Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело № 3а-560/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000198-21) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гебеус» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 15 июня 2022 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав объяснения представителя административного истца Кашиной Ю.В., полагавшей обжалуемое решение не подлежащим отмене,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Коммерческая фирма «Гебеус» (далее – ООО КФ «Гебеус», Общество), являясь собственником объектов недвижимости:

– нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 233,2 кв.м., расположенного по адресу: ,

– нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 680,9 кв.м., расположенного по адресу: , обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что считает кадастровую стоимость указанных нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, определенную по состоянию на 1 января 2021 г., в размерах 45 890 496,22 руб., 25 826 466,24 руб., соответственно, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.

В обоснование заявленных требований представило отчет от 28 января 2022 г. № 05/22, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ГЕО ОЦЕНКА» (далее – ООО «ГЕО ОЦЕНКА) ФИО12, согласно которому рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размерах 21 190 000 руб., 16 840 000 руб., соответственно. Просило суд установить кадастровую стоимость нежилых зданий в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости объектов, принадлежащих административному истцу, определенных оценщиком, на основании определения Краснодарского краевого суда от 28 февраля 2022 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 5 апреля 2022 г. № БП-2040/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» (далее также ООО «Бизнес-Партнер») ФИО7, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 32 366 400 руб., 19 047 700 руб., соответственно. Представитель ООО КФ «Гебеус» по доверенности Кашина Ю.В. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размерах их рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 15 июня 2022 г., постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление ООО КФ «Гебеус», требования которого уточнены на основании выводов судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, удовлетворено, установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2021 г. в указанных размерах. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № постановлено считать 28 января 2022 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Полагает, что уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет выпадающие доходы бюджета. Отмечает, что оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Указывает, что экспертное заключение, положенное в основу вынесенного решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и является недостоверным доказательством по делу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ООО КФ «Гебеус» – Кашина Ю.В., принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, возражала против доводов апелляционной жалобы, просила оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства – не заявляли.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ходатайствовало о рассмотрении административного дела без участия представителя административного ответчика.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административного истца, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО КФ «Гебеус» является собственником объектов недвижимости:

– нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 233,2 кв.м., расположенного по адресу: ,

– нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 680,9 кв.м., расположенного по адресу: .

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость принадлежащих истцу объектов недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 г. в размерах 45 890 496,22 руб., 25 826 466,24 руб., соответственно.

Согласно отчету от 28 января 2022 г. № 05/22, выполненному оценщиком ООО «ГЕО ОЦЕНКА ФИО13, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 21 190 000 руб., 16 840 000 руб., соответственно (т. 1 л.д. 18-113).

Определением Краснодарского краевого суда от 28 февраля 2022 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Партнер» (т. 1 л.д. 167-171).

Согласно заключению эксперта ООО «Бизнес-Партнер» от 5 апреля 2022 г. № БП-2040/2022, представленному экспертом ФИО8, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 1 января 2021 г. составила32 366 400 руб., 19 047 700 руб., соответственно (т. 2 л.д. 5-120).

Представитель ООО КФ «Гебеус» по доверенности Кашина Ю.В. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размерах их рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 2 л.д. 149).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установил кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

В силу требований статьи 168 КАС РФ, в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы (часть 1).

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной оценочной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет от 28 января 2022 г. № 05/22, подготовленный оценщиком ООО «ГЕО ОЦЕНКА ФИО14 (т. 1 л.д. 18-113), заключение эксперта ООО «Бизнес-Партнер» ФИО9 от 5 апреля 2022 г. № БП-2040/2022 (т. 2 л.д. 5-120), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 299 от 20 мая 2015 г., предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Пунктом 10 ФСО № 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО № 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет не отвечает в полной мере приведенным требованиям. Так, необоснованный отказ оценщика от использования сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами №, № привел к существенному искажению итогового результата. Отсутствие обоснования расчета физического износа не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости нежилых зданий.

Оценивая экспертное заключение от 5 апреля 2022 г. № БП-2040/2022, представленное экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО10, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 экспертом составлено описание объектов оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости, приведены сведения о физических свойствах объектов экспертизы. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объектов экспертизы.

Экспертом подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом подхода оценки.

В результате анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж выбрано 3 объекта-аналога. Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно, с учетом количественно-качественных характеристик объектов оценки, при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № применил ко всем объектам-аналогам нижнее значение в границах доверительного интервала скидки на торг для активного рынка в размере 11,3 %. В связи с различием площадей объектов оценки и объектов-аналогов, к объектам-аналогам № 1, № 2, № 3 применена понижающая корректировка на масштаб площади в размерах 19 %, 13 %, 12 %. Ко всем объектам-аналогам применена понижающая корректировка на долю земельного участка в стоимости в размере 27 %. С учетом количественно-качественных характеристик объектов оценки при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № эксперт применил ко всем объектам-аналогам среднее значение в границах доверительного интервала скидки на торг для активного рынка в размере 12,3 %. В связи с различием площадей объектов оценки и объектов-аналогов, к объектам-аналогам № 1, № 2, № 3 применена понижающая корректировка на масштаб площади в размерах 13 %, 6 %, 5 %. Ко всем объектам-аналогам применена понижающая корректировка на долю земельного участка в стоимости в размере 27 %. Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в издании «Справочник оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Л.А. Лейфера, что подтверждается исследовательской частью экспертного заключения. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов.

Относительно довода апелляционной жалобы административного ответчика о том, что при определении рыночной стоимости объектов исследования эксперт необоснованно отказался от использования затратного подхода, суд апелляционной инстанции, с учетом письменных пояснений эксперта, отмечает, что, на странице 57 экспертного заключения (т. 2 л.д. 61) экспертом представлен подробный и мотивированный отказ от применения указанного подхода с указанием на то, что использование затратного подхода при определении рыночной стоимости объектов исследования не будет отражать их реальной рыночной стоимости, поскольку затратный подход не учитывает их инвестиционную привлекательность, перспективы развития, возможность получения дохода, внешнюю инфраструктуры и иные факторы, влияющие на стоимость объектов.

Относительно позиции административного ответчика о том, эксперт не обосновал применение различных скидок на торг в размере 11,3 % при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером №, в размере 12,3 % при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером №, эксперт ФИО11 обоснованно отмечает, что указанные размеры скидок на торг применены им с учетом количественно-качественных характеристик объектов и их площади.

Анализируя довод апелляционной жалобы о необоснованном неприменении к объекту-аналогу № 3 корректировки на функциональное назначение, суд апелляционной инстанции полагает его несостоятельным, поскольку, исходя из анализа «Справочника оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Л.А. Лейфера, использованного экспертом при составлении экспертного заключения, объекты экспертизы и объекты-аналоги относятся к одному и тому же классу объектов, в связи с чем, являются сопоставимыми по указанному элементу сравнения, необходимость применения корректировки отсутствует.

Относительно довода о необоснованном применении понижающей корректировки на долю земельного участка в стоимости в размере 27 %, эксперт отмечает, что на дату оценки в открытом доступе отсутствуют предложения о продаже нежилых зданий без земельного участка. Эксперт применил максимальное значение доли стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости, с учетом целевого использования объектов, их количественно-качественных характеристик, незначительной удаленности от береговой линии.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что средневзвешенные значения стоимости объектов экспертизы значительно ниже среднего значения, определенного экспертом при анализе предложений о продаже коммерческой недвижимости, поскольку среднее значение стоимости 1 кв.м., полученное по результатам анализа рынка, не учитывает величину скидки на торг и применяемые к ценам предложений корректирующие коэффициенты, учитывающие различия по основным ценообразующим параметрам.

По результатам анализа рынка предложений экспертом были выбраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами исследования, к которым были обоснованно применены соответствующие корректировки для определения рыночной стоимости объектов экспертизы. При таких обстоятельствах, утверждение о снижении начальной продажной цены объектов-аналогов, само по себе, не влечет вывода о необъективности проведенного исследования.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Приведенные в апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы административного ответчика о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 15 июня 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 21 сентября 2022 г.

Судья Солдатова С.В.