеченность земельного участка централизованными коммуникациями.

Об этом не свидетельствует и ответ филиала ПАО «Россети Сибирь» - «Омскэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ относительно расположения на земельном участке с кадастровым номером № опоры BЛ-110 кВ, принадлежащей ПАО «Россети Сибирь». При том, что согласно информации ПАО «Россети Сибирь» - «Омскэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленной в суд первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют электрические сети, балансодержателем которых является указанное общество.

Кроме того, из информационного разъяснения Омской коллегии оценщиков от ДД.ММ.ГГГГ следует, что наличие проходящих через земельный участок транзитных коммуникаций не позволяет считать земельный участок подключенным к инженерным коммуникациям (том 7 л.д. 182).

В методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226, также указано, что наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящие по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.

Таким образом, ответы ПАО «Россети Сибирь» - «Омскэнерго» не подтверждают наличие элементов электросетевого хозяйства по состоянию именно на даты проведения ретроспективной оценки, которые бы использовались для снабжения объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, соответствующим ресурсом.

То обстоятельство, что спорные земельные участки застроены производственными объектами, которые не могут функционировать без подключения к инженерным коммуникациям, вопреки доводам административного истца, не могут быть признаны состоятельными, поскольку наличие зданий на земельном участке само по себе не является доказательством наличия коммуникаций на земельном участке.

Согласно ответа Омской коллегии оценщиков от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу использования при проведении оценки такого ценообразующего фактора, как наличие/отсутствие на оцениваемых земельных участках коммуникаций, наличие зданий на земельном участке не является доказательством наличия центральных коммуникаций на данном земельном участке (том 7 л.д. 183).

В разъяснениях Омской коллегии оценщиков к «Рекомендациям для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков. Территориально-экономическое зонирование города Омска» (выпуск 2, Итоги 2013 (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) указано, что для учета различий земельных участков (являющихся объектами оценки или объектами-аналогами) с индивидуальным набором инженерных коммуникаций необходимо рассматривать три возможных состояния земельных участков:

1) на земельном участке коммуникации имеются, то есть подведены и подключены в случае наличия строений на участке;

2) на земельном участке коммуникации отсутствуют, но имеются технические условия для подключения коммуникаций;

3) на земельном участке коммуникации отсутствуют, технические условия для подключения коммуникаций отсутствуют.

В связи с тем, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, определяется исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, то застроенный земельный участок оценивается как незастроенный (пункт 20 ФСО №7), поэтому состояния 1 и 2 считаются равнозначными, то есть у объекта имеется возможность подключения к данной коммуникации или имеются технические условия для подключения.

В рассматриваемом случае материалы дела не содержат доказательств того, что на даты проведения оценки имелись технические условия для подключения коммуникаций на спорных земельных участках.

Относительно оценки возможности подключения объектов оценки к коммуникациям суд апелляционной инстанции отмечает, что спорные земельные участки, как и подобранные оценщиком объекты-аналоги, расположены в черте города Омска и не являются труднодоступными (периферийными), в связи с чем, могут быть обеспечены основными инженерными сетями, поэтому корректировки на возможность подключения к коммуникациям нецелесообразны.

В возражениях на повторную судебную экспертизу административный истец, ссылаясь, в том числе на ответы ресурсоснабжающих организаций, указывает, что сети, имеющие технологическое подключение (конечную точку подключения) к централизованным сетям, также являются централизованными, тогда как отчеты об оценке земельных участков подготовлены без учета коммуникаций.

Однако суд апелляционной инстанции обращает внимание, что и при наличии коммуникаций у объектов оценки, рыночная стоимость, определённая в отчетах об оценке, является достоверной, поскольку проверочный расчет судебных экспертов Е.В., Е.В., приведенный в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из указанного предположения, показал, что рыночная стоимость находится в пределах (от 8 до 12,3 %) доверительного интервала определения стоимости земельных участков, составляющего +/- 10-15% согласно методическим указаниям «Основы определения стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности. Том 3. Исследование Отчетов об оценке и иных документов, содержащих сведения о произведенном ранее определении стоимости» под ред. С.А. Смирновой, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2019.

О возможных границах интервала значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки указано в пункте 30 ФСО №7.

Следовательно, вопреки выводам суда и доводам административного истца, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Таких доказательств по делу не предоставлено.

Ссылки административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, на необходимость применения корректировок на наличие инженерных коммуникаций в размере от 15% согласно справочникам под редакцией Лейфера Л.А., при использовании которых значительно бы увеличилась стоимость оцениваемых участков, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку выбор и применение справочных, научно-методических пособий является прерогативой эксперта (оценщика) исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Таким образом, оценив представленные доказательства в своей совокупности, в порядке, предусмотренном статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом выводов судебных экспертиз, судебная коллегия приходит к выводу о том, что административный истец, вопреки требованиям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представил суду допустимых и относимых доказательств несоответствия отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции, которым заявленные административные исковые требования удовлетворены, подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела (пункт 3 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционные жалобы административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, заинтересованного лица акционерного общества «Экоойл» удовлетворить.

Решение Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять по административному делу новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных отношений администрации города Омска об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области №, №№, № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (город Кемерово) через Омский областной суд в течение шести месяцев с момента вынесения настоящего определения.

Председательствующий

Судьи