Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-34/2020 по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 248, № 249, № 250, № 251, № 252, № 253, № 254, № 255, № 256, № 257, № 258, № 259, № 260, № 261,

по апелляционным жалобам административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, заинтересованного лица акционерного общества «Нефтехимсервис» на решение Омского областного суда от 26 октября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А., пояснения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Бобровник Ю.А., представителя заинтересованного лица акционерного общества «Нефтехимсервис» - Шишовой С.В., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционные жалобы представителя административного истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Ермолаевой Е.В., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Комиссия) от 23 октября 2019 года № 248, № 249, № 250, № 251, № 252, № 253, № 254, № 255, № 256, № 257, № 258, № 259, № 260, № 261, которыми пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:030801:4070, 55:36:030801:4069, 55:36:030801:4065, 55:36:030801:4060, 55:36:030801:4059, 55:36:030801:4058, 55:36:030801:4055, 55:36:030801:4088, 55:36:030801:4078, 55:36:030801:4076, 55:36:030801:4075, 55:36:030801:4073, 55:36:030801:4071, 55:36:050204:23 на основании заявления представителя АО «Нефтехимсервис» и отчетов об оценке № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 от 9 сентября 2019 года, составленных оценщиком <данные изъяты> Н.В.

Требования мотивированы тем, что отчеты об оценке не соответствовали пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее - ФСО № 3), так как оценщик исходил из представленной заказчиком недостоверной информации об отсутствии на оцениваемых земельных участках инженерных коммуникаций, в то время как на данных земельных участках находятся производственные объекты, которые не могут функционировать без подключения к инженерным коммуникациям. Кроме того, состав Комиссии был сформирован с нарушением Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Решением Омского областного суда от 26 октября 2020 года административное исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации г. Омска удовлетворено.

Не согласившись с решением суда Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в лице представителя Нигороженко Н.Ю. подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3). Оценщик обоснованно использовал предоставленную заказчиком оценки справочную информацию об отсутствии на спорных земельных участках централизованных коммуникаций. Центральные коммуникации в соответствии с техническими условиями на подключение заходят только на соседний земельный участок с кадастровым номером 55:36:030801:63.

Суд необоснованно, ссылаясь на договоры АО «Омский каучук» с энергоресурсными организациями и акты ввода в эксплуатацию ТЭС, не относящиеся к АО «Нефтехимсервис», делает вывод о наличии централизованных коммуникаций на спорных земельных участках, указывая на то обстоятельство, что спорные земельные участки были образованы из земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:63, который в целом как единый участок был обеспечен централизованными коммуникациями. Однако, после выдела из него земельных участков, вновь образованные земельные участки стали самостоятельными объектами гражданских прав.

Судом не дана оценка пояснениям представителей оценочного сообщества, которые указывают как на ценообразующий фактор наличие на оцениваемых земельных участках только централизованных коммуникаций, доведенных до его границ (т.е. прямое подключение), а также на правомерность использования при проведении ретроспективной оценки информации, предоставленной и заверенной заказчиком.

Кроме того, суд необоснованно удовлетворил ходатайство административного истца о назначении судебной экспертизы, так как необходимость ее назначения отсутствовала.

Заинтересованным лицом АО «Нефтехимсервис» в лице представителя Кузнецовой Е.А. также подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд не дал мотивированную оценку заключению судебной экспертизы на соответствие федеральным законам, федеральным стандартам оценки, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Не дана оценка и не предоставлено мотивированное обоснование отклонения судом замечаний к заключению эксперта Управления Росреестра по Омской области.

Суд делает вывод о несоответствии рассматриваемых отчетов об оценке требованиям п.5 ФСО № 3 исключительно на субъективном мнении судебного эксперта о недостаточности в качестве документального подтверждения наличия/отсутствия инженерного обеспечения земельного участка, при наличии на нем объектов капитального строительства, только одной справки заказчика на ретроспективную дату оценки об отсутствии на оцениваемых участках централизованных коммуникаций. Однако не дает оценки самому заключению эксперта.

Считает, что оценщик не должен проверять данные предоставленные заказчиком, а застроенность объекта оценки не является подтверждением наличия коммуникаций, при этом застроенный земельный участок рассматривается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования. При этом корректировка по коммуникациям должна применяться только при наличии централизованных сетей.

Суд не приводит обоснования несогласия с мнением судебного эксперта в части отсутствия влияния частичного недостатка отчета, установленного выводами судебного эксперта по первому вопросу, на величину рыночной стоимости земельных участков, хотя судебный эксперт в данном случае обосновал свой вывод.

Судом не указаны причины, по которым не приняты во внимание пояснения о нецелесообразности использования документов технической инвентаризации на объекты капитального строительства по причине их относимости к совсем иному объекту оценки, неактуальности информации, приводимой в такой документации.

Судом не дана оценка ответам ресурсоснабжающих организаций об отсутствии заключенных договоров снабжения с АО «Нефтехимсервис». Суд фактически использовал договоры третьего лица, заключенные с АО «Омский каучук», и в отношении иного земельного участка, не являющегося предметом исследования (55:36:030801:63) для обеспечения объектов капитального строительства, имеющих самостоятельную потребность в ресурсоснабжении.

Судом не приняты во внимание разрешения на ввод в эксплуатацию теплоэлектростанции и пусковых комплексов, выданные ЗАО «Нефтехимсервис», свидетельства о праве собственности АО «Омский каучук» на локальные очистные сооружения, которые опровергают оснащение спорных земельных участков подведенным к их границе централизованным ресурсом, таким как свет, тепло и водоотведение.

Полагает, что инженерные коммуникации учтены в качестве объектов основных средств, с которых уплачивается налог, департамент пытается повторно включить стоимость инженерных сетей в стоимость земельного участка. Для целей налогообложения или расчета арендной платы за земельный участок используются данные о стоимости земельного участка без объектов недвижимости и других улучшений, расположенных на нем, поэтому, несмотря на наличие инженерных коммуникаций, земельный участок должен рассматриваться оценщиком как условно свободный от них для исключения двойного налогообложения.

Объекты недвижимости, расположенные на оцениваемых земельных участках, не имеют потребности в обеспеченности инженерной инфраструктурой.

Суд пришел к ошибочному выводу о том, что обеспеченность каждого земельного участка централизованными коммуникациями обусловлена тем, что они образованы из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:63, который был обеспечен централизованными коммуникациями, однако каждый вновь образованный земельный участок должен рассматриваться как индивидуальный объект гражданских прав, в отношении которого подлежит установлению кадастровая стоимость.

Судебными экспертами выполнен проверочный расчет с целью определения влияния наличия инженерных коммуникаций на величину рыночной стоимости оцениваемых объектов исходя из предположения их наличия на участках, в результате эксперты пришли к выводу о несущественности такого влияния. Величина отклонения составила от 5 до 12 % и находится в пределах доверительного интервала (точности определения рыночной стоимости). Таким образом, сами эксперты указали на то, что рыночная стоимость, определенная в отчетах об оценке, является достоверной.

В возражениях на апелляционные жалобы департамент имущественных отношений Администрации г. Омска просит оставить их без удовлетворения, указывая на безосновательность доводов апелляционных жалоб.

Участвующие в судебном заседании посредством использования средств видеоконференц-связи представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Бобровник Ю.А., заинтересованного лица акционерного общества «Нефтехимсервис» Шишова С.В. поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель административного истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Ермолаева Е.В. высказала возражения против доводов, изложенных в апелляционных жалобах.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно частям 2,5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Также абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России №69 от 22 февраля 2011 года «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что ПАО «Омский каучук» и АО «Нефтехимсервис» являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:23, площадью 90866 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание подготовки кадров. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 30.

АО «Нефтехимсервис» является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером 55:36:030801:4070, площадью 22127 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание цеха И-14а. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4069, площадью 26845 кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание отделения Е-3. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4065, площадью 7607 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание цеха 108. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4060, площадью 54692 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосной станции 1116. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4059, площадью 8045 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосной станции (Насосная 111а). Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4058, площадью 9968 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание цеха Д-7а. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4088, площадью 45400 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание холодного цеха Е-8. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4078, площадью 35456 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание корпуса цеха ДП-16. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом, 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4076, площадью 12362 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание главной понизительной подстанции. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4071, площадью 123376 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосной станции оборотного водоснабжения. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4055, площадью 13579 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание станции дегазации обессоленной воды. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4073, площадью 9629 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосного отделения 102. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4075, площадью 9867 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание электроцеха и КИП. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13, на основании договоров аренды, заключенных с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска.

Данные земельные участки расположены в городе Омске и имеют вид разрешенного использования для производственных целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:23 был предоставлен ОАО «Омский каучук» и ООО «Нефтехимсервис», правопреемником которого является АО «Нефтехимсервис», в аренду сроком на 25 лет распоряжением Мэра города Омска от 24 января 2005 года № 183-р (т. 8, л.д. 142) для производственных целей под здания, строения (здание поликлиники завода с почтовым адресом: пр. Губкина, 22; здание фабрики-кухни с почтовым адресом: пр. Губкина, 26, корпус, 3; здание макетов (ОКС 2-этажное) с почтовым адресом: пр. Губкина, 28; пожарное депо с почтовым адресом: пр. Губкина, 28, корпус 2; корпус подготовки кадров с почтовым адресом: пр. Губкина, 30; узел связи на 2500 номеров на территории 4-5 очереди с почтовым адресом: пр. Губкина, 30, корпус 1; здание подстанции ТП-62 с почтовым адресом: пр. Губкина, 30, корпус 2 в Советском административном округе). 1 февраля 2005 года между департаментом недвижимости Администрации города Омска и ОАО «Омский каучук», ООО «Нефтехимсервис» был заключен договор аренды № Д-С-14-5385 в отношении названного земельного участка (т. 8, л.д. 197 - 200).

Земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:030801:4070, 55:36:030801:4069, 55:36:030801:4065, 55:36:030801:4060, 55:36:030801:4059, 55:36:030801:4058, 55:36:030801:4055, 55:36:030801:4088, 55:36:030801:4078, 55:36:030801:4076, 55:36:030801:4075, 55:36:030801:4073, 55:36:030801:4071 образованы (распоряжения департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 6 августа 2015 года № 1993, от 10 августа 2015 года № 2001) из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:63, который на основании договора аренды № Д-С-14-5357 от 15 февраля 2005 года был предоставлен в аренду ПАО «Омский каучук», <данные изъяты> АО «Нефтехимсервис», <данные изъяты>».

В отношении вышеуказанных земельных участков между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и АО «Нефтехимсервис» были заключены договоры аренды от 28 декабря 2015 года.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 августа 2015 года (т. 8 л.д. 32 - 42) по состоянию на 20 августа 2015 года была определена кадастровая стоимость: земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4069 в размере 13024925,55 руб. (т. 6 л.д. 232); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4065 в размере 3690840,33 руб. (т. 7 л.д. 116); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4060 в размере 26536011,48 руб. (т. 7 л.д. 49); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4059 в размере 3903353,55 руб. (т. 7 л.д. 28); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4058 в размере 4836373,92 руб. (т. 6 л.д. 174); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4055 в размере 6588395,01 руб. (т. 7 л.д. 139); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4088 в размере 22027626 руб. (т.6 л.д. 117); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4078 в размере 17202896,64 руб. (т.7л.д.2); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4076 в размере 5997918,78 руб. (т. 7 л.д. 180); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4075 в размере 4787369,73 руб. (т.6 л.д.202); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4073 в размере 4671894,51 руб. (т.7 л.д.161); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4071 в размере 5985789,03 руб. (т.7 л.д.97).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4070 определена актом определения кадастровой стоимости от 23 марта 2017 года в размере 10735799,13 руб. по состоянию на 23 марта 2017 года (т.1 л.д. 114, т.8, л.д. 60, 61).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:23 утверждена по состоянию на 1 января 2014 года на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п и составляет 53349245,92 руб. (т.6 л.д. 148).

АО «Нефтехимсервис» является собственником зданий, сооружений, расположенных на спорных земельных участках.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Цена земельных участков, продаваемых без проведения торгов, зависит от его кадастровой стоимости (статья 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015г. №279).

Таким образом, АО «Нефтехимсервис» вправе оспаривать кадастровую стоимость спорных земельных участков.

1 октября 2019 года АО «Нефтехимсервис» обратилось в Комиссию с заявлениями о пересмотре указанных выше результатов определения кадастровой стоимости земельных участков путем установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

При обращении заявителем представлены подготовленные оценщиком <данные изъяты>. отчеты об оценке № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 от 9 сентября 2019 года, согласно которым по состоянию на 20 августа 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4069 составляет 12482925 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4065 - 3271010 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4060 – 20509500 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4059 - 3282360 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4058 - 4415824 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4055 - 5961181 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4088 - 17978400 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4078 - 14182400 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4076 - 5426918 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4075 - 4193475 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4073 - 3909374 руб.; земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4071 - 5206214 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4070 по состоянию на 23 марта 2017 года составляет 9802261 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:23 по состоянию на 1 января 2014 года составляет 17446272 руб.

При рассмотрении заявления Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчетов об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Решениями Комиссии от 23 октября 2019 года № 248, № 249, № 250, № 251, № 252, № 253, № 254, № 255, № 256, № 257, № 258, № 259, № 260, № 261 кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков определена в размере их рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке (т.6 л.д. 70 - 111).

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка является ценообразующим фактором, влияющим на его стоимость, однако оценщиком в отчетах об оценке не приведены иные документы, кроме справок заказчика, которые бы свидетельствовали об отсутствии инженерных коммуникаций на спорных земельных участках, тогда как на оцениваемых земельных участках расположены объекты недвижимости (в том числе, здания производственного назначения). В связи с чем суд первой инстанции пришёл к выводу, что отчеты об оценке № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 от 9 сентября 2019 года не соответствуют требованиям пункта 5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 - информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, решения Комиссии от 23 октября 2019 года незаконны и нарушают права и законные интересы административного истца.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Пунктом 3 ФСО № 3, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пункту 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии) (пункт 10 ФСО № 3).

Пунктом 22 ФСО № 7, предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать.

Согласно пункту 22 (е) ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы):

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года № 568-р, определены методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, и при использовании метода сравнения продаж для оценки земельных участков к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одним из которых является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (раздел IV).

Согласно спорным отчетам об оценке одним из основных ценообразующих факторов для земельного участка является наличие инженерных коммуникаций (их состав); при отсутствии коммуникаций на участке, рассматривается возможность подключения к коммуникациям, расположенным на соседних участках (раздел 9.6).

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одним из которых является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним) (раздел 11.2).

В представленных отчетах об оценке имеются справки от 28 августа 2019 года № 56/12, № 6118/12, подписанные генеральным директором ПАО «Омский каучук» - управляющей организации АО «Нефтехимсервис», согласно которым централизованные коммуникации на оцениваемых земельных участках по состоянию на 01 января 2014 года, 20 августа 2015 года, 23 марта 2017 года отсутствуют; на земельных участках расположены производственные здания и сооружения.

Из отчетов следует, что у объектов оценки отсутствуют инженерные коммуникации (газоснабжение, центральное отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение), в связи с чем к объектам-аналогам, имеющим инженерные коммуникации, применялась понижающая корректировка по указанному ценообразующему фактору.

С целью проверки соответствия указанных выше отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

При этом суд апелляционной инстанции не может признать обоснованным довод апелляционной жалобы Управления Росреестра по Омской области об отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы.

Требования административного истца были основаны на несоответствии отчетов об определении рыночной стоимости требованиям действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе (часть 2 статьи 77).

В пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта от № 1014/3-4 от 25 сентября 2020 года, выполненному экспертами ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» <данные изъяты> О.Б., отчеты об оценке № 224/38-19, № 224/29-19, № 224/25-19, № 224/37-19, № 224/36-19, № 224/35-19, № 224/27-19, № 224/24-19, № 224/26-19, № 224/34-19, № 224/33-19, № 224/31-19, № 224/30-19, № 224/22-19 от 9 сентября 2019 года частично не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в частности пункта 5 ФСО № 3.

Судебные эксперты указали, что в исследуемых отчетах использован только один источник информации: справка заказчика об отсутствии централизованных коммуникаций. Однако, фактически участки застроены эксплуатируемыми зданиями и сооружениями, которые не могут функционировать без инженерных коммуникаций. Застройка участков подтверждена оценщиком в приложениях (фотоснимки, выполненные при осмотре, спутниковые фотоснимки с публичной кадастровой карты). Неоднозначная трактовка в редакции справки, что нет «централизованных коммуникаций» вводит в заблуждение лиц, использующих отчет и принимающих решения, поскольку не дает ответ о наличии коммуникаций вообще (местных, производственных).

При ответе на второй вопрос о том, повлияли ли выявленные недостатки на достоверность определенной рыночной стоимости, судебными экспертами был произведён проверочный расчет с целью определить влияние наличия инженерных сетей на величину рыночной стоимости оцениваемых объектов, исходя из предположения: если коммуникации у объектов оценки имеются, как это отразится на величине рыночной стоимости и попадут ли результаты в доверительный интервал.

Согласно выводам судебной экспертизы выявленные недостатки отчетов не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки; рыночная стоимость, определенная в названных отчетах об оценке, является достоверной, так как находится в пределах доверительного интервала определения стоимости земельных участков, составляющего +/- 10-15% согласно методическим указаниям «Основы определения стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности. Том 3. Исследование Отчетов об оценке и иных документов, содержащих сведения о произведенном ранее определении стоимости» под ред. С.А. Смирновой, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2019.

Оценивая заключение эксперта № 1014/3-4 от 25 сентября 2020 года и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что не может руководствоваться выводами заключения эксперта о том, что выявленные недостатки отчетов не повлияли на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов оценки, а рыночная стоимость, определенная в названных отчетах об оценке, является достоверной, так как обеспеченность подключением к инженерным коммуникациям до границ земельного участка является ценообразующим фактором, влияющим на стоимость земельного участка.

Выражая несогласие с заключением судебной экспертизы и заявляя в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, представитель заинтересованного лица АО «Нефтехимсервис» сослался на ответ ФБУ «Сибирский РЦСЭ Минюста России» от 03 марта 2021 года № 09-578, из которого следует, что указанное учреждение проводит судебные строительно-технические экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости». Вопросы определения соответствия отчетов об оценки рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства об оценочной деятельности не входят в компетенцию эксперта по указанной специальности. В связи с этим проведение судебной экспертизы по иску департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области и др. в их учреждении не представляется возможным.

В рассматриваемом случае судебная экспертиза была проведена ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». На запрос судебной коллегии указанным учреждением сообщено, что ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России выполняет строительно-технические экспертизы в рамках экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью их оценки», в отношении экспертов <данные изъяты> О.Б. были предоставлены квалификационные документы - дипломы о профессиональной переподготовке по программе экспертной специальности 16.1.

В связи с вышеуказанным судом апелляционной инстанции 04 марта 2021 года была назначена повторная судебная экспертиза, так как возникли сомнения относительно полномочий экспертов на проведение экспертизы по проверке отчетов об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем, впоследствии ФБУ «Сибирский РЦСЭ Минюста России» на запросы суда апелляционной инстанции от 29 марта 2021 года, административного истца от 22 марта 2021 года сообщило, что ответ от 03 марта 2021 года № 09-578 дан ошибочно, проведение экспертизы отчетов об оценке входит в компетенцию экспертов центров судебной экспертизы Минюста России со специальностью 16.1.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела считает возможным руководствоваться выводами заключения эксперта № 1014/3-4 от 25 сентября 2020 года.

Производство повторной судебной экспертизы судебной коллегией было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «Аргумент» <данные изъяты> Н.Н.

В соответствии с заключением эксперта № ЭЗ-133-К-21 от 18 марта 2021 года при составлении отчетов об оценке объектов оценки № 224/22-19, № 224/24-19, № 224/25-19, № 224/26-19, № 224/27-19, № 224/29-19, № 224/30-19, № 224/31-19, № 224/33-19, №224/34-19, № 224/35-19, № 224/36-19, № 224/37-19, №224/38-19 нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к подбору объектов-аналогов, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, не допускались. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт <данные изъяты> Н.Н. в заключении отметил, что имеется информация об инженерном обеспечении участков по состоянию на 01 января 2014 года, 20 августа 2015 года, 23 марта 2017 года. Источником данной информации является «Справка о сведениях в отношении земельных участков», предоставленная заказчиком, подписанная уполномоченным лицом и заверенная в установленном порядке, как того требует п. 12 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке». Из указанной справки следует, что на земельном участке находятся производственные здания и сооружения, но к ним не подведены централизованные коммуникации.

Проверяя отчеты на соответствие п. 5 ФСО №3 эксперт указал, что стандартами оценки и законодательством об оценочной деятельности не устанавливаются требования, которые бы давали определение «достаточности» и «достоверности» информации. Достаточность и существенность можно определить через призму информационной составляющей. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

При осуществлении проверки эксперт пришел к выводу, что информация, использованная оценщиком для характеристик объектов оценки, достаточна, так как в рамках исследования отчетов не обнаружено иной информации, существенно влияющей на стоимость земельных участков. Описание объектов оценки достоверно, так как для описания характеристик объектов оценки во всех экспертируемых отчетах использовались выписки из ЕГРН, договоры аренды, справка о сведениях в отношении земельных участков от 27 августа 2019 года. Копии предоставленных заказчиком документов подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке. Информация по объектам оценки проверяема, так как в отчетах приложены копии документов, предоставленных заказчиком.

Экспертное заключение, составленное по результатам повторной судебной экспертизы, также соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, которые мотивированы, последовательны и научно обоснованы, при этом экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к заключению документов, подтверждающих образование эксперта, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», страхование ответственности оценщика, также эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт <данные изъяты> Н.Н. подтвердил свое заключение и дал ответы на все возникшие у сторон вопросы, а также пояснения по исследовательской части заключения, по выводам, которые были сделаны при изучении отчетов об оценке, материалов дела.

Выводы эксперта об отсутствии в отчетах ошибок мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки.

Так, согласно пункту 4 ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (п. 8 ФСО № 3).

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии (п. 12 ФСО № 3).

Таким образом, использование оценщиком отраженной в справках от 28 августа 2019 года № 56/12, № 6118/12 информации об отсутствии централизованных коммуникаций на оцениваемых земельных участках на даты, на которые произведена оценка, допустимо и согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции и доводами истца о том, что оценщиком, в нарушение пунктов 5, 10 ФСО № 3, не подтверждена информация об отсутствии инженерного обеспечения до границ земельных участков на дату оценки.

При этом материалы дела не содержат допустимых и достоверных доказательств, которые бы свидетельствовали о наличии централизованного инженерного обеспечения (коммуникаций) до границ земельных участков на даты оценки.

Указание судом на то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:030801:63, из которого были образованы спорные земельные участки (за исключением участка с кадастровым номером 55:36:050204:23), ранее, до его раздела, был единым, обеспеченным централизованными коммуникациями, и с этого участка производится дальнейшее подключение и разводка собственных сооружений (сетей) до объектов, расположенных на спорных земельных участках, само по себе не свидетельствует об обеспеченности на дату оценки подключением рассматриваемых в настоящем деле земельных участков к централизованным инженерным коммуникациям.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:030801:63 не является предметом настоящего спора, а оцениваемые земельные участки с 10 августа 2015 года, как вновь образованные, являются самостоятельными объектами недвижимости.

Содержащиеся в материалах дела единый договор № 22 холодного водоснабжения и водоотведения от 1 апреля 2016 года (аналогичный ранее заключенному 20 декабря 2001 года), заключенный ПАО «Омский каучук» и АО «<данные изъяты>», в приложении которого указано наименование объекта подачи холодной воды и приема сточных вод: ПАО «Омский каучук», адрес: Губкина пр-т, д. 30 (относительно которого установлено местоположение земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:23) (л.с. 22, 22/1); договор энергоснабжения № ЭС/п-214/11 от 8 ноября 2011 года, заключенный ООО «<данные изъяты>» и ОАО «Омский каучук» (потребитель), с указанием адреса потребителя: г.Омск, пр-т Губкина, д. 30, не подтверждают наличие договорных отношений АО «Нефтехимсервис» непосредственно с ресурсоснабжающими организациями и как следствие обеспеченность земельного участка централизованными коммуникациями.

Об этом не свидетельствует и ответ филиала ПАО «<данные изъяты>» от 12 апреля 2021 года относительно расположения на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:23 опоры BЛ-110 кВ, принадлежащей ПАО «<данные изъяты>». При том, что согласно информации ПАО «<данные изъяты>» от 23 ноября 2020 года, предоставленной в суд первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:050204:23 отсутствуют электрические сети, балансодержателем которых является указанное общество.

Кроме того, из информационного разъяснения Омской коллегии оценщиков от 22 апреля 2019 года следует, что наличие проходящих через земельный участок транзитных коммуникаций не позволяет считать земельный участок подключенным к инженерным коммуникациям.

В методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года №226, также указано, что наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящие по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.

Таким образом, ответы ПАО «<данные изъяты>» не подтверждают наличие элементов электросетевого хозяйства по состоянию именно на даты проведения ретроспективной оценки, которые бы использовались для снабжения объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, соответствующим ресурсом.

То обстоятельство, что спорные земельные участки застроены производственными объектами, которые не могут функционировать без подключения к инженерным коммуникациям, вопреки доводам административного истца, не могут быть признаны состоятельными, поскольку наличие зданий на земельном участке само по себе не является доказательством наличия коммуникаций на земельном участке.

В разъяснениях Омской коллегии оценщиков к «Рекомендациям для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков. Территориально-экономическое зонирование города Омска» (выпуск 2, Итоги 2013 (по состоянию на 1 января 2014 года) указано, что для учета различий земельных участков (являющихся объектами оценки или объектами-аналогами) с индивидуальным набором инженерных коммуникаций необходимо рассматривать три возможных состояния земельных участков:

1) на земельном участке коммуникации имеются, то есть подведены и подключены в случае наличия строений на участке;

2) на земельном участке коммуникации отсутствуют, но имеются технические условия для подключения коммуникаций;

3) на земельном участке коммуникации отсутствуют, технические условия для подключения коммуникаций отсутствуют.

В связи с тем, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, определяется исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, то застроенный земельный участок оценивается как незастроенный (п. 20 ФСО № 7), поэтому состояния 1 и 2 считаются равнозначными, то есть у объекта имеется возможность подключения к данной коммуникации или имеются технические условия для подключения.

В рассматриваемом случае материалы дела не содержат доказательства того, что на даты проведения оценки имелись технические условия для подключения коммуникаций на спорных земельных участках.

Относительно оценки возможности подключения объектов оценки к коммуникациям суд апелляционной инстанции отмечает, что спорные земельные участки, как и подобранные оценщиком объекты-аналоги, расположены в черте города Омска и не являются труднодоступными (периферийными), в связи с чем могут быть обеспечены основными инженерными сетями, поэтому корректировки на возможность подключения к коммуникациям нецелесообразны.

В возражениях на повторную судебную экспертизу административный истец, ссылаясь, в том числе на ответы ресурсоснабжающих организаций, указывает, что сети, имеющие технологическое подключение (конечную точку подключения) к централизованным сетям, также являются централизованными, тогда как отчеты об оценке земельных участков подготовлены без учета коммуникаций.

Однако суд апелляционной инстанции обращает внимание, что и при наличии коммуникаций у объектов оценки, рыночная стоимость, определённая в отчетах об оценке, является достоверной, поскольку проверочный расчет судебных экспертов <данные изъяты> О.Б., приведенный в заключении № 1014/3-4 от 25 сентября 2020 года, исходя из указанного предположения, показал, что рыночная стоимость находится в пределах (от 5,03 до 12,24 %) доверительного интервала определения стоимости земельных участков, составляющего +/- 10-15% согласно методическим указаниям «Основы определения стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности. Том 3. Исследование Отчетов об оценке и иных документов, содержащих сведения о произведенном ранее определении стоимости» под ред. С.А. Смирновой, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2019.

О возможных границах интервала значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки указано в п. 30 ФСО № 7.

Следовательно, вопреки выводам суда первой инстанции и доводам административного истца, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Таких доказательств по делу не предоставлено.

Ссылки административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, на необходимость применения корректировок на наличие инженерных коммуникаций в размере от 15% согласно справочникам под редакцией Лейфера Л.А., при использовании которых значительно бы увеличилась стоимость оцениваемых участков, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку выбор и применение справочных, научно-методических пособий является прерогативой эксперта (оценщика) исходя из его опыта и профессиональных знаний.

Таким образом, оценив представленные доказательства в своей совокупности, в порядке, предусмотренном статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом выводов судебных экспертиз, судебная коллегия приходит к выводу о том, что административный истец, вопреки требованиям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представил суду допустимых и относимых доказательств несоответствия отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции, которым заявленные административные исковые требования удовлетворены, подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела (пункт 3 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционные жалобы административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, заинтересованного лица акционерного общества «Нефтехимсервис» удовлетворить.

Решение Омского областного суда от 26 октября 2020 года отменить, принять новое решение.

В удовлетворении административного искового заявления департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года № 248, № 249, № 250, № 251, № 252, № 253, № 254, № 255, № 256, № 257, № 258, № 259, № 260, № 261 отказать в полном объеме.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Омский областной суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи