Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи Орджоникидзевского районного суда г.Екатеринбурга административное дело №3а-7/2020 по административному исковому заявлению Тюрниной Ксении Борисовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области на решение Свердловского областного суда от 28 июля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., административного истца Тюрнину К.Б., представителя административного ответчика Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Аписарову О.С., судебная коллегия

установила:

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30 ноября 2012 года №1460 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территориях муниципальных районов и городских округов Свердловской области (за исключением земель, предназначенных для дачного строительства, садоводства и огородничества).

Тюрнина К.Б. является собственником земельного участка с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения подсобного сельского хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 26 августа 2010 года, на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО «Научно-производственная корпорация «Уралвагонзавод» имени Ф.Э.Дзержинского» (далее также – Уралвагонзавод).

В результате государственной оценки земель сельскохозяйственного назначения Свердловской области кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности Тюрниной К.Б., утверждена по состоянию на дату формирования перечня 1 января 2011 года в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30 ноября 2012 года №1460). Основанием для утверждения кадастровой стоимости послужил отчет, подготовленный ООО «Научно-производственная фирма «Недра».

Ссылаясь на то, что в ходе государственной кадастровой оценки использовались недостоверные исходные данные о почвах земельного участка (недостоверные перечень почвенных разновидностей и информация о площади, которую занимает каждая из них), повлиявшие на результат определения кадастровой стоимости объекта, 6 сентября 2019 года Тюрнина К.Б. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании недостоверной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в связи с использованием недостоверных сведений об объекте оценки.

После дополнений и уточнений заявленных требований Тюрнина К.Б. также просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года в размере его рыночной стоимости 1 737 000 рублей, в обоснование чего представила отчет об оценке №6673109436-2020-2572 от 16 июля 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Оценка и экспертиза собственности» ФИО3.

Определением Свердловского областного суда от 6 ноября 2019 года по делу была назначена судебная почвоведческая экспертиза с постановкой вопросов о соответствии действительности сведений об отнесении земельного участка к первой группе земель, выделяемых по функциональному назначению, о четырех почвенных разновидностях и площади, которую занимает каждая из них, содержащихся в отчете об определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Свердловской области по состоянию на 1 января 2011 года №5-2011; об определении наименования почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них, наименования сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию в разрезе почвенных разновидностей, удельного показателя кадастровой стоимости для спорного земельного участка.

ФБУ «Уральский региональный центр судебной экспертизы», которому было поручено проведение судебной экспертизы, возвратило дело без исполнения определения суда ввиду невозможности проведения требуемого экспертного исследования.

Решением Свердловского областного суда от 28 июля 2020 года пересмотрена и исключена из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2011 года в связи с недостоверными сведениями, использованными при определении его кадастровой стоимости; установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 737 000 рублей по состоянию на 1 января 2011 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 9 сентября 2019 года.

В апелляционной жалобе Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области просит решение Свердловского областного суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме; оспаривает установленную судом величину кадастровой стоимости объекта недвижимости и факт использования недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование жалобы Министерство приводит нарушения, допущенные, по его мнению, оценщиком при составлении отчета об оценке, выразившиеся в применении положений федеральных стандартов оценки, содержащих требования к застроенным земельным участкам, тогда как объект оценки признается оценщиком незастроенным земельным участком; в необоснованном исключении из расчета площади 45 га на основании данных почвенной карты, текущего осмотра на 2020 год, визуального сопоставления почвенной карты с границами существующего земельного участка при том, что оценщик не обладает специальными знаниями кадастрового инженера или строителя-сметчика; в расчете стоимости объекта оценки: определенный оценщиком удельный показатель стоимости помножен не на площадь оцениваемого земельного участка, а на площадь некоего несформированного земельного участка (с иной площадью); в том, что результаты оценки земельного участка не соотносимы с результатами анализа рынка; в необоснованном выводе о состоянии почвы (степени ее покрытия камнем), построенном на основании лишь визуального осмотра и подготовленных в результате такого осмотра фотоматериалов, при отсутствии данных сведений в использованных оценщиком материалах почвенного обследования земельного участка и без проведения агрохимического анализа участка; в неверном определении ставки дисконтирования в рамках доходного похода методом прямой капитализации.

Административным истцом представлены письменные объяснения, содержащие мнение относительно доводов апелляционной жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (л.д. 111-140 том 4)

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Свердловской области, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» и администрации Горноуральского городского округа, АО НПК «УРАЛВАГОНЗАВОД» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав стороны, пояснения эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению.

Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей; его положения применяются к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой, начатой до вступления в силу Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, возлагается на административного истца (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28) разъяснено, что к недостоверным сведениям об объекте недвижимости, использованным при определении его кадастровой стоимости, относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановлением от 8 апреля 2000 года №316 утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее также – Правила).

Названные Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

В соответствии с пунктами 2,4 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Из пункта 8 Правил следует, что в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории; оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатываются и утверждаются методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель.

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2005 года №145, применяются в случае, если кадастровая стоимость земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена в порядке, действовавшем до вступления в силу Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года №445.

Приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 года №445 утверждены и действовали на момент определения кадастровой стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее также – Методические указания от 20 сентября 2010 года №445).

Согласно положениям пунктов 1.5, 2.1, 2.2.2, 2.2.3 Методических указаний от 20 сентября 2010 года №445 определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществлялось в следующем порядке: формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагало, среди прочего, определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них.

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определялись на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определялись путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

Исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Свердловской области по состоянию на 1 января 2011 года стало ООО «Научно-производственная фирма «Недра», результаты выполненных работ отражены в отчете №5-2011 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Свердловской области.

Перечень наименования вида работ в соответствии с Техническим заданием к государственному контракту от 9 июня 2011 года содержится в общей части отчета №5-2011, включает в себя определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них.

Пункт 3.2.1.1 отчета №5-2011 содержит описание технологии определения кадастровой стоимости по почвенным разновидностям, в частности раскрывается, что определение перечня почвенных разновидностей включает в себя, в том числе, сбор исходной почвенно-климатической информации по территории, на которой расположен земельный участок, определение состава почвенных разновидностей на основе материалов крупномасштабных почвенных обследований землепользований, имеющихся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. Для однообразного ранжирования продуктивности почвенных разновидностей выполнено кодирование почвенной информации, каждой почвенной разновидности был присвоен код, характеризующий тип, подтип почвы.

В качестве исходной почвенно-климатической информации города Пригородный Свердловской области исполнителем приняты следующие сведения о земельном участке с кадастровым №: выделены четыре почвенные разновидности с кодами 1788 (темно-серая среднемощная тяжелосуглинист.), 1577 (серая среднемощная тяжелосуглинист.), 1152 (светло-серая среднемощная тяжелосуглинист.), 2622 (луговая выщелоченная среднемощная тучная легкоглинист.), определена их площадь. Названные показатели легли в основу определения удельного показателя кадастровой стоимости для такого земельного участка.

По результатам определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельхозназначения Горноуральского городского округа Свердловской области (приложение №1 к отчету) удельный показатель кадастровой стоимости составил 2,61 руб./кв.м, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере <данные изъяты> (л.д.53 том 1).

На основании отчета №5-2011, выполненного ООО «Научно-производственная фирма «Недра», приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территориях муниципальных районов и городских округов Свердловской области.

В соответствии с пунктом 5.1.11 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации Росреестр.

Территориальные органы Росреестра по субъектам Российской Федерации осуществляют деятельность по ведению государственного фонда данных, реализация государственной услуги включает в себя оказание государственной услуги по предоставлению в пользование заинтересованным лицам документов государственного фонда данных и информации о документах государственного фонда данных.

По результатам рассмотрения заявления представителя истца о предоставлении документов государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, в отношении земельного участка с кадастровым № были предоставлены материалы почвенного обследования подсобного хозяйства Уралвагонавода, в пользовании которого находился спорный земельный участок, датированные 1982-1983 годами.

В картограмме агропроизводственных групп почв и рекомендациях по их использованию подсобного сельского хозяйства Уралвагонзавода в почвенном очерке земель подсобного хозяйства Уралвагонзавода Пригородного района и рекомендациях по их использованию 1983 года содержится иная информация о характеристиках почв земельного участка, чем использовалась ООО «Научно-производственная фирма «Недра». Согласно приложению №1 к почвенному очерку), а именно – сводной таблице почв хозяйства и распределения их по сельскохозяйственным угодьям – спорный земельный участок включает в себя 13 почвенных разновидностей (страница 33, л.д.111 том 2).

Учитывая, что на дату оценки материалы почвенного обследования хранились в отделе землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Свердловской области, предусмотренная в том числе техническим заданием к отчету №5-2011 обязанность исполнителя работ по государственной кадастровой оценке земель использовать в качестве исходной информации материалы, содержащиеся в ГФДЗ, не выполнена, при расчетах кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № оценщик использовал иные, являющиеся недостоверными сведения об объекте недвижимости, что привело к искажению итогового размера кадастровой стоимости данного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверными сведениями об объекте, использованными при определении кадастровой стоимости.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 5 ФСО №1 стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО №2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость. Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт «д» пункта 23 ФСО №1).

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд в порядке части 1 статьи 77 КАС РФ назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Разрешая административное дело, суд первой инстанции установил, что представленный административным истцом отчет об оценке является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

С учетом изложенных в апелляционной жалобе возражений ответчика, содержащих замечания к отчету об оценке, проверка которых требовала использования специальных знаний, определением судебной коллегии от 11 января 2021 года назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки выполненного ООО «Оценка и экспертиза собственности» отчета об оценке на соответствие федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № проведение которой поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО1

Согласно заключению эксперта №11/01/2021-2 от 12 апреля 2021 года отчет об оценке №6673109436-2020-2572 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости; проводимые в рамках отчета расчеты основаны на противоречивой информации, выполнены с методологическими ошибками; информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной и проверяемой.

Оценщиком необоснованно перераспределены площади земель различных зон использования «согласно доле площади после выделения части земельных участков» – в условиях, когда площадь исследуемого земельного участка (18 594 139 кв.м) стала меньше площади земельного участка, из которого он был образован (1 922 Га) и в отношении которого производилось почвенное исследование в 1983 году, что привело к искажению полученного результата; из пригодной к использованию площади необоснованно исключены «прочие земли» площадью 45 Га, для использования которой в сельскохозяйственных целях, по мнению оценщика, необходимы значительные финансовые затраты, хотя из почвенных карт такой информации не следует; результат расчета рыночной стоимости не соответствует рынку объекта оценки (диапазону цен на основании цен предложений земельных участков сельскохозяйственного назначения), итоговый результат 1 737 000 рублей или 0,093 руб./кв.м, представленный в отчете, не подтверждается рыночными данными, согласно которым цены предложений составляют от 3,25 до 4,04 руб./кв.м.

Согласно заключению эксперта стоимость 1 кв.м. земельных участков сельскохозяйственного назначения в Свердловской области находится в диапазоне 0,56-18,00 руб./кв.м., средневзвешенная рыночная стоимость рассматриваемого объекта определена в 1,48 руб./кв.м. (том 5 л.д.71,100,102).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2011 года составляет 27 500 000 рублей.

Эксперт ФИО1 допрошен судом апелляционной инстанции, свое заключение поддержал, в связи с поступлением от истца возражений на заключение экспертизы, заявления о фальсификации доказательства и назначении по делу повторной оценочной экспертизы (том 5 л.д.165-250, том 6 л.д.1-10), представил по предложению суда в письменной форме пояснения на вопросы к эксперту, которые приобщены к материалам дела (том 6 л.д. 69-73).

Тюрнина К.Б. представила суду апелляционной инстанции рецензию от 31 мая 2021 года на заключение эксперта, выполненную специалистом АНО «Финансово-экономическая судебная экспертиза» на основании договора на оказание консультационных услуг. Согласно выводам специалиста ФИО2 заключение эксперта ФИО1 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущены нарушение требований ФСО и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Изучив рецензию, с учетом поставленного перед рецензентом вопроса и содержания рецензии судебная коллегия не находит оснований для признания рецензии, выполненной АО «Региональное управление оценки», допустимым письменным доказательством.

В силу статьи 84 КАС РФ оценка доказательств является прерогативой суда и осуществляется им в соответствии с требованиями процессуального законодательства. Рецензирование заключения экспертизы не предусмотрено КАС РФ.

Других доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме отчета оценщика и заключения эксперта, сторонами не представлено. Истец Тюрнина К.Б., реализуя свое процессуальное право на представление доказательств, представила отчет об оценке, выполненный оценщиком ФИО3, на использовании в доказывании которого настаивает.

Оснований для удовлетворения заявления Тюрниной К.Б. о фальсификации заключения экспертизы и исключения его из числа доказательств судебная коллегия также не усматривает.

Обстоятельств, указывающих на внесение экспертом в заключение не соответствующих действительности фактических сведений, их искажения, не установлено. Мнение истца о том, что отсутствие в Перечне земельных участков в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков от 15 ноября 2011 года, выполненном ООО «НПФ «Недра», земельных участков именно такой же площади, которая указана в предложениях о продаже отобранных экспертом в качестве аналогов объектов, свидетельствует о фальсификации заключения, является необоснованным.

Как пояснил эксперт ФИО1, объем информации в объявлении о продаже определяет продавец, который не обязан указывать кадастровый номер предлагаемого объекта, его точную площадь, прилагать документы; продавцы могли продавать массив земельных участков округленной площадью, как правило, на рынке точную информацию не публикуют. Оценщик определяет достаточность имеющейся информации для осуществления оценки.

Возражения Тюрниной К.Б. на заключение судебной экспертизы сводятся к несогласию с профессиональным суждением эксперта-оценщика относительно стоимости объекта оценки, к доводам об ошибочности и необоснованности заключения, что не говорит о фальсификации документа, но требует оценки суда при осуществлении оценки доказательства в соответствии со статьями 82,84 КАС РФ.

Исследовав заключение экспертизы №11/01/2021-2, выслушав пояснения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение является допустимым доказательством, с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, и может быть положено в основу решения по делу.

Экспертиза назначена на основании части 1 статьи 77 КАС РФ, проведена в соответствии с частью 1 статьи 79 КАС РФ вне государственного экспертного учреждения лицом, обладающим специальными знаниями, которому она поручена судом.

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, отвечает требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не усматривает.

К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта, его членство в саморегулируемой организации и страхование риска гражданской ответственности эксперта, документы, содержащие сведения об источниках используемой экспертом информации.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, процессуальным законодательством, содержит подробное описание произведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, необходимые сведения об использовании источников получения информации. Ответы на поставленные судом вопросы полные и ясные, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

При оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

В целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости приведены сведения о характеристиках объекта исследования, включая характеристики локального его местоположения, количественные и качественные характеристики, позиционирование объекта исследования (определение сегмента рынка, к которому может принадлежать объект исследования), проведены анализ рынка объекта исследования и анализ наиболее эффективного использования, оценена применимость существующих подходов и методов к оценке с приведением результатов такого анализа.

Для оценки избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах; обоснован отказ эксперта от использования доходного и затратного подходов.

Эксперт пояснил суду, что достоверно реализовать доходный подход в данном случае было невозможно ввиду отсутствия достоверной информации для определения составляющих доходов и расходов, поэтому при наличии рыночной информации более достоверным является результат стоимости, полученный в рамках сравнительного подхода.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации и индивидуальных особенностей объекта исследования в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны семь объектов недвижимости по следующим критериям (характеристикам) для сравнения: тип сделки; вид права; дата сделки/предложения; характеристика района; удаленность от города Екатеринбурга; транспортная доступность; характер подъездных путей; агроклиматический район; агроклиматическая оценочная подзона; урожайность по зерновым; тип объекта недвижимости; площадь земельного участка; площадь объекта, снижающего показатель застройки земельного участка; площадь участка под возможное использование в соответствии с наиболее эффективным использованием; категория земли; вид использования; наличие свободного проезда к участку; наличие доступа к земельному участку; состояние участка; физические характеристики участка; наличие застройки; наличие инженерных коммуникаций (точки подключения); условия финансирования и продажи, с указанием на источники информации.

Подобранные объекты-аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО №7, сопоставимы с объектом оценки по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Оснований для признания информации об аналогах недостоверной или подложной не имеется.

Для оценки объекта сравнительным подходом использовались сведения о предложениях в объявлениях о продаже, тексты которых приложены к заключению.

Эксперт ФИО1 пояснил, что, применяя цены предложений, а не сделок, им вводилась корректировка на торг, цена сделок в доступных источниках информации не публикуется. При выборе сопоставимых объектов-аналогов учитывались отнесение их к одной категории земель, максимальная близость по месторасположению к объекту оценки как ключевой ценообразующий фактор, большая площадь аналогов, состав и качество входящих в них земельных участков, одинаковое фактическое использование на дату оценки. Все предлагавшиеся на рынке аналоги представляли собой неразработанные, не используемые для сельскохозяйственного производства земельные массивы большой площади, находящиеся в одной локации с объектом оценки, в одной агроклиматической зоне с сопоставимыми климатическими условиями и почвами. На основании имеющихся в деле материалов почвенного обследования в расчете учтено, что на земельном участке истца находится болото, полезная площадь уменьшена на площадь болота 1 га.

В отличие от объекта оценки в отношении объектов-аналогов не имеется информации, касающейся распределения земель в пределах участков по видам сельскохозяйственной деятельности, отсутствуют документы почвенного исследования, почвенные карты, позволяющие установить состав угодий и качество почв, из объявлений эту информацию установить невозможно. Не имея почвенных карт, невозможно установить соотношение земель в границах участков в процентах и качество почв конкретного участка. Вместе с тем земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для различных видов сельскохозяйственной деятельности в рамках законодательства, а не только для посевов. В рамках экспертизы проведены исследования состава земель в районе местоположения объекта оценки, учитывались доступные данные картографических сервисов, местоположение аналогов в объявлениях, данные почвенных исследований климатической зоны, учтена средняя (нормативная) урожайность для этой территории (том 5 л.д.96-97).

Из заключения экспертизы также видно, что в расчете учитывалась агроклиматическая подзона, принималась урожайность культур по данным справочника агроклиматического оценочного зонирования (том 5 л.д.95,96). В заключении описаны проведенные корректировки.

Корректировка на вид разрешенного использования экспертом не применялась, исходя из того, что вид разрешенного использования носит заявительный характер, может быть изменен по желанию собственника, и по анализу рынка для категории земель сельскохозяйственного назначения вид разрешенного использования не является фактором, влияющим на стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ суд может назначить повторную экспертизу по тем же вопросам в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Исследовав заключение экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО1, которые являются логичными и последовательными, судебная коллегия не находит оснований не доверять заключению экспертизы и оснований для удовлетворения ходатайства Тюрниной К.Б. о назначении по делу повторной экспертизы ввиду отсутствия обстоятельств, указанных в статье 83 КАС РФ.

Отчет оценщика ООО «Оценка и экспертиза собственности» ФИО3 оценивает критически с учетом выводов экспертизы по первому вопросу, пояснений эксперта, из которых следует, что основными нарушениями оценщика ООО «Оценка и экспертиза собственности» ФИО3, повлиявшими на результат оценки, являются то, что оценщик в рамках отчета в отсутствие компетенции и полномочий на проведение агрохимического анализа почв самостоятельно произвел натурные исследования по определению качества и степени плодородия почвы на территории земельного участка, при том, что участок имеет очень большую площадь 2 000 га, а документы почвенных обследований отсутствуют, а также то, что оценщик, проведя анализ рынка, получил рыночную информацию о ценах предложений, но в рамках доходного подхода проигнорировал доступную информацию о рыночных ценах, полученный им результат не соответствует ценам, сложившимся на рынке, т.е. не сопоставим с рынком и ничем не подтвержден.

В повторном допросе свидетеля ФИО3, который в суде первой инстанции уже дал показания относительно проведенной им оценки объекта и отчета, судом апелляционной инстанции отказано, поскольку свидетель не обладает сведениями о новых обстоятельствах, указанных в части 1 статьи 69 КАС РФ, и не может допрашиваться судом в целях получения его субъективного мнения относительно правильности заключения эксперта.

С учетом вышеизложенного кадастровая стоимость земельного участка кадастровым № подлежит установлению в размере 27 500 000 рублей, подтвержденном заключением судебной экспертизы №11/01/2021-2 от 12 апреля 2021 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Исходя из части 4 статьи 93 КАС РФ днем обращения Тюрниной К.Б. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, поданным в электронном виде 6 сентября 2019 года согласно квитанции об отправке (л.д.3 том 1), является 6 сентября 2019 года. Судом первой инстанции дата обращения Тюрниной К.Б. с заявлением 9 сентября 2019 года ошибочно определена моментом регистрации административного искового заявления в суде.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установленной величины кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты обращения Тюрниной К.Б. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Свердловского областного суда от 28 июля 2020 года в части размера кадастровой стоимости земельного участка и даты подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 27 500 000 (двадцати семи миллионам пятистам тысячам) рублей по состоянию на 1 января 2011 года.

Датой обращения Тюрниной Ксении Борисовны с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 6 сентября 2019 года.

В остальной части решение Свердловского областного суда от 28 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области без удовлетворения.

Принятые по делу судебные акты могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 июня 2021 года.