Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Фофонова А.С., Рассказовой Г.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дораевой А.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «МИКРОН» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 24 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

установила:

акционерное общество «МИКРОН» (далее - АО «МИКРОН», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5982 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственной базой, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 6634000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы АО «МИКРОН» как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой из его кадастровой стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 24 мая 2021 г. исковые требования удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5982 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под производственной базой, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира : <адрес>, равной рыночной стоимости в размере - 8053000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости постановлено считать - 29 декабря 2020 г.

На данное решение комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подана апелляционная жалоба. Апеллянт выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы в части выбора объектов аналогов и применения корректировок, а также указывает на то, что рыночная цена существенно занижена, что нарушит право муниципального образования на получение арендных платежей.

В судебное заседание не явились: представитель административного истца АО «МИКРОН», представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц администрации города Ставрополя, ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин для неявки, ходатайств об отложении судебного разбирательства по уважительным причинам не направили.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая спор, суд, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что рыночная стоимость является достоверной и определил ее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № принадлежит Обществу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения) от 16 сентября 2019 года №, заключенного сроком с 24 сентября 2019 г. по 23 сентября 2068 г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости 08 ноября 2019 года сделана соответствующая запись регистрации № №.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2019 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 декабря 2020 г. кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере - 15217071,42 рублей.

Таким образом, административный истец, будучи арендатором спорного земельного участка, является плательщиком арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, а, следовательно, он вправе обращаться в суд с настоящим иском.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка, полагая ее завышенной, административный истец представил отчет независимого оценщика - ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка.

Согласно отчету об оценке № от 18 декабря 2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере - 6634000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления № 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из содержания изученного судебной коллегией отчета оценщика, анализ рынка земельных участков в юридически значимый период произведен не в полном объеме.

Состав, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату.

Объекты-аналоги и представленная в отношении них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты.

С целью расчета рыночной стоимости спорных объектов, судом первой инстанции верно сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы производство которой поручено эксперту Д. (оценщику Общества с ограниченной ответственностью «Южное независимое экспертное бюро - 26»).

Согласно представленного заключения от 20 апреля 2021 г. № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 г. составила 8053000 рублей.

Исследовав и проанализировав представленное заключение в совокупности с иными материалами дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективные подтверждения сомнения в обоснованности представленного отчета, при этом рыночная стоимость объекта была установлена на основании проведенной судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия признает данную позицию суда первой инстанции верной и соглашается с принятым за основу решения заключением судебной экспертизы.

Как следует из заключения, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлена фототаблица, а также использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОС РЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, а именно - земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5982 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под производственной базой, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира : <адрес>, в окружении производственно-складской застройки преимущественно до 1990 года, имеющий геометрически неправильную форму, спокойный рельеф участка, ограждающие конструкции по периметру, частично асфальтированную территорию, хорошую транспортную доступность, в том числе для большегрузных транспортных средств, всесезонный доступ с ул. <адрес>, являющейся дорогой городского значения, асфальтированные подъездные пути, обеспеченный инженерными коммуникациями (на участке расположены объекты капитального строительства), находящийся в аренде, используемый в соответствии с видом разрешенного использования.

Материалами дела подтверждается, что производя выборку объектов-аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал из 19 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. Ставрополь, в качестве объектов-аналогов 4 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого.

Вопреки позиции апеллятора, из материалов дела следует, что аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы: все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, имеют подъездные пути с твердым покрытием, аналог № 1 находится в собственности, аналоги №№ 2, 3, 4 находятся в аренде, аналоги №№ 1, 2, 3 имеют коммуникации на участке, аналог № 4 имеет воду и канализацию на участке, аналог №1 используется под объектами производственного назначения, аналог № 2 имеет назначение - под производственную базу, аналог № 3 имеет назначение - для размещения объектов общественного питания, аналог № 4 имеет назначение - для размещения объектов торгово-производственного назначения.

Таким образом, доводы апеллятора о неправильности выбора аналогов, ввиду их непоставимости, суд апелляционной инстанции отклоняет, так как автором апелляционной жалобы не приведено доказательств неправильного их применения, так как все подобранные аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7).

Фактические сведения об объектах проанализированы экспертом с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам, что следует из описательной части экспертного исследования и таблицы «Расчет рыночной стоимости объекта оценки ЗУ к/н № площадь - 5982 кв. м» согласно которой корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на физические характеристики по фактору площади, на наличие коммуникаций, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки.

Доводы апеллятора о необоснованности применении экспертом корректировки на торг (17,3%) опровергаются заключением эксперта, в котором содержится полное и подробное обоснование необходимости применения данной корректировки для неактивного рынка, обусловленной особенностями функционирования рынка земельных участков в г. Ставрополе в юридически значимый период, что подтверждается представленными приложениями.

К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности выводов эксперта.

Выбор аналогов, применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы.

Стоимость 1 кв.м, определена экспертом в размере - 1 346, 16 рублей.

В заключении представлен полный и подробный анализ рынка, в том числе сегмента рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы сводятся к неаргументированным заявлениям без предоставления доказательств порочности экспертного заключения.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате изменения кадастровой стоимости уменьшатся поступления в бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 КАС РФ, суд

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 24 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи