Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-79/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Меги» к Департаменту городского имущества города Москвы и Правительству Москвы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 22 февраля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П., пояснения представителя административного истца Аленовой Г.А., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Меги» (далее – административный истец, общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании установленной по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, а также земельного участка с кадастровым номером №.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости в размере 27 234 000 руб. и 34 577 000 руб. соответственно, определенной на основании отчета об оценке № №, подготовленного

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 52 074 725,66 руб. и арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого установлена в размере 56 027 424,60 руб. Экономически необоснованный размер кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество и арендной платы за земельный участок, рассчитываемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Представитель административного истца согласился с выводами эксперта, уточив требования, просил определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, определенную по результатам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 22 февраля 2022 года административные исковые требования удовлетворены, по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость нежилого здания в размере рыночной стоимости, равной 28 522 105,94 руб., земельного участка – в размере 30 787 872,11 руб.; с административного истца в пользу экспертной организации взысканы судебные расходы за проведение экспертизы в размере руб.

Не согласившись с данным решением, представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Клоков Е.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить названный выше судебный акт и принять по делу новый об отказе в удовлетворении заявленных требований после проведения повторной судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы указывает, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой; административным истцом не доказано нарушение его прав и законных интересов в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости; заявленные требования имеют своей целью уменьшить налоговые отчисления и арендную плату, которые являются нормативно-регулируемыми платежами, что недопустимо без согласования с органами исполнительной власти, установившими их; заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку эксперт в заключении не приводит полноценное исследование рынка предложений о продаже земельных участков, ограничиваясь информацией о 3-х объектах, расположенных в различных территориальных зонах Москвы; разница между максимальным и минимальным значением цен объектов-аналогов составляет более чем 2 раза, что свидетельствует о некорректной выборке объектов-аналогов; итоговое значение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует средним рыночным ценам; при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт не применяет корректировку на наличие исходно-разрешительной документации у объекта исследования; к объекту-аналогу № 2 следовало применить корректировку на тип предполагаемой застройки, поскольку на таком земельном участке предполагается размещение объектов административного и производственного назначения, в отличие от объекта оценки с разрешенным видом использования - торговое. Кроме того, эксперт ошибочно не осуществляет корректировку на местоположение объектов-аналогов на окраине города Москвы, в то время как объекты исследования располагаются в непосредственной близости Третьего Транспортного Кольца Москвы; эксперт не приводит полноценное исследование рынка цен предложений также и на продажу отдельно стоящих зданий в ВАО города Москвы, ограничиваясь информацией о 3-х объектах аналогах, расположенных в ВАО и ЮЗАО Москвы; определенное экспертом среднее значение диапазона цен не соответствует условиям рынка; экспертом не учитывается престижность района расположения объектов недвижимости; при расчете рыночной стоимости нежилого здания эксперт допускает методологическую ошибку, исключая коммунальные платежи из ставок аренды при этом учитывая их при определении доли операционных расходов, что привело к занижению стоимости; при расчете рыночной стоимости нежилого здания при исследования величины ставки капитализации в рамках доходного подхода эксперт использует данные из справочника, где в списке городов, по которым осуществляется усреднение, отсутствует город Москва, следовательно, в совокупности представленное заключение не является достоверным и относимым доказательством. В связи с приведенными доводами представителем административного ответчика заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем ООО «Меги» поданы возражения.

В заседание суда апелляционной инстанции представители административного ответчика и заинтересованного лица не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца ФИО8., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, ООО Меги» является собственником нежилого здания 1987 года постройки, с кадастровым номером №, общей площадью 384,4 кв.м., расположенного по адресу: что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также арендатором земельного участка общей площадью 810 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: , что подтверждается договором аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное двухэтажное здание с кадастровым номером № имеет сборно-щитовой материал стен, стандартную отделку в рабочем состоянии, фактически используется как объект общественного питания (кафе) и расположено на земельном участке с кадастровым номером № категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли и общественного питания.

Спорные объекты недвижимости расположены вблизи жилой и коммерческой застройки, в ВАО города Москвы, в 8 минутах пешком от станции метро Сокольники.

В соответствии с требованиями пункта 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административным истцом в обоснование исковых требований в суд представлен отчет об оценке № №, подготовленный согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составила 27 234 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 34 577 000 руб.

На основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Московского городского суда от 8 ноября 2021 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом , отчет об оценке, подготовленный оценщиком не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года составляет: нежилого здания с кадастровым номером № – 28 522 105,94 руб. и земельного участка с кадастровым номером № – 30 787 872,11 руб.

Представитель административного истца с выводами эксперта в рамках судебной оценочной экспертизы согласился и уточнил требования в части размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статей 82 - 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы, эксперт мотивировал свои выводы; определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районе расположения объектов оценки, произведена оценка с учетом количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом доходного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции исследовал и оценил представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу об установлении кадастровой стоимости здания и земельного участка равной их рыночной стоимости, подтвержденной заключением судебной оценочной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии положенного в основу выводов суда заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в том числе со ссылкой на допущенные экспертом нарушения и на то, что рассчитанная экспертом рыночная стоимость спорных объектов недвижимости ниже рыночных данных, аналогичны доводам административного ответчика при рассмотрении административного дела по существу, которые проверялись судом первой инстанции и справедливо с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

На все представленные по административному делу замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих убедительные опровержения утверждений административного ответчика о порочности заключения эксперта.

Также судом учтено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Количество принятых к расчету объектов-аналогов определялось экспертом в соответствии с принципом достаточности. Расчет стоимости исследуемого земельного участка производился исходя из наиболее эффективного использования – для торговой застройки. В заключении приводится полноценный обзор объектов, наиболее сопоставимых с исследуемыми. Экспертом приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов. Эксперт применял наиболее близкий по дате издания к дате исследования источник, в котором приводятся показатели для торговых объектов свободного назначения и использовал значения показателей, основанные на мнении квалифицированных экспертов и оценщиков.

Вопреки доводам административного ответчика о неучтенном в качестве ценообразующего такого фактора как престижность района, экспертом отобраны объекты-аналоги, расположенные в сопоставимых по престижности районам.

Операционные расходы экспертом определены с учетом сложившейся практики по аренде коммерческих помещений, исходя из допущения того, что ставка аренды, представленная в объявлении, включает в себя компенсацию всех расходов (налогов и операционных расходов), за исключением коммунальных платежей.

Итоговое значение величины рыночной стоимости нежилого здания, полученное экспертом, за 1 кв.м 74 199,94 руб. находится в границах диапазона рыночных цен локального сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и анализ которого представлен экспертом в заключении, составившего для единых объектов недвижимости – от 131 818,18 руб./кв.м до 153 726,71 руб./кв.м (без учета скидки на торг и иных особенностей объектов), что с учетом уникальных характеристик оцениваемого объекта сопоставимо с рыночными данными и опровергает доводы апелляционной жалобы об обратном.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельного участка в размере 38 009,7 руб./кв. м также находится в интервале значений цен для данного сегмента рынка земельных участков, в диапазоне от 22 144,31 руб./кв.м до 44 594,59 руб./кв.м (без скидки к цене предложения и иных особенностей объектов).

Таким образом, полученная величина рыночной стоимости объектов исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении эксперта.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы суд рассмотрел в соответствии с требованиями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и обоснованно отказал в его удовлетворении.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя Департамента городского имущества города Москвы судебная коллегия также не усмотрела, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы.

Ссылки представителя в апелляционной жалобе на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принятого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения оценки, в связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости оспариваемых объектов недвижимости административным ответчиком в суд не представлено.

Таким образом, позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Московского городского суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 22 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи