Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-123/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Фирма «ПРАЗДНИК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по апелляционной жалобе административного истца ООО «Фирма «ПРАЗДНИК» на решение Санкт-Петербургского городского суда от 4 августа 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Морозковой Е.Е., объяснения представителей административных ответчиков комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» (СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки») ФИО3, возражавших против апелляционной жалобы, пояснения судебного эксперта ФИО4, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО «Фирма «Праздник»(далее- административный истец, Общество) обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости- здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей по состоянию на 26 декабря 2018 г.

Административный истец считал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно выше, чем его рыночная стоимость, что нарушает его права как налогоплательщика.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 04 августа 2020г. административный иск удовлетворен в части.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости-нежилого здания (ресторан), площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург<адрес> (далее – объект недвижимости, здание), установлена в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей по состоянию на 26 декабря 2018 г. Датой обращения ООО «Фирма «Праздник» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости постановлено считать 11 февраля 2020 г.

В апелляционной жалобе ООО «Фирма «Праздник» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым административный иск удовлетворить в полном объеме. Административный истец не согласен с выводами о несоответствии отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости от 04.12.2019 г. требованиям законодательства в области оценки, сделанными судом на основании заключения судебной экспертизы от 08.06.2020 г.

Так, административный истец отмечает, что алгоритм примененного оценщиком метода оценки исключает возможность ошибочного невыделения стоимости, полученной в рамках доходного подхода, приходящей на объект капитального строительства. Считает, что утверждение суда о том, что при определении ставки арендной площади оценщик в качестве объектов аналогов использует существенную площадь помещений, в состав которых включаются вспомогательные помещения, не соответствует действительности.

Являются необоснованными и суждения суда о том, что оценщиком не учтено и не проанализировано, что помещения 4-го мансардного этажа требуют проведения ремонтных работ с последующей сдачей в аренду и не учтено их влияние на стоимость объекта в рамках доходного подхода.

При расчете ставки капитализации оценщиком требования федеральных стандартов оценки не нарушены.

При определении величины операционных расходов оценщиком использована одна и та же приведенная база-потенциальный валовый доход. Соответственно, довод суда о том, что значение величины операционных расходов завышено из-за различной базы приведения, не может быть признан правильным.

В письменном ходатайстве представитель административного истца ООО «Фирма ПРАЗДНИК» ФИО5 апелляционную жалобу поддержал, сообщил о невозможности принять участие в судебном заседании.

Административным ответчиком СПб ГБУ «КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА» поданы возражения в письменном виде относительно апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав явившихся лиц, пояснения судебного эксперта, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

ООО «Фирма ПРАЗДНИК» является собственником нежилого здания (ресторан), площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург<адрес>, назначение: нежилое здание, наименование: ресторан, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные», обременение и ограничение прав не зарегистрировано.

Кадастровая стоимость здания по состоянию на 26.12.2018 г. определена СПб ГБУ «Кадастровая оценка» на основании акта об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимости от 15.03.2019 г. № в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 26.12.2018 г.

Согласно отчета об оценке от 04.12.2019 г. №, составленного оценщиком ИП ФИО1, представленного в суд административным истцом, рыночная стоимость здания по состоянию на 26 декабря 2018 г. определена в <данные изъяты> руб.

Оценщиком произведен анализ местоположения объекта оценки, приведены его характеристики, имущественные права на него; произведен анализ рынка того сегмента, к которому относится объект оценки, его наиболее эффективного использования. В качестве наиболее эффективного его использования признано использование его в качестве торгового объекта. Оценщиком обоснован выбор доходного подхода для оценки объекта недвижимости с применением метода прямой капитализации денежных потоков; произведен расчет потенциального валового дохода на основании рыночных данных, полученных в результате проведения анализа рынка объекта оценки; сделан вывод о том, что 4-й мансардный этаж не пригоден для извлечения прибыли, площади этажа не способны генерировать денежный поток.

Оценщиком определены площади, непригодные для сдачи в аренду, в силу своего функционального назначения и технических характеристик. По информации, полученной от заказчика (ООО «Фирма «ПРАЗДНИК») установлено, что доходная площадь объекта оценки составляет <данные изъяты> кв.м.

С учетом полученных данных произведен расчет ставки капитализации с использованием трех источников; приведено обоснование величины ставок. Рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода определена в размере <данные изъяты> руб. В результате согласования результатов рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 26 декабря 2018 г. определена в размере равном <данные изъяты> руб.

В связи с тем, что выводы, изложенные в отчете об оценке от 04.12.2019 г. №, были поставлены административным ответчиком департаментом имущественных отношений Санкт-Петербурга под сомнение (в связи с использованием оценщиком информации, появившейся после даты оценки; отсутствием ссылок на источники информации при описании ценообразующих факторов и отсутствие указания их интервалов значений; немотивированным отказом от применения затратного подхода; допущенными нарушениями при определении арендопригодной площади; необоснованным учетом недосбора арендных платежей в размере 8%; допущенными арифметическими ошибками при расчете операционных расходов; допущенными нарушениями методики расчета ставки капитализации и ставки дисконтирования; использованием неподтвержденных данных относительно значения безрисковой ставки; наличием опечаток, вводящих пользователя отчета в заблуждение), определением Санкт-Петербургского городского суда от 13 марта 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой перед экспертом вопросов о соответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и об определении рыночной стоимости объекта недвижимости-нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 26 декабря 2018г.

По результатам заключения судебного эксперта ФИО4 от 08.06.2020 рыночная стоимость здания по состоянию на 26 декабря 2018 г. определена в <данные изъяты> руб., отчет об оценке от 04.12.2019 г. № признан несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Так, эксперт пришел к выводу о том, что в отчете об оценке отсутствует выделение стоимости, полученной в рамках доходного подхода, приходящейся на объект капитального строительства. Основные параметры для определения стоимости в доходном подходе (арендопригодная площадь) использованы по фактическим данным заказчика, при этом оценщик не проверил эти данные на рыночные значения. Величина арендопригодной площади составила 40 %, что значительно ниже среднерыночных данных. В величину арендопригодной площади не вошли холлы, коридоры, технические помещения, помещения сан.узлов, помещения кухни и вспомогательных помещений для нее, то есть без тех помещений, без которых функционирование основной арендопригодной площади невозможно. При определении ставки арендной платы оценщиком в качестве объектов-аналогов используются помещения существенной площади, в состав которых включаются вспомогательные площади. Помещения 4-го этажа требуют ремонта, что не проанализировано оценщиком на предмет возможности проведения ремонта и последующей сдачи данных помещений в аренду и влияния данных мероприятий на стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода. При определении величины ставки капитализации оценщик использует рыночные данные в соответствии с которыми ставка капитализации находится в диапазоне11-11,3%. Далее оценщик самостоятельно рассчитывает величину ставки капитализации способом, противоречащим п.23 ФСО №7, получая величину в разы отличную от публикуемых рыночных данных в размере 23, 74%.Анализ полученных данных на соответствие рыночных оценщиком не производится и применяется среднее значение ставок капитализации, что не соответствует п. 5 ФСО №3. При определении величины операционных расходов оценщиком используются три источника и определяется среднее значение, при этом база применения данных величин различна, значение величины операционных расходов завышено. Существенным и наиболее чувствительным к итоговому результату эксперт признает изменение ставки капитализации. Исправление других замечаний, в частности изменение величины арендопригодной площади приведет к еще большему увеличению стоимости объект оценки. Выявленные ошибки привели к занижению стоимости объекта оценки. В целом, судебный эксперт сделал вывод о том, что выявленные замечания являются существенными, так как приводят к нарушению законодательства об оценочной деятельности. С учетом исправления замечаний стоимость объекта оценки увеличится; результат оценки судебный эксперт счел неподтвержденным.

В рамках судебной экспертизы проанализировано местоположение объекта исследования, его характеристики; проведен анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки. В результате анализа наиболее эффективного использования судебный эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование в качестве здания ресторана в составе торговых площадей и спа-комплекса. В результате отбора подходов оценки судебным экспертом определено произвести оценку затратным подходом, использовав доходный подход в качестве индикативного, а сравнительный подход- в качестве поверочного.

В рамках сравнительного подхода диапазон стоимости определен «поверочно» и составил <данные изъяты> руб.

В рамках затратного подхода судебным экспертом отмечено, что так как определяется рыночная стоимость объекта недвижимости-здания без учета стоимости земельного участка, то стоимость земельного участка не определялась. В рамках затратного подхода судебным экспертом определены: затраты на строительство ОКС, затраты на приобретение прав на земельный участок, прибыль предпринимателя, физический износ. Судебным экспертом мотивировано и учтено, что величина функционального устаревания объекта оценки отсутствует, величина внешнего устаревания определена на уровне 0%. В рамках затратного подхода величина стоимости объекта оценки определена в <данные изъяты> руб.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена методом прямой капитализации и составила <данные изъяты> руб.

В результате согласования результатов рыночная стоимость объекта оценки определена в размере, установленном при расчете величины рыночной стоимости затратным подходом, которая составила <данные изъяты> руб. (с применением соответствующего округления).

Признав, что надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости, является заключение судебной экспертизы от 08.06.2020 г., суд удовлетворил административный иск ООО «Фирма «Праздник» частично и установил кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном заключением судебного эксперта от 08.06.2020 г. Суд учел, что заключение судебного эксперта содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Суд признал правильными и мотивированными выводы судебного эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, отметив также, что лица, участвующие в деле ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявляли.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, основанными на заключении судебного эксперта от 08.06.2020 г.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с со ст.82 КАС РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение судебной экспертизы мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы, сопоставив ее содержание с материалами дела, пришел к обоснованным выводам о ее соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о том, что она отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая, что доказательств, опровергающих указанную выше величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, то суд правомерно признал заключение судебного эксперта от 08.06.2020 г. надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости, а представленный отчет об оценке- ненадлежащим доказательством как составленный с нарушением законодательства об оценочной деятельности и не подтверждающей достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Допрошенный по доводам апелляционной жалобы в судебном заседании судебной коллегии по административным делам судебный эксперт ФИО4 дополнительно пояснил, что методология доходного подхода предполагает, что доход, генерируемый объектом комммерческой недвижимости, обеспечивается как вкладом объекта капитального строительства, так и вкладом местоположения, то есть земельного участка. Таким образом, стоимость, полученная в рамках доходного подхода-это стоимость объекта недвижимости как совокупности объекта капитального строительства и земельного участка. В отчете об оценке отсутствует выделение стоимости, полученной в рамках доходного подхода, приходящей на объект капитального строительства. Свой вывод судебный эксперт обосновал анализом последовательности действий при применении метода остатка.

Ссылаясь на п.п. «з» п. ФСО №7, судебный эксперт отметил, что основные параметры для определения стоимости в доходном подходе (арендопригодная площадь) использованы по фактическим данным заказчика, оценщик не проверил эти данные на рыночные значения, что противоречит понятию рыночной стоимости. При этом величина арендопригодной площади составляет только 40 % общей площади здания, что существенно ниже среднерыночных данных. В указанную величину арендопригодной площади не входят холлы, коридоры, технические помещения, помещения сан.узлов, помещения кухни и вспомогательных помещений для нее, то есть без данных помещений, функционирование основной арендопригодной площади не представляется возможным. При определении ставки арендной платы, оценщиком в качестве объектов-аналогов используются помещения существенной площади в состав которых включены вспомогательные площади. Относительно довода о 4 –м мансардном этаже пояснил, что оценщиком в рамках доходного подхода не проведен анализ влияния на стоимость в состоянии после проведения ремонта и без ремонта. Комментируя выводы относительно использования источников для определения ставки капитализации, судебный эксперт уточняет (применительно к п.13 ФСО №3), что в данном случае оценщик выступает экспертом при самостоятельном расчете значения ставки капитализации, полученное значение которой существенно превышает среднерыночные значения. При этом применительно к расчету нарушается логика применения положений пунктов 27 и 28 ФСО №7.

В приобщенных к материалам дела письменных пояснениях судебный эксперт наглядно проиллюстрировал свой вывод о том, что при определении величины операционных расходов оценщиком используются три источника и определяется среднее значение, при этом база применения данных величин различна (с приложением скриншотов).

С учетом пояснений судебного эксперта, судебная коллегия не считает правильными утверждения административного истца о необоснованности выводов судебного эксперта о несоответствии Отчета об оценке требованиями федерального законодательства в области оценочной деятельности.

В иной части заключение судебного эксперта от 08.06.2020 г. административным истцом не оспаривается, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Лицами, участвующими в деле, данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием к отмене или изменению решения суда, поскольку не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда

Оснований к отмене решения суда, предусмотренных ст. 310 КАС РФ, по делу не имеется.

Руководствуясь ст.ст.177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Санкт-Петербургского городского суда от 04 августа 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Праздник»-без удовлетворения.

Состоявшиеся по делу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке через суд, принявший решение по первой инстанции, в течение шести месяцев с даты вынесения настоящего апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи