Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-4042/2019 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 24 октября 2019 года, об удовлетворении административных исковых требований <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Кольцюка В. М., объяснения представителя административного истца ФИО8, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

<данные изъяты> обратилось в суд с административным исковым заявлением, об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года: принадлежащего на праве собственности нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; предоставленного в аренду земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, местоположением по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указано, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557 утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей, что необоснованно завышено и не соответствует действительной рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной составленным оценщиком <данные изъяты> отчетом об определении рыночной стоимости объектов недвижимости №№ согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость определена для нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей; для земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей. Завышенный показатель кадастровой стоимости влечёт к обязанности по уплате завышенных налоговых платежей и арендной платы, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, что нарушает права истца как собственника нежилого здания и арендатора земельного участка.

С целью определения достоверности величины рыночной стоимости объектов недвижимости судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

На основании проведенной судебной оценочной экспертизы административным истцом административные исковые требования уточнены.

Решением Московского городского суда от 24 октября 2019 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость установлена равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года для нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 12 412 000 рублей, для земельного участка с кадастровым номером № в размере 12 358 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы ФИО9 просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование жалобы указано, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой; административным истцом не доказано использование при определении кадастровой стоимости спорных объектов недостоверных сведений о них, нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки. Административный истец не может быть заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку арендатор земельного участка не имеет полномочий заключения договора оценки, результат которого может повлечь какие – либо последствия для арендодателя; требуя установления рыночной стоимости согласно отчёту об оценке, административный истец по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Кроме того, положенное в основу решения суда заключение эксперта <данные изъяты> не соответствует законодательству об оценочной деятельности, основывается на исследовании сведений о ценах на объекты недвижимости взятых из недостоверных источников, размещённых в сети Интернет, и в отношении не аналогичных спорным объектам. Фотофиксация объекта оценки в представленном экспертном заключении не отображает состояние объекта оценки, тем самым вводит в заблуждение пользователей.

Участвующие в деле лица своевременно и надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Представитель административного истца <данные изъяты> в судебном заседании просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представители административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованных лиц Правительства Москвы и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, письменными заявлениями просили рассмотреть дело без их участия, апелляционную жалобу удовлетворить.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц, явка которых обязательной судом не признавалась.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя административного истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 27 апреля 2016 года. На основании договора аренды №М№ от 9 сентября 2004 года <данные изъяты> является арендатором земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, местоположением по адресу: <адрес>.

Согласно главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и закона города Москвы от 5 ноября 2003 года №64 «О налоге на имущество организаций», административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости нежилого помещения.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу положений постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

По условиям договора аренды земельного участка №№ от 9 сентября 2004 года арендная плата исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы №400557 от 29 ноября 2018 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в г. Москве по состоянию на 1 января 2018 года» утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей (подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 16 мая 2019 года №№), а также земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рубля (подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15 февраля 2019 года №№).

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В обоснование административных исковых требований <данные изъяты> представлен составленный <данные изъяты> отчет об оценке №№ от 12 февраля 2019 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты> рублей.

В целях проверки достоверности представленного административным истцом отчета об оценке судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта <данные изъяты> от 21 августа 2019 года №№ установлено несоответствие отчета об оценке <данные изъяты> №№ от 12 февраля 2019 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Одновременно экспертом по состоянию на 1 января 2018 года определены: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в размере № рублей. При этом, при расчёте рыночной стоимости нежилого помещения эксперт применял корректировки на величину налога на добавленную стоимость (далее – НДС).

Оценивая заключение эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности. Эксперт проанализировал рынок недвижимости, проведенные в рамках используемых подходов расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, признал требования административного истца обоснованными, поскольку доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении эксперта выводы, а также документов, содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле в материалы дела не представлено.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующего данный вид правоотношений.

Между тем, судебная коллегия полагает правильным изменить судебный акт в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости, исходя из следующего.

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение (статья 3).

В силу требований пункта 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года №226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», при использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Режим налогообложения сторон сделки, обуславливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а сторон сделки. Ни нормы Налогового кодекса Российской Федерации, ни иные нормативные правовые акты, в том числе в области оценочной деятельности, не предусматривают необходимость учета в качестве ценообразующего фактора особенности налогообложения сторон сделки и не устанавливают требований и условий корректировки величины как кадастровой, так и рыночной стоимости на сумму НДС.

Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проводимое в целях исчисления налога на имущество, без намерения реализации этого имущества не образует объект налогообложения налогом на добавленную стоимость по смыслу статей 146, 154 Налогового кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции при вынесении решения указанные положения законодательства не учтены, в связи с чем допущено существенное нарушение, повлекшее неверное установление итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения. Установление судом кадастровой стоимости в отношении нежилого помещения (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном рыночной стоимости без учета НДС не является правомерным и основанным на законе.

Определением суда по делу назначена дополнительная судебная экспертиза с ее проведением вне судебного заседания экспертом <данные изъяты>ФИО10 Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы ООО <данные изъяты> от 10 августа 2020 года №№ по состоянию на 1 января 2018 года безотносительно НДС рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> рублей.

Оценивая заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилого помещения эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки. У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов дополнительной судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости. Дополнительная судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО1, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и приказу Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки с 1997 года, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российской Общество Оценщиков», обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою ответственность и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции установил кадастровую стоимость нежилого помещения без учета НДС, что не основано на требованиях законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда и установлении рыночной стоимости объектов недвижимости безотносительно НДС в размере, указанном в дополнительном заключении эксперта.

Доводы жалобы о том, что административный истец является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка не могут быть признаны состоятельными, поскольку согласно статье 6 Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Из указанного разъяснения прямо следует, что арендаторы муниципального имущества имеют право ставить вопрос об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае, когда исходя из ее размера исчисляется арендная плата.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что установление кадастровой стоимости арендатором есть ни что иное, как попытка изменения в одностороннем порядке условий договора, административный истец, будучи арендатором спорного земельного участка, является плательщиком арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Также несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что экспертом подобраны несопоставимые объекты-аналоги, которые не могут быть учтены, так как взяты из рекламных объявлений из сети Интернет, которые являются недостоверным источником. Из заключения эксперта следует, что экспертом был проведен анализ рынка с учетом данных, полученных из средств массовой информации в сети Интернет, используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. В экспертном заключении учтены объекты-аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектами экспертизы.

Оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 24 октября 2019 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере <данные изъяты> рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи