Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-335/2020 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., судебная коллегия

установила:

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года №3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов.

ФИО3 на основании договора аренды от 12 августа 2016 года является арендатором земельного участка с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, код 3.1, расположенного по адресу: Ямало-<адрес>, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) 5 июля 2010 года.

В результате государственной оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа кадастровая стоимость земельного участка, находящегося во владении ФИО3, утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек (строка <данные изъяты>, порядковый № страницы <данные изъяты> приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года №3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, 14 сентября 2020 года ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 426 390 рублей на период с 1 января 2020 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в обоснование чего представил отчет об оценке №200-08.2020 от 12 августа 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО1 по заказу ООО «Агентство по оспариванию кадастровой стоимости».

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 октября 2020 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 426 390 рублей. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 14 сентября 2020 года.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент имущественных отношений ЯНАО) просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска; указывает, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО «Судебная экспертиза и оценка», не может быть признан надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта, т.к. изготовлен с использованием недостоверных сведений, расчеты произведены с нарушением ФСО №3 и ФСО №7, с применением необоснованных корректировок; ссылается на нарушение судом первой инстанции статей 59,84,247,248 КАС РФ. В жалобе ответчик указывает на расхождение сведений о виде разрешенного использования объекта-аналога №3, неприменение требуемой корректировки на вид разрешенного использования, необоснованное применение корректировки 0% по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями, неверное применение корректировок по фактору «расположение относительно автомагистралей» при неподтвержденности информации о расположении объекта-аналога №3 относительно автомагистралей, неверном определении степени удаленности объекта-аналога №2 как расположенного на удалении от крупных автодорог при расстоянии удаленности 94,8 м и учете объекта оценки как расположенного в непосредственной близости при удаленности от автодорог 255 м; необоснованное применение корректировки по фактору «автомобильный трафик» в отсутствие в отчете информации о мероприятиях, необходимых для установления интенсивности движения транспортных средств, и об их результатах.

На апелляционную жалобу административным истцом принесены возражения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о наличии уважительных причин неявки не сообщали, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, допросив эксперта ФИО4, судебная коллегия приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года №1210-П «О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1,7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО №1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО №2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт «д» пункта 23 ФСО №1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая, что сомнения в отношении обстоятельства, подлежащих установлению судом, по вопросам, требующим специальных знаний, разрешаются посредством экспертизы, определением судебной коллегии от 20 января 2021 года на основании части 1 статьи 77 КАС РФ по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью проверки отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Евро Аудит Групп» ФИО2

По заключению эксперта отчет об оценке №200-08.2020, выполненный ООО «Судебная экспертиза и оценка» 12 августа 2020 года, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; к реализации поправок на факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, имеются замечания. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 990 000 рублей.

Эксперт ФИО2 допрошена в заседании суда апелляционной инстанции, свое заключение поддержала. Дополнительно пояснила, что основными причинами расхождения между рыночной стоимостью объекта, определенной в отчете оценщика, и рыночной стоимостью, установленной экспертизой, являются: - неучет оценщиком коммуникаций, основанный на ошибочном понимании пункта 20 ФСО №7, в отчете оценщика не применена поправка по фактору «обеспеченность коммуникациями» на коммуникации к земельному участку, оцененному как условно свободный, объем подведенных мощностей должен учитываться в рамках рыночной оценки объекта, их стоимость - относиться на земельный участок; - некорректный подбор объектов-аналогов, оценщиком аналоги подобраны из населенных пунктов, не соответствующих «столице» округа, два из трех аналогов расположены в небольших городах; г.Салехард, где находится объект оценки, является административным центром округа, третьим городом Российской Федерации по уровню зарплат, с очень высокими ценами на квартиры, цены на земельные участки в «столичных» городах выше чем в других, сопоставимых по численности населения, эти обстоятельства необходимо учитывать при выборе аналогов и принимать для оценки не менее одного аналога в Салехарде, иначе происходит перекос стоимости; также некорректно применена поправка на автомобильный трафик.

Исследовав заключение экспертизы с учетом устных пояснений эксперта ФИО2, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере 990 000 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение является обоснованным, логичным и последовательным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на поставленные судом вопросы даны конкретные ответы.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности проведен анализ рынка по основным ценообразующими факторам, присутствуют ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения. Подобранные для целей оценки четыре объекта-аналога (таблица 5.2.2 на стр.58 заключения) являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО № 1. Заключение эксперта не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки.

При установленных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в части величины кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № на основании заключения судебной экспертизы.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка (1 563 350 рублей 70 копеек) расхождение с установленной судом рыночной стоимостью (990 000 рублей) не достигает кратного значения. С учетом различий в методах оценки в процедуре массовой кадастровой оценки и в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки такой показатель превышения не дает оснований для признания выявленного расхождения допустимым и достаточным для того, чтобы признать наличие ошибки в формировании или в применении методики определения кадастровой стоимости, которая привела к нарушению прав административного истца и повлекла его вынужденное обращение в суд с административным иском.

Департаментом имущественных отношений ЯНАО в соответствии с определением судебной коллегии произведена предварительная оплата расходов по проведению экспертизы в сумме 46 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №45 от 30 января 2021 года.

При таком положении на основании частей 1,2 статьи 111 КАС РФ расходы по проведению экспертизы должны быть присуждены ответчику за счет административного истца ФИО3

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 177,309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 октября 2020 года изменить в части величины кадастровой стоимости земельного участка, установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: Ямало-<адрес>, в размере рыночной стоимости 990 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу Департамента имущественных отношений <адрес> расходы по проведению экспертизы в размере 46 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии: