Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Российские железные дороги» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Российские железные дороги» на решение Нижегородского областного суда от 2 марта 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Рогожиной Е.В., объяснение представителя административного истца ОАО «Российские железные дороги» ФИО7, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ОАО «РЖД» обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № по состоянию на 1 ноября 2013 года равной их рыночной стоимости в размере рублей, рублей, рублей, соответственно.

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых превышает их рыночную стоимость, определенную в отчётах об оценке, чем нарушает его права как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Нижегородского областного суда от 2 марта 2022 года административное исковое заявление ОАО «Российские железные дороги» удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № по состоянию на 1 ноября 2013 года равной их рыночной стоимости в размере рублей, рублей и рублей, соответственно.

Взыскано с Правительства Нижегородской области в пользу ОАО «РЖД» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере рублей.

В апелляционной жалобе ОАО «РЖД» просит решение суда в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2013 года отменить, как вынесенное при неправленом определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В основание указывает, что заключения эксперта № и № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные , не могут являться допустимыми, обоснованными и достаточными доказательствами при определения рыночной стоимости объектов недвижимости, так как они содержат многочисленные ошибки, допущенные экспертом в ходе проведения экспертизы, повлиявшие на итоговое значение рыночной стоимости, которые были озвучены представителем административного истца в ходе судебного заседания, и не приняты во внимание судом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, в соответствии с которой неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом положений части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу положений пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с положениями пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"(далее Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административный истец ОАО «РЖД» является собственником:

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ;

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу:

- земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: .

Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков утверждена Приложением №1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» в размере рубля, рублей, рубль, соответственно.

ОАО «РЖД» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, которое было отклонено решением №100/2021 от 20 января 2021 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ОАО «РЖД» представил в суд отчеты об оценке объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№, №, от ДД.ММ.ГГГГ№, составленные оценщиком ФИО8, в соответствии с которыми по состоянию на 1 ноября 2013 года рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № составляет рублей, рублей и рублей, соответственно.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, по инициативе суда, определением Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Четвертого апелляционным суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, по делу назначена судебная экспертиза с целью определения действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ФИО9

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлены заключения эксперта №, № и № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные экспертом ФИО9, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № и № по состоянию на 1 ноября 2013 года определена в размере рублей, рублей и рублей, соответственно.

Разрешая требования по существу и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость спорных земельных участков должна быть установлена в размере их рыночной стоимости на основании заключений эксперта, которые, оценив по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, признаны допустимыми доказательствами по делу и соответствующие требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее ФСО №1); Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 (далее ФСО №7), составленные лицом, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, предупреждённой об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем данные заключения экспертов могут быть положены в основу решения.

При этом судом первой инстанции был восстановлен предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они являются правильными, соответствуют материалам дела и основаны на правильном применении закона, регулирующего спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта ФИО9№ и № от ДД.ММ.ГГГГ составлены с нарушением ФСО №7, судебной коллегией отклоняются в силу следующего.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Частью 8 статьи 82 КАС РФ, установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Как следует из материалов дела, судебный эксперт ФИО9 является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества», «Оценка бизнеса», имеет стаж работы 22 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков, гражданская ответственность застрахована, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии по административным делам не вызывает.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона №73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Из заключений по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям ФСО №1, ФСО №7; каким-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемых объектов, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта. В связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В соответствии с пунктом 13 ФСО №1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 ФСО №7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Как следует из заключений судебной экспертизы, экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж, а также указан мотивированный отказ от использования доходного и затратного подходов, который судебная коллегия находит обоснованным.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ из выбранных 8 объектов необоснованно отклонены объекты с 5 по 8, имеющие минимальную стоимость; не указано по каким критериям и в сравнении с какими объектами эксперт пришел к выводу о низкой стоимости объектов под номером 6 и 7; при отклонении объект под номером 8, необоснованно указано, что передаваемое право аренды, а не собственности, не использована таблица коэффициентов для сравнения объектов, отчуждаемых на праве собственности и аренды; в описание к объектам-аналогам под номерами 2 и 3 указано, что «коммуникации вдоль участков, возможно подключение», при этом в расчётах применен коэффициент 1,33 ко всем объектам-аналогам и указано, что отсутствуют коммуникации на данных объектах; использованные в заключении эксперта № объекты под номерами с 1 по 7 и с 9 по 12, могли быть использованы для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050026:1, так как он близко расположен к указанным земельным участкам; экспертом отдается предпочтение объектам, существенно отличающимся по площади в меньшую сторону и в большую строну по цене; не выполнены корректировки на местоположение, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

В рамках отчёта об оценке № были предварительно отобраны предложения по продаже 8 земельных участков, относящихся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки.

Эксперт, рассмотрев данную выборку, пришёл к выводу, что первые 4 объекта в ней формируют достаточно плотный ценовой диапазон, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что с наибольшей вероятностью объект оценки может быть отчуждён на рынке по стоимости, соответствующей данному диапазону.

Кроме того, указанные четыре объекта из общей выборки отличаются следующими ключевыми характеристиками, которые послужили основным аргументом в пользу выбора их относительно оставшихся в выборке и не принятых к расчёту объектов, а именно: время экспонирования объекта на рынке, которое указывается в объявлении и определяется как промежуток времени с даты размещения объявления по дату использования, то есть обновления объявления.

В отношении первого объекта-аналога такой информации нет, в отношении второго объекта-аналога, время экспонирования 4,5 месяц, в отношении 3 объекта-аналога - 3,5 месяца, в отношении четвёртого объекта-аналога информация отсутствует.

В свою очередь в отношении прочих объектов, которые экспертом были отклонены при выборе участков в качестве аналогов, время экспонирования объявления существенно превышает временной промежуток, равный году, что свидетельствует о том, что несмотря на низкую стоимость указанный участок по указанной низкой цене находится в продаже и не находит своего покупателя, что свидетельствует о его низкой привлекательности и прочих характеристиках, не позволяющих ему быть проданным в объективный временной промежуток, не превышающий полгода.

Так, например, в отношении земельного участка, представленного в выборке под номером шесть стоимостью 7 000 000 рублей и площадью 5.000 м? - дата размещения объявления 2009 год, дата обновления – 2013 год.

Соответственно экспонируется участок на открытом рынке на протяжении почти 4 лет, что свидетельствует о его коммерческой непривлекательности и существенном завышении цены в отношении этого участка. Это обстоятельство в свою очередь, при прочих равных характеристиках, исключает возможность использования указанного участка оценщиком в качестве аналога при расчёте рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Аналогичная ситуация в отношении участка, фигурирующего в выборке под номером семь стоимостью 11 000 000 и площадью 10.000 м? : дата размещения объявления 2011 год, дата обновления 2013 год, что свидетельствует о том, что указанный земельный участок экспонируется на открытом рынке более полутора лет, что также свидетельствует о его невозможности использования в качестве аналога при расчёте рыночной стоимости оцениваемого объекта и о существенном завышении его цены.

В отношения земельного участка, фигурирующего в выборке под номером пять, в объявлении указано, что рассматриваемый земельный участок расположен в , которая является внутриквартальной озером, которое находится на выезде из в жилом квартале малоэтажной деревянной застройки, отличающейся малым количеством жителей, низкой проходимостью, расположен внутри квартала вдали от проездных улиц и используется лишь местными жителями для достижения мест проживания и проживающими в расположенных в окрестности малоэтажных жилых домах.

Такая характеристика рассматриваемого земельного участка в первую очередь делает его неприменимым для расчёта стоимости земельного участка, расположенного в географическом центре на красной линии центральной проезжей части , а именно на , и занимаемого медицинским учреждением.

Кроме того, последние два объекта, фигурирующие в выборке под номерами семь и под номерами восемь - это земельные участки, предлагаемые к продаже на праве аренды, и именуемые как инвестпроект.

Инвестпроектами называются в открытых источниках такие земельные участки, по которым согласовано строительство объекта недвижимого имущества - здания или сооружения, находящиеся в государственной собственности и подлежащее к выкупу по завершении строительства на нём объекта недвижимого имущества.

Соответственно стоимость земельных участков, находящихся на праве аренды, как в данном случае, существенно ниже рыночной стоимости земельных участков, находящихся на праве собственности. Это также является аргументом, подтверждающим неприменимость рассматриваемых двух земельных участков при расчёте рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В отношении объекта аналога под номером 8 и возможности применения к нему корректировки на вид передаваемых прав, приведённой на странице 29 заключения, используемой при сравнении объектов, отчуждаемых на праве собственности, к цене земельных участков, передаваемых на праве аренды, равным как видно из таблицы, представленной на странице 29 заключения - 0,6, также не состоятельно ввиду того, что простой арифметический расчёт средней цены из цен предложения участков, принятых к расчёту в качестве аналогов, и цены земельного участка, фигурирующего под номером восемь с коэффициентом 0,6, приводящим его стоимость к цене участка на праве собственности, показывает, что стоимость этого участка, передаваемого на праве краткосрочной аренды в размере 1578,95/ 0,6 = 2630 руб./1м2, что существенно выше средней арифметической цены участков, принятых в качестве аналогов, равной 2.466,03 руб./1м2 (2500+2300+2500+2564,10)/4).

Таким образом, использование участка под номером восемь с применением соответствующей корректировки на вид передаваемых прав, существенно завысит итоговый результат стоимость оцениваемого земельного участка.

Наличие инженерных сетей поблизости от участка не означает возможность подключения к ним, та как в случае отсутствия свободных мощностей, либо их недостаточного объёма, будет необходимо подключиться к более удалённым сетям, либо строить собственные трансформаторную подстанцию, насосную станцию или газораспределительный пункт, в связи с чем целесообразно применять минимальные значения корректировок только в том случае, когда в объявлении указывается, что получены технические условия для присоединения, то есть свободные мощности действительно имеются и присоединение разрешено.

В рамках заключения эксперта № объектом оценки является земельный участок, расположенный в центральной части и используемый для размещения больницы, то есть под административную застройку.

Использовать в качестве объектов-аналогов для определения его стоимости земельные участки, расположенные в промышленных зонах и предназначенные под производственно-складскую застройку вне зависимости от того, насколько они близки к оцениваемому объекту по площади и географическому расположению, не целесообразно, так как подобные аналоги существенно уступали бы объекту оценки и по местоположению, и по виду разрешённого использования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ при выборе объектов-аналогов необоснованно отклонены земельные участки с 6 по 12; некорректно и искаженно описание местоположения аналогов под номерами 6 и 7; в заключении приведена таблица коэффициентов для расчёта рыночной стоимости земельных участков в зависимости от их расположения в пределах города, при этом им не применен данный коэффициент и отклонены пять аналогов; необоснованно отклонены ряд аналогов, рыночная стоимость которых за 1 квадратный метр выше рыночной стоимости аналога под номером 12, расположенного в , где цены на недвижимость выше; в таблице «Расчет стоимости земельного участка под кадастровым номером №» применен коэффициент 1.33 ко всем объектам-аналогам, так как у данных объектов отсутствуют коммуникации, при этом в описании объекта-аналога под номером 2 указано «тепло-водоснабжение, большие возможности по электрическим мощностям»; не применена корректировка на наличие железнодорожных путей, хотя у объекта-аналога в описании указано «можно продлить ж/д ветку (непосредственно перед участком ж/д тупик)», судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

При анализе рынка экспертом были рассмотрены имеющиеся в предложении на дату оценки 12 объектов, представляющих собой земельные участки с сопоставимыми характеристиками в той или иной степени.

В соответствии с требованиями действующего законодательства в оценочной деятельности, при применении сравнительного подхода достаточно не менее трёх объектов аналогов для расчёта рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Таким образом, производства расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе всех двенадцати объектов, представленных в выборке при анализе рынка, приведёт к загромождению расчёта излишними корректировками к цене прочих участков, которые не приняты к расчёту, но при этом итоговый результат рыночной стоимости существенно не изменится, отклонение будет лишь в пределах погрешности.

При этом в отношении земельных участков, представленных в анализе рынка, но не принятых к расчёту рыночной стоимости оцениваемого объекта, следует отметить следующее: объекты, фигурирующие в выборке под номерами шесть и семь, расположенные в - это земельные участки на выезде из города, местоположение которых абсолютно несопоставимо с местоположением рассматриваемого земельного участка.

В отношения земельного участка, фигурирующего под номером 12 в выборке не указано, насколько данный земельный участок удалён от со стороны . Ввиду этого, его применение может существенно исказить итоговый результат стоимости, рассчитанной на основании тех земельных участков, по которым нет сомнений в той или иной характеристики, служащей основанием для применения соответствующей корректировки.

Из заключения эксперта следует, что в расчёте, представленном на странице 45, 46 в строке «Корректировка», учитывающая наличие/ отсутствие инженерных коммуникаций, в отношении земельного участка, фигурирующего в качестве объекта под номером 2 указано, что на рассматриваемом земельном участке имеется электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, в связи с этим корректирующий коэффициент в отношении рассматриваемого земельного участка равен 1, экспертом повышающая корректировка в отношении рассматриваемого земельного участка не вводилась.

располагается на окраине , рядом с выездом на южный обход . Соответственно, выезд из находится фактически за пределами основного массива городской застройки.

– это улица в , который также входит в состав и располагается на противоположной стороне .

Объектом оценки в рамках отчёта № является земельный участок, входящий в состав промышленной зоны, но при этом располагающийся в шаговой доступности от администрации , и , в районе с достаточно плотной застройкой.

Для определения стоимости такого участка нецелесообразно использовать участки, располагающиеся в деревнях, юридически входящих в состав , но по сути своей существенно отличающихся от него с точки зрения преобладающей застройки и степени развития инфраструктуры.

Таким образом, в качестве объектов-аналогов наиболее целесообразно использовать земельные участки, расположенные в составе плотной городской застройки. Такие аналоги и были отобраны экспертом из общей выборки земельных участков, предлагавшихся к продаже на дату оценки.

При определении размера корректировки на наличие коммуникаций эксперт руководствовался теми же принцип, что и в отчёте №, то есть минимальные значения корректирующих коэффициентов применялись в том случае, если объект-аналог имеет технические условия для подключения.

Наличие железнодорожных путей поблизости от объекта-аналога под номером 2 не оказывает влияния на стоимость данного аналога, так как пути не подходят к самому участку, ветку лишь можно продлить до данного участка, продление которой сопряжено с получением соответствующих разрешений, что в свою очередь требует согласия собственника ж/д путей, которые будут продляться. Кроме того, потребуются также расходы на строительство. В виду этого, данный аналог не подлежит рассмотрению, как оснащённый ж/д путями.

Следовательно, ссылки в апелляционной жалобе на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом с нарушениями и занижена, являются несостоятельными.

Доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости земельных участков, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлены и в материалах дела отсутствуют.

Ходатайств о проведении по настоящему делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, в суде первой или апелляционной инстанции заявлено не было, и оснований для этого, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судебной коллегией не установлено.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, составленное экспертные заключения основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Информация, приведенная в экспертизах, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.

При таких обстоятельствах доводы жалобы не могут являться основаниями для отмены решения суда первой инстанции, поскольку не основаны на доказательствах, опровергающих правильность определения размера рыночной стоимости объекта недвижимости, а также обосновывающих ее иной размер.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключения эксперта отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, они подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем находит решение суда первой инстанции об удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определенном судебным экспертом, законным и обоснованным.

Анализируя состав и размер взысканных расходов, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что они были необходимы для правильного разрешения дела, а также что их размер надлежащим образом документально подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. Оснований к изменению размера судебных расходов либо для их перераспределения между сторонами не установлено.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного решения в апелляционном порядке.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 КАС РФ привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

определила:

решение Нижегородского областного суда от 2 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Нижегородский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение составлено 5 августа 2022 г.

Председательствующий

Судьи