Апелляционное определение № 66А-112/19 от 10.03.2020 Первого апелляционного суда общей юрисдикции

Дело № 66а-17/2020

(№ 66а-112/2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва 10 марта 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Жудова Н.В., Селиверстовой И.В.,

при секретаре Ковалевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-1429/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КЛЕПА» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 24 мая 2017 года и 1 января 2018 года,

по апелляционной жалобе Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 23 сентября 2019 года, которым иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., объяснения представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы ФИО1, возражения представителя ООО «Клепа» ФИО2, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «КЛЕПА» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 241,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 5,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 6,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 32,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 73,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,

в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 24 мая 2017 года и на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований ООО «КЛЕПА» указало, что является собственником названных выше объектов недвижимости.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости установлена в следующих размерах:

В то же время, рыночная стоимость данных объектов недвижимости, определенная на те же даты на основании отчетов об оценке № и№ от 12.12.2018, подготовленного <данные изъяты> составила:

Несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей спорных объектов недвижимости нарушает права и обязанности общества как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «КЛЕПА» по доверенности ФИО3 поддержал заявленные требования с учетом их уточнения по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы ФИО4 поддержала доводы апелляционной жалобы, возражала против удовлетворения заявленных требований.

Решением Московского городского суда от 23 сентября 2019 года административное исковое заявление ООО «КЛЕПА» удовлетворено, по состоянию на 24 мая 2017 года установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 32 187 959 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 546 707 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 605 283 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 686 350 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 10 444 274 руб.

По состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 29 814 676 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 534 260 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 591 502 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 445 216 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 9 906 868 руб. с учетом проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административные ответчики со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просят его отменить.

Апеллянты указывают, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку само по себе расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости.

Отмечают, что доказательств нарушения процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки административным истцом в ходе рассмотрения дела представлено не было.

Кроме того, административный истец просит суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

По мнению подателей жалобы, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку основывается на недостоверных сведениях о ценах объектов-аналогов, размещенных в сети «Интернет», которые являются непроверяемыми. Кроме того, не позволяют установить сам факт существования объектов недвижимости, выставленных на продажу.

Обращают внимание на ошибочность выводов суда о соответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства, поскольку судом перед экспертом неверно сформулированы вопросы, подлежащие судебно-экспертному исследованию.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился представитель Управления Росреестра по Москве, представив ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Неявка в судебное заседание представителя Управления Росреестра по Москве не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем учитывая положения части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанного лица.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых помещений по состоянию на 24 мая 2017 года и 1 января 2019 года, не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о возможности установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Из системного анализа положений статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке) и постановления Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» следует, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости, поскольку данной стоимостью затрагиваются его права и обязанности в сфере налогообложения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела ООО «КЛЕПА» на праве собственности принадлежат пять нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>

Спорные нежилые помещения размещены на 4 этаже 5-ти этажного кирпичного здания 1917 года постройки. Здание находится в <адрес>, в 7 минутах ходьбы от метро <данные изъяты> и располагается в застройке административно-жилыми зданиями, имеет хорошую транспортную доступность (ближайшие магистрали : <адрес>). Технически здание обеспечено холодным и горячим водоснабжением, электроснабжением, центральным отоплением и канализацией, находится в хорошем состоянии. Оцениваемые помещения используются как гостиница, офисы и вспомогательные помещения.

Под зданием сформирован земельный участок площадью 720 кв.м, который находится в аренде у собственников здания.

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости.

Проанализировав представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд пришел к обоснованному выводу, что кадастровая стоимость спорных нежилых помещений установлена в следующих размерах:

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, и основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные правовые установления содержит часть 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Статья 3 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из материалов дела судом установлено, что ООО «Клепа» воспользовалось предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений и обратилось с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Москве.

Решением Комиссии от 21 января 2019 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений по состоянию на 24 мая 2017 года было отклонено, что свидетельствует о соблюдении досудебного порядка разрешения спора в отношении оспаривании кадастровой стоимости на указанную дату в рамках Закона об оценочной деятельности.

В силу требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость нежилых помещений, административный истец представил суду отчеты об оценке № от 12.12.2018 и № от 12.12.2018, подготовленные <данные изъяты>, согласно которым рыночная стоимость объектов оценки составила :

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленных административным истцом отчетов об оценке, судом первой инстанции правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7<данные изъяты>

Согласно выводам первичной судебной оценочной экспертизы от 17 июля 2019 года, выполненной экспертом ФИО7, отчёты об оценке, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; по состоянию на даты оценки рыночная стоимость объектов оценки не подтверждается и составляет:

-по состоянию на 24 мая 2017 года: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 32 187 959 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 546 707 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 605 283 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 686 350 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 10 444 274 руб.

-по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 29 814 676 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 534 260 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 591 502 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 445 216 руб.; нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 9 906 868 руб. При этом, итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости была рассчитана экспертом с выделением налога на добавленную стоимость ( далее-НДС) и последующим уменьшением расчетного значения на величину НДС.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установил кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенном в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

С выводами суда первой инстанции в части размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой судебная коллегия согласится не может, а потому обжалуемое решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит изменению в части размера итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки по следующим основаниям.

В силу пункта 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Параметры основных элементов налога, в том числе стоимостные и (или) количественные показатели, необходимые для определения такого обязательного элемента налогообложения, как налоговая база определяются законодателем (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 июля 2017 года № 19-П и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 2586-О, от 26 января 2017 года № 48-О и др.).

Для целей налогообложения налогом на имущество организаций, согласно положениям статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения является недвижимое имущество.

При этом в силу требований части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества при расчете налога на имущество организаций, определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно подпункта 2 пункта 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508 (далее - ФСО №4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО №4).

Таким образом, при определении кадастровой стоимости полученная оценщиками информация о рыночных ценах не анализируется на предмет наличия или отсутствия в цене сделки /предложения НДС.

Для целей налогообложения существует преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 16 июля 2015 года № 1769-О и № 1790-О, от 25 октября 2016 года № 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно, с учетом осмотра объекта оценки, выделить все ценообразующие признаки оцениваемого имущества, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Соответственно, рыночная стоимость объекта недвижимости определяется не по факту совершения сделки при состоявшемся соглашении сторон, а, как и кадастровая стоимость, по итогам профессионального исполнения оценщиком (экспертом) законных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи (без предварительного договора, отлагательных и отменительных условий, с денежным платежом без отсрочки или рассрочки между сторонами, не связанными предшествующими обязательствами и взаимозависимостью) и в отличие от действующих цен, которые меняются в зависимости от колебаний на рынке недвижимости, остается неизменной до следующей государственной кадастровой оценки и именно в величине, определенной оценщиком, образует налоговую базу по налогам.

Между тем, ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты, в том числе в области оценки, не предусматривают возможность использования скорректированной величины как кадастровой, так и рыночной стоимости, в том числе на сумму НДС, то есть не предусматривают НДС в качестве ценообразующего признака.

Так, в соответствии с пунктами 2, 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли - продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Согласно пунктам 5, 6 цитируемого стандарта при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Согласно пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 при применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

Под ценой в силу требований пункта 4 приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» понимается денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки, которая согласно пункта 27 данного стандарта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения НДС, определенный иной статьей Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку такой объект налогообложения возникнет лишь при реализации этого имущества и объектом налогообложения в данном случае будет выступать не имущество, а операция по реализации товара, а налоговой базой – в силу положений части 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости (в целях исчисления налога на имущество) в размере, равном его рыночной стоимости с уменьшением расчетного значения на НДС не является правомерным и основанным на законе.

Таким образом, с учетом доводов апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебная коллегия не может признать заключение эксперта в качестве достоверного и допустимого доказательства рыночной стоимости объекта оценки по следующим основаниям.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Основными принципами использования экспертом методов, судебно-экспертных методик и средств являются: законность и этичность методов, научность, точность результатов, надежность, эффективность, безопасность.

При этом методы проведения экспертных исследований могут быть сформированы в результате специальных научных разработок на основе фундаментальных положений базовой науки в интересах конкретной экспертной области с учетом специфики объектов исследования.

Методы, заимствованные из практики, используются судебной экспертизой только тогда, когда они не противоречат требованиям законности.

Статьей 25 Закона № 73-ФЗ определено, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Для разрешения вопросов о рыночной стоимости объекта недвижимости государственными судебными экспертными учреждениями применяются Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (ФБУ Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, 2016 год), которые не предусматривают выделение НДС при определении рыночной стоимости объекта недвижимости и уменьшение расчетного значения на сумму НДС.

Заключение негосударственного судебного эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, если оно составлено без применения методики, используемой государственными судебными экспертами, должно быть выполнено с точным соблюдением требований Закона об оценочной деятельности и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности и только в этом случае оно может являться допустимым и достоверным доказательством по делу.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО7 пояснил что определенная им итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки скорректирована на НДС, так как рыночная стоимость, по его мнению, не должна содержать НДС, методику проведения судебной оценочной экспертизы, в рамках которой при определении рыночной стоимости объекта оценки необходимо выделение из расчетного значения НДС, эксперт назвать не смог, указав, что пользовался методическими рекомендациями саморегулируемых организаций Российское общество оценщиков и Экспертный совет, а также сложившейся судебной практикой Московского городского суда и письмом Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России от 10 апреля 2012 года №Д064-1006, согласно которому в целях предотвращения введения в заблуждение пользователей отчетов об определении кадастровой стоимости, оценщику при определении кадастровой стоимости объекта оценки в отчете следует указывать информацию о наличии или отсутствии величины НДС в составе кадастровой стоимости. При этом с учетом положений статьи 168 Налогового кодекса и статьи 3 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ) кадастровая стоимость, отраженная в отчете, не должна содержать величины НДС.

Однако, выводы эксперта в части использования расчетного значения рыночной стоимости, уменьшенного на сумму НДС, противоречат действующему законодательству и не отвечают требованиям законности при проведении судебного экспертного исследования.

В связи с этим, по делу судебной коллегией в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО8

Как следует из заключения повторной судебной оценочной экспертизы, эксперт ФИО8 также указал на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, свои выводы по данному вопросу экспертного исследования эксперт обосновал ссылками на допущенные оценщиком нарушения федеральных стандартов оценки. Определяя величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений, эксперт, установив характеристики оцениваемого объекта, в том числе с использованием осмотра нежилых помещений, отнес их к сегменту рынка коммерческой административно-офисной недвижимости.

В разделе анализ рынка объекта оценки эксперт привел анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов оценки на рынок оцениваемых объектов в том числе тенденций, наметившихся на рынке, предшествующий дате оценки.

По результатам анализа сегмента рынка к которому относятся объекты оценки, эксперт пришел к выводу, что диапазон предложений по продаже административно-офисной недвижимости составляет 244 792 руб. – 330 435 000 руб., по аренде 24 000 руб. – 31 270 руб.

Проанализировав основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, и дав обзор подходов к оценке недвижимого имущества в части применения подходов и методов, эксперт пришел к выводу об использовании в расчетах сравнительного и доходного подходов к оценке.

По расчетам эксперта итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки по результатам согласования подходов к оценке составили:

что сопоставимо с диапазоном цен сегмента недвижимости к которому относятся объекты оценки.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка объекта оценки с учетом их количественных и качественных характеристик; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов повторной судебной оценочной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилых помещений.

При этом судебная коллегия анализируя причины расхождения в выводах первичной и повторной судебных экспертиз отмечает, что эксперт проводивший первичную экспертизу, производил расчет с уменьшением на расчетного значения на НДС, и с использованием одного подхода к оценке (части объектов), с использованием ставки капитализации исходя из сведений анализа рынка офисной недвижимости, при этом объекты аналоги были использованы экспертом из нижнего диапазона предложений по сегменту рынка, к которому отнесены объекты оценки, в то время как эксперт проводивший повторное исследование, произвел расчет рыночной стоимости без выделения НДС, подобрав объекты аналоги из среднего диапазона сегмента рынка, с использованием двух подходов к оценке и с расчетом ставки капитализации методом рыночной экстракции, при этом эксперт также учитывал в расчетах состав помещений и парковку как признаки влияющие на стоимость.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости судебная коллегия приходит к выводу, что допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости нежилых помещений является заключение повторной судебной оценочной экспертизы, а отчеты об оценке и первичное заключение судебной экспертизы следует признать недостоверными и недопустимыми доказательствами, поскольку они выполнены с нарушением требований действующего законодательства в области оценки и судебной экспертизы.

В свою очередь сторонами иных достоверных и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности повторной судебной оценочной экспертизы и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не представлено.

Само по себе несогласие с итоговой величиной рыночной стоимости объектов оценки не может служить основанием для проведения по делу еще одной экспертизы.

Вопреки возражениям административного истца и представленным ею замечаниям на экспертное заключение, оснований сомневаться в выводах эксперта не имеется.

Доводы о неверно определенной экспертом ставке капитализации необоснованны по следующим основаниям.

Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. С экономической точки зрения ставка капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

В теории оценки существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации, при этом использованный экспертом ФИО8 метод рыночной экстракции, сочетает приемы доходного и сравнительного подходов. Вопреки доводов изложенных в замечаниях на экспертное заключение, на стр. <данные изъяты> эксперт привел сведения об объектах-аналогах, используемых для расчета ставки капитализации, итоговое значение в размере 7,4% находится в границе диапазона Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга под ред. ФИО5.

Что касается Справочника под ред. ФИО6, то следует отметить, что информация в данном справочнике, приведенная административным истцом в своих замечаниях является средней по городам России и не в полной мере отражает тенденции рынка города Москвы.

Приведенные данные по справочникам «СтатРиэлт» и иные из сети Интернет являются усредненными и не позволяют с достоверностью установить порядок расчета.

В классическом виде метод рыночной экстракции, обычно отражает соотношение чистого операционного дохода без НДС и рыночной стоимости с НДС. При этом возможны варианты реализации данного метода, когда полученный коэффициент отражает зависимость чистого операционного дохода без НДС от рыночной стоимости без НДС.

Следовательно, применение коэффициентов капитализации, полученных из открытых источников информации без разъяснения порядка его расчета не позволяет максимально точно произвести расчет рыночной стоимости объекта оценки и собственные расчеты коэффициента капитализации экспертом в данном случае являются наиболее оправданным способом получения максимально достоверного значения рыночной стоимости.

Доводы административного истца о необоснованном неведении поправки на удаленность от метро не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку было установлено одинаковое расстояние до метро по данному объекту аналогу с объектом оценки по данным Яндекс-Карты.

Доводы о невведении экспертом поправки на этаж расположения и дату предложения не свидетельствуют о том, что при их введении итоговое значение величины рыночной стоимости будет значительно отличаться от рассчитанного экспертом значения.

Между тем, вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенными экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, административный истец не указал, что при исправлении выявленных по его мнению недостатков экспертного заключения, значение определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Выводы судебного эксперта ФИО8 относительно рыночной стоимости объектов недвижимости не опорочены и не опровергнуты, вопреки доводов апелляционной жалобы допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилых помещений, указанной в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данных объектов недвижимости не представлено.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости, которую следует установить в качестве кадастровой в размере, определенном заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия также находит несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налога на имущество в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Само по себе указание апеллятора на несоответствие рыночной стоимости объектов оценки их кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки по разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

В соответствии с частью 4 статьи 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 17 декабря 2019 года обязанность по оплате повторной судебной экспертизы в размере 250 000 рублей была возложена на Департамент городского имущества города Москвы, данная обязанность Департаментом была исполнена, что подтверждено платежным поручением от 30.12.2019.

Разрешая вопрос о распределении указанной суммы между сторонами по делу, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО9 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года № 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права.

При рассмотрении дела не было установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость нежилых помещений кратно превышает их кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости, что может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении, а следовательно, с ООО «Клепа»» в пользу Департамента городского имущества города Москвы в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы следует взыскать 250 000 руб..

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что других доводов, влекущих безусловную отмену судебного решения в апелляционной жалобе не приводится, руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Московского городского суда от 23 сентября 2019 года изменить.

Установить по состоянию на 24 мая 2017 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 241,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 43 264 000 руб.

Установить по состоянию на 24 мая 2017 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 5,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 764 000 руб.

Установить по состоянию на 24 мая 2017 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 6,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 845 000 руб.

Установить по состоянию на 24 мая 2017 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 32,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 6 554 000 руб.

Установить по состоянию на 24 мая 2017 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 73,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 14 608 000 руб.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 241,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 45 222 000 руб.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 5,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 798 000 руб.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 6,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 883 000 руб.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 32,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости 6 873 000 руб.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 73,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 15 317 000 руб.

Взыскать с ООО «Клепа» в пользу Департамента городского имущества города Москвы в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы 250 000 руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий: Н.В. Овсянкина

Судьи: Н.В. Жудова

И.В. Селиверстова