Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 3а-220/2020 (УИД 61OS0000-01-2020-000160-26) по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Аксайагропромтранс» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Аксайагропромтранс» на решение Ростовского областного суда от 27 июля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В., судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции.

у с т а н о в и л а:

19 марта 2020 г. открытое акционерное общество «Аксайагропромтранс» (далее по тексту ОАО «Аксайагропромтранс», Общество) обратилось в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением к административным ответчикам Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 15 ноября 2018 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником указанного земельного участка, плательщиком земельного налога, кадастровая стоимость участка по состоянию на 15 ноября 2018 г. составляет 28 771 498,56 руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость – 12 935 595 руб., определенную экспертом общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр экономических исследований», согласно отчету №, выполненному ДД.ММ.ГГГГ, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Ростовского областного суда от 23 марта 2020 г. к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены: Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – администрация Аксайского района Ростовской области.

Определением Ростовского областного суда от 15 мая 2020 г. администрация Аксайского района Ростовской области исключена из числа лиц, участвующих в административном деле. В качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечена администрация Аксайского городского поселения.

Решением суда от 27 июля 2020 г. в отношении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> установлена кадастровая стоимость, в размере равной рыночной стоимости, составляющей 23 068 000 руб., по состоянию на 15 ноября 2018 г.

С ОАО «Аксайагропромтранс» в пользу экспертного учреждения ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 руб.

В апелляционной жалобе ОАО «Аксайагропромтранс» просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что экспертное заключение ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» выполнено с нарушением федеральных стандартов оценки и норм действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности.

Правительством Ростовской области представлены возражения на апелляционную жалобу административного истца.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

От представителя административного истца «Аксайагропромтранс» - ФИО4, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Административные ответчики Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованное лицо администрация Аксайского городского поселения были надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения административного дела, ходатайств об отложении или рассмотрении дела в отсутствие их представителей не представили.

Учитывая, что указанные лица о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

В силу требований статьи 4 вышеуказанного закона государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе на рыночной информации.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 14 ноября 2013 г., кадастровый номер присвоен 13 февраля 2007 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 9 июля 2019 г., копией свидетельства о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-18 том 1).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области по состоянию на 15 ноября 2018 г. в размере 28 771 498,56 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 778 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков».

Определение кадастровой стоимости земельного участка проведено Федеральной кадастровой палатой на основании заявления Общества от 13 ноября 2018 г. о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, в связи с чем 15 ноября 2018 г. внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «Автобусный вокзал» на «Обслуживание автотранспорта». По результатам рассмотрения заявления Федеральной кадастровой палатой составлен акт определения кадастровой стоимости от 15 ноября 2018 г. (л.д.174-177 том 3)

15 ноября 2018 г. сведения о размере кадастровой стоимости в размере 28 771 498,56 руб. внесены в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию на 15 ноября 2018 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 12 935 595 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 25 мая 2020 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по состоянию на 15 ноября 2018 г. определена в размере 23 068 000 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 23 068 000 руб. по состоянию на 15 ноября 2018 г.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО № 7).

Из заключения эксперта следует, что исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка – земельные участки под индустриальную застройку. Рынок недвижимости данного сегмента рынка является неактивным, так как рынок аналогичных земельных участков характеризуется низким уровнем торговой активности, ограниченным количеством продавцов и покупателей. Объект оценки относится к тем объектам, которые не пользуются высоким спросом в своей конфигурации.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет, периодические издания, а также собственный архив отчетов по оценке за период с 15 ноября 2016 г. по 15 ноября 2018 г.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков промышленного назначения в г. Аксай Ростовской области и исследованы 10 объектов, из которых экспертом было отобрано 4 объекта-аналога в г. Аксай максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы.

Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки регионе – Ростовская область, сопоставимы по основным ценообразующим факторам (местоположение, назначение, общая площадь), что отвечает требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО № 7. В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе применена поправка на торг, динамику сделок на рынке, площадь, обеспечение инженерными сетями.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, с учетом письменных пояснений эксперта относительно доводов жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судебной коллегии отсутствуют основания не доверять представленному экспертом заключению об определении рыночной стоимости объекта, поскольку данные выводы основаны на проведенном экспертном исследовании.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке №, выполненный ДД.ММ.ГГГГ ООО «Межрегиональный центр экономических исследований», приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее также ФСО № 7), экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых исследуемых объектов.

Выраженное заявителем апелляционной жалобы недоверие экспертному заключению относительно отсутствия информации о средней стоимости участков в г. Аксай за период с 2016-2018 гг., что свидетельствует о недостоверности и непроверяемости представленного заключения, ввиду предполагаемых нарушений Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», судебной коллегией не принимается во внимание, поскольку указанные доводы направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта и надлежащего обоснования не содержат.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом подобраны объекты аналоги № 1, 2, 3 с датой размещения декабрь 2019 г. и январь 2020 года, что отличается более чем на полгода от даты оценки (15 ноября 2018 г.) судебной коллегией подлежит отклонению, поскольку из заключения эксперта следует, что объекты аналоги № 1 и № 4 выставлены на продажу в мае 2018 г, аналог № 2 в июне 2018 г., аналог № 3 в сентябре 2017 г., к которым применена корректировка на динамику сделок на рынке.

На все представленные Обществом замечания экспертом даны исчерпывающие ответы в представленных письменных пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененных при производстве экспертизы.

С учетом изложенного судебная коллегия в судебном заседании отказала Обществу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы.

Выводы эксперта о размере рыночной стоимости земельного участка мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным и недопустимым доказательством.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ростовского областного суда от 27 июля 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Аксайагропромтранс» - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи