Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «СДК-сервис» к Кабинету Министров Чувашской Республики о признании недействующими пунктов 1 и 2 Порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики, который утвержден Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15 декабря 2011 года № 580

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «СДК-сервис», апелляционному представлению Прокуратуры Чувашской Республики на решение Верховного Суда Чувашской Республики от 10 февраля 2022 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано, заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В.,

установила:

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 580 от 15 декабря 2011 года утвержден Порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики, которое было опубликовано на портале органов власти Чувашской Республики в сети «Интернет» http://www.cap/ru 19 декабря 2011 года, в газете «Вести Чувашии» № 52 24 декабря 2011 года, в «Собрании законодательства ЧР» 2011 №12, часть 2, ст. 1314.

Общество с ограниченной ответственностью «СДК-сервис» (далее – ООО «СДК-сервис», Общество, административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики (далее также - административный ответчик) о признании недействующими пункта 1 и 2 Порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15.12.2011 №580 «О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики» (далее – Порядок).

В обоснование заявленных требований Общество указало, что оно являлось арендатором нежилого помещения, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, на основании заключенного между ними и государственным автономным профессиональным образовательным учреждением Чувашской Республики «Новочебоксарским политехническим техникумом» Министерства образования и молодежной политики Чувашской Республики по результатам проведения аукциона. Стоимость годовой аренды согласно пункта 3.1 Договора № 11/18 аренды имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, исчислялась по формуле, установленной пунктом 1 оспариваемого Порядка, при этом договор содержал требование о ежегодной индексации цены договора на величину среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год. Административный истец указывает, что стал субъектом отношений регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, положения которого нарушают законные интересы истца.

По утверждению административного истца, пункт 1 Порядка предусматривает, что размер арендной платы возлагает на арендатора затраты на проведение оценки, так как в формулу расчета годового размера арендной платы, в ее затратную часть включается сумма затрат на проведение независимой оценки.

Общество, ссылаясь на статьи 8 и 10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указывает, что данный федеральный закон устанавливает, что непосредственно арендодатель решает вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы, договор на оценку заключается между оценщиком и арендодателем, обязанность решения вопросов, связанных с оценкой сдаваемых в аренду объектов имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы, возложена на арендодателя. В связи с этим административный истец полагает, что пункт 1 Порядка, согласно которому на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки, не соответствует действующему законодательству. Кроме того, включив в указанную формулу расчета затраты на проведение оценки, ответчик необоснованно обязал истца, заключившего договор на 3 года, оплачивать однажды предоставленную услугу оценки ежегодно, при этом ООО «СДК-сервис» под видом арендной плиты вынуждено не только трижды оплатить одну услугу оценщика, но и оплачивать навязанную оценку с учетом индексации.

В пункте 2 Порядка предусмотрена ежегодная индексация арендной платы с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги.

Ссылаясь на пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», подпункт 3 пункта 40 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, утвержденных Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67, Общество полагает, что законодатель Чувашской Республики не исключил из-под действия пункта 2 Порядка договоры аренды, заключаемые на аукционах, что влечет оплату арендной платы Обществом в большем размере, чем установлено на торгах. Это противоречит приведенным нормам права и разъяснениям по их применению, которыми в случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется. Административный истец считает, что применение среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики не соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, которыми установлено, что цена договора не может быть пересмотрена сторонами в пользу уменьшения, поскольку в случае дефляции индекс потребительских цен может быть меньше единицы.

В связи с изложенным административный истец просит суд: признать недействующим пункт 1 Порядка в части включения в формулу расчета годового размера арендной платы затратной части размера арендной платы, составляющей сумму затрат на проведение независимой оценки (Аз), пункт 2 Порядка в части установления ежегодного изменения размера арендной платы на величину среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год по договорам аренды, заключенным на торгах.

Решением Верховного Суда Чувашской Республики от 10 февраля 2022 года в удовлетворении административного искового заявления ООО «СДК-сервис» было отказано.

С принятым решением не согласилось ООО «СДК-сервис», подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить принятое решение, а также Прокуратура Чувашской Республики, которая подала апелляционное представление, содержащее требование об отмене принятого решения и принятие нового, которым удовлетворить административное исковое заявление ООО «СДК-сервис».

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ООО «СДК-сервис» указало, что суд, отказывая в признании недействующим пункта 1 Порядка, неправомерно применил статьи 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статью 26.12 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ, в связи с чем необоснованно пришел к выводу о том, что включение в формулу расчета годового размера арендной платы затратной части годового размера арендной платы, составляющей сумму затрат на проведение независимой оценки, сводится к полному перераспределению бремени рисков в пользу арендодателя путем установления изменения размера арендной платы по результатам соответствующей оценки и возложении затратной части на арендатора. Данный вывод суда и пункт 1 Порядка, по мнению Общества, противоречит статьям 8 и 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку перекладываются затраты на проведение оценки на предпринимателей, а также возлагается обязанность на арендатора ежегодно оплачивать арендодателю плату за работу оценщика в течение каждого года действия договора аренды. Кроме этого, Общество не согласно с выводом суда о том, что предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды, а не ставка арендной платы по договору от 9 июля 2018 года. Суд оставил без внимания тот факт, что предметом аукциона является право на заключение договора аренды государственного имущества, а право заключить договор аренды предоставляется победителю аукциона, предложившему наиболее высокую цену договора. В связи с этим, по мнению административного истца, любой аукцион подразумевает торги по цене за право заключения договора аренды или размера арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности принятого решения в части отказа Обществу в признании недействующим пункта 2 Порядка, повторяют доводы административного истца, изложенные в административном исковом заявлении.

В обоснование требований, изложенных в апелляционном представлении, Прокуратура Чувашской Республики указывает, что вывод суда первой инстанции о соответствии пункта 1 Порядка нормативным правовым актам, имеющим большую силу, является неверным, сделан без учета норм права, изложенных в статьях 8 и 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», из которых следует, что непосредственно на арендодателя возложена обязанность по оценке сдаваемых в аренду объектов, находящихся в федеральной собственности, договор на оценку заключается без участия арендатора, условия Порядка, которыми на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки не соответствуют законодательству. Прокуратура Чувашской Республики не согласна с выводом суда первой инстанции о том, что предоставление имущества в аренду на аукционе не исключает возможность установления регулируемой арендной платы, так как этот вывод противоречит пункту 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проводимого с использованием системы видеоконференц-связи, представитель административного истца ООО «СДК-сервис», действующая на основании доверенности ФИО1, требования, изложенные, в апелляционной жалобе, поддержала, дала пояснения по ее существу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проводимого с использованием системы видеоконференц-связи, представитель административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики, Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, действующая на основании доверенности ФИО2, с требованиями, изложенными в апелляционной жалобе и апелляционном представлении, не согласилась, считает решение законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, представления, выслушав лиц, участвующих в деле, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, полагавшего, что решение в части отказа ООО «СДК-Сервис» в удовлетворении административного иска о признании пункта 1 Порядка недействующим является неверным, подлежащим отмене в указанной части, в остальной части решение является законным и обоснованным, отмене не подлежит, судебная коллегия по административным делам приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении административного иска ООО «СДК-сервис» суд первой инстанции пришел к выводу, что Порядок принят уполномоченным органом, соответствует форме нормативных правовых актов, принимаемых Кабинетом Министров Чувашской Республики, опубликован в установленном порядке.

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными.

Материалами дела подтверждается, что 15 декабря 2011 года Кабинетом Министров Чувашской Республики было принято Постановление № 580, «О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики», в соответствии с пунктом 1 которого утвержден Порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики.

Пунктом 2 статьи 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что имущество может находиться в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

При этом, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации) (пункт 1 статьи 214 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом «д» пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на день утверждения Порядка, далее – Федеральный закон от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ) высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации: управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление субъекту Российской Федерации в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 26.12 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ предусмотрено, что органы государственной власти субъекта Российской Федерации самостоятельно управляют и распоряжаются имуществом, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и издаваемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, а также в соответствии с конституцией (уставом), законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Чувашской Республики от 30 апреля 2002 года № 13 Кабинет Министров Чувашской Республики является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики.

К полномочия Кабинета Министров Чувашской Республики в области экономической политики, финансов, имущественных, земельных отношений отнесено, в том числе, управление и распоряжение государственной собственностью Чувашской Республики в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Чувашской Республики, а также управляет федеральной собственностью, переданной Чувашской Республике в управление в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 6 статьи 13 Закона Чувашской Республики от 30 апреля 2002 года № 13).

Давая толкование приведенным нормам федерального законодательства и законодательства субъекта Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации относится управление и распоряжение имуществом, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации, органом государственной власти в Чувашской Республике, в компетенцию которого входит управление и распоряжение имуществом, находящимся в собственности Чувашской Республики, является Кабинет Министров Чувашской Республики.

Таким образом, Порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики, утвержден уполномоченным органом.

Статья 1 Закона Чувашской Республики от 30 июня 2014 года № 40 «О порядке опубликования и вступления в силу Конституции Чувашской Республики, законов Чувашской Республики и иных правовых актов Чувашской Республики» предусматривает, что настоящий Закон определяет порядок опубликования постановлений и распоряжений Кабинета Министров Чувашской Республики затрагивающих права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающих правовой статус организаций или имеющих межведомственный характер, прошедших государственную регистрацию в уполномоченном Кабинетом Министров Чувашской Республики органе исполнительной власти Чувашской Республики (далее - нормативные правовые акты органов исполнительной власти Чувашской Республики), и вступления их в силу.

При этом, официальным опубликованием актов Главы Чувашской Республики, актов Кабинета Министров Чувашской Республики считается первая публикация их полного текста в республиканской газете "Вести Чувашии" или первое размещение (опубликование) на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru), Портале органов власти Чувашской Республики в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (www.cap.ru) (пункт 1 статьи 7 названного Закона).

В силу статьи 23 Закона Чувашской Республики от 30 апреля 2002 года N 13 Кабинет Министров Чувашской Республики издает постановления: и распоряжения, обеспечивает их исполнение (часть 1); акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Кабинета Министров Чувашской Республики. Акты по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющие нормативного характера, издаются в форме распоряжений Кабинета Министров Чувашской Республики (часть 2).

Судебной коллегией установлено, что оспариваемый Порядок опубликован на портале органов власти Чувашской Республики в сети «Интернет» www.cap.ru 19 декабря 2011 года, в газете «Вести Чувашии» № 52 24 декабря 2011 года, в «Собрании законодательства ЧР» 2011 №12, часть 2, ст. 1314.

Анализируя приведенные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый в части нормативный правовой акт принят в установленной форме, был опубликован в установленном порядке.

Решение в указанной части не обжалуется.

Отказывая в признании недействующим пункта 1 Порядка, применив статью 26.12 Федерального закона № 184-ФЗ, пункт 1 статьи 424 ГК РФ, пункт 2 статьи 614 ГК РФ, суд пришел к выводу, что определение размера арендной платы за пользование объектами собственности субъекта Российской Федерации предусматривает возможность установления различных форм арендной платы и сводится к полному перераспределению бремени рисков в пользу арендодателя, в том числе путем установления в договоре условий о периодическом изменении размера арендной платы (ежегодно) по результатам соответствующей независимой оценки и возложении затратной части на арендатора.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с пунктом 1 Порядка при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, размер арендной платы за пользование республиканским имуществом определяется по формуле Ап=Ад + Аз, где: Ап- годовой размер арендной платы, Ад – доходная часть размера арендной платы, которая определяется на основании отчета об оценке рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Аз – затратная часть размера арендной платы, составляющая сумму затрат на проведение независимой оценки.

Судебной коллегией установлено, что 09 июня 2018 года между Государственным автономным профессиональным образовательным учреждением Чувашской Республики «Новочебоксарский политехнический техникум» Министерства образования и молодежной политики Чувашской Республики (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «СДК-сервис» (арендатор) заключен договор № 11/18 аренды имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики.

В соответствии с предметом договора арендодатель на основании протокола № 1 от 27 июня 2018 года рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договоров аренды государственного имущества, находящегося в собственности Чувашской Республики по извещению № 060618/1556943/01 передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые, помещения № 1-3, расположенные на антресольном этаже и №№ 26, 28-30, расположенные на первом этаже здания учебно-производственных мастерских (далее - объект), по адресу: , для использования с целью организации станции диагностики транспортных средств.

Срок аренды установлен с 09 июля 2018 года до 09 июля 2021 года (пункт 1.3 договора аренды ).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики от 9 июля 2018 года, годовой размер арендной платы с 9 июля 2018 года устанавливается в сумме – 334 000 рублей и подлежит перечислению арендатором ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца.

Таким образом, административный истец являлся арендатором имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, в обязанности которого входило внесение арендодателю арендной платы, годовой размер которой, указанный в договоре аренды, был рассчитан в порядке, определенном Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15 декабря 2011 года № 580, и включал в себя, в том числе, затратную часть, состоящую из суммы затрат на проведение независимой оценки.

Материалами дела также подтверждается, что Государственное автономное профессиональное образовательное учреждение Чувашской Республики «Новочебоксарский политехнический техникум» Министерства образования и молодежной политики Чувашской Республики, являвшееся арендодателем по договору аренды имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, заключенного с административным истцом, произвело оценку, сдаваемого в аренду имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, а именно: нежилых, помещений № 1-3, расположенных на антресольном этаже и №№ 26, 28-30, расположенных на первом этаже здания учебно-производственных мастерских, по адресу: , на основании договора № 013-03\18 от 29 марта 2018 года, являясь по указанному договору заказчиком услуги по оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 424 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ предусмотрено, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Давая толкование приведенным нормам материального права, судебная коллегия приходит к выводу, что при сдаче в аренду имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, такой объект подлежит обязательной оценке, при этом расходы на оценку объекта, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации несет заказчик (собственник объекта недвижимости, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, либо уполномоченное собственником лицо), то есть арендодатель, в случае, если оценка имущества производится в целях последующей его передачи в аренду, договор на оценку имущества заключается без участия арендатора, а между исполнителем (оценщиком) и заказчиком (в данном случае арендодателем).

Таким образом, действующее законодательство предусматривает, что решение вопросов, связанных с оценкой рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, в том числе по оплате расходов на оценку, не относится к обязанности арендатора, следовательно, нормы, изложенные в пункте 1 Порядка, в соответствии с которыми на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки, не соответствует действующему законодательству, в связи с чем является неправомерным включение расходов арендодателя на проведение оценки в формулу расчета годовой арендной платы, в качестве затратной части размера арендной платы, в состав которой входит сумма затрат на проведение независимой оценки.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что включение в формулу расчета годового размера арендной платы затратной части годового размера арендной платы, составляющую сумму затрат на проведение независимой оценки, административный ответчик необоснованно обязал арендатора ежегодно оплачивать арендодателю однажды выполненную и оплаченную работу оценщика в течение всего срока действия договора аренды, в случае заключения его на несколько лет. То есть ООО «СДК-сервис», заключив договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности субъекта Российской Федерации на три года под видом арендной платы обязано трижды оплатить услугу оценщика.

Право органов государственной власти субъектов Российской Федерации, закрепленное в Федеральном законе от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ о самостоятельном управлении и распоряжении имуществом, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации, о праве на передачу имущества субъекта РФ во временное пользование физическим и юридическим лицам, федеральным органам государственной власти и органам местного самоуправления, о праве на отчуждение этого имущества, о праве на совершение иных сделок в соответствии с федеральными законами, а также с принятыми в соответствии с ними законами субъекта РФ, не могут реализовываться с нарушением иного законодательства. То есть, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, реализуя свое право на управление и распоряжение имуществом, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации, путем принятия нормативного правового акта о Порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности, не вправе возлагать на арендатора обязанность по оплате расходов на оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, передаваемых в аренду, так как действующее законодательство предусматривает, что решение вопросов, связанных с оценкой рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, в том числе по оплате расходов на оценку, не относится к обязанности арендатора.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что пункт 1 Порядка противоречит статьям 8 и 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а поэтому подлежит признанию недействующей в части включения в формулу определения размера арендной платы за пользование республиканским имуществом при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики затратной части размера арендной платы, составляющей сумму затрат на проведение независимой оценки (Аз).

В соответствии с пунктом 1 части 4 КАС РФ в резолютивной части решения суда по административному делу об оспаривании нормативного правового акта должно содержаться указание на удовлетворение административного иска полностью или в части и на признание оспариваемого нормативного правового акта не действующим полностью или в части со дня вступления решения суда в законную силу или с иной определенной судом даты либо указание на отказ в удовлетворении административного иска с приведением полного наименования оспариваемого нормативного правового акта, его номера, даты принятия и наименования органа или должностного лица, его издавших или принявших.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» указано, что установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд, руководствуясь пунктом 1 части 2, пунктом 1 части 4 статьи 215 КАС РФ, признает этот нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Материалами дела подтверждается, что Порядок применялся, в том числе и в отношении административного истца, в связи с чем пункт 1 Порядка подлежит признания недействующим со дня вступления в законную силу данного апелляционного определения, в той части, в которой включается в формулу определения размера арендной платы за пользование республиканским имуществом при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, затратной части размера арендной платы, составляющей сумму затрат на проведение независимой оценки (Аз).

Пунктом 2 Порядка предусмотрено, что размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, в случае, если договор аренды заключен на срок более одного года.

Отказывая административному истцу в удовлетворении административного искового заявления о признании недействующим пункта 2 Порядка, суд применил пункт 1 статьи 424 ГК РФ, пункт 3 статьи 614 ГК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 18 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73), и пришел к выводу, что предметом аукциона, проведенного 27 июня 2018 года, являлось право на заключение договора аренды государственного имущества, а не ставка арендной платы по договору аренды в связи с этим, суд первой инстанции посчитал, что само по себе предоставление имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, в аренду на аукционе не исключает возможности установления регулируемой арендной платы, регулируемая арендная плата не подлежит применению только в случаях, когда предметом аукциона являлась ставка арендной платы. В данном случае, по мнению суда первой инстанции, размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим Порядок определения арендной платы, размер арендной платы подлежит корректировки, с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, но не чаще одного раза в год.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что, так как предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды государственного имущества, а не ставка арендной платы по договору аренды, следовательно, размер арендной платы по договору аренды государственного имущества не является регулируемым, и только в случае, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, регулируемая арендная плата не применяется.

Материалами дела подтверждается, что 27 июня 2018 года состоялся аукцион, предметом которого являлось право заключения договоров аренды государственного имущества Чувашской Республики, объектом государственного имущества Чувашской Республики, право на заключение договора аренды которого являлось предметом аукциона, были нежилые помещения №№ 1-3 (антресольный этаж), 26, 28-30 (1 этаж), расположенные в <...> в доме 3.

Начальной ценой аукциона (лота) являлся размер ежемесячного платежа арендной платы (без учета налога на добавленную стоимость, эксплуатационных и административных расходов), равный 334 000 рублей.

Как установлено судебной коллегией выше, годовой размер арендной платы по договору № 11\18 аренды имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, от 9 июля 2018 года установлен в размере 334000 рублей, подлежащий оплате арендатором ООО «СДК-сервис» ежемесячно, равными долями. Абзацем третьим пункта 3.2 указанного договора предусмотрено, что размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики.

Анализируя представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что договор № 11\18 аренды имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики от 9 июля 2018 года (далее – договор аренды № 11\18) был заключен с ООО «СДК-сервис» по результатам состоявшегося аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества, при этом годовой размер арендной платы равный 334000 рублей, подлежащий оплате арендатором ежемесячно (пункт 3.2 договора аренды), был определен в соответствии с начальной (минимальной) ценой аукциона (лота) так поименованного, в протоколе рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договоров аренды (л.д. 19-20, пункт 6), как размер ежемесячного платежа годовой арендной платы 334 000 рублей.

Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, размер арендной платы по договору аренды № 11\18 был определен по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды, в связи с чем не является регулируемым.

Между тем, указанные обстоятельства и неверный вывод суда первой инстанции в указанной части, не свидетельствуют о незаконности принятого решения.

Материалами дела подтверждается, что в условиях договора аренды № 11\18 в разделе 3 «Платежи и расчеты по договору» было включено условие о ежегодной корректировке с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, то есть к правоотношениям, связанным с арендой имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, были применены правила, которыми руководствуется субъект Российской Федерации при корректировке арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в его собственности.

Как следует из письменных пояснений административного истца (л.д. 130), Общество не оспаривает право государственного органа Чувашской Республики устанавливать индексацию по договорам аренды государственного имущества, однако ООО «СДК-сервис» не согласно с изменением ставки арендной платы, установленной на торгах, так как она не является регулируемой.

Судебная коллегия полагает, что указанные доводы административного истца не свидетельствуют о незаконности пункта 2 Порядка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 20 постановления Пленума постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 указано, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Давая толкование приведенным нормам материального права и разъяснениям по их применению, судебная коллегия приходит к выводу, что действующее законодательство не исключает, а наоборот, предусматривает возможность корректировки размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя, действующим законодательством императивный запрет на изменение арендной платы по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности, не установлен. Более того, при аренде имущества, находящегося в публичной собственности, для которого федеральным законом не предусмотрено регулирование арендной платы, стороны вправе распространить на договорные отношения действие нормативного-правового акта, устанавливающего размер арендной платы.

В данном случае, федеральным законом не предусмотрено регулирование арендной платы при сдачу в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, из материалов дела следует, что Общество при заключении договора аренды № 11\18 изначально согласилось с тем, что размер арендной платы будет ежегодно корректироваться с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, указанное условие договора не противоречит аукционной документации, а пункт 2 Порядка действующему законодательству.

Из буквального толкования пунктов 1 и 2 Порядка следует, пунктом 1 определен порядок определения размера арендной платы за пользование республиканским имуществом, а в пункте 2 Порядка указывается на возможность его ежегодной корректировки, но не определения вновь, с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

Судебная коллегия учитывает, что индекс потребительских цен на товары и услуги используется в качестве одного из важнейших показателей, характеризующих инфляционные процессы в стране, и в регионах Российской Федерации, а инфляцией является повышение общего (среднего) уровня цен с течением времени и, как следствие, обесценивание денежных средств в результате инфляционных процессов.

Приказом Министерства Архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации принят Приказ № 209 от 14 сентября 1992 года «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)», в соответствии с пунктом 1 которого, утверждена Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) (далее – Методика), целью которой является упорядочение размера арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду на территории России на основании единой методики ее расчета для всех форм собственности (пункт 1.1 Методики). Пунктом 1.6 Методики предусмотрено, что с целью учета уровня инфляции методика предусматривает корректировку размеров арендной платы путем введения в расчеты коэффициента (индекса) инфляции, устанавливаемого в дальнейшем централизованно.

При этом, годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливаются для предприятий и организацией не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле, в состав которой включен коэффициент jинф – индекс инфляции (пункт 3.1 Методики), который в расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, установленном в дальнейшем централизованно (пункт 3.5 Методики).

Указанный нормативно-правовой акт прямо предусматривает включение в расчет годового размера арендной платы, кроме прочих критериев, коэффициент (индекс) инфляции, то есть действующий нормативный правовой акт, имеющий большую юридическую силу, прямо предусматривает необходимость корректировки арендной платы, за аренду нежилых помещений, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, с учетом уровня инфляции.

Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, арендная плата за пользование которыми является регулируемой на основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 8 указанных Правил предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года (вопрос № 7) указано, что действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем, ссылаясь на п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Верховный Суд в указанном Обзоре указал, что постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Анализируя приведенные нормативные правовые акты, учитывая позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Обзоре судебной практики № 2(2015) от 26 июня 2015 года, судебная коллегия приходит к выводу, что возможность ежегодной корректировки размера арендной платы, которая была определена по результатам аукциона на право заключения договора аренды объекта недвижимости (нежилого помещения, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации) с учетом изменения среднегодового индекса потребительских цен на товары и услуги, имеется, поскольку позволяет скорректировать размер арендной платы исходя из инфляционных процессов и изменения уровня потребительских цен, включая цены на рынке недвижимости. Иной подход к решению указанного выше вопроса – возможность не имеющей экономической обоснованности дифференциации подхода к определению арендной платы для земельных участков и объектов капитального строительства (нежилых помещений) – является недопустимым, поскольку означал бы нарушение единого подхода при определении размера арендной платы, в частности предсказуемости расчета размера арендной платы и ее экономической обоснованности, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, когда возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года. Иное означало бы нарушение вопреки статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации – конституционных принципов равенства, свободы экономической деятельности.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части отказа административному истцу в удовлетворении административного иска о признании недействующим пункта 2 Порядка, является законным и обоснованным, нарушений норм процессуального законодательства, которые могли бы повлечь отмену принятого решения, судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Верховного Суда Чувашской Республики от 10 февраля 2022 года отменить в части отказа в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «СДК-сервис» о признании недействующим пункта 1 Порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15 декабря 2011 года № 580 «О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики», в части включения в формулу расчета годового размера арендной платы затратной части размера арендной платы, составляющей сумму затрат на проведение независимой оценки (Аз).

Принять в отмененной части новое решение, которым признать недействующим со дня вступления решения суда в законную силу пункт 1 Порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15 декабря 2011 года № 580 «О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики», в части включения в формулу определения размера арендной платы за пользование республиканским имуществом при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики затратной части размера арендной платы, составляющей сумму затрат на проведение независимой оценки (Аз).

В остальной части решение Верховного Суда Чувашской Республики от 10 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СДК-сервис», апелляционное представление Прокуратуры Чувашской Республики - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в кассационном порядке в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через Верховный Суд Чувашской Республики.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15 июня 2022 года.

Председательствующий

Судьи