Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело № 3а-39/2022 (УИД 23OS0000-01-2021-000972-11) по административному исковому заявлению Торшиной Жужаны Серапионовны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе представителя административного истца Торшиной Жужаны Серапионовны по доверенности – Штомпель Алексея Николаевича на решение Краснодарского краевого суда от 1 июля 2022 г., которым административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В., объяснения представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края Буренкова Д.Л., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Торшина Ж.С., являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 515,7 кв.м., наименование: торгово-развлекательный центр, расположенного по адресу: , обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования указала, что считает кадастровую стоимость указанного нежилого здания, определенную по состоянию на 1 января 2018 г., в размере 104 551 040,88 руб., завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ей объекта недвижимости увеличивает размер налоговых платежей.

В обоснование заявленного требования представила отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания от 26 июля 2021 г. № 26/2СВ/2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценка. Право. Кадастр» (далее – ООО «Оценка. Право. Кадастр») ФИО14, утверждённый генеральным директором Зафировым С.В., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 56 142 494 руб. Просила суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего административному истцу, определенного оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 3 сентября 2021 г. назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 15 октября 2021 г. № К-Э-714/2021, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Край-Эксперт» (далее – ООО «Край-Эксперт») ФИО22, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания от 26 июля 2021 г. № 26/2СВ/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 154 818 000 руб.

По результатам анализа экспертного заключения эксперта ООО «Край-Эксперт» ФИО23 определением Краснодарского краевого суда от 17 декабря 2021 г. удовлетворено ходатайство стороны административного истца о назначении повторной судебной экспертизы, по результатам которой суду представлено заключение эксперта от 15 февраля 2022 г. № 002-02/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Юг» (далее – ООО «Сервис-Юг») ФИО21, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания от 26 июля 2021 г. № 26/2СВ/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 75 209 710 руб. Представитель административного истца по доверенности – Штомпель А.Н. с учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

По результатам анализа экспертного заключения эксперта ООО «Сервис-Юг» ФИО20 определением Краснодарского краевого суда от 21 марта 2022 г. назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 25 мая 2022 г. № БП-2048, подготовленное экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО30, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания от 26 июля 2021 г. № 26/2СВ/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 154 260 900 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 1 июля 2022 г. административное исковое заявление оставлено без удовлетворения. Этим же решением суда с административного истца в пользу ООО «Край-Эксперт», ООО «Бизнес-Партнер» взысканы 111 200 руб., 120 000 руб., соответственно, в счет возмещения стоимости работ по проведению судебных оценочных экспертиз.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца по доверенности – Штомпель А.Н. подал апелляционную жалобу, в которой полагает вынесенное решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. В апелляционной жалобе и представленном в суд апелляционной инстанции ходатайстве отмечает, что положенное в основу решения суда первой инстанции экспертное заключение выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, является недопустимым доказательством по делу.

Представитель административного истца по доверенности – Зафиров С.В., принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции 7 сентября 2022 г. посредством веб-конференции, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края – Буренков Д.Л., принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, возражал против доводов апелляционной жалобы и назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Просил оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Торшина Ж.С., ее представители по доверенности – Штомпель А.Н., Зафиров С.В., представители Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства – не заявляли.

Административный истец Торшина Ж.С. ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, ходатайства, дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО32, выслушав объяснения представителя административного ответчика, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Торшина Ж.С., является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 515,7 кв.м., наименование: торгово-развлекательный центр, расположенного по адресу: .

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» утверждена кадастровая стоимость принадлежащего истцу нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 104 551 040,88 руб.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания от 26 июля 2021 г. № 26/2СВ/2021, выполненный оценщиком ООО «Оценка. Право. Кадастр» ФИО15, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 56 142 494 руб. (т. 1 л.д. 8-44).

Определением Краснодарского краевого суда от 3 сентября 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Край-Эксперт» (т. 1 л.д. 69-71).

Согласно заключению эксперта от 15 октября 2021 г. № К-Э-714/2021, представленному экспертом ООО «Край-Эксперт» ФИО24, представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания от 26 июля 2021 г. № 26/2СВ/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составила 154 818 000 руб. (т. 1 л.д. 106-178).

По результатам анализа экспертного заключения эксперта ООО «Край-Эксперт» ФИО25 определением Краснодарского краевого суда от 17 декабря 2021 г. (т. 1 л.д. 250-251) удовлетворено ходатайство стороны административного истца о назначении повторной судебной экспертизы, по результатам которой суду представлено заключение эксперта от 15 февраля 2022 г. № 002-02/2022, подготовленное экспертом ООО «Сервис-Юг» ФИО19, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания от 26 июля 2021 г. № 26/2СВ/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 75 209 710 руб. (т. 2 л.д. 2-64). Представитель административного истца по доверенности – Штомпель А.Н. с учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 2 л.д. 81).

По результатам анализа экспертного заключения эксперта ООО «Сервис-Юг» ФИО18 определением Краснодарского краевого суда от 21 марта 2022 г. (т. 2 л.д. 129-132) назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 25 мая 2022 г. № БП-2048, подготовленное экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО31, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания от 26 июля 2021 г. № 26/2СВ/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 154 260 900 руб. (т. 2 л.д. 141-234).

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ и установив, что рыночная стоимость объекта недвижимости превышает его кадастровую стоимость, в связи с чем права и законные интересы административного истца не нарушает, суд первой инстанции принял обжалуемое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

По результатам рассмотрения административного дела в порядке апелляционного производства судебная коллегия находит данный вывод суда правильным.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 25 мая 2022 г. № БП-2048 получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы от 25 мая 2022 г. № БП-2048 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ), в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Суд апелляционной инстанции отмечает несостоятельность довода стороны административного истца о необоснованном отказе эксперта от использования затратного и доходного подходов, поскольку в экспертном заключении приведено подробное обоснование отказа от использования указанных подходов (т. 2 л.д. 169-170). Отмечено, что использование доходного подхода невозможно, поскольку у эксперта отсутствует информация о сдаче в аренду аналогичных объектов, сопоставимых с объектом экспертизы по месту расположения. Кроме того, прогнозирование других источников и потоков дохода от использования объекта оценки довольно затруднительно, поскольку он может принести различный доход в зависимости от многих обстоятельств.

Судебная коллегия также исходит из того, что использование затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта действительно нецелесообразно, поскольку в данном случае, с учетом сложившегося рынка в г. Сочи, он, как основанный на стоимости затрат по замещению (воспроизведению) объекта исследования, не будет отражать реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта. Эксперт обоснованно отметил, что затратный подход не учитывает сложившиеся на рынке недвижимости факторы, влияющие на итоговую стоимость объекта: инвестиционную привлекательность, перспективы развития, возможность получения дохода, внешнюю инфраструктуру.

Более того, аналогичное суждение о нецелесообразности применения затратного подхода изложено и оценщиком в отчете, представленном административным истцом (т. 1 л.д. 27).

При этом, в экспертном заключении в обоснование возможности применения сравнительного подхода указано, что у эксперта имеется достаточно данных по качественным, количественным, экономическим характеристикам объектов капитального строительства и достаточная информация о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Относительно довода стороны административного истца о несопоставимости объекта исследования и объектов-аналогов по виду использования, в отсутствие корректировки на указанный фактор, судебная коллегия отмечает, что по результатам анализа рынка предложений экспертом были подобраны наиболее схожие с объектом исследования объекты-аналоги, сопоставимые с ним по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Описание объектов-аналогов представлено в экспертном заключении (т. 2 л.д. 210-214). Проводя экспертное исследование, эксперт мотивировал примененные корректировки, представив суждения о порядке расчета их размеров. Объект оценки и подобранные объекты-аналоги относятся к одному и тому же сегменту рынка, являются отдельно стоящими зданиями, поэтому экспертом обоснованно не введены корректировки на вид объекта недвижимости.

Сравнение проведено экспертом по основным ценообразующим характеристикам, выявленные различия скорректированы. Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в «Справочнике оценщика недвижимости – 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Лейфера Л.А. использованных экспертом как содержащие объективно актуальные данные, основанные на систематизации соответствующих сведений, по состоянию именно на дату оценки. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов, не вызывает сомнений. В ином случае – при применении экспертом данных справочника оценщика недвижимости 2018 г., на использовании которого настаивает сторона административного истца, полученные данные не будут являться корректными.

Определение экспертом рыночной стоимости нежилого здания с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»).

При этом, в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства опровергнуты материалами административного дела.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение. Оснований для исключения его из числа доказательств по делу, как недопустимого, с учетом требований части 3 статьи 61 КАС РФ, не установлено, равно как и для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

При этом, позиция стороны административного истца, основанная на утверждении о том, что суд первой инстанции осуществляя судебное разбирательство, также исходил из необходимости проведения исследования с использованием и затратного, и доходного подходов, не может являться основой для назначения по делу повторного экспертного исследования либо отмены обжалуемого судебного акта.

Вышеприведенная судебная оценка экспертного исследования заключения № БП-2048, данная ему судом, в том числе при рассмотрении дела апелляционной инстанцией, указывает на обоснованность проведения исследования с использованием сравнительного подхода и отсутствие данных указывающих на недостоверность полученного экспертного результата. При этом, с учетом приведенной судебной оценки названного заключения эксперта, само по себе, указание судом первой инстанции в определении о назначении повторной судебной экспертизы на необходимость проверки соответствующих доводов административного истца, не указывает на противоречивость состоявшегося судебного акта.

Оценивая экспертное заключение, подготовленное экспертом ФИО26, судебная коллегия также отмечает обоснованность его суждения об определении рыночной стоимости объекта исследования, с использованием только сравнительного подхода, основанного на доводах, аналогичных приведенным экспертом ФИО29

Представленный в материалы административного дела отчет об определении рыночной стоимости нежилого здания от 26 июля 2021 г. № 26/2СВ/2021, выполненный оценщиком ООО «Оценка. Право. Кадастр» ФИО16, получил должную оценку суда, и именно неустранимые сомнения суда в достоверности, установленной в отчете величины рыночной стоимости, послужили основанием для назначения судебной оценочной экспертизы.

Содержащиеся в приведенном отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы от 25 мая 2022 г. № БП-2048.

Использование оценщиком только затратного подхода является необоснованным, равно как и такой же подход, реализованный экспертом ФИО17, в силу чего, его экспертное заключение также не может быть принято в качестве доказательства объективного результата определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Обращает на себя внимание, что разница между результатами экспертных исследований эксперта ФИО27 и эксперта ФИО28 составляет 0,3%, что подтверждает объективность принятого судом во внимание результата, указывающего на превышение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, над оспариваемым размером его кадастровой стоимости, а, соответственно, - наличие оснований для вывода об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 1 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 сентября 2022 г.

Председательствующий:

Судьи: