Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе Колпаковой А.В., судей Брянцевой Н.В., Артамоновой Т.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Беляк В.А., рассмотрела в открытом судебном заседании, административное дело № 3а-154/2020 (УИД 26OS0000-04-2020-000043-35) по административному исковому заявлению ООО «Санаторий-профилакторий «Энергетик» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска на решение Ставропольского краевого суда от 2 октября 2020 г.,

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., объяснения представителя администрации города Невинномысска Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска ФИО1, поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ООО «Санаторий-профилакторий «Энергетик» ФИО2, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО «Санаторий-профилакторий «Энергетик», являясь арендатором расположенных по адресу: <адрес>, земельных участков - с кадастровым номером № площадью 29359 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (профилакторий), - с кадастровым номером № площадью 6947 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (профилакторий), обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере их рыночной в соответствии с отчетом об оценке № № от 26 декабря 2019 г., выполненным ООО «Арбитраж».

В обоснование заявленных требований, административный истец указал на то, что кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает его интересы, как плательщика арендных платежей.

Решением Ставропольского краевого суда от 2 октября 2020 г. административные исковые требования ООО «Санаторий-профилакторий «Энергетик» удовлетворены.

На основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 29359 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельный участок объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (профилакторий), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере 25478000 рублей по состоянию на 1 января 2015 г.; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 6947 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельный участок объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (профилакторий), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес <адрес>, в размере 6150000 рублей по состоянию на 1 января 2015 г.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указана дата обращения ООО «Санаторий-профилакторий «Энергетик» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - 30 декабря 2019 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В поданной на данное решение суда апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянт выражает несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы, указывая на то, что рыночная цена земельных участков существенно занижена, что нарушит право муниципального образования на получение арендных платежей.

Представители управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей ООО «Санаторий-профилакторий «Энергетик» ФИО2, администрации города Невинномысска Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска ФИО1, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью 29359 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (профилакторий), расположенного по адресу: <адрес>, а также объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № площадью 6947 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (профилакторий), расположенного по адресу: <адрес>.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что установленная в судебном порядке рыночная стоимость является достоверной и определил ее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление № 28).

Как следует из имеющихся в деле доказательств, ООО «Санаторий-профилакторий «Энергетик», будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 29359 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (профилакторий), расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером № площадью 6947 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельный участок объекта рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (профилакторий), расположенного по адресу: <адрес>, является плательщиком арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

По состоянию на 1 января 2015 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 45827050,28 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № – в размере 10834263,32 рублей

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке № № от 26 декабря 2019 г., выполненный ООО «Арбитраж».

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 г. определена: с кадастровым номером № - в размере - 9976000 рублей, с кадастровым номером № - в размере 2935000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления № 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из содержания изученных судебной коллегией отчета оценщика, анализ рынка земельных участков в юридически значимый период произведен не в полном объеме. Состав, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату. Объекты-аналоги и представленная в отношении них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты.

Кроме того, судом верно учтено, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 22 января 2020 г. № заявление ООО «Санаторий-профилакторий «Энергетик» о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков на основании представленного отчета оценщика № № от 26 декабря 2019 г., выполненного ООО «Арбитраж» было отклонено.

С целью расчета рыночной стоимости спорных объектов, судом первой инстанции верно сделан вывод о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту Научно-образовательному центру судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет».

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № от 31 августа 2020 г., выполненной экспертом Т., сотрудником Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. составила 25478000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 г. - 6150000 рублей

Исследовав и проанализировав представленное заключение эксперта в совокупности с иными материалами дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективные подтверждения сомнения в обоснованности представленного административным истцом отчета оценщика и была установлена рыночная стоимость объектов оценки на основании проведенной по назначению суда судебной оценочной экспертизы: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 29359 кв. м - в размере 25478000 рублей, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 6947 кв. м - в размере 6150000 рублей по состоянию на 1 января 2015 г.

Судебная коллегия признает данную позицию суда первой инстанции верной и соглашается с принятым за основу решения заключением судебной экспертизы.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов недвижимости мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

Эксперт обоснованно отобрал в качестве объектов-аналогов 3 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Материалами дела подтверждается, что производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемым объектам по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам.

Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектами экспертизы, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7).

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относятся объекты оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 12-14 ФСО № 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности, проведенной по делу экспертизы, сводятся к голословному утверждению без предоставления доказательств порочности представленного экспертом заключения. Данные доводы не согласуются с фактическими обстоятельствами дела и опровергаются содержанием представленного заключения эксперта, в котором представлена вся необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов.

Не содержат обоснования и иные доводы апелляционной жалобы, которые носят формальный характер, поскольку само по себе указание апеллятора на несовпадение рыночной стоимости земельных участков и их кадастровой стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно. В этой связи судебная коллегия считает необходимым отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объектов недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объектов оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что материалы административного дела судом первой инстанции исследованы полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены правильно, всем исследованным доказательствам дана надлежащая оценка, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не допущено.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 2 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи