Гражданский кодекс часть 1

председательствующего	Кузьмичева В.А.,
судей	Бушминой А.Е., Калугина Д.М.
при секретаре	ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Городская кооперативная торговля» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, филиалу федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан на решение Верховного суда Республики Татарстан от 25 сентября 2019 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Городская кооперативная торговля» удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Бушминой А.Е., показания эксперта ООО «Инвестконсалтинг» Фроловой Ю.П., судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью «Городская кооперативная торговля» обратилось в Верховный Суд Республики Татарстан с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектом общественного питания - кафе, площадью 1 029 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, Бугульминский муниципальный район, <адрес>, кадастровая стоимость которого определена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани)» по состоянию на 1 января 2015 года и составляет 3 232 089 руб.

Согласно отчету об оценке ООО «Центр оценки «Эдвайс» № 144/2-18 от 10 июля 2018 года по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 376 400 руб., в связи с чем административный истец полагает, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает его права, как арендатора земельного участка, плата за который определена в зависимости от размера кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд пересмотреть кадастровую стоимость участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 092 кв. м, установив ее равной рыночной стоимости в размере 376 400 руб.; внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 092 кв. м, указав ее равной рыночной стоимости 376 400 руб.; внести изменения в сведения в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Верховного Суда Республики Татарстан от 25 сентября 2019 года постановлено: административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Городская кооперативная торговля» - удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектом общественного питания - кафе) площадью 1 029 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, Бугульминский муниципальный район, <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 539 226 руб. 87 коп.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной данным решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года, а также учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 1 января 2016 года, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 июля 2018 года.

В удовлетворении административного искового заявления в части требований к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и о возложении обязанности внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости отказать.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан просило решение Верховного Суда Республики Татарстан от 25 сентября 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Указало, что судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость земельного участка в отчете определена не верно, рыночная стоимость земельного участка составляет 539 226,87 руб. Однако само экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной экспертной деятельности» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В экспертном заключении допущены нарушения методологии оценочной деятельности, повлекшие за собой неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Кроме того решением Правления НП «Саморегулируемая организация «Ассоциация российских магистров оценки» (далее – НП СРО АРМО) от 2 июля 2018 года в отношении эксперта Шакирова И.А. приостановлено право осуществления оценочной деятельности, затем решением Правления НП СРО АРМО от 23 января 2019 года Шакиров И.А. исключен из членов НП СРО АРМО. На момент вынесения определения о назначении экспертизы и в период ее проведения Шакиров И.А. не являлся субъектом оценочной деятельности и не имел право заниматься оценочной деятельностью.

Административный истец представил отзыв на апелляционную жалобу и дополнения жалобу к отзыву на апелляционную, в которых просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 марта 2020 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта либо до поступления в суд информации о невозможности проведения судебной экспертизы.

Определением судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 мая 2020 года производство по делу возобновлено.

После возобновления производства по делу от административного истца в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в котором административный истец указал на несогласие с заключением повторной судебной экспертизы эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС и с заключением повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Инвестконсалтинг» ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ№, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

От административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав показания эксперта ООО «Инвестконсалтинг» ФИО9, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу и дополнений к отзыву на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В пунктах 19, 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылался (статья 62 КАС РФ).

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Из материалов дела следует, что административный истец общество с ограниченной ответственностью «Городская кооперативная торговля» является арендатором земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектом общественного питания - кафе) площадью 1 029 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, Бугульминский муниципальный район, <адрес>. Из расчета арендной платы за землю следует, что арендная плата данного земельного участка начисляется с учетом его кадастровой стоимости и ставки земельного налога, которая, в свою очередь, рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 19 декабря 2015 года, введена в действие с 1 января 2016 года на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани)» и составляет 3 232 089 руб.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10 июля 2018 года № 144/2-18, подготовленный ООО «Центр оценки «Эдвайс», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составила 376 400 руб.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции по ходатайству административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан назначил судебную экспертизу для проверки соответствия представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности, правильности определения его рыночной стоимости, проведение которой поручил эксперту ООО «Независимая Экспертная Компания» Шакирову И.А.

Из заключения эксперта ООО «Независимая Экспертная Компания» Шакирова И.А. № 09-С/06.2019 от 3 сентября 2019 года следует, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 144/2-18 от 10 июля 2018 года, составленный ООО «Центр оценки «Эдвайс», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составила 376 400 руб. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт ООО «Независимая Экспертная Компания» ФИО7 определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года в размере 539 226,87 руб.

Частично удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта ООО «Независимая Экспертная Компания» Шакирова И.А. № 09-С/06.2019 от 3 сентября 2019 года составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, кроме того, указанное заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на его стоимость, корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Возражая против удовлетворения заявленных требований Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан указал, что решением Правления НП СРО АРМО от 2 июля 2018 года в отношении эксперта Шакирова И.А. приостановлено право осуществления оценочной деятельности, затем решением Правления НП СРО АРМО от 23 января 2019 года Шакиров И.А. исключен из членов НП СРО АРМО, на момент вынесения определения о назначении экспертизы и в период ее проведения Шакиров И.А. не являлся субъектом оценочной деятельности и не имел право заниматься оценочной деятельностью.

Положениями статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установлено, что для целей данного Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Субъектами оценочной деятельности, в силу статьи 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Федерального закона (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате, который в соответствии со статьей 21.2 данного Федерального закона является свидетельством, подтверждающим сдачу квалификационного экзамена, и выдается при условии, что лицо, претендующее на его получение, сдало квалификационный экзамен.

Одним из обязательных условий членства в саморегулируемой организации оценщиков в соответствии со статьей 24 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является наличие квалификационного аттестата.

Исходя из содержания приведенных норм права, если отчет об оценке составлен и подписан лицом, не имеющим квалификационного аттестата в области оценочной деятельности, то есть лицом, не имеющим права на осуществление оценочной деятельности, то он составлен с нарушением норм Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Согласно ответу НП СРО АРМО, данному суду апелляционной инстанции, и выписке из реестра членов НП СРО АРМО Шакиров И.А. являлся членом данной саморегулируемой организации оценщиков с 16 января 2008 года. По личному заявлению Шакиров И.А. с 02 июля 2018 года по 23 января 2019 года право осуществления оценочной деятельностью было приостановлено. В связи с отсутствием квалификационного аттестата членство Шакирова И.А. в НП СРО АРМО было прекращено в период с 23 января 2019 года по 19 сентября 2019 года, а затем после сдачи квалификационного экзамена и получения в установленном порядке квалификационного аттестата, членство Шакирова И.А. в НП СРО АРМО восстановлено с 19 сентября 2019 года.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы административного ответчика, ссылающегося на недостоверность сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, указанной в заключении эксперта, а также о том, что на момент вынесения определения от 17 апреля 2019 года о назначении экспертизы и в период ее проведения (с 5 июня 2019 года по 3 сентября 2019 года) эксперт Шакиров И.А. не являлся субъектом оценочной деятельности и не имел право заниматься оценочной деятельностью, и приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для поручения проведения экспертизы эксперту Шакирову И.А. и принятия в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка заключения, составленного названным экспертом.

Судебная коллегия приходит к выводу, что экспертное заключение составленное экспертом Шакировым И.А. является недопустимым доказательством, как полученное с нарушением Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Учитывая, что в данном случае требовалось проведение судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и принимая во внимание, что заключение эксперта Шакирова И.А. является недопустимым доказательством, суд апелляционной инстанции по ходатайству административного ответчика определением от 25 декабря 2019 года назначил повторную судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматову Д.Ю.

Согласно заключению эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС заключение эксперта от 3 сентября 2019 года № 09-С/06.2019 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года, согласно которому рыночная стоимость составила 539 226,87 руб. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» ФИО8 определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года в размере 3 507 861 руб.

В дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу административный истец, обосновывая свое несогласие с заключением повторной экспертизы АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/0//27-АС, указал, что экспертом проведены некорректные сравнения объектов-аналогов; эксперт ссылается на справочник оценщика недвижимости, выпущенный в 2017 году, при этом, что дата оценки 1 января 2015 года; анализируя рынок коммерческой недвижимости (земельных участков) по состоянию на 1 января 2015 года, эксперт пришел к выводу, что в г. Бугульма и г. Лениногорск цена за 1 кв.м незастроенных земельных участков варьируется в пределах от 0,3 до 2,5 тыс. руб., однако цена за 1 кв.м у объектов-аналогов, используемых экспертом составляет от 4 056 руб. до 8 078 руб., при этом объекты-аналоги № 1 и №3 продаются вместе с проектом, объект-аналог № 4 имеет разрешения на строительство и на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, что по мнению административного истца завышает стоимость продаж.

Определением судебной коллегии по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 марта 2020 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Инвестконсалтинг» Фроловой Ю.П.

Согласно заключению эксперта ООО «Инвестконсалтинг» Фроловой Ю.П. от 20 апреля 2020 года № 110/2020 заключение эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составила 3 507 861 руб. имеются некоторые нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно: не представлены надлежащим образом заверенные копии правоустанавливающих документов и иных материалов, представленных заказчиком, отсутствует информация о дате и особенностях осмотра объекта оценки и анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, однако данные нарушения обусловлены тем, что рассматриваемый документ представляет собой не отчет об оценке, а заключение эксперта, процесс составления которого имеет свои особенности, отличные от процесса составления отчета об оценке, в частности, судебный эксперт в большой степени опирается на материалы, имеющиеся в судебном деле, а оценщик при составлении отчета собирает материалы и информацию самостоятельно. В рамках отчета об оценке ООО «Центр оценки «Эдвайс» № 144/2-18 от 10 июля 2018 года имеются все документы, характеризующие объект оценки, заверенные надлежащим образом, имеются фотографии, сделанные по результатам осмотра объекта оценки, поскольку оценка земельного участка производится на ретроспективную дату за 5 лет до момента проведения экспертизы, то обследование объекта оценки производится лишь ознакомительно, также в этом отчете имеется анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта.

Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт ООО «Инвестконсалтинг» Фролова Ю.П. указала, что заключение эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3 507 861 руб. следует признать достоверным.

Указанные заключения повторной судебной экспертизы эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС и эксперта ООО «Инвестконсалтинг» Фроловой Ю.П. от 20 апреля 2020 года № 110/2020 приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 КАС РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», пунктов 19, 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ООО «Инвестконсалтинг» Фролова Ю.П. свое заключение подтвердила, пояснила, что заключение эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС следует признать достоверным, экспертом корректно подобраны объекты-аналоги и по категории земель и по назначению земельных участков, все объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования под административно-торговую застройку.

В отношении объекта-аналога № 1, используемого в экспертном заключении Захматова Д.Ю., в тексте объявления, использованного в качестве источника информации по объекту-аналогу № 1, не указано, что вместе с земельным участком продается проект здания, наличие рисунка здания в объявлении не свидетельствует о наличии проекта и о том, что такой проект предлагается к продаже вместе с участком, никакой информации о наличии проекта в объявлении нет, площадь проектируемого объекта не указана, поэтому нельзя учитывать, что объект-аналог № 1 продается с проектом. В тексте объявления, использованного в качестве источника информации по объекту-аналогу № 3, указано, что имеется эскизный проект под строительство торгового центра, такой проект является предварительным, эскизный проект никем не утверждается и согласования не имеет, исходя из объявления стоимость эскизного проекта в стоимость земельного участка не включена. В отношении объекта-аналога № 4, согласно публичной кадастровой карте на данном земельном участке располагаются два объекта капитального строительства, один из которых объект незавершенного строительства, а второй объект завершен строительством в 2017 году. Так как площадь объекта-аналога маленькая, то на нем физически невозможно разместить два объекта капитального строительства, возможно сейчас на кадастровом учете стоит один и тот же объект капитального строительства, как объект незавершенного строительства и как построенный объект. В объявлении ссылки на наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства или построенного здания отсутствовали.

Эксперт ООО «Инвестконсалтинг» Фролова Ю.П. пояснила, что то обстоятельство, что в анализе рынка коммерческой недвижимости (земельных участков) по состоянию на 1 января 2015 года, эксперт Захматов Д.Ю. указал, что в г. Бугульма и г. Лениногорск цена за 1 кв. м незастроенных земельных участков варьируется в пределах от 0,3 до 2,5 тыс. руб., при этом цена за 1 кв. м у объектов-аналогов, используемых экспертом составляет от 4 056 руб. до 8 078 руб., не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта Захматова Д.Ю., так как указание о цене за 1 кв. м незастроенных земельных участков в пределах от 0,3 до 2,5 тыс. руб., приведено на страницах 35-36 заключения (т.3 л.д.36-37) повторной судебной экспертизы эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. в разделе «анализ рынка объекта экспертизы», в этом разделе приведена справочная информация по земельным участкам, их средние цены, без учета характеристик объекта оценки и без учета назначения земельных участков, кроме того эти данные взяты за короткий срок – три месяца, в то время как период экспозиции составляет 18 месяцев.

В отношении ссылки на справочник оценщика «Сборник корректировок. Сегмент земельные участки» 1 января 2017 года» и сноски на источник информации № 11, содержащихся на странице 49 (т.3 л.д.50) заключения эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю., при том, что дата оценки 1 января 2015 года, эксперт ООО «Инвестконсалтинг» Фролова Ю.П. пояснила, что такая ссылка является допустимой, поскольку в справочнике отражены тенденции, существовавшие на протяжении нескольких предшествующих лет. Из данного справочника 2017 года взяты сведения, что срок экспозиции земельных участков (несельскохозяйственого назначения) в зависимости от вида разрешенного использования, достигает 12-18 месяцев, поэтому для сбора данных по объектам-аналогам могут использоваться сведения до 18 месяцев. По ссылке № 11 открывается указанный справочник оценщика, а не данные рынка Омской области. Эксперт Захматов Д.Ю. использовал объекты-аналоги в месте нахождения объекта оценки, к Омской области они отношения не имеют.

Как пояснила эксперт ООО «Инвестконсалтинг» Фролова Ю.П., на страницах 49-50 заключения эксперта Захматова Д.Ю. приведены использованные корректировки, которые являются стандартными, применяются в любом отчете об оценке, корректировки экспертом Захматовым Д.Ю. применены правильно. В отчете об оценке ООО «Центр оценки «Эдвайс» и в заключении эксперта Шакирова И.А. использованы одни и те же объекты-аналоги, из трех объектов-аналогов два подобраны некорректно – взяты земельные участки под промышленные объекты и гаражи, только один объект-аналог соответствует оцениваемому объекту по назначению, в связи с чем рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке ООО «Центр оценки «Эдвайс» и в заключении эксперта Шакирова И.А., существенно отличается от рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Захматова Д.Ю.

Заслушав в судебном заседании суда апелляционной инстанции показания эксперта ООО «Инвестконсалтинг» Фроловой Ю.П., оценив по правилам статьи 84 КАС РФ отчет об оценке ООО «Центр оценки «Эдвайс» № 144/2-18 от 10 июля 2018 года, заключение эксперта ООО «Независимая Экспертная Компания» Шакирова И.А. № 09-С/06.2019 от 3 сентября 2019 года, заключение повторной судебной экспертизы эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС, заключение повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Инвестконсалтинг» Фроловой Ю.П. от 20 апреля 2020 года № 110/2020, судебная коллегия приходит к выводу, что указанные заключения повторной судебной экспертизы экспертов Захматова Д.Ю. и Фроловой Ю.П. составлены с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, являются ясными, полными, носят категорический характер, не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключений повторных судебных экспертиз у судебной коллегии отсутствуют.

Заключение эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подхода судебная коллегия находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Судебная коллегия не имеется оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы и подготовленному экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения повторной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

После возобновления производства по делу от административного истца в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, в котором административный истец указал на несогласие с заключением повторной судебной экспертизы эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС и с заключением повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Инвестконсалтинг» Фроловой Ю.П. от 20 апреля 2020 года № 110/2020, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В соответствии счастью 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Судебная коллегия пришла к выводу, что в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу, в связи с чем ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, заявленное в суде апелляционной инстанции, было отклонено. Доводы административного истца, изложенные в ходатайстве, необходимость проведения по делу повторной судебной экспертизы не подтверждают, а иных оснований для ее проведения судебной коллегией также не установлено.

Доводы возражений административного истца, изложенных в отзыве и в дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу и в ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного истца, в котором административный истец указал на несогласие с заключением повторной судебной экспертизы эксперта АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» Захматова Д.Ю. от 11 февраля 2020 года № 11-20/01/27-АС и с заключением повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Инвестконсалтинг» Фроловой Ю.П. от 20 апреля 2020 года № 110/2020, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела и показаниями эксперта ООО «Инвестконсалтинг» Фроловой Ю.П. в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>142 составляет 3 507 861 руб., что выше его кадастровой стоимости, определенной в размере 3 232 089 руб., в то время как административный истец просил суд уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, установив ее в размере, равном его рыночной стоимости, полагая, что его законные права и интересы, как арендатора земельного участка нарушены, поскольку арендная плата за земельный участок определена в зависимости от размера его кадастровой стоимости, при этом целью обращения административного истца в суд не являлось установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равной его рыночной стоимости, превышающей кадастровую стоимость.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 КАС РФ), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, являющегося плательщиком арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как плательщика арендных платежей.

Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка выше установленной кадастровой стоимости, и административный истец не просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном заключением повторной судебной экспертизы, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении заявленных требований об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, равной ее рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 539 226, 87 руб., следует отменить и принять в отменной части по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований административного истца.

Также решением суда отказано в удовлетворении иска к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и возложении обязанности внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Судебная коллегия полагает данный отказ в удовлетворении требований административного истца обоснованным, поскольку требование об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предъявлено административным истцом также к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, которая в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и не отвечает по требованиям административного истца.

Также решение суда в части отказа в удовлетворении требований о возложении обязанности внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости подлежит оставлению без изменения, поскольку это является производным требованием от требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в удовлетворении которого суд апелляционной инстанции отказал.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного суда Республики Татарстан от 25 сентября 2019 года отменить в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью «Городская кооперативная торговля» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и определения кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектом общественного питания - кафе) площадью 1 029 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, Бугульминский муниципальный район, <адрес>, равной ее рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 539 226, 87 руб.

Принять в отменной части новое решение, которым в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Городская кооперативная торговля» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектом общественного питания - кафе) площадью 1 029 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, Бугульминский муниципальный район, <адрес> равной ее рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 539 226, 87 руб. – отказать.

В остальной части решение Верховного суда Республики Татарстан от 25 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через Верховный Суд Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи: