Апелляционное определение № 66А-1142/20 от 27.10.2020 Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО «Афипский НПЗ» является собственником объектов недвижимости:

- нежилого здания централизованного отстоя промышленного конденсата с кадастровым номером №, площадью 224,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания прачечной с кадастровым номером №, площадью 398,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.

Во исполнение Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2018 г. определена в результате проведения в 2018 г. государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 г. № 2197 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году».

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машиномест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» утверждена по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровая стоимость нежилых зданий:

- нежилого здания централизованного отстоя промышленного конденсата с кадастровым номером № в размере 2 474 580,29 рублей;

- нежилого здания прачечной с кадастровым номером № в размере 5 232 349,92 рублей.

11 октября 2019 г. ООО «Афипский НПЗ» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края с заявлениями о пересмотре результатов кадастровой оценки объектов.

Решениями комиссии от 8 ноября 2019 г. № 21/52 и № 21/53 данные заявления отклонены в связи с не соответствием представленных отчетов об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом суду представлены выполненные оценщиками ООО «СтавЭкспертГрупп» ФИО3 и ФИО4 отчеты об оценке от 19 июля 2019 г. № 155-01/2019 и № 156-01/2019, в соответствии с которыми по состоянию на 1 января 2018 г. определена рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания централизованного отстоя промышленного конденсата с кадастровым номером № в размере 968 900 рублей;

- нежилого здания прачечной с кадастровым номером № в размере 1 596 253 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчетов об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов оценки судом первой инстанции по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Заключением эксперта ООО «Юг-Регион-Оценка» ФИО5 от 10 июня 2020 г. № КС-20-066 определена по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого здания централизованного отстоя промышленного конденсата с кадастровым номером № в размере 2 019 736 рублей;

- нежилого здания прачечной с кадастровым номером № в размере 2 686 992 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объектов капитального строительства, обязанным уплачивать налог на имущество юридических лиц, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. № 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями части 1 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Юг-Регион-Оценка» ФИО5 от 10 июня 2020 г. № КС-20-066.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчетов об оценке, выполненных оценщиками ООО «СтавЭкспертГрупп» ФИО3 и ФИО4 от 19 июля 2019 г. № 155-01/2019 и № 156-01/2019, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации.

Данные отчеты опровергнуты заключением эксперта ООО «Юг-Региог-Оценка» ФИО5 от 10 июня 2020 г. № КС-20-066.

Оценщиками ООО «СтавЭкспертГрупп» ФИО3 и ФИО4 в отчетах об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация, использованная оценщиками, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки отчеты вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки.

Отчеты не содержат подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленным перед оценщиками вопросам, что могло привести к ошибкам в расчетах и искажению рыночной стоимости объектов. Сведения, приведенные в отчетах, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов оценщиков отсутствует. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести представленные расчеты стоимости объектов оценки.

Отчеты об оценке не отвечают требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» и не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объектов.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отчеты об оценке не могут быть признаны доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Юг-Региог-Оценка» ФИО5 от 10 июня 2020 г. № КС-20-066 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Экспертом проведено исследование с использованием затратного подхода. Отказ от применения иных подходов и методов экспертом обоснован.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Согласно пункту 24 данного стандарта затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; а также в случае, если оценка недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

Расчет рыночной стоимости оцениваемых зданий произведен экспертом затратным подходом с использованием метода укрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости строительной единицы, в следующей последовательности: расчет затрат на создание (воспроизводство) объекта капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объекта капитального строительства путем суммирования затрат на создание этого объекта и прибыли предпринимателя и вычитания физического износа и устареваний.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» расчет затрат на создание объекта капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичного объекта из специализированных справочников и других данных.

В зависимости от способов воспроизводства зданий для оценки стоимости объектов экспертом использована стоимость замещения, предполагающая расчет стоимости объекта оценки с учетом затрат на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект с применением современных материалов и строительных норм.

При этом затраты на создание объекта капитального строительства определены как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этого объекта, и издержек, сопутствующих его созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определена как будущая стоимость потока инвестиций по норме отдачи строительного проекта на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства.

Величина износа и устареваний определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Стоимость замещения экспертом рассчитана с использованием метода укрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости строительной единицы, на основании ресурсно-технологических моделей сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) с последующим последовательным проведением корректировок и применением стоимостных показателей конструктивных систем, элементов и видов работ зданий.

Определение рыночной стоимости затратным подходом произведено с допустимым и надлежащим сравнением стоимости единицы потребительских свойств (строительного объема, количества единиц потребительских свойств объектов, корректирующих коэффициентов) оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания.

При расчете стоимости замещения экспертом использованы коэффициенты на пересчет из уровней цен, различие в территории, региональное экономическое различие в уровне цен, сейсмичность, прибыль предпринимателя.

Величина износа и устареваний нежилых зданий определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний методом укрупненной оценки, исходя из срока экономической жизни объектов по нормам амортизационных отчислений, при этом физический износ определен в виде процентных потерь от первоначальной стоимости объекта в соответствии с данными шкалы экспертных оценок.

Накопленный износ в виде физического износа объекта определен экспертом методом хронологического возраста как утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. При определении совокупного износа экспертом приняты во внимание группа капитальности, фактический возраст отдельных конструктивных элементов, износ с учетом влияния климата, региона размещения объекта оценки, изменения функционального назначения, внешних экономических факторов.

Функциональный износ и внешний (экономический) износ экспертом не установлены.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем судебная коллегия полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объектов оценки.

Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объектов оценки, является подробной и объективной.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка зданий производственного назначения, к которым относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов оценки.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта ООО «Юг-Региог-Оценка» ФИО5 от 10 июня 2020 г. № КС-20-066, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

4

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения и необходимости его отмены судебная коллегия находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости может привести к финансовым потерям бюджета, по мнению суда, не могут являться основанием к отмене решения, так как в силу положений НК РФ, Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов оценки, равной рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, суд

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 15 июля 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судья