Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-99/2021 по апелляционным жалобам Администрации Петрозаводского городского округа и Петрозаводского городского Совета на решение Верховного Суда Республики Карелия от 24 июня 2021 года, принятое по административным исковым заявлениям общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М», общества с ограниченной ответственностью «АК 1126», общества с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» к Петрозаводскому городскому Совету о признании недействующим пункта 2.8 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25 марта 2020 года № 28/30-593.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителей административного ответчика- Бурлаковой В.Л.; административных истцов общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М», общества с ограниченной ответственностью «АК 1126» - Лобаго О.А.; заинтересованного лица администрации Петрозаводского городского округа – Фоминой А.П.; уполномоченного по защите прав предпринимателей – Гротовой Е.Г.; заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» (далее-ООО «ДЭУ-М») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать недействующим пункт 2.8 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25 марта 2020 года № 28/30-593.

Свои требования административный истец мотивировал тем, что на основании договора аренды № 8669 от 29 января 2009 год ООО «ДЭУ-М» под производственную деятельность арендует земельный участок с кадастровым номером №, площадью 68993 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, который находится в муниципальной собственности. Пунктом 2.3 договора аренды определена арендная плата в размере 21 962 рублей 21 копеек.

Приложением № 1 к договору аренду определено, что расчет годовой арендной платы производится согласно «Временного положения об арендной плате за землю в г. Петрозаводске», утвержденного постановлением главы самоуправления города от 28 ноября 1997 года № 4532, с учетом изменений, внесенных постановлением главы самоуправления города от 18 декабря 2006 года № 3285 «О внесении изменений во временное Положение об арендной плате за землю в г. Петрозаводске», исходя из базовой ставки арендной платы, умноженной на площадь земельного участка.

Впоследствии расчет годовой арендной платы производился в соответствии с Решением Петрозаводского городского Совета от 20 декабря 2017 года № 28/11-241 «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа» исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (722 рубля 43 копейки за 1 кв.м.), и составляла 53 987 рублей 19 копеек в год.

Затем, на основании договоров купли-продажи № 1 и № 2 нежилых помещений от 01 февраля 2017 года и 28 февраля 2017 года, заключенных ООО «ДЭУ-М», с одной стороны, и Петрозаводским муниципальным унитарным предприятием «Городской транспорт», с другой стороны, административным истцом ООО «ДЭУ-М» приобретены в собственность: нежилое помещение одноэтажное здание проходной и нежилое помещение одноэтажное здание мойки. В связи с этим 12 марта 2020 года из первоначально арендуемого земельного участка с кадастровым номером № выделены 2 земельных участка: первый - под здание проходной, с кадастровым номером № площадью 2 610 кв.м., второй - под здание мойки, с кадастровым номером № площадью 5 487 кв.м.

Изменения в договор аренды от 29 января 2009 года не внесены, и ООО «ДЭУ-М» продолжило вносить годовую арендную плату за аренду двух выделенных земельных участков в общей сумме 53 987 рублей 19 копеек.

Оспариваемым пунктом 2.8. Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25 марта 2020 года № 28/30-593, изменен порядок определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. В соответствии с новым порядком размер годовой арендной платы определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды. Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности не чаще 1 раза в 5 лет (Л.д. 18 т.1).

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 610 кв.м., выполненного ИП ФИО13 30 ноября 2020 года, рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка на 49 лет – 1 307 760 рублей, на 1 год – 156 866 рублей.

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 487 кв.м., выполненного ИП ФИО13 30 ноября 2020 года, рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка на 49 лет – 2 749 085 рублей, на 1 год – 329 754 рублей.

Из рассчитанной оценщиком ИП ФИО13 рыночной стоимости права аренды каждого земельного участка и в соответствии с новым (оспариваемым в настоящем деле) порядком расчета размера годовой арендной платы за земельные участки, размер годовой арендной платы для административного истца составил: за земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 610 кв.м. – 156 866 рублей, за земельный участок с кадастровым номером № площадью 5 487 кв.м. – 329 754 рублей, а всего за оба земельных участка годовой размер арендной платы - 486 620 рублей, что в 9 раз превышает размер годовой арендной платы ранее уплачиваемой административным истцом за оба земельных участка, рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка.

С учетом изложенного, заявляя требование о признании недействующим пункта 2.8 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25 марта 2020 года № 28/30-593, ООО «ДЭУ-М» указало на нарушение своих прав фактом введением нового механизма расчета арендной платы, на противоречие оспариваемого пункта 2.8 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года № 710 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года №582», а также Закону Республики Карелия от 10 июня 2013 года № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия».

Определениями суда от 27 мая (Л.д.125-127 т.2) и от 21 июня 2021 года (Л.д.1-3 т.3) удовлетворены ходатайства ООО «АК 1126» и ООО «Онего-Строй» о привлечении к участию в деле в качестве административных соистцов.

ООО «АК 1126» - арендатор земельного участка с кадастровым номером №; ООО «Онего-Строй»-арендатор земельного участка с кадастровым номером №. Соистцы просят признать недействующим пункт 2.8 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25 марта 2020 года № 28/30-593 приводя основания, которые аналогичны доводам административного истца ООО «ДЭУ-М».

Решением Верховного Суда Карелия от 24 июня 2021 года административный иск удовлетворен. Суд признал недействующим с даты принятия пункт 2.8 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25 марта 2020 года № 28/30-593. Взыскал с Администрации Петрозаводского городского округа: в пользу ООО «ДЭУ-М» судебные расходы, понесенные на уплаты государственной пошлины, - 4 500 рублей; в пользу ООО «АК1126» судебные расходы, понесенные на уплаты государственной пошлины, - 4 500 рублей; в пользу ООО «Онега-Строй» судебные расходы, понесенные на уплаты государственной пошлины, - 4 500 рублей.

В апелляционных жалобах административный ответчик Петрозаводской городской Совет и заинтересованное лицо Администрация Петрозаводского городского округа, каждый в отдельности, просят отменить решение суда, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела, и неверном применении норм материального права. Принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Заслушав объяснения представителей административного ответчика и заинтересованного лица, которые настаивали на удовлетворении апелляционных жалоб; объяснения представителя административных соистцов и уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Карелии Гнетовой Е.Г., которые считали решение суда законном и обоснованным; заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, полагавшего решение суда подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска, исследовав доказательства по делу, обсудив доводы апелляционных жалоб и поступивших письменных возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование землей взимается плата. Арендная плата является одной из форм платы за использование земли.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в компетенцию органа государственной власти субъекта Российской Федерации не входит установление и определение порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, находящихся (как у административных соистцов по настоящему делу) в муниципальной собственности.

В связи с этим является ошибочным вывод суда первой инстанции о противоречии оспариваемого пункта 2.8. Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25 марта 2020 года № 28/30-593, нормам Закона Республики Карелия от 10 июня 2013 года № 1712-ЗРК (в редакции от 20 сентября 2019 года) «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», которым определены способы расчета размера арендной платы: 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков; 2) по результатам торгов (аукционов); 3) на основании рыночной стоимости земельных участков за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия, а также земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании изложенного судебная коллегия соглашается с правильностью утверждения административного ответчика о том, что нормы приведенного закона субъекта Российской Федерации не устанавливают порядок определение размера арендной платы за земельные участки, находящихся в муниципальной собственности, и предоставленные в аренду без торгов, т.к. в силу подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации решение данного вопроса находится в компетенции органа местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление от 16 июля 2009 года № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункта 2 вышеприведенных Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности размер арендной платы определяется, в том числе исходя из:

- принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (Принцип № 1);

- принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости (Принцип № 3).

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 года № 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Разделом 2 «Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582», утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года № 710 (далее-Методические рекомендации), в целях применения Принципа № 1 (экономической обоснованности) рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Пунктом 16 и 19 Методических рекомендаций в целях применения принципа № 3 (предельно допустимой простоты расчета арендной платы) рекомендуется в порядке определения размера арендной платы установить случаи расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом в абзаце 1 пункта 19 Методических рекомендаций указано, что использование рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка как основы для расчета арендной платы рекомендуется в случаях, когда земельный участок застроен.

Из договоров аренды земельных участков, имеющихся в материалах административного дела следует, что административным соистцам переданы в аренду застроенные земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

В связи с этим, на основании вышеприведенных правовых норм судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы административного ответчика о том, что установление оспариваемым пунктом 2.8. Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25 марта 2020 года № 28/30-593, измененного (нового) порядка расчета арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, согласно которого размер годовой арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, не противоречит пункту 2 Правил, утвержденных Постановлением от 16 июля 2009 года № 582; пунктам 16,19 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года № 710.

Как уже было отмечено выше, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В силу данного постановления размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 11 мая 2004 года № 209-О, при отсутствии единых правил уполномоченные органы обязаны осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка по местоположению к зонам различной градостроительной ценности территории.

С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономической обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении ставки арендной платы, должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Административным ответчиком представлены документы, содержащие экономическое обоснование утверждения нового способа расчета арендной платы, изложенного в оспариваемом пункте 2.8. Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденного решением Петрозаводского городского Совета от 25 марта 2020 года № 28/30-593, а именно: Разработка проекта методики определения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, выполненного доктором экономических наук Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования Петрозаводского государственного университета (ПетрГУ) ФИО11 и утвержденного ректором ФИО12 20 декабря 2019 года (Л.д.102-133 т.1); пояснительная записка главы Администрации Петрозаводского городского округа к проекту решения Петрозаводского городского Совета «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа» (Л.д.135-136 т.1); сводный отчет заместителя председателя комитета – начальника управления архитектуры и градостроительного комитета градостроительства и землепользования о результатах проведения оценки регулирующего воздействия проекта нормативного правового акта (Л.д.137-144 т.1); заключение председателя контрольно-счетной палаты (л.д.146-147 т.1).

Из перечисленных документов следует, что при принятии оспариваемого пункта нормативного правового акта, наряду с оценкой местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков, проводился анализ и оценка соблюдения принципа экономической обоснованности компетентным органом.

Следовательно, вышеуказанный нормативный правовой акт в оспариваемой части не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции не является законным и обоснованным.

Индивидуальные особенности каждого земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, и переданных в аренду административным истцам, с учетом их местоположения и градостроительной ценности, оценкой экономических факторов, влияющих на доходность земельных участков, соблюдение принципа экономической обоснованности приведены в отчете об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 610 кв.м., и в отчете об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 487 кв.м., выполненных ИП ФИО13 30 ноября 2020 года.

Перечисленные отчеты административным истцом ООО «ДЭУ-М» не оспорены. Между тем, именно рыночная стоимости права аренды каждого земельного участка, рассчитанная оценщиком, послужила основанием для начисления административному истцу ООО «ДЭУ-М» годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в том размере, с которым он не согласен. Проверка обоснованности расчета рыночной стоимости арендной платы каждого земельного участка, приведенной в отчетах оценщика ИП ФИО13, и как следствие размер арендной платы, начисленный административному истцу, осуществляется судом в порядке гражданского судопроизводства при подаче соответствующего искового заявления, а не в порядке административного судопроизводства. В связи с этим, судебная коллегия соглашается с доводами административного ответчика и заинтересованного лица о том, что оспаривание нормативного правового акта в порядке, установленном нормами главы 21 КАС Российской Федерации, является неверным способом защиты административными истцами своих прав.

Учитывая, что неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, а также неправильное толкование и применение судом первой инстанции норм материального права повлекло неправильное разрешение административного дела, то решение суда подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении административных исков.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Отменить решение Верховного Суда Республики Карелия от 24 июня 2021 года.

В удовлетворении административных исков общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М», общества с ограниченной ответственностью «АК 1126», общества с ограниченной ответственностью «Онего-Строй» - отказать.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: